تجذب قطع الأراضي اهتمامًا أكبر من الشقق، فهل حان وقت "الدفع"؟ إجراءات تحويل أراضي الحدائق إلى أراضٍ سكنية

ارتفع الاهتمام بالأراضي وأراضي المشاريع أكثر من الشقق، ويقترح الخبراء الوقت المناسب للاستثمار، دا نانغ تبيع قطعة أرض بمليار دولار في مزاد علني... هي أحدث أخبار العقارات.

في ظل انتعاش سوق العقارات تدريجياً مع بداية العام، أطلق الوسطاء ومراكز التداول والمستثمرون العديد من الحملات التجارية مبكراً، حتى لا يفوتوا فرصة الوصول إلى عدد كبير من العملاء المحتملين. (المصدر: صحيفة XD)

العرض الجديد في السوق سوف يتحسن قريبا

تُظهر أحدث بيانات موقع Batdongsan.com.vn أنه مقارنةً ببداية عام 2023، أظهر سوق العقارات في بداية هذا العام مؤشرات إيجابية من حيث الاهتمام وعدد العقارات المعروضة للبيع. ويُظهر ذلك أن الطلب على العقارات المعروضة للبيع على مستوى البلاد في يناير 2024 ارتفع بنسبة 66% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023، كما ارتفع عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 52%.

من الجدير بالذكر أن الطلب على الأراضي وأراضي المشاريع في هانوي ومدينة هو تشي منه قد ازداد بشكل أكبر من الشقق. ففي يناير 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن الأراضي في هانوي بنسبة 110%، وزادت أراضي المشاريع بنسبة 77% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وفي الوقت نفسه، ارتفع عدد عمليات البحث عن الشقق في هانوي بنسبة 71%. وبالمثل، في مدينة هو تشي منه، ارتفع الطلب على الأراضي وأراضي المشاريع بنسبة 71%-73%، بينما ارتفع الطلب على الشقق بنسبة 59% فقط.

تعكس البيانات المذكورة أعلاه جزئيًا رغبة الكثيرين في امتلاك الأراضي، على الرغم من أن السوق لم يعد يشهد إقبالًا كبيرًا على الأراضي كما كان في أوائل عام 2022. كما أظهر تقرير ومؤشر ثقة المستهلك العقاري (CSS) لموقع Batdongsan.com.vn في النصف الأول من عام 2024 أن ما يصل إلى 65% من المستجيبين قالوا إنهم ما زالوا يخططون لشراء العقارات في العام المقبل؛ وبلغت نسبة المشتريات للاستثمار 60%، ولا تزال قطع الأراضي هي نوع العقارات الذي يهتم به المشترون في المستقبل أكثر من غيره.

في ظل الانتعاش التدريجي لسوق العقارات مع بداية العام، أطلق الوسطاء ومراكز التداول والمستثمرون العديد من الحملات التجارية في وقت مبكر لعدم تفويت فرصة الوصول إلى عدد كبير من العملاء المحتملين.

في تقييمه لسياق واتجاهات قطاع العقارات، علق السيد دينه مينه توان، مدير موقع batdongsan.com.vn، قائلاً: "يُصرّ العديد من المستثمرين حاليًا على طرح منتجاتهم في أوائل عام 2024، لأن انتظارهم حتى عام 2025، موعد سريان قانون العقارات لعام 2023، سيجعل تحصيل الأموال أكثر صعوبةً واستهلاكًا للوقت، إذ سيُسمح للمستثمرين حينها بتحصيل ودائع لا تتجاوز 5% من سعر بيع المنازل وأعمال البناء المستقبلية، وبعد استيفاء جميع التزامات البيع، سيُسمح لهم بتحصيل 25% إضافية". لذلك، يتوقع هذا الخبير تحسنًا قريبًا في المعروض الجديد في سوق العقارات في عام 2024.

وفقًا لبحث أجراه السيد دينه مينه توان على أكثر من عشر وحدات تجارية للأراضي في دونغ ناي وبينه دونغ ولونغ آن، أشارت جميع الشركات إلى ارتفاع عدد معاملات الأراضي في بداية هذا العام. وركزت معظمها على قطع أراضي بوثائق قانونية قياسية، بسعر يقل عن ملياري دونج فيتنامي، تقع ضمن دائرة نصف قطرها 60 كيلومترًا حول مدينة هو تشي منه.

في سوق هانوي، حيث تُلبّي قطاعاتٌ احتياجاتٍ حقيقية، مثل شراء وبيع وتأجير الشقق الثانوية أو مساحات التجزئة في وسط المدينة، بدأ العديد من سماسرة العقارات العمل مباشرةً بعد عطلة تيت. وقد أدى شحّ العرض، مع استمرار الطلب، إلى زيادة حيوية المعاملات بعد تيت في هذه القطاعات.

متى تستثمر؟

وفقًا لمسح أجراه مركز One Mount Real Estate لأبحاث السوق ورؤى العملاء في نهاية عام 2023، من بين 63% من الأشخاص الذين لديهم احتياجات عقارية في عام 2024، فإن معظم هؤلاء الذين لديهم احتياجات عقارية مهتمون بالشقق والأراضي والأراضي السكنية.

وبحسب البيانات التي أصدرتها للتو وحدة أبحاث العقارات، فقد زاد الاهتمام بالعقارات بسرعة مرة أخرى بعد عطلة تيت.

في السابق، بدأ عدد عمليات البحث عن العقارات على مستوى البلاد في الارتفاع اعتبارًا من اليوم الثاني من تيت واستمر في الارتفاع بقوة، حيث وصل إلى زيادة بنسبة 124٪ في اليوم العاشر من تيت مقارنة بالأسبوع الذي سبق تيت.

ومن الجدير بالذكر أنه في هانوي ومدينة هوشي منه، شهدت الأراضي وأراضي المشاريع زيادة أكبر في الاهتمام مقارنة بالشقق.

تشير دراسة استقصائية في هواي دوك (هانوي) إلى أن الطلب على الأراضي في الضواحي قد زاد في الآونة الأخيرة مقارنة بالأشهر الأولى من عام 2023. ومع ذلك، فإن عدد المعاملات الناجحة ليس مرتفعًا، ولم يكن هناك تحسن كبير.

حاليًا، لا يزال العملاء يبحثون ويدرسون السوق بشكل رئيسي. ويتذبذب طلب المستثمرين على البحث، حيث تبلغ مواردهم المالية حوالي ملياري دونج.

فيما يتعلق بأسعار المنازل والأراضي في زقاق الضواحي، فهو منتج عقاري يلبي احتياجات السكن الفعلية. القيمة المحسوبة بالمتر المربع كبيرة، لكن القيمة الإجمالية للمنزل لا تزال أقل بكثير مقارنةً بالمنزل المجاور (الفيلا) نظرًا لصغر مساحتها، حوالي 30-50 مترًا مربعًا فقط، لذا ارتفعت أسعار المنازل في الزقاق مع مرور الوقت.

وتتركز سلة المنازل في الأزقة بشكل رئيسي في مناطق مثل دونغ آنه، وهوآي دوك، وثانه تري، وجيا لام... ويبلغ السعر في الغالب حوالي 100 مليون دونج/م2 للمنازل في الأزقة التي يبلغ عرضها حوالي 2.5 إلى 3 أمتار.

بالنسبة للمستثمرين، تُعدّ أسعار الفائدة المنخفضة لمشتري المنازل ميزةً للرافعة المالية. ورغم انخفاض أسعار الفائدة، ينصح الخبراء بعدم الإفراط في استخدامها.

وفقًا للخبراء، لا ينبغي الاستثمار في هذا الوقت إلا عند توفر المال والعثور على عقار بسعر مناسب ورخيص. على المدى القصير، لا يمكن لسوق العقارات أن يتعافى فورًا. سوق العقارات في عام ٢٠٢٤ ليس الوقت المناسب للاستثمار والتصفح، بل هو الوقت المناسب للتفكير في الشراء بغرض الاستثمار طويل الأجل، أي الشراء للسكن. لذلك، يجب عدم الإفراط في استخدام التمويل، والتركيز فقط على المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة، وسياسات البيع السهلة، وحوافز أسعار الفائدة الجيدة.

دا نانغ تبيع أرضًا "ذهبية" بقيمة آلاف المليارات من الدونغ في مزاد علني، وتطل أربعة جوانب منها على الطريق.

أعلن مركز تنمية صندوق الأراضي التابع لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في دا نانغ عن طرح قطعة أرض برمز A1-2-1 على الطريق من جسر نهر هان إلى البحر في شارع فام فان دونج في المزاد العلني.

الوضع الحالي للأرض قرب جسر نهر هان المعروضة للبيع بالمزاد في دا نانغ. (المصدر: دان تري)

تبلغ المساحة الإجمالية للأرض حوالي ١٠,٠٠٠ متر مربع، ويبدأ سعرها من ١٣٧ مليون دونج للمتر المربع. مدة الانتفاع ٥٠ عامًا، ويدفع المستأجر الإيجار مرة واحدة. تطل هذه الأرض على الطريق من أربعة جوانب.

أكملت المدينة تجهيز الموقع وتجهيز البنية التحتية التقنية. الأرض مخصصة لبناء مركز تجاري ومكاتب للإيجار، باستثمار إجمالي يُقدر بنحو 2000 مليار دونج من المُزايد الفائز.

يشترط دا نانغ على الوحدات المشاركة دفع ٢٠٪ من إجمالي قيمة الأرض مقدمًا. في حال وجود ملكية مشتركة لشركتين أو أكثر، وفقًا لأحكام قانون الشركات، يُسمح لشركة واحدة فقط بالمشاركة في المزاد.

ويجب على المشاركين في المزاد أيضًا أن يكون لديهم تقرير عام عن مشروع الاستثمار وفقًا للوظائف ومؤشرات التخطيط والتقدم وإجمالي الاستثمار المتوقع للمشروع.

- يجب أن يكون لديه وثائق وأوراق تثبت أن الحد الأدنى لرأس المال اللازم لتنفيذ المشروع لا يقل عن 20% من إجمالي الاستثمار المتوقع، والالتزام بعدم الإفلاس أو الدخول في عملية الحل...

ما هي الإجراءات المطلوبة لتحويل الأراضي الحدائقية إلى أراضي سكنية في عام 2024؟

تحويل أراضي الحدائق إلى أراضي سكنية يتطلب الحصول على إذن

وفقًا للبند 2، المادة 9 من قانون الأراضي لعام 2024، تشمل الأراضي الزراعية الأنواع التالية من الأراضي: الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية، بما في ذلك أراضي الأرز والأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل السنوية الأخرى؛ الأراضي المخصصة لزراعة المحاصيل الدائمة؛ الأراضي الحرجية، بما في ذلك أراضي الغابات ذات الاستخدام الخاص، وأراضي الغابات الواقية، وأراضي الغابات الإنتاجية؛ أراضي تربية الأحياء المائية؛ أراضي الثروة الحيوانية المركزة؛ أراضي صناعة الملح؛ الأراضي الزراعية الأخرى.

وبناءً على ذلك، ووفقًا للمادة 9 من قانون الأراضي لعام 2024، لا يُصنّف القانون أراضي الحدائق ضمن أي فئة من فئات الأراضي. ومع ذلك، بناءً على غرض استخدام الأرض، يُمكن فهم أراضي الحدائق على أنها أراضٍ لزراعة المحاصيل السنوية أو أراضٍ لزراعة المحاصيل المعمرة (المنتمية إلى فئة الأراضي الزراعية).

وفي الوقت نفسه، ووفقاً للمادة 121 من قانون الأراضي لعام 2024، يجب الحصول على إذن من وكالة حكومية مختصة لتحويل الأراضي الزراعية إلى أراض غير زراعية.

إجراءات تحويل الأراضي البستانية إلى أراض سكنية

* الخطوات الواجب اتباعها

طبقا للمادة 69 من المرسوم 43/2014/ND-CP، تتم عملية تحويل الأراضي الحدائقية إلى الأراضي السكنية بالخطوات التالية:

الخطوة ١. إعداد الوثائق. على الأسر والأفراد إعداد مجموعة من الوثائق، بما في ذلك: طلب تصريح لتغيير غرض استخدام الأرض؛ شهادة (كتاب أحمر، كتاب وردي)؛

الخطوة 2. إرسال واستلام المستندات:

مكان تقديم المستندات: الطريقة الأولى: تقديم المستندات في قسم الشباك الواحد لإرسالها إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة؛ الطريقة الثانية: في الأماكن التي لم يتم فيها إنشاء قسم الشباك الواحد، تقديم المستندات مباشرة إلى وزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

استلام الوثائق: إذا كانت الوثائق مكتملة، يقوم قسم الاستلام بتسجيلها في دفتر الإيصالات وإعطاء مقدم الطلب إيصالاً (يُبين الإيصال بوضوح الموعد النهائي لإرجاع النتائج)؛ إذا كانت الوثائق غير مكتملة أو غير صالحة، فيجب إخطار مقدم الطلب وتوجيهه باستكمال الوثائق وفقًا للوائح في غضون 3 أيام عمل على الأكثر.

الخطوة 3. حل الطلبات: في هذه المرحلة، يجب على الأشخاص ملاحظة أن الالتزام الأكثر أهمية هو دفع رسوم استخدام الأراضي.

الخطوة 4. إرجاع النتائج

* مدة المعالجة: لا تزيد عن 15 يومًا من تاريخ استلام الوثائق الصالحة؛ ولا تزيد عن 25 يومًا بالنسبة للبلديات الجبلية والجزر والمناطق النائية والمناطق ذات الظروف الاجتماعية والاقتصادية الصعبة.

ملحوظة: لا يشمل الوقت المذكور أعلاه أيام العطلات والإجازات الرسمية المنصوص عليها في القانون؛ ولا يشمل الوقت المخصص للوفاء بالالتزامات المالية لمستخدمي الأراضي.

[إعلان 2]
مصدر