دیوالیہ، گھر بیچنے کی ضرورت، فوری فروخت، سال کے آخر میں چونکانے والی قیمت

سال کے آخر میں، رہائشی ریل اسٹیٹ کے لین دین سال کے سب سے مصروف ترین ہوتے ہیں۔ تاہم، اگر احتیاط نہ کی جائے تو زمین کے خریدار اور سرمایہ کار آسانی سے زمین کے دلالوں کے جال میں پھنس سکتے ہیں۔

نامہ نگاروں سے بات کرتے ہوئے، مسٹر ڈو نگوک تھانگ - ون ہاؤسنگ کے ریجنل سیلز ڈائریکٹر نے اشتراک کیا: قانونی خطرات، "زیادہ قیمت" قیمتیں، اور غیر پیشہ ور بروکرز وہ تین جال ہیں جو سال کے آخر میں گھر کے خریداروں کے لیے جال بچھاتے ہیں۔

مسٹر ڈو نگوک تھانگ - ون ہاؤسنگ میں ریجنل سیلز ڈائریکٹر۔ (تصویر: پی ایچ)

گھر کے خریداروں کو سال کے آخر میں سامنا کرنے والے تین پھندوں کو ظاہر کرنا

پچھلے سال رئیل اسٹیٹ کی عمومی سستی کے ساتھ، اس سال کے آخر میں رہائشی زمین کی مارکیٹ کیسے ترقی کر رہی ہے، جناب؟

- رہائشی اراضی کے شعبے کے بارے میں، ماضی سے لے کر آج تک، ہنوئی میں 4 اندرونِ شہر اضلاع اور فی الحال 12 اندرونِ شہر اضلاع، یہ مارکیٹ میں اضافے یا کمی کے رجحانات سے زیادہ متاثر نہیں ہوا ہے۔

اندرون شہر - جہاں زمینی فنڈ کو بڑھایا نہیں جا سکتا لیکن آبادی اب بھی بڑھ رہی ہے اور سب سے اہم بات یہ ہے کہ مانگ حقیقی مانگ ہے - رہنے کے لیے، سرمایہ کاری کرنے، کاروبار کرنے، کرایہ پر لینے کے لیے... ہمیشہ موجود ہے، اس لیے اندرون شہر رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں تقریباً غیر تبدیل ہوتی ہیں، بعض اوقات صرف تھوڑا سا اضافہ ہوتا ہے لیکن مسلسل بڑھتا ہے، گھر کے خریدار نقصان کی فکر نہ کریں اور اچھے نقد بہاؤ کے لیے ایک محفوظ پناہ گاہ ہو۔

اب سے لے کر سال کے آخر تک، رہائشی ریل اسٹیٹ کے لین دین سب سے زیادہ فعال ہیں - جو کہ سالانہ پریکٹس کے لیے بھی درست ہے۔

سودے کو جلدی سے بند کرنے کی ذہنیت کے ساتھ، سال کے آخر میں گھر خریدتے وقت گھر کے خریداروں کو کن خطرات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے؟ موجودہ مارکیٹ میں گھر خریداروں کے لیے کون سے فسانے انتظار کر رہے ہیں؟

- گھر خریدنے کے خطرات صرف سال کے آخر میں ہی نہیں ہوتے، جائیداد خریدنے والوں کا ابدی مسئلہ پہلا قانونی حیثیت، دوسرا قیمت کا تعین، تیسرا بروکر کا مشورہ۔

قانونی طور پر، صارفین کو بغیر سرٹیفکیٹ کے، بغیر سرٹیفکیٹ کے مکانات کا لین دین کرتے وقت خطرات کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے، ہاتھ سے لکھے ہوئے دستاویزات یا نوٹرائزڈ دستاویزات کے ساتھ خرید و فروخت کرتے ہوئے، سرٹیفکیٹ کا اشتراک کرنا، سرٹیفکیٹ بلیک کریڈٹ والی جگہ پر ہے، یا گھر کا مالک 2-3 لوگوں کے لیے جمع کر رہا ہے... سب سے عام خطرہ یہ ہے کہ گھر کا مالک ریڈ بک رکھتا ہے - مالیاتی ادارے سے معاہدہ کرنے یا کاغذ جمع کرنے کے لیے سب کو معلوم ہونا چاہیے۔

اگر بروکر گاہک کے لیے احتیاط سے جانچ نہیں کرتا ہے، تو خریدار کے لیے بہت سے خطرات ہوں گے اور غیر متوقع نتائج سامنے آئیں گے کیونکہ رئیل اسٹیٹ کی زیادہ تر قیمتیں کئی بلین ڈونگ ہیں۔

دوسرا قیمت کے بارے میں ہے۔ سال کے آخر میں، فروخت کے بارے میں بہت سی معلومات ہوں گی: "قرض کی وجہ سے گھر خریدنا، فوری فروخت، سال کے آخر میں چونکا دینے والی قیمت..." بہت ممکن ہے کہ اس معلومات کا مقصد منافع کی لالچ ہو۔ اگر بروکرز آپ کو مشورہ دیتے ہیں کہ قیمت مارکیٹ کی قیمت سے بہت سستی ہے، تو میں یقینی طور پر آپ کو مشورہ دیتا ہوں کہ اس پر سوال کریں اور اچانک سستی ہونے والی چیزوں سے ہوشیار رہیں۔ ہر چیز کی اپنی قیمت ہوتی ہے۔

بروکرز کے لیے، سودے کی قیمت والی، چونکا دینے والی رعایتی جائیدادوں کے بارے میں "ماہی گیری" کی ابتدائی کہانی... لیکن درحقیقت یہ سچ نہیں ہے، یہ خریداروں کی توجہ مبذول کروانے اور پھر انہیں دوسری جائیدادوں کی طرف لے جانے کی ایک چال ہے - اب کوئی نئی کہانی نہیں رہی، یہاں تک کہ بہت ساری مارکیٹوں میں یہ رواج بن چکا ہے۔ یا بروکرز خریدار کی قیمتیں بڑھانے کے لیے تیزی سے بند ہونے کی نفسیات کا فائدہ اٹھاتے ہوئے، فرق کو "کھانا" بھی کوئی معمولی بات نہیں ہے۔

"زمین کے دلالوں" کے پاس سال کے آخر میں بہت سی چالیں ہوتی ہیں۔ (تصویر: VNT)

ایسی "گرے ایریا" مارکیٹ میں، خریدار کسی بھی وقت خطرات کا سامنا کر سکتے ہیں۔ دہائیوں کے تجربے کے حامل ایک ماہر کے طور پر، آپ گھر خریداروں کو کیا مشورہ دے سکتے ہیں؟

- رہائشی رئیل اسٹیٹ کے لین دین اب بھی ہر روز ہو رہے ہیں، خریداروں کے لیے بازار میں داخل ہوتے وقت سب سے اہم چیز یہ ہے کہ وہ ان خطرات کی نشاندہی کرنے کے لیے احتیاط سے تحقیق کریں جن کا سامنا کرنا پڑ سکتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی قانونی حیثیت کے بارے میں، تجربہ بتاتا ہے کہ خریداروں کو ریڈ بک کو احتیاط سے چیک کرنے کی ضرورت ہے اور ڈپازٹ کرنے سے پہلے کتاب پر موجود معلومات کا درست ہونا ضروری ہے۔ اور یقیناً، ٹرانزیکشنز ایک معروف بروکریج فرم کے ذریعے کی جانی چاہئیں، کیونکہ وہ اس رئیل اسٹیٹ کی قانونی حیثیت کو یقینی بنانے کے لیے بہترین مہارت کے حامل ہیں۔

قیمت کے حوالے سے، آج اپارٹمنٹ A، اپارٹمنٹ B، اپارٹمنٹ C دیکھیں فلاں فلور پلان، فلاں مقام، ایسی گلی،... پھر آپ اس علاقے میں اوسط قیمت کا اندازہ لگا سکتے ہیں کہ تقریباً کتنی ہے؟ اگر گاہک کسی پیشہ ور، باشعور بروکر سے ملتا ہے جو ہمیں مشورہ دے سکتا ہے کہ ہمیں یہ جگہ کیوں خریدنی چاہیے، یہاں قیمت کتنی ہے، قانونی لین دین کا عمل کیا ہے؟... تب ہم زیادہ محفوظ محسوس کریں گے۔

رہائشی لین دین میں، بروکر کی پیشہ ورانہ مہارت انتہائی اہم ہے۔ قانونی حیثیت اور قیمت کے علاوہ، جیسا کہ میں نے اوپر ذکر کیا ہے، بروکر ہمیشہ گاہک کی تلاش، گھر جانے سے لے کر خرید و فروخت کے تمام عمل میں ظاہر ہوتا ہے۔

لہذا، پہلی ملاقات سے ہی، کچھ سوالات کے ذریعے، آپ یہ جانچ سکتے ہیں کہ آیا ان کا پیشہ ہے، سرشار ہیں، علاقے کو سمجھتے ہیں، وغیرہ۔

کسی بڑے اور معروف یونٹ یا انٹرپرائز کے لیے کام کرنے والے پیشہ ور بروکر سے ملاقات گاہکوں کو رہائشی زمین کے لین دین کے عمل میں تمام خطرات کو کم کرنے میں مدد دے سکتی ہے، کیونکہ اس کے بعد بروکریج یونٹ خود مختار بروکر کے بجائے، صارف کے لین دین کا ذمہ دار ہوتا ہے۔

رہائشی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں "خطرے میں موقع" تلاش کرنا

جیسا کہ آپ نے ذکر کیا، اب بھی بہت سے ایسے صارفین موجود ہیں جو رہائشی ریل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے موقع کو تسلیم کرتے ہیں۔ آپ کی رائے میں، اس سال کے آخر میں خریدار قیمت کا وہ کون سا حصہ ہے جس کا مقصد خرید سکتے ہیں، اور کیا یہ مارکیٹ خریداروں کے کیش فلو کے لیے واقعی پائیدار ہے؟

- رہائشی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتے وقت قیمت کا حصہ مکمل طور پر خریدار کی دستیاب مالیات پر منحصر ہوتا ہے۔ کیونکہ مارکیٹ میں، بڑے بروکریج یونٹس کے علاوہ جن کا بینکوں کے ساتھ قریبی تعاون ہے، باقی اکثر رہائشی خریداروں کے لیے مالیاتی حل نہیں رکھتے۔

اندرون شہر اضلاع میں رہائشی اراضی کے لیے، مضبوط ترین لین دین کے ساتھ قیمت کا حصہ 3-6 بلین VND ہے۔ ویتنامی لوگ اسے محفوظ رکھنے اور رہنے کی ذہنیت رکھتے ہیں، بہت سے لوگ اب بھی زمین پر گھروں میں رہنے کو ترجیح دیتے ہیں۔ گلیوں میں گھروں کے لیے، موٹر سائیکلیں داخل ہو سکتی ہیں، قیمت تقریباً 100 ملین/m2 سے 120 ملین/m2 ہے، ایک 50m2 گھر تقریباً 5 بلین ہے، 5 منزلوں کے ساتھ بنایا گیا ہے، 35-40m2 فی منزل، قابل استعمال رقبہ بھی تقریباً 200m2 تک ہے۔

ہنوئی کے مرکز میں سپلائی میں تقریباً کوئی بڑا اتار چڑھاؤ نہیں ہے کیونکہ زمینی فنڈ میں توسیع نہیں ہو سکتی، اندرون شہر رہائشی لین دین مانگ کے مطابق گھومے گا۔ عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اتار چڑھاؤ سے قطع نظر طلب اور رسد ہمیشہ متوازن رہتی ہے۔ جب کوئی بیچنا چاہتا ہے تو کوئی ایسا ہو گا جو خریدنا چاہتا ہو اور اس کے برعکس۔

مثال کے طور پر، جب میری پہلی شادی ہوئی، میں صرف 30m2 کا مکان خریدنا چاہتا تھا، لیکن 3-5 سال کاروبار کرنے اور بہت زیادہ پیسہ کمانے کے بعد، میں فطری طور پر ایک بڑی جگہ تلاش کرنا چاہتا تھا۔ اس وقت، میں بیچنا چاہوں گا اور پھر خریدنا چاہتا ہوں۔ یا بہت سے لوگ ایک بڑے گھر میں رہتے ہیں، لیکن اگر ان کا کاروبار مشکل ہے، تو وہ اپنا بڑا گھر بیچ سکتے ہیں اور کاروبار کرنے کے لیے سرمایہ حاصل کرنے کے لیے چھوٹے گھر میں جا سکتے ہیں... رہائشی ریل اسٹیٹ کی طلب اور رسد ہمیشہ دستیاب رہتی ہے۔ یہاں تک کہ میں 5 گھروں میں رہ چکا ہوں۔

رہائشی ریل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتے وقت قیمت کا حصہ مکمل طور پر خریدار کے دستیاب مالیات پر منحصر ہوتا ہے۔ (تصویر: OH)

کیا یہ مضافاتی اراضی کے حصے کے لیے درست ہے، جو مارکیٹ کے عروج سے چند سال قبل سرمایہ کاروں میں بھی بہت مقبول تھا؟

- تقریباً 2-3 سال پہلے، مضافاتی رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے والے سرمایہ کار گرم منافع سے لطف اندوز ہوتے تھے، جیسے "جب لہر اٹھتی ہے، کشتی بڑھتی ہے"۔

تاہم، ہم پچھلے اسباق دیکھتے ہیں، 2010 میں مضافاتی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ میں تیزی سے اضافہ ہوا لیکن جب بلبلا پھٹا تو اس میں کمی آنا شروع ہوگئی اور بہت سے سرمایہ کاروں نے جدوجہد کی، یہاں تک کہ دیوالیہ ہو گئے، اس وقت بہت سے مکانات فروخت ہو گئے... یہ صورت حال 2022 اور 2023 کے اوائل میں دہرائی گئی، قرضہ جات کی ادائیگی کے لیے نقصان پر فروخت کی خبریں بڑے پیمانے پر پھیلی تھیں۔

میری رائے میں، جب مارکیٹ ٹھیک ہو جائے گی، تو یہ سب سے پہلے اس حصے میں ہو گی جس میں رہائش کی حقیقی طلب ہو گی جیسے کہ اپارٹمنٹس اور ٹاؤن ہاؤس۔ مضافاتی اراضی کو مزید مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا جب حال ہی میں قومی اسمبلی نے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون پاس کیا، جو قیاس آرائیوں سے بچنے کے لیے زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو "سخت" کرتا ہے۔

جیسا کہ قانونی ضوابط تیزی سے بہتر ہو رہے ہیں، مارکیٹ کی شفافیت کو فروغ دے رہے ہیں، مضافاتی اراضی کا حصہ صارفین کے سرمایہ کاری کے محکموں میں کم سے کم پرکشش ہوتا جا رہا ہے۔

آخر میں، کیا آپ کے پاس اس سال کے آخر میں گھر خریداروں کے لیے کوئی مشورہ ہے؟

خریداروں کے لیے مشورہ یہ ہے کہ اگر کوئی ایسی پروڈکٹ ہے جو معیار پر پوری اترتی ہو، گھر کے مالک سے ملتی ہو جسے بیچنے کی ضرورت ہو، بیچنے کے لیے تیار ہو، معیاری قانونی شرائط ہوں، مالیات وغیرہ دستیاب ہوں، تو انہیں چاہیے کہ وہ اسے خریدیں تاکہ وہ آرام سے سو سکیں، آج گھر دیکھنے جانے، کل گھر دیکھنے جانے کی فکر کیے بغیر، اس وقت کاروبار پر توجہ مرکوز کریں، کیونکہ زمین کی قیمتوں میں خوشحالی اور خوشحالی نہیں ہوتی۔ کمی

آپ کا بہت بہت شکریہ!

ماخذ: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html