كيف تتجنب الوقوع في فخ الاحتيال العقاري والتلاعب بالأسعار؟

أكد الرئيس التنفيذي لشركة CBRE فيتنام، دونج ثوي دونج، وجود "عمليات احتيال" و"تلاعب بالأسعار" في سوق العقارات، ونصح المشترين بأن يكونوا حكماء للغاية وحذرين في التفكير فيما إذا كان الاستثمار مربحًا لتجنب الوقوع في الفخاخ.

في المؤتمر الصحفي الذي أعلنت فيه شركة CBRE Vietnam (التابعة لمجموعة خدمات العقارات الأمريكية CBRE) عن أبرز ملامح سوق العقارات في دا نانغ للربع الثاني من عام 2025، أجرى مراسل من صحيفة Vietnam Business News مقابلة مع السيدة دوونغ ثوي دونغ - الرئيسة التنفيذية للشركة - حول بعض العلامات غير العادية التي ظهرت في المنطقة.

قدمت الرئيسة التنفيذية لشركة CBRE في فيتنام، دوونغ ثوي دونغ، تقريراً عن أبرز ملامح سوق العقارات في دا نانغ في الربع الثاني من عام 2025.

كيف تنظر شركة CBRE Vietnam إلى اتجاهات أسعار الشقق وقطع الأراضي في دا نانغ خلال النصف الأول من عام 2025؟

السيدة دوونغ ثوي دونغ: وفقًا لسجلات شركة سي بي آر إي فيتنام، بلغ متوسط ​​سعر بيع المباني السكنية الشاهقة والشقق في سوق دا نانغ في الأشهر الستة الأولى من عام 2025 حوالي 85 مليون دونغ فيتنامي/م2، وهو الأعلى في البلاد، متجاوزًا حتى متوسط ​​سعر البيع في مدينة هو تشي منه (82 مليون دونغ فيتنامي/م2) وهانوي (79 مليون دونغ فيتنامي/م2)؛ بزيادة قدرها 27% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي (زادت هانوي بنحو 30-35%، وزادت مدينة هو تشي منه بأكثر من 20%).

من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي في دا نانغ بنسبة تتراوح بين 15 و20% في معظم المناطق الحضرية الرئيسية والمواقع الهامة في المدينة خلال النصف الأول من عام 2025؛ وفي بعض المناطق المتميزة على طول الساحل وضفاف الأنهار، قد تصل الزيادة إلى 20-25%. يُعدّ هذا خبرًا سارًا لسوق دا نانغ، إلا أن التكلفة بالنسبة للمشترين هنا مرتفعة في بعض الجوانب.

يبدو أن مدينة دا نانغ تشهد حالياً "هوساً بالاستثمار العقاري"، وهو تكرار لما حدث في الفترة بين عامي 2018 و2020. برأيك، هل هذا هوس حقيقي بالاستثمار العقاري أم مجرد فقاعة مضاربة؟

السيدة دوونغ ثوي لينه: عند الحديث عن ارتفاع أسعار الأراضي، من الضروري تحديد المناطق التي تشهد ارتفاعًا في الأسعار بدقة لتقييم ما إذا كان هذا الارتفاع حقيقيًا أم لا. يشمل تعريف ارتفاع أسعار الأراضي الزيادات الحقيقية والمصطنعة على حد سواء. في بعض المناطق، نلاحظ أن عوامل عديدة، مثل تحسين البنية التحتية، والتخطيط العمراني الشامل، ومشاركة مستثمرين ذوي سمعة طيبة، تساهم في ارتفاع أسعار الأراضي.

هذا ارتفاع حقيقي في الأسعار. أصبح المشترون الآن على دراية واسعة؛ فهم يدركون أن أسعار الأراضي هناك قد ارتفعت بالفعل مقارنةً بالسابق. ومع ذلك، ما زالوا على استعداد لإنفاق المال للشراء لأنها زيادة حقيقية في الأسعار. ومع ذلك، توجد أيضًا مناطق تشهد ارتفاعات مصطنعة في الأسعار، أي أن الأسعار ترتفع "تماشيًا مع الاتجاه السائد".

هذا يعني وجود مناطق لم تشهد أي تطوير حتى الآن، ولكن يُشاع وجود حديث عن تطوير البنية التحتية، أو عمليات الدمج، أو مشاريع قادمة... مما يؤدي إلى ارتفاع الأسعار. تحدث هذه الظاهرة، المعروفة باسم "اتباع الاتجاه"، في دا نانغ، ولكن في رأينا، فإن الارتفاع المصطنع في الأسعار في المنطقة حاليًا ليس بنفس حدة ما كان عليه في الفترة بين عامي 2018 و2020.

شهدت مدينة دا نانغ خلال الفترة من 2018 إلى 2020 ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الأراضي، إلا أن عدد المشاريع المعروضة في السوق كان محدودًا. ولسنوات عديدة لاحقة، كان عدد المشاريع المنفذة في المنطقة قليلًا جدًا. لكن في العامين الماضيين، أطلق مستثمرون مرموقون العديد من المشاريع، والتي حققت مبيعات ممتازة.

السيدة دوونغ ثوي دونغ تجيب على أسئلة أحد مراسلي مجلة فيتنام بيزنس.

بالنظر إلى استيعاب السوق، نلاحظ أن هذه الفترة تختلف عن الفترة بين عامي 2018 و2020. لذا، لسنا قلقين للغاية بشأن فقاعة المضاربة العقارية في دا نانغ. مع ذلك، من وجهة نظر المستثمرين الأفراد أو المشترين، وخاصة القادمين من مناطق أخرى، يلزم توخي الحذر فيما يتعلق باستراتيجيات الاستثمار.

يزعم البعض أنه في الآونة الأخيرة، ومع وجود فائض في المعروض من الشقق، يلجأ المطورون العقاريون إلى رفع أسعار الأراضي بشكل مصطنع لجذب المشترين غير الواعين لشراء الشقق بدلاً من الأراضي. ثم، عند طرح مشاريع الأراضي في السوق، يستخدمون أساليب مماثلة لخداع المشترين ودفعهم لشراء الشقق. هل تعتقد بوجود مثل هذه الممارسة المتمثلة في "جذب المشترين غير الواعين"؟ وما هي الحلول المتاحة لحماية الحقوق المشروعة للمشترين؟

السيدة دوونغ ثوي دونغ: ظاهرة "المضاربة على الأراضي" لا تقتصر على دا نانغ فحسب، بل تنتشر أيضاً في أسواق رئيسية مثل هانوي ومدينة هو تشي منه ... إن ارتفاع أسعار الأراضي بأكثر من 30% في يوم واحد فقط يُعدّ فقاعة بلا شك؛ فمن المستحيل أن ترتفع أسعار الأراضي بهذه السرعة وبشكل حقيقي. أستطيع أن أؤكد بثقة أن المشترين الأذكياء لن يقبلوا أبداً بمثل هذه الزيادة في الأسعار.

ربما كانت الارتفاعات السابقة في أسعار الأراضي المضاربة ناتجة عن خوف المشترين من أن يشتريها شخص آخر إذا لم يفعلوا ذلك، لكن المشترين أصبحوا أكثر دراية ولن يستثمروا أبدًا في مناطق بها فقاعات مضاربة واضحة كهذه.

يجب دراسة مسألة وجود أسلوب "احتيالي" من عدمه على أساس كل حالة على حدة، وذلك تبعاً للمشروع المحدد. أعتقد أنه قد يكون "حيلة" لبيع المنازل والأراضي. هذه ليست ظاهرة حصرية بمدينة دا نانغ؛ إذ توجد حالات مماثلة في أسواق أخرى، مثل هانوي. بل إن بعض المشاريع توظف أشخاصاً للوقوف في طوابير للشراء، ولكن في الواقع، هي طوابير وهمية.

يكمن الحل الأمثل لهذه المشكلة في المشترين أنفسهم، سواء كانوا مستثمرين أو مشترين للاستخدام الشخصي. من الصعب للغاية إثبات تعمّد أصحاب المشاريع أو الوسطاء رفع الأسعار، كما يصعب على السلطات التدخل في هذا الشأن. لذا، فإن أفضل نهج هو أن يتوخى المشترون الحذر ويتجنبوا الوقوع في فخ الأسعار المبالغ فيها.

في السابق، كان المشترون يفتقرون إلى المعلومات حول التلاعب بالأسعار وعمليات الاحتيال، أما الآن فهم على دراية تامة. لقد أصبحوا الآن على قدرٍ كافٍ من الوعي لتقييم جدوى استثماراتهم، بدلاً من الانجرار وراء الإعلانات أو وعود أصحاب المشاريع دون تفكير، لأن حتى الاتفاقيات التعاقدية غالباً ما تكون هشة. وسيكون المشترون أنفسهم، أكثر من أي شخص آخر، قادرين على تجنب هذه الفخاخ.

شكراً لكِ سيدتي!

هاي تشاو

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212