أسعار العقارات مرتفعة بشكل غير معتاد بسبب زيادة عدد المشترين الذين يشترون العقارات لأغراض استثمارية.

فقاعة العقارات التي تغذيها المصالح الخاصة.

في صباح يوم 28 أكتوبر، وخلال المناقشة التي جرت في قاعة الجمعية الوطنية بشأن تقرير الوفد الإشرافي ومشروع قرار الجمعية الوطنية حول نتائج الإشراف الموضوعي على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023"، أشار المندوب تا فان ها (وفد كوانغ نام ) إلى أن واقع سوق العقارات الذي يشهد ارتفاعات مفاجئة وحادة في الأسعار، بالإضافة إلى العقبات المؤسسية والسياسية، يُظهر علامات على التلاعب وتضخم الأسعار وخلق فقاعة عقارية من قبل مجموعة من أصحاب المصالح.

صرح مندوب من مقاطعة كوانغ نام قائلاً: "من الضروري تقييم المسألة بدقة وتفصيل، ومن ثم تحديد حلول جوهرية ومحددة. وقد قيّم مشروع القرار أوجه القصور، إلا أنها تقتصر في الغالب على القيود المتعلقة بالسياسات والقوانين. ومع ذلك، لا تزال هناك عوامل غير معتادة، مثل الارتفاع المفاجئ في الأسعار بمقدار ضعفين أو ثلاثة أضعاف، وهو ما يتعارض مع الوضع العام واحتياجات الناس."

النائب تا فان ها (وفد كوانغ نام). الصورة: الجمعية الوطنية

بحسب السيد ها، يتمثل أحد الحلول لخفض أسعار سوق العقارات في سندات العقارات. إلا أن هذه السندات تُصدر حاليًا بفائدة تتراوح بين 12 و15%، بالإضافة إلى رسوم إصدار تبلغ حوالي 3%. ولذلك، فإن هدف إصدار هذه السندات والديون المستحقة في هذا القطاع، والتي تقترب من تاريخ استحقاقها، يواجهان ضغوطًا هائلة. وإذا لم تُضبط هذه السندات بدقة لإنعاش سوق العقارات وتطويره، فسيكون إصدارها غير فعال. فدفع هذه الفوائد المرتفعة لمدة ثلاث سنوات تقريبًا يُشكل عبئًا ثقيلًا على الدولة والشعب، وقد يؤدي إلى زيادة الديون المعدومة، وربما التخلف عن السداد.

"لذلك، من غير المرجح أن يشهد سوق العقارات تباطؤاً في المستقبل القريب، ولن تتاح للناس فرصة الوصول إلى السوق. لذا، من الضروري دراسة الحلول وإجراء عمليات تفتيش ومراجعات شاملة لإعادة بناء وتطوير سوق العقارات بشكل جذري في اتجاه سليم ومناسب"، هذا ما اقترحه المندوب تا فان ها.

مندوب هوانغ فان كوونغ، وفد هانوي

وأشاد المندوب هوانغ فان كوونغ (وفد هانوي) بشدة بتقرير الوفد الإشرافي حول "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023"، واقترح أيضاً إنشاء آلية إدارة احترافية لتبادل العقارات.

ووفقاً للمندوب هوانغ فان كوونغ، فإن ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير عادي يرجع إلى زيادة عدد الأشخاص الذين يشترون العقارات بهدف التراكم، مما يتسبب في تدفق كبير للأموال إلى العقارات بدلاً من توجيهها إلى الأعمال التجارية والإنتاج؛ كما أن المعروض من العقارات أصبح نادراً بشكل متزايد؛ بالإضافة إلى ذلك، فإن قوى السوق مثل السماسرة ومنظمي المزادات يدفعون الأسعار عمداً إلى الارتفاع لتحقيق الأرباح.

"إن أبرز مشكلة هي أن أسعار العقارات في المدن الكبرى مرتفعة للغاية وترتفع باستمرار، مما يتجاوز قدرة الغالبية العظمى من الناس المحتاجين إلى السكن، في حين أن الدخل من العقارات منخفض مقارنة بتكلفة الاستثمار الأولية"، هكذا علق السيد كوونغ.

إزالة "العوائق" المؤسسية

بعد مراجعة تقرير المراقبة، أكد المندوب دانغ بيتش نغوك (وفد هوا بينه) أنه من أجل إزالة المعوقات المؤسسية على وجه السرعة وحل المشكلات القانونية المتعلقة بالمشاريع بشكل نهائي، تم إصدار العديد من السياسات والقوانين التي تدير سوق العقارات، مما يساهم في إنشاء إطار قانوني لتطوير سوق العقارات والإسكان الاجتماعي.

صرحت النائبة دانغ بيتش نغوك بأن التقرير أشار أيضاً إلى أن التمويل المخصص لبرامج قروض الإسكان الاجتماعي التفضيلية من ميزانية الدولة لا يزال منخفضاً، وأن عملية الإقراض والإجراءات من خلال بنك السياسة الاجتماعية لا تزال معقدة ومتداخلة؛ وأن الحد الأقصى لمبلغ القرض لمستفيدي السياسة الاجتماعية منخفض ولا يتناسب مع الظروف الاجتماعية والاقتصادية...

النائب دانغ بيتش نغوك (وفد هوا بينه). الصورة: الجمعية الوطنية

ونظراً لهذه أوجه القصور، جادل النائب دانغ بيتش نغوك بأن الإشراف الأعلى للجمعية الوطنية على تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي أمر ضروري للغاية وفي الوقت المناسب، لا سيما في تحديد "الاختناقات" المؤسسية التي يجب معالجتها في المستقبل.

لذلك، اقترح المندوبون أن تواصل الحكومة مراجعة أوجه القصور والقيود في السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي بشكل شامل.

"إلى جانب القضايا والقصور المتبقية البالغ عددها 22 قضية وسياسة قانونية بعد إصدار قانون الأعمال العقارية، وقانون الإسكان لعام 2023، وقانون الأراضي لعام 2024، من الضروري مواصلة المراجعة والبحث من أجل اقتراح حلول سريعة وشاملة لإزالة المعوقات المؤسسية بسرعة، وحل ومعالجة مشاريع العقارات التي تواجه صعوبات وعقبات قانونية وركودًا بسبب عمليات التنفيذ المطولة والتغييرات في القوانين بمرور الوقت، بما يلبي متطلبات التنمية المستدامة لسوق العقارات والإسكان الاجتماعي"، كما اقترحت السيدة نغوك.

في الوقت نفسه، ووفقًا لوفد هوا بينه، تُعدّ أوجه القصور المؤسسية والتداخلات التي أشار إليها تقرير الرصد أساسًا بالغ الأهمية لهيئات الصياغة لتحديث مشاريع القوانين ودراستها وتعديلها بدءًا من هذه الدورة، لا سيما قوانين التخطيط الحضري والريفي وقانون الاستثمار العام. وعلى وجه الخصوص، من الضروري دراسة اللوائح التي تهدف إلى تعزيز اللامركزية وتفويض السلطة إلى السلطات المحلية لتقوية دور الحكومات المحلية ومبادرتها ومسؤوليتها بما يتناسب مع قدراتها ويرتبط بتخصيص الموارد.

أشار المندوب دوونغ خاك ماي (وفد داك نونغ) في معرض حديثه عن مواصلة تطبيق الحلول المؤسسية بفعالية، إلى أن السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي لم تواكب التطور السريع للسوق. وأضاف أن بعض اللوائح تفتقر إلى الاتساق والتوافق بين قوانين الأعمال العقارية واللوائح ذات الصلة، مثل قوانين الأراضي والإسكان...

علاوة على ذلك، تتسم مسؤولية الدولة عن إدارة قطاع العقارات بالغموض وعدم الوضوح، مما يؤثر على فعالية الإدارة. ولا تزال ممارسة التصريح بأسعار نقل ملكية الأراضي أقل من قيمتها الحقيقية للتهرب من الضرائب شائعة. كما أن اللوائح المتعلقة بأهلية الحصول على برامج الإسكان الاجتماعي وعملية استثمار الأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي لا تزال تعاني من أوجه قصور.

الممثل دوونغ خاك ماي (وفد داك نونغ). الصورة: الجمعية الوطنية

بحسب المندوبين، تعود أسباب هذه النواقص والقيود إلى غياب التنبؤ الشامل بظروف السوق، وعدم قدرة الكوادر الاستشارية على تقييم وتحليل الأنظمة القانونية. كما أن هيكل العقارات غير ملائم، ولا توجد لوائح موحدة بشأن نسبة الأراضي المخصصة للإسكان الاجتماعي والشقق الفاخرة. ويُعدّ تطبيق نظام مراقبة وإعلان الأسعار أثناء التوثيق، ومقارنتها بأسعار معاملات العقارات الفعلية، أمراً بالغ الصعوبة.

استنادًا إلى الوضع المذكور أعلاه، اقترح المندوب دوونغ خاك ماي ما يلي: "من الضروري مواصلة تنفيذ مجموعة الحلول المؤسسية بفعالية خلال الفترة المقبلة. يجب الاستمرار في مراجعة وتعديل وتطوير القوانين ذات الصلة، مثل قانون الأراضي، وقانون الإسكان، وقانون تجارة العقارات... كما يجب بناء نظام معلومات شفاف وسهل الوصول إليه لسوق العقارات، لتمكين الناس من فهم أسعار الأراضي بوضوح، بهدف الحد من المضاربة وتضخم الأسعار. إلى جانب ذلك، اقترح المندوب تكليف وزارة البناء بتقديم المشورة بشأن إصدار آليات وسياسات لإدارة مستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بشكل صارم؛ وفي الوقت نفسه، تنسيق تقييم ومراجعة الصعوبات والعقبات التي تعترض سياسات الائتمان التفضيلي للإسكان الاجتماعي."

المصدر: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov