سباق غير متكافئ في سوق العقارات

[إعلان 1]

تتقلص الشركات وتعمل بخسارة.

شهد قطاع العقارات منذ نهاية عام 2022 عملية فحص صارمة للغاية على نطاق واسع.

تتعرض المؤسسات التي تعاني من ضعف في صحتها المالية وقدراتها الإدارية الضعيفة تدريجياً لمشكلة اختبار السوق. ويواجه العديد من المستثمرين الذين يسعون إلى مشاريع "سطحية" دون ضمانات قانونية صعوبات كثيرة أيضاً، ويضطرون إلى مواجهة الخسائر، وحتى قبول بيع الأصول للحفاظ على العمليات.

كانت شركة LDG Investment Joint Stock Company تتبع سياسة نقل مشروعين بما في ذلك منطقة Bai But - Son Tra Beach السياحية ، دا نانغ ومجمع الشقق Lot C1 في حي Binh An، مدينة Di An، مقاطعة Binh Duong. وتأتي هذه الخطوة في إطار خطة إعادة هيكلة أصول الشركة لسداد ديون البنوك والسندات.

كانت منطقة السياحة في شاطئ باي بوت - سون ترا تُعامل في السابق "مثل البيضة" من قبل شركة LDG، التي تعتبر أحد المشاريع الاستراتيجية ذات الرؤية طويلة المدى. قبل أن تنوي الشركة البيع، فكرت في العثور على شريك للمشاركة بنسبة 50-70%، لكن قادة LDG اعترفوا أيضًا بأن هذا الاحتمال غير مرجح في سياق سوق العقارات الحالي.

قبل إتمام هذه الصفقة، تم القبض على السيد نجوين خان هونغ، رئيس مجلس إدارة LDG، بتهمة خداع العملاء. السيد هونغ متورط في البناء غير القانوني لـ 680 فيلا ومنزلًا من قبل شركة LDG في مشروع منطقة تان ثينه السكنية في بلدية دوي 61، منطقة ترانج بوم، مقاطعة دونج ناي .

كما أدى الوضع التجاري الصعب وعدم وجود مشاريع جديدة إلى دفع شركة LDG إلى الخسائر. في الفترة 2018-2019، حققت الشركة أرباحًا تجاوزت 600 مليار دونج سنويًا. خلال فترة الوباء، انخفضت الأرباح كثيرًا. بحلول عام 2022، من المتوقع أن تصل أرباح الشركة إلى 4 مليارات دونج، وهو أدنى مستوى على الإطلاق. في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، سجلت شركة LDG خسارة بعد الضريبة بلغت 209 مليار دونج، مقارنة بأرباح تجاوزت 8 مليار دونج في نفس الفترة من العام الماضي.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 1 — واجهت شركة LDG صعوبات في تنفيذ المشروع (صورة توضيحية: Khong Chiem).

كما قامت شركة هاي فات للاستثمار المساهمة ببيع كامل مساهمتها الرأسمالية إلى مستثمر قطعة الأرض التجارية TM 1، وهي جزء من مشروع منطقة تان لاب آيليت السكنية، نها ترانج. وبحسب المخطط، يتضمن المشروع 3 أبراج بارتفاع 40 طابقاً، منها 3 طوابق تجارية، و10 طوابق فندقية، و27 طابقاً سكنياً. وبالإضافة إلى ذلك، تخطط شركة هاي فات للتركيز على بيع المنتجات بالجملة في بعض المشاريع الأخرى في لاو كاي، وباك جيانج ، وكوانج نينه.

على الرغم من انسحابها من قطاع العقارات منذ فترة طويلة، قامت مجموعة Hoang Anh Gia Lai أيضًا ببيع فندق Hoang Anh Gia Lai في مدينة بليكو، جيا لاي - آخر العقارات التي يملكها السيد دوك. وبحسب إعلان الشركة، تم استخدام العائدات البالغة نحو 180 مليار دونج لسداد ديون السندات.

وتغلق العديد من الشركات الأخرى أبوابها وتعلق عملياتها بشكل جماعي. أعلنت شركة الإسكان والتطوير والتجارة المساهمة (HDTC) أنها ستعلق عملياتها مؤقتًا بسبب الصعوبات المالية وعدم وجود مصدر دخل لدفع رواتب الموظفين.

كما قامت شركة PVR Hanoi Investment Joint Stock Company بتعليق العمليات التجارية مؤقتًا من 15 نوفمبر 2023 إلى 14 نوفمبر 2024 لإعادة ترتيب الموظفين وإيجاد اتجاهات تجارية جديدة.

وبالنسبة لشركات الوساطة، فإن الوضع صعب بنفس القدر. قالت السيدة ترينه ثي كيم لين، مديرة المبيعات في شركة دات زانه سيرفيسز، في حدث أقيم مؤخرًا، إنه بعد 3 سنوات من الوباء وأكثر من عام من أزمة سوق العقارات، استنفدت معظم شركات الوساطة أموالها المتراكمة.

وقالت السيدة لين إن عدد وسطاء العقارات في عام 2023 انخفض بنسبة 60-70% مقارنة بنهاية العام الماضي. وتواجه الوحدات التي لا تزال تعمل صعوبات في توظيف موظفي المبيعات، وتكاليف توظيف عالية، وضغوطًا تنافسية فيما يتعلق بسياسات الرواتب والمكافآت والعمولات. يتعين على العديد من البورصات أن تفكر في التوقف للحفاظ على رأس مالها، في انتظار المرحلة التالية من السوق.

وقالت السيدة لين: "لم يسبق في تاريخ الأعمال أن واجهت شركات الوساطة العقارية مثل هذه الصعوبات الشديدة كما حدث في السنوات الأخيرة".

تتجه العديد من الشركات إلى الاستحواذ على أموال الأراضي

وعلى العكس من ذلك، فإن العديد من الشركات لا تتردد في الإعلان عن شراء المزيد من الأصول، وزيادة صناديق الأراضي في سياق السوق الذي لا يزال يواجه العديد من الصعوبات ولكن من المتوقع أن يفتح صفحة جديدة اعتبارًا من هذا العام.

وقال ممثل شركة آن جيا العقارية إنهم ما زالوا يهدفون إلى مواصلة توسيع صناديق الأراضي النظيفة، وإعطاء الأولوية للمشاريع التي تمت الموافقة عليها لسياسات الاستثمار، والتي تكون مناسبة لتطوير مشاريع بأسعار معقولة، وتتمتع بفترة تنفيذ سريعة.

وتقوم الشركة حاليا بعملية تقييم متعمق لصندوقين محتملين للأراضي في المنطقة 8 ومدينة هو تشي منه. ومن المتوقع أن يتم توفير أكثر من 4 آلاف منتج للسوق عند اكتمال الصفقة، في ظل ندرة الأموال العقارية بشكل متزايد في المدينة.

Cuộc đua không cân sức trên thị trường bất động sản - 2 — تتسابق العديد من الشركات للحصول على أموال الأراضي (صورة توضيحية: نجوين ماو فوك).

وافقت شركة An Duong Thao Dien للاستثمار العقاري والتجارة المساهمة على خطة لتلقي نقل حقوق استخدام الأراضي في 8 قطع أرض تقع جميعها في منطقة Phuoc Long، مدينة Thu Duc، مدينة Ho Chi Minh. المبلغ المطلوب دفعه هو أكثر من 294 مليار دونج.

تتفاوض مجموعة Ecopark حاليًا لشراء شركة Song Thao Company Limited بالكامل - المستثمر في مشروع Thanh Thuy Hot Mineral Resort في مدينة Thanh Thuy (منطقة Thanh Thuy، مقاطعة Phu Tho).

وفي الوقت نفسه، يُسمح لشركة Ecopark Song Thao باقتراح التعديلات وإعادة تأسيس تخطيط مشروع منتجع Thanh Thuy للمياه المعدنية الساخنة بمساحة 65 هكتارًا، واستكمال إجراءات تسجيل الأصول على الأرض وفقًا لأحكام القانون.

ومع ذلك، لا تزال الشركات تواجه صعوبات في سباق الاستحواذ. وفي حالة شركة An Duong Thao Dien، تحتاج الشركة إلى إنفاق أكثر من 294 مليار دونج على المعاملات الثماني المذكورة أعلاه، في حين أن حجم النقد في 30 سبتمبر كان أكثر من 53 مليار دونج فقط، وهو ما يمثل حوالي 18% من قيمة التحويل. كما أن قيمة التحويل هذه أكبر أيضًا من إجمالي قيمة العقارات الاستثمارية (حوالي 274 مليار دونج) في نهاية الربع الثالث من عام 2023.

أو مجموعة Ecopark، على الرغم من أن ربحها في عام 2022 بلغ ما يقرب من 2400 مليار دونج، بزيادة قدرها 9٪ مقارنة بالعام السابق، إلا أن ديونها زادت بنسبة 11٪ مقارنة بالعام السابق، إلى 19415 مليار دونج. وظلت نسبة الدين إلى حقوق الملكية عند 3 مرات، على الرغم من انخفاضها من 4.1 مرة في العام الماضي.

ومن السهل أن نرى أن الشركات المحلية لا تزال تواجه العديد من العوامل غير المواتية مثل الوضع الاقتصادي الصعب بشكل عام، وقضايا المشاريع القانونية غير المحلولة، والعديد من أوجه القصور في سندات الشركات، والافتقار إلى القدرة على الوصول إلى تدفقات رأس المال.

أظهرت دراسة تحليلية أجرتها شركة DSC للأوراق المالية (DSC) أنه في عام 2024، سيكون لدى مجموعة أعمال العقارات أكثر من 120 ألف مليار دونج من السندات المستحقة، وهو أعلى مستوى في السنوات الخمس الماضية. لا يزال عبء سداد السندات يشكل عبئًا ثقيلًا على شركات العقارات وهي بحاجة إلى "جراحة كبرى" لاستعادة صحتها المالية.

[إعلان 2]
مصدر