هل فرض ضريبة شاملة على مشتري المنازل الثانية سيكون له تأثير سلبي على السوق؟

بحسب الخبراء، يجب أن تكون الضرائب المفروضة على العقارات الثانية مناسبة لظروف فيتنام، بحيث تمنع المضاربة بدلاً من أن تعيق فرص الناس في شراء المنازل.

ونظراً للحالة المقلقة لسوق العقارات، الذي شهد تقلبات كبيرة مؤخراً، فقد اقترحت وزارة البناء تدابير لمعالجة هذه المشكلة. ضريبة يُنصح مالكو العقارات المتعددة بتجنب المضاربة والمعاملات قصيرة الأجل. بالإضافة إلى ذلك، توصي جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) بتشديد سياسات الائتمان واقتراح فرض ضريبة على مشتري المنازل الثانية، مع زيادة الضريبة تدريجياً على مدار فترة الملكية، وذلك للحد من فقاعات أسعار العقارات.

حظي اقتراح فرض ضريبة على العقارات الثانية بتأييد واسع من الخبراء، الذين يعتبرونه حلاً فعالاً. مع ذلك، يشير كثيرون آخرون إلى أن فرض ضريبة على جميع مشتري المنازل الثانية في هذا الوقت، وتشديدها بشكل مفرط في ظل محدودية العرض، قد يأتي بنتائج عكسية ويضر بالاقتصاد .

يرى الخبراء أن فرض ضرائب على العقارات الثانوية أمرٌ مناسب لظروف فيتنام، إذ يمنع المضاربة بدلاً من أن يعيق فرص الناس في شراء المنازل. الصورة: د.ن.

في الواقع، بالنظر إلى بعض الدول في المنطقة، فقد أثبت تطبيق سياسات فرض الضرائب على أولئك الذين يمتلكون عقارات متعددة فعاليته. العقارات هذا النظام قائم منذ فترة طويلة. ومع ذلك، لم يتم بعد السيطرة على ارتفاع أسعار العقارات.

في سنغافورة، يدفع المواطنون عادةً ضريبة بنسبة 20% على مسكنهم الثاني و30% على مسكنهم الثالث. بالإضافة إلى ذلك، تبلغ رسوم الطوابع للمقيمين الدائمين 30% و35% على التوالي. أما بالنسبة للأجانب والمنظمات وشركات العقارات، فتكون هذه الضريبة أعلى وتُطبق على جميع المعاملات، وتتراوح بين 35% و65%.

منذ تطبيق رسوم الطوابع الإضافية، ارتفعت أسعار العقارات في سنغافورة بنحو 34.6%. وتحتل المنازل الخاصة في سنغافورة المرتبة الثانية في آسيا بعد هونغ كونغ (الصين) بسعر 18,331 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، بمتوسط سعر 11,749 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع. ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار إيجار الشقق في سنغافورة بشكل كبير، حيث بلغ متوسطها 2,897 دولارًا أمريكيًا شهريًا، أي ما يقارب خمسة أضعاف أسعار الإيجار في مدن أخرى ذات تكلفة معيشية مرتفعة مثل طوكيو (613 دولارًا أمريكيًا) وسيول (677 دولارًا أمريكيًا).

في مقابلة مع صحيفة الصناعة والتجارة، صرّح البروفيسور دانغ هونغ فو، الحاصل على دكتوراه في العلوم ونائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، بأن وضع فيتنام يختلف عن وضع سنغافورة. وأوضح الخبير قائلاً: " إذا كانت قيمة المنزل الأول أعلى من قيمة المنزل الثاني، فهل ينبغي فرض ضرائب على المنزل الثاني فقط وتجاهل الأول؟ "

علاوة على ذلك، فإن تطبيق ضريبة بنسبة 1-1.5% من قيمة العقار على جميع حالات ملكية العقارات، كما هو الحال في بعض الدول، سيؤدي إلى فرض ضرائب إضافية، مما سيرفع أسعار المساكن ويقلل من فرص حصول الناس عليها. ونظرًا لانخفاض مستويات الدخل في فيتنام، فإن هذه الضريبة ستكون باهظة بالنسبة لمعظم الناس.

ويشارك السيد نغوين فان دينه - رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) - هذا الرأي، ويعتقد أنه لا ينبغي النظر في فرض الضرائب أو تشديد الائتمان على العقارات إلا عندما تكون هناك إجراءات تؤثر سلبًا على السوق.

علاوة على ذلك، يشعر رئيس هيئة الضرائب العقارية بالقلق من أن فرض ضرائب على العقارات الثانية سيؤدي دون قصد إلى انخفاض فوري في "القدرة الشرائية للعقارات" بسبب عقلية الناس الحذرة والحسابية.

إذا تم إساءة فهم حساب الضرائب على العقارات الثانية واللاحقة وتطبيقه بشكل صارم، فسيؤدي ذلك بالتأكيد إلى عواقب غير متوقعة، مما يتسبب في ركود السوق الذي بدأ للتو في التعافي، أو حتى استمراره في الوقوع في حالة صعبة.

بهدف تنظيم السوق، اقترحت هيئة تنظيم سوق العقارات (VARS) سابقًا عدة حلول تتعلق بسياسة الائتمان في ظل تقلبات سوق العقارات، والتي تؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي دون التأثير على طلب الأفراد على السكن. ومن بين هذه الحلول، أوصت الهيئة الحكومة بفرض لوائح تنظيمية على جودة الائتمان، تلزم البنوك بالإبلاغ عن معلومات أكثر تفصيلًا حول القروض العقارية، مما يعزز مراقبة المخاطر.

في الوقت نفسه، يُقترح تشديد سياسات الائتمان للمضاربين. وعلى وجه التحديد، يمكن للمؤسسات الائتمانية خفض حدود القروض عن طريق تعديل نسبة القرض إلى قيمة العقار، أو تطبيق أسعار فائدة أعلى على مشتري المنازل الثانية أو أكثر، أو اشتراط نسبة سداد أعلى لحقوق الملكية.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري إنشاء آلية ائتمانية لمشاريع الإسكان الاجتماعي، مع إعطاء الأولوية لتمويل مشاريع تطوير الإسكان الاجتماعي لتلبية احتياجات الإسكان للأفراد ذوي الدخل المنخفض.

فيما يتعلق بالحلول المقترحة، يرى الخبراء أن سنّ ضريبة مناسبة في فيتنام ليس سوى شرط ضروري، أما الشرط الكافي فهو تطبيقها بنجاح على أرض الواقع. ويتطلب الأمر تخطيطًا دقيقًا ووضع خارطة طريق ملائمة، إلى جانب إعداد حلول شاملة لتطوير البنية التحتية الإدارية ولتغييرات تطبيق حقوق خصوصية الملكية.

وعلى وجه الخصوص، ينبغي تجنب التغييرات المفاجئة والتحولات السريعة من حالة إلى أخرى، لأنها قد تصدم الاقتصاد وحتى الإجماع الاجتماعي.

وبحسب السيد دانغ هونغ فو، أولاً، لتجنب التقليل من قيمة الإقرارات أو تقديم إقرارات غير دقيقة للتهرب من الضرائب، من الضروري بناء بنية تحتية لإدارة الأراضي مترابطة بين الوحدات الإدارية على مستوى المقاطعات.

علاوة على ذلك، ولمنع مالكي العقارات من نقل ملكيتها بوسائل مختلفة للتهرب من الضرائب أو تخفيضها، من الضروري إلزامهم بتقديم توضيح لمصدر الأموال المستخدمة في شراء العقارات. وعلى وجه التحديد، يجب على الدولة إدارة دخل مواطنيها بكفاءة.

قبل كل شيء، يجب أن يكون فرض الضرائب على العقارات الثانية مناسباً لظروف فيتنام، بحيث يمنع المضاربة بدلاً من أن يعيق فرص الناس في شراء المنازل.

مصدر