لا يزال قطاع العقارات الصناعية في فيتنام يجذب مشاريع ضخمة برأس مال إجمالي يبلغ مليارات الدولارات الأمريكية

تهدف إلى تصدير منتجات ذات قيمة عالية.

وفقًا لتقرير حديث عن سوق العقارات الصناعية نشرته شركة سافيلز فيتنام، فإن فيتنام تعتبر حاليًا نقطة محورية لجذب المشاريع الكبيرة التي يصل إجمالي رأس مالها المسجل إلى مليارات الدولارات الأمريكية.

وأشار خبراء سافيلز فيتنام أيضًا إلى أن النمو المستقر في فيتنام مدفوع بمحركات السوق الرئيسية، بما في ذلك القوى العاملة الشابة والديناميكية، وتكاليف العمالة التنافسية، والاقتصاد الموجه نحو التصدير، وبيئة الأعمال المستقرة، وخاصة مشاركة فيتنام النشطة في اتفاقيات التجارة الحرة.

يُظهر هذا التقرير أيضًا أن فيتنام تتقدم في سلسلة القيمة كاقتصاد موجه نحو التصدير للمنتجات ذات القيمة المضافة العالية، من خلال تسجيل زيادة قوية في الإيرادات من تصدير الهواتف ومكوناتها من فيتنام.

على وجه التحديد، تُظهر البيانات للفترة من 2016 إلى 2022 ارتفاعًا في صادرات الإلكترونيات والحواسيب بنسبة 193%، وصادرات الهواتف المحمولة بنسبة 68%. وبلغت قيمة صادرات السلع الأخرى ذات القيمة المضافة العالية، كالإلكترونيات والحواسيب ومكوناتها، 19 مليار دولار أمريكي في عام 2016. إلا أنه بحلول عام 2022، وصلت قيمة الصادرات إلى 56 مليار دولار أمريكي، مُشكّلةً 15% من إجمالي قيمة الصادرات، بزيادة قدرها 10% مقارنةً بالعام السابق. في المقابل، لم تتجاوز نسبة صادرات قطاعات السلع ذات القيمة المضافة المنخفضة، كالمنسوجات والأحذية، 10% و4% من إجمالي قيمة الصادرات على التوالي.

يستمر قطاع العقارات الصناعية في فيتنام في جذب مشاريع ضخمة برأس مال إجمالي يبلغ مليارات الدولارات الأمريكية (الشكل 1). — تهدف فيتنام إلى تصدير منتجات ذات قيمة عالية.

ويتجلى هذا التطور أيضاً في جذب الاستثمار الأجنبي المباشر إلى قطاع التصنيع والمعالجة. ففي النصف الأول من عام 2023، بلغ حجم الاستثمار الأجنبي المباشر في هذا القطاع 8.4 مليار دولار أمريكي، ما يمثل 63% من إجمالي الاستثمار الأجنبي. إضافةً إلى ذلك، تم إطلاق 379 مشروعاً جديداً برأس مال مسجل جديد قدره 5.4 مليار دولار أمريكي. ومن بين 345 مشروعاً قائماً، زاد 225 مشروعاً من رأس مالها باستثمارات إضافية إجمالية قدرها 2.1 مليار دولار أمريكي.

تشمل بعض المشاريع الاستثمارية الرئيسية في المنطقة الشمالية في النصف الأول من عام 2023 مشروع فوليان للتكنولوجيا الدقيقة، باستثمار قدره 621 مليون دولار أمريكي في باك جيانغ ؛ ومشروع شركة جويرتيك (هونغ كونغ) بقيمة 280 مليون دولار أمريكي في باك نينه؛ ومشروع شركة بولتون وشركة كيو إس تي الدولية بقيمة 165 مليون دولار أمريكي في كوانغ نينه.

في الجنوب، تشمل المشاريع البارزة مشروع شركة شاندونغ هاوهوا للإطارات بقيمة 500 مليون دولار في بينه فوك؛ ومشروع شركة سانتوري بيبسيكو فيتنام بقيمة 185 مليون دولار في لونغ آن ؛ ومشروع شركة باندورا برودكشن هولدينغز إيه/إس بقيمة 163 مليون دولار في بينه دوونغ.

من بين هذه المقاطعات، سجلت مقاطعة باك جيانغ أكبر مبلغ من رأس المال الأجنبي المباشر المسجل حديثًا في قطاع التصنيع على مستوى البلاد، حيث بلغ 1.06 مليار دولار أمريكي، أي ما يعادل 20% من إجمالي رأس المال المستثمر. تلتها مقاطعة بينه فوك بنسبة 11% من إجمالي رأس المال المسجل بقيمة 577 مليون دولار أمريكي، ثم مقاطعة باك نينه في المركز الثالث بنسبة 9% من إجمالي رأس المال المسجل بقيمة 486 مليون دولار أمريكي.

يستمر قطاع العقارات الصناعية في فيتنام في جذب مشاريع ضخمة برأس مال إجمالي يبلغ مليارات الدولارات الأمريكية (الشكل 2). — تتصدر باك جيانغ مجال تطوير العقارات الصناعية.

حتى الآن، تم إنشاء 397 مجمعاً صناعياً بمساحة إجمالية قدرها 122,900 هكتار. ويعمل حالياً 292 مجمعاً صناعياً بمساحة إجمالية تزيد عن 87,100 هكتار. ويجري العمل على إنشاء 106 مجمعات صناعية أخرى بمساحة إجمالية قدرها 35,700 هكتار. وتشهد المجمعات الصناعية في جميع أنحاء البلاد معدل إشغال مرتفع يتجاوز 80%، حيث تصل النسبة في المحافظات الرئيسية في الشمال إلى 83%، وفي المحافظات الرئيسية في الجنوب إلى 91%.

سجلت المنطقة الاقتصادية الرئيسية الشمالية، على وجه الخصوص، 68 مشروعًا لمجمعات صناعية بمساحة أراضٍ مستأجرة تبلغ 12,000 هكتار. وارتفعت أسعار إيجار الأراضي بنسبة 30% على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط 138 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع الواحد لكل دورة إيجار. ويعمل المستأجرون في هذه المنطقة بشكل رئيسي في قطاعات الإلكترونيات والحواسيب، وتصنيع وتجميع السيارات، والآلات والمعدات، بالإضافة إلى مكونات الطاقة الشمسية.

في غضون ذلك، سُجِّل في المنطقة الاقتصادية الرئيسية الجنوبية 122 مشروعًا لمجمعات صناعية بمساحة أراضٍ مستأجرة تبلغ 24,883 هكتارًا. وارتفعت أسعار إيجار الأراضي بنسبة 15% على أساس سنوي، لتصل إلى متوسط 174 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع الواحد لكل دورة إيجار. ويعمل المستأجرون بشكل رئيسي في قطاعات تصنيع الأغذية والمشروبات، ومواد البناء، والمنسوجات، ومنتجات المطاط والبلاستيك.

سيواجه قطاع العقارات الصناعية العديد من التحديات في الفترة المقبلة.

وفقًا لشركة سافيلز فيتنام، فإنه على الرغم من التحديات العالمية، من المتوقع أن تحافظ فيتنام على نمو اقتصادي سريع على المدى المتوسط مع تعافي الصادرات واستمرار استفادتها من التحول في سلاسل التوريد التصنيعية العالمية إلى مراكز إنتاج تنافسية في جنوب شرق آسيا.

شهد عامي 2022 و2023 إنجازاتٍ بارزةً في نمو القطاع الصناعي في دلتا نهر ميكونغ. ففي سبتمبر 2023، بدأت شركة VSSIP الاستثمارية مشروعها الأول في مدينة كان ثو، على مساحة 900 هكتار، ومن المتوقع أن يكون مجمعًا يضم مراكز صناعية وتقنية وخدمية وسكنية. وستغطي المرحلة الأولى مساحة 293.7 هكتارًا باستثمار يزيد عن 152 مليون دولار أمريكي.

استثمرت شركة VSIP أيضًا في إنشاء طريق بتكلفة 7.4 مليون دولار أمريكي يربط المشروع بالطريق السريع الوطني رقم 80 خلال المرحلة التحضيرية. وفيما يتعلق بالبنية التحتية، ووفقًا لخطة التنمية للفترة 2021-2030، والتي تتضمن رؤية حتى عام 2050، من المتوقع أن يشهد دلتا نهر ميكونغ مزيدًا من التطوير في بنيته التحتية، مما يخلق بيئة جاذبة للعقارات الصناعية مع 6 طرق سريعة يبلغ طولها الإجمالي 1166 كيلومترًا.

ومع ذلك، أشار جون كامبل، نائب المدير ورئيس قسم الخدمات الصناعية في سافيلز فيتنام، أيضاً إلى بعض التحديات المحددة التي تواجه سوق العقارات الصناعية في فيتنام في الفترة المقبلة، بما في ذلك:

لا تزال جودة وموثوقية البنية التحتية للنقل في فيتنام أدنى من مثيلاتها في دول أخرى بالمنطقة. ورغم التوسع السريع في البنية التحتية للنقل، إلا أن هذا التطور لم يواكب النمو الاقتصادي والاجتماعي. ويُعدّ النمو السريع في عدد سكان المدن ونقل البضائع المحرك الرئيسي للطلب على البنية التحتية، في حين لم تُستغل طاقة الموانئ البحرية والبرية استغلالاً كاملاً.

يستمر قطاع العقارات الصناعية في فيتنام في جذب مشاريع ضخمة برأس مال إجمالي يبلغ مليارات الدولارات الأمريكية (الشكل 3). — السيد جون كامبل، نائب المدير، رئيس قسم الخدمات الصناعية، سافيلز فيتنام.

مع تحوّل تركيز فيتنام نحو استقطاب الصناعات ذات القيمة المضافة العالية وزيادة الإنتاجية لمواكبة المعايير الإقليمية، سيزداد الطلب على العمالة الماهرة. ورغم أن تكاليف العمالة في فيتنام لا تتجاوز ثلث مثيلاتها في الصين، إلا أن الإنتاجية فيها أقل أيضاً عند مستوى مماثل.

تم تطبيق لوائح جديدة صارمة للسلامة من الحرائق في نهاية عام 2022، مما أعاق عمل المطورين الصناعيين والمصنعين وشركات الخدمات اللوجستية. ويواجه كبار المستثمرين الأجانب صعوبة في الحصول على الشهادات اللازمة، وقد تأخرت عدة مشاريع بسبب هذه المشكلة.

ولمعالجة التحديات القائمة، اقترح الخبير أن تواصل الحكومة الاستثمار في البنية التحتية وتطوير مهارات القوى العاملة في فيتنام لتحسين الإنتاجية والكفاءة. إضافةً إلى ذلك، يُعدّ دعم الصناعات المساندة، وتعزيز سلاسل التوريد، وتبسيط إجراءات الاستثمار واستخدام الأراضي، وتطبيق التحول الرقمي، من المجالات الرئيسية التي يجب على القطاع الصناعي في فيتنام التركيز عليها.

مصدر