تتقلص الشركات وتعمل بخسارة.
شهد قطاع العقارات منذ نهاية عام 2022 عملية فحص صارمة للغاية على نطاق واسع.
الشركات ذات الوضع المالي المتدهور وقدراتها الإدارية الضعيفة... تتعرض تدريجيًا لمشكلة اختبار السوق. ويواجه العديد من المستثمرين الذين يتبعون "السطح" والمشاريع التي لا تضمن الشرعية صعوبات عديدة، ويضطرون إلى تحمل الخسائر، بل ويقبلون ببيع الأصول للحفاظ على سير العمليات.
كانت شركة LDG للاستثمار المساهمة تخطط سابقًا لنقل ملكية مشروعين، هما منتجع باي بوت - سون ترا بيتش، دا نانغ، ومجمع الشقق السكنية، القطعة C1، في حي بينه آن، مدينة دي آن، مقاطعة بينه دونغ . وتأتي هذه الخطوة في إطار خطة إعادة هيكلة أصول الشركة لسداد ديونها المصرفية وسنداتها.
كان منتجع باي بوت - سون ترا الشاطئي يُعتبر في السابق "كأنه بيضة" بالنسبة لشركة LDG، التي تُعتبر من المشاريع الاستراتيجية ذات الرؤية طويلة المدى. قبل نيتها البيع، فكرت الشركة في إيجاد شريك للمشاركة بنسبة 50-70%، إلا أن مسؤولي LDG أقروا أيضًا بأن هذا الاحتمال مستبعد في ظل سوق العقارات الحالي.
قبل إتمام هذه الصفقة، أُلقي القبض على السيد نجوين خان هونغ، رئيس مجلس إدارة شركة LDG، بتهمة خداع العملاء. كان السيد هونغ متورطًا في بناء 680 فيلا وتاون هاوس بشكل غير قانوني من قِبل شركة LDG في مشروع منطقة تان ثينه السكنية في بلدية دوي 61، بمنطقة ترانج بوم، بمقاطعة دونغ ناي .
كما أدى الوضع التجاري الصعب ونقص المشاريع الجديدة إلى تكبد شركة LDG خسائر. ففي الفترة 2018-2019، تجاوزت أرباح الشركة 600 مليار دونج فيتنامي سنويًا. وخلال الجائحة، انخفضت الأرباح بشكل ملحوظ. وبحلول عام 2022، بلغت أرباح الشركة 4 مليارات دونج فيتنامي، وهو أدنى مستوى لها على الإطلاق. وفي الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، خسرت شركة LDG 209 مليارات دونج فيتنامي بعد خصم الضرائب، مقارنة بأكثر من 8 مليارات دونج فيتنامي في الفترة نفسها من العام الماضي.
واجهت شركة LDG صعوبات في تنفيذ المشروع (صورة توضيحية: Khong Chiem).
باعت شركة هاي فات للاستثمار المساهمة كامل حصتها الرأسمالية لمستثمر قطعة الأرض التجارية TM 1، وهي جزء من مشروع تان لاب آيلز السكني في نها ترانج. ووفقًا للخطة، يضم هذا المشروع ثلاثة أبراج بارتفاع 40 طابقًا، منها 3 طوابق تجارية، و10 طوابق فندقية، و27 طابقًا سكنيًا. إلى جانب ذلك، تخطط هاي فات للتركيز على بيع المنتجات بالجملة في عدد من المشاريع الأخرى في لاو كاي، وباك جيانج، وكوانج نينه.
رغم غيابها عن قطاع العقارات لفترة طويلة، باعت مجموعة هوانغ آنه جيا لاي فندق هوانغ آنه جيا لاي في مدينة بليكو، جيا لاي، وهو آخر عقارات السيد دوك. ووفقًا لإعلان الشركة، استُخدمت عائدات البيع، البالغة حوالي 180 مليار دونج، لسداد ديون السندات.
أغلقت العديد من الشركات الأخرى أبوابها أو علّقت عملياتها بشكل جماعي. أعلنت شركة الإسكان والتطوير والتجارة المساهمة (HDTC) تعليق عملياتها بسبب صعوبات مالية وانعدام مصادر دخل لدفع رواتب موظفيها.
كما قامت شركة PVR Hanoi Investment Joint Stock Company بتعليق العمليات التجارية مؤقتًا من 15 نوفمبر 2023 إلى 14 نوفمبر 2024 لإعادة ترتيب الموظفين وإيجاد اتجاهات تجارية جديدة.
تواجه شركات الوساطة المالية وضعًا صعبًا مماثلًا. وفي فعالية أُقيمت مؤخرًا، صرّحت السيدة ترينه ثي كيم لين، مديرة المبيعات في شركة دات زانه سيرفيسز، بأنه بعد ثلاث سنوات من الجائحة وأكثر من عام من أزمة سوق العقارات، استنفدت معظم شركات الوساطة المالية مدخراتها.
قالت السيدة لين إنه في عام ٢٠٢٣، انخفض عدد وسطاء العقارات بنسبة ٦٠-٧٠٪ مقارنةً بنهاية العام الماضي. وتواجه الوحدات التي لا تزال تعمل صعوبات في توظيف موظفي المبيعات، وارتفاع تكاليف التوظيف، وضغوطًا تنافسية على سياسات الرواتب والمكافآت والعمولات. وتضطر العديد من الوحدات إلى التفكير في التوقف للحفاظ على رأس مالها، في انتظار المرحلة التالية من السوق.
وقالت السيدة لين: "لم يسبق في تاريخ الأعمال أن واجهت شركات الوساطة العقارية مثل هذه الصعوبات الشديدة كما حدث في السنوات الأخيرة".
تتجه العديد من الشركات إلى الاستحواذ على أموال الأراضي
وعلى العكس من ذلك، فإن العديد من الشركات لا تتردد في الإعلان عن شراء المزيد من الأصول، وزيادة صناديق الأراضي في سياق السوق الذي لا يزال يواجه العديد من الصعوبات ولكن من المتوقع أن يفتح صفحة جديدة اعتبارًا من هذا العام.
وقال ممثل شركة آن جيا العقارية إنهم ما زالوا يهدفون إلى مواصلة توسيع صناديق الأراضي النظيفة، وإعطاء الأولوية للمشاريع التي تمت الموافقة عليها لسياسات الاستثمار، والتي تكون مناسبة لتطوير مشاريع بأسعار معقولة، وتتمتع بفترة تنفيذ سريعة.
تُجري الشركة حاليًا تقييمًا مُعمّقًا لصندوقين استثماريين مُحتملين في المنطقة الثامنة وتو دوك (مدينة هو تشي منه). عند اكتمال الصفقة، من المُتوقع أن تُوفر أكثر من 4000 منتج للسوق في ظلّ ندرة صناديق الاستثمار العقاري في المدينة.
تتسابق العديد من الشركات للحصول على أموال الأراضي (صورة توضيحية: نجوين ماو فوك).
وافقت شركة آن دونغ ثاو دين للاستثمار والتجارة العقارية المساهمة على خطة نقل حقوق استخدام ثماني قطع أرض، تقع جميعها في حي فوك لونغ، بمدينة ثو دوك، بمدينة هو تشي منه. ويتجاوز المبلغ المستحق 294 مليار دونغ فيتنامي.
تتفاوض مجموعة Ecopark حاليًا لشراء شركة Song Thao Company Limited بالكامل - المستثمر في مشروع Thanh Thuy Hot Mineral Resort في مدينة Thanh Thuy (منطقة Thanh Thuy، مقاطعة Phu Tho).
وفي الوقت نفسه، يُسمح لشركة Ecopark Song Thao باقتراح التعديلات وإعادة تأسيس تخطيط مشروع منتجع Thanh Thuy للمياه المعدنية الساخنة بمساحة 65 هكتارًا، واستكمال إجراءات تسجيل الأصول على الأرض وفقًا لأحكام القانون.
مع ذلك، لا تزال الشركات تواجه صعوبات في سباق الاستحواذ. ففي حالة شركة آن دونغ ثاو دين، تحتاج الشركة إلى إنفاق أكثر من 294 مليار دونغ فيتنامي للصفقات الثماني المذكورة أعلاه، بينما لم يتجاوز حجم السيولة النقدية في 30 سبتمبر 53 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل حوالي 18% من قيمة التحويل. كما أن قيمة التحويل هذه أكبر من إجمالي قيمة العقارات الاستثمارية (حوالي 274 مليار دونغ فيتنامي) بنهاية الربع الثالث من عام 2023.
أما مجموعة إيكوبارك، فرغم أن أرباحها في عام ٢٠٢٢ بلغت قرابة ٢٤٠٠ مليار دونج، بزيادة قدرها ٩٪ مقارنة بالعام السابق، إلا أن ديونها ارتفعت بنسبة ١١٪ مقارنة بالعام السابق، لتصل إلى ١٩٤١٥ مليار دونج. ولا تزال نسبة الدين إلى حقوق الملكية عند ٣ أضعاف، رغم انخفاضها مقارنة بالعام السابق الذي بلغت فيه ٤.١ أضعاف.
ومن السهل أن نرى أن الشركات المحلية لا تزال تواجه العديد من العوامل غير المواتية مثل الوضع الاقتصادي الصعب بشكل عام، وقضايا المشاريع القانونية غير المحلولة، والعديد من أوجه القصور في سندات الشركات، والافتقار إلى القدرة على الوصول إلى تدفقات رأس المال.
يُظهر تحليلٌ أجرته شركة DSC للأوراق المالية (DSC) أنه بحلول عام 2024، ستتجاوز قيمة السندات المستحقة لمجموعة شركات العقارات 120,000 مليار دونج، وهو أعلى مستوى لها في السنوات الخمس الماضية. ولا يزال عبء سداد السندات يُثقل كاهل شركات العقارات، وهي بحاجة إلى "عملية جراحية كبرى" لاستعادة وضعها المالي.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)