تجذب قطع الأراضي اهتماماً أكبر من الشقق؛ فهل حان الوقت للاستثمار؟ إجراءات تحويل أراضي الحدائق إلى أراضٍ سكنية.

تجذب قطع الأراضي وأراضي المشاريع اهتماماً أكبر من الشقق؛ ويقترح الخبراء أفضل وقت للاستثمار؛ دا نانغ تطرح قطعة أرض بقيمة تريليون دونغ فيتنامي في مزاد علني... هذه هي آخر أخبار العقارات.

مع انتعاش سوق العقارات في بداية العام، أطلق السماسرة والوكالات والمطورون العقاريون العديد من الحملات التسويقية مبكراً لتجنب تفويت فرص الوصول إلى شريحة واسعة من العملاء المحتملين. (المصدر: صحيفة البناء)

سيتحسن العرض الجديد في السوق قريباً.

تُظهر أحدث البيانات من موقع Batdongsan.com.vn أن سوق العقارات هذا العام، مقارنةً ببداية عام 2023، قد أظهر مؤشرات إيجابية أكثر من حيث الاهتمام وعدد العقارات المعروضة للبيع. ويشير هذا إلى أن الطلب على البحث عن عقارات للبيع على مستوى البلاد في يناير 2024 قد ارتفع بنسبة 66% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023، كما ارتفع عدد العقارات المعروضة للبيع بنسبة 52%.

تجدر الإشارة إلى أنه في هانوي ومدينة هو تشي منه، ازداد الاهتمام بالأراضي المخصصة للمشاريع العقارية بشكل ملحوظ أكثر من الاهتمام بالشقق. ففي يناير 2024، ارتفعت عمليات البحث عن الأراضي في هانوي بنسبة 110%، وعن الأراضي المخصصة للمشاريع بنسبة 77% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. في المقابل، ارتفعت عمليات البحث عن الشقق في هانوي بنسبة 71%. وبالمثل، في مدينة هو تشي منه، ارتفع الطلب على البحث عن الأراضي المخصصة للمشاريع العقارية بنسبة تتراوح بين 71% و73%، بينما لم تتجاوز الزيادة 59% بالنسبة للشقق.

تعكس البيانات المذكورة أعلاه جزئياً رغبة الكثيرين في امتلاك الأراضي، على الرغم من أن السوق لم يعد يشهد حمى شراء الأراضي التي شهدها مطلع عام 2022. ويشير تقرير ومؤشر توجهات المستهلكين في سوق العقارات (CSS) الصادر عن موقع Batdongsan.com.vn للنصف الأول من عام 2024 أيضاً إلى أن ما يصل إلى 65% من المستطلعة آراؤهم أفادوا بأنهم ما زالوا يعتزمون شراء عقارات في العام المقبل؛ وتبلغ نسبة عمليات الشراء لأغراض الاستثمار 60%، ولا تزال قطع الأراضي هي النوع الأكثر طلباً من العقارات من قبل المشترين المحتملين.

مع انتعاش سوق العقارات تدريجياً في بداية العام، أطلق السماسرة والوكالات والمطورون العديد من الحملات التجارية مبكراً لتجنب تفويت فرصة الوصول إلى عدد كبير من العملاء المحتملين.

في معرض تقييمه لسيكولوجية واتجاهات سوق العقارات، علّق السيد دينه مينه توان، مدير موقع batdongsan.com.vn، قائلاً: "يحرص العديد من المستثمرين حاليًا على تسريع عمليات البيع في أوائل عام 2024، لأنه في حال انتظارهم حتى عام 2025، موعد دخول قانون تجارة العقارات لعام 2023 حيز التنفيذ، سيصبح جمع الأموال أكثر صعوبة ويستغرق وقتًا أطول. في ذلك الوقت، لن يُسمح للمستثمرين إلا بتحصيل دفعة أولى لا تتجاوز 5% من سعر بيع المنازل ومشاريع البناء قيد الإنشاء، ولن يُسمح لهم بتحصيل 25% المتبقية إلا بعد استيفاء جميع التزامات البيع. لذا، يتوقع هذا الخبير أن يشهد المعروض الجديد في سوق العقارات تحسنًا ملحوظًا في عام 2024."

بحسب بحث أجراه السيد دينه مينه توان مع أكثر من 10 شركات عقارية في مقاطعات دونغ ناي وبينه دوونغ ولونغ آن ، أفادت جميع الشركات بزيادة عدد معاملات بيع وشراء الأراضي في بداية هذا العام. وتركزت معظم المعاملات على قطع أراضٍ موثقة قانونياً، بأسعار تقل عن ملياري دونغ فيتنامي، وتقع ضمن دائرة نصف قطرها 60 كيلومتراً من مدينة هو تشي منه.

في سوق هانوي، استأنف العديد من سماسرة العقارات أعمالهم فور انتهاء عطلة رأس السنة الفيتنامية (تيت) في القطاعات التي تلبي احتياجات حقيقية، مثل شراء وبيع وتأجير الشقق المستعملة أو مساحات التجزئة في وسط المدينة. وقد أدى نقص المعروض مع استمرار قوة الطلب إلى زيادة نشاط المعاملات في هذه القطاعات بعد العطلة.

متى يكون الوقت المناسب للاستثمار؟

وفقًا لدراسة استقصائية أجرتها شركة وان ماونت للعقارات، وهي مركز لأبحاث السوق ورؤى العملاء، في نهاية عام 2023، كان معظم الأشخاص الذين لديهم احتياجات عقارية في عام 2024، والذين يمثلون نسبة 63٪، مهتمين بالشقق وقطع الأراضي والمنازل المنفصلة.

وفقًا لبيانات صدرت مؤخرًا من شركة أبحاث عقارية، فقد انتعش الاهتمام بالعقارات بسرعة بعد عطلة رأس السنة القمرية.

في السابق، بدأ حجم البحث عن العقارات على مستوى البلاد في الارتفاع من اليوم الثاني من عيد رأس السنة القمرية (تيت) وحافظ على اتجاه تصاعدي قوي إلى حد ما، حيث وصل إلى زيادة بنسبة 124٪ بحلول اليوم العاشر من عيد تيت مقارنة بالأسبوع الذي سبق عيد تيت.

والجدير بالذكر أنه في هانوي ومدينة هو تشي منه، ازداد الاهتمام بقطع الأراضي وأراضي المشاريع بشكل حاد أكثر من الشقق.

أظهر مسح في هواي دوك (هانوي) أن الطلب على المعلومات المتعلقة بقطع الأراضي في المناطق الضواحي قد ازداد مقارنة بالأشهر الأولى من عام 2023. ومع ذلك، فإن عدد المعاملات الناجحة ليس مرتفعًا ولم يتحسن كثيرًا.

حالياً، لا يزال العملاء منخرطين بشكل أساسي في أبحاث السوق وتحليلها. وتتراوح ميزانيات المستثمرين عادةً من حوالي ملياري دونغ فيتنامي.

فيما يتعلق بأسعار المنازل والأراضي في الأزقة بالضواحي، تُعدّ هذه العقارات منتجات تلبي احتياجات السكان. صحيح أن سعر المتر المربع مرتفع، إلا أن القيمة الإجمالية للمنزل تبقى أقل بكثير مقارنةً بالمنازل المتلاصقة أو الفيلات، وذلك لصغر مساحتها التي تتراوح بين 30 و50 مترًا مربعًا فقط، ولذا استمرت أسعار المنازل في الأزقة بالارتفاع مع مرور الوقت.

يتركز سوق المنازل الواقعة في الأزقة بشكل رئيسي في مناطق مثل دونغ آنه، وهواي دوك، وثانه تري، وجيا لام... ويبلغ سعر المنازل في الأزقة التي يتراوح عرضها بين 2.5 و3 أمتار حوالي 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

بالنسبة للمستثمرين، تُعدّ أسعار الفائدة المنخفضة لمشتري المنازل ميزةً في استراتيجيات التمويل بالرافعة المالية. ومع ذلك، ورغم انخفاض أسعار الفائدة، ينصح الخبراء بتجنب الإفراط في استخدامها.

بحسب الخبراء، يُنصح بالاستثمار في هذا الوقت فقط لمن يملكون سيولة كافية ويستطيعون إيجاد عقارات بأسعار مناسبة ومعقولة. على المدى القريب، من غير المرجح أن ينتعش سوق العقارات فورًا. لا يُعدّ عام 2024 وقتًا للاستثمار المُضارب، بل هو فترة مناسبة للتفكير في الاستثمار طويل الأجل أو الشراء للاستخدام الشخصي. لذا، ينبغي تجنب الإفراط في الاقتراض، وعلى المستثمرين التركيز فقط على المشاريع ذات الوثائق القانونية الكاملة، وسياسات البيع المرنة، وأسعار الفائدة المُلائمة.

دا نانغ تعرض قطعة أرض "ذهبية" تبلغ قيمتها تريليونات الدونغ، محاطة بالطرق من جميع الجهات الأربع، في مزاد علني.

يعلن مركز تطوير الأراضي التابع لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في دا نانغ عن مزاد علني لقطعة الأرض A1-2-1 الواقعة على محور الطريق من جسر نهر هان إلى البحر في شارع فام فان دونغ.

تُطرح حاليًا أرضٌ قرب جسر نهر هان في دا نانغ للبيع بالمزاد العلني. (المصدر: صحيفة دان تري)

تبلغ مساحة الأرض الإجمالية حوالي 10,000 متر مربع، بسعر ابتدائي يزيد عن 137 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. مدة الإيجار 50 عامًا، ويدفع المستأجر المبلغ كاملًا دفعة واحدة. وتحيط بالأرض طرق من جميع الجهات الأربع.

أكملت المدينة أعمال إزالة الأراضي وتطوير البنية التحتية. وتُخصص الأرض لبناء مركز تجاري ومكاتب للإيجار، باستثمار إجمالي يُقدر بنحو ملياري دونغ فيتنامي من الجهة الفائزة بالمناقصة.

اشترطت مدينة دا نانغ على الجهات المشاركة دفع 20% من القيمة الإجمالية للأرض مقدماً. وفي حال وجود ملكية مشتركة بين شركتين أو أكثر وفقاً لقانون الشركات، يُسمح لشركة واحدة فقط بالمشاركة في المزاد.

يجب على مقدمي العطاءات أيضاً تقديم تقرير شامل عن مشروع الاستثمار، بما في ذلك وظيفته المقصودة، ومؤشرات التخطيط، والتقدم المحرز، وإجمالي الاستثمار المتوقع.

يجب ألا تقل المستندات التي تثبت الحد الأدنى لرأس المال اللازم لتنفيذ المشروع عن 20% من إجمالي الاستثمار المتوقع، ويجب تقديم تعهد بعدم الإفلاس أو عدم الخضوع لإجراءات التصفية...

ما هي الإجراءات المطلوبة لتحويل أرض الحديقة إلى أرض سكنية في عام 2024؟

يتطلب تحويل أرض الحديقة إلى أرض سكنية الحصول على إذن.

وفقًا للبند 2، المادة 9 من قانون الأراضي لعام 2024، تشمل الأراضي الزراعية الأنواع التالية من الأراضي: الأراضي المخصصة للمحاصيل السنوية، بما في ذلك حقول الأرز وغيرها من أراضي المحاصيل السنوية؛ الأراضي المخصصة للمحاصيل المعمرة؛ أراضي الغابات، بما في ذلك الغابات ذات الاستخدام الخاص، وغابات الحماية، وغابات الإنتاج؛ أراضي تربية الأحياء المائية؛ أراضي تربية الماشية المركزة؛ أراضي إنتاج الملح؛ وغيرها من الأراضي الزراعية.

وبناءً على ذلك، ووفقًا للمادة 9 من قانون الأراضي لعام 2024، لا يصنف القانون أراضي الحدائق ضمن أي فئة محددة من الأراضي. ومع ذلك، وبناءً على الغرض من استخدام الأرض، يمكن فهم أراضي الحدائق على أنها أراضٍ لزراعة المحاصيل السنوية أو أراضٍ لزراعة المحاصيل المعمرة (التي تنتمي إلى فئة الأراضي الزراعية).

وفي الوقت نفسه، ووفقًا للمادة 121 من قانون الأراضي لعام 2024، فإن تحويل الأراضي الزراعية إلى أراضٍ غير زراعية يتطلب الحصول على إذن من الوكالة الحكومية المختصة.

التسلسل والإجراءات اللازمة لتحويل أرض الحديقة إلى أرض سكنية.

* الخطوات التي يجب اتباعها

استناداً إلى المادة 69 من المرسوم 43/2014/ND-CP، يتم تحويل أراضي الحدائق إلى أراضي سكنية وفق الخطوات التالية:

الخطوة 1. تجهيز المستندات. تحتاج الأسر والأفراد إلى تجهيز مجموعة واحدة من المستندات، بما في ذلك: طلب الحصول على إذن لتغيير غرض استخدام الأرض؛ شهادة استخدام الأرض (الكتاب الأحمر، الكتاب الوردي)؛

الخطوة الثانية: تقديم واستلام المستندات:

أماكن تقديم الطلبات: الخيار 1: تقديم الطلب في مركز الخدمة الشاملة ليتم إرساله إلى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة؛ الخيار 2: في المناطق التي لم يتم فيها إنشاء مركز خدمة شاملة، يتم تقديم الطلب مباشرة إلى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة.

استلام الطلبات: إذا كان الطلب مكتملاً، يقوم قسم الاستلام بتسجيله في سجل الاستلام ويعطي مقدم الطلب إيصال استلام (يوضح الإيصال بوضوح الموعد النهائي لاستلام النتائج)؛ إذا كان الطلب غير مكتمل أو غير صالح، فيجب إخطار مقدم الطلب وتوجيهه لاستكمال الطلب وفقًا للوائح في غضون 3 أيام عمل كحد أقصى.

الخطوة 3. حل الطلب: في هذه المرحلة، يحتاج المواطنون إلى تذكر أهم التزاماتهم: دفع رسوم استخدام الأراضي.

الخطوة الرابعة: إرجاع النتائج.

* مدة المعالجة: لا تزيد عن 15 يومًا من تاريخ استلام طلب صالح؛ ولا تزيد عن 25 يومًا للمناطق الجبلية والجزرية والنائية والمناطق المحرومة اقتصاديًا واجتماعيًا.

ملاحظة: لا يشمل الإطار الزمني المذكور أعلاه عطلات نهاية الأسبوع والعطلات الرسمية كما هو منصوص عليه في القانون؛ كما أنه لا يشمل الوقت اللازم لمستخدمي الأراضي للوفاء بالتزاماتهم المالية.

مصدر