سترتفع أسعار الأراضي، والسبب وراء تسجيل شقق هانوي أرقامًا قياسية باستمرار، والحالات التي يُسمح فيها للأفراد الأجانب بامتلاك المنازل

من الضروري تشديد تقسيم وبيع الأراضي، والسبب في أن شقق هانوي تسجل أرقامًا قياسية باستمرار، فإن كوانج بينه على وشك طرح 128 قطعة أرض في مزاد علني، تبدأ من 560 مليون دونج... هي أحدث أخبار العقارات. [إعلان 1]

ينص قانون الأعمال العقارية المعدل على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم، أو تقسيم قطع الأراضي إلى قطع للبيع في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والثانية والثالثة، وتخضع حقوق استخدام الأراضي للمزادات للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. (المصدر: دان تري)

قد ترتفع أسعار الأراضي

وبحسب إحصائيات وزارة البناء ، فإنه بحلول ديسمبر 2023، سيكون هناك 902 منطقة حضرية على مستوى البلاد. وترتبط الإحصائيات المذكورة أعلاه بشكل مباشر باللائحة الخاصة بحظر تقسيم وبيع الأراضي في قانون الأعمال العقارية المعدل، والذي سيدخل حيز التنفيذ في أوائل عام 2025.

وينص قانون الأعمال العقارية المعدل على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يقومون ببناء المساكن بأنفسهم، أو تقسيم قطع الأراضي للبيع في الأحياء والمناطق والمدن من المناطق الحضرية من الدرجة الخاصة والدرجة الأولى والثانية والثالثة، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

أما بالنسبة للمناطق المتبقية، فتقوم اللجنة الشعبية للمحافظة، بناءً على الظروف المحلية، بتحديد المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد لبناء المساكن بأنفسهم.

وفيما يتعلق بهذا القرار الذي يمنع تقسيم وبيع الأراضي، يرى العديد من خبراء العقارات أن سوق الأراضي سيشهد خلال العام المقبل أو نحو ذلك تقلبات قوية كثيرة. إن تشديد تقسيم الأراضي وبيعها من شأنه أن يؤدي إلى ندرة العرض وربما ارتفاع الأسعار.

قال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) - إن الطلب على الأراضي مرتفع للغاية دائمًا في حين يفتقر السوق إلى العرض من المشاريع الرسمية.

استغلّ العديد من المضاربين فرصة جمع الأراضي، ثم تقسيمها إلى قطع أرض للبيع، وتقسيمها، بل وحتى تسمية المشاريع بأسماء مشاريع شرعية لجذب المشترين. وفي الوقت نفسه، يتنافسون لرفع الأسعار، ما يُسبب فوضى في السوق، كما قال السيد دينه، مؤكدًا ضرورة تشديد إجراءات تقسيم وبيع الأراضي.

وقال خبير العقارات دينه مينه توان إن الحظر المفروض على تقسيم الأراضي وبيعها وفقًا للوائح الجديدة يمكن أن يقلل من التقسيم المتفشي، كما أن العرض في السوق سوف "ينكمش"، مما يساعد على تقليل هدر موارد الأراضي.

ومع ذلك، فإن أنشطة تجارة الأراضي في الفترة المقبلة سوف تتأثر أيضاً. في المراحل المبكرة، سيكون سوق الأراضي غير مستقر لأن 90% من معاملات الأراضي في السوق حاليًا هي أراضٍ مقسمة.

بعد تطبيق اللائحة، قد تظهر أعداد كبيرة من الأراضي ذات المساحات الكبيرة للبيع بأسعار مخفضة، قادمة من المستثمرين الذين "يمتلكون" الأراضي عن طريق الخطأ بغرض تقسيمها وتقسيمها لتحقيق الربح.

وعلى العكس من ذلك، سوف ترتفع أسعار قطع الأراضي المقسمة الحاصلة على شهادات في المناطق التي يحظر فيها التقسيم، وهناك احتمال حدوث موجة من "التهافت" على تقسيم وتجزئة قطع الأراضي قبل دخول القانون حيز التنفيذ رسميا.

إن التشديد الرسمي لتقسيم الأراضي لن يؤثر فقط على مجموعة صغيرة من الناس. لأن في المدن من النوع الثاني والثالث عدد المستثمرين المشاركين في استثمار الأراضي كبير جداً. وبما أن هذا النوع يتمتع بسيولة جيدة وطلب مرتفع، فإن بعض المستثمرين "يخزنون" السلع ويعيدون بيعها بأسعار مرتفعة.

وأكد السيد توان أن "سعر الأراضي المقسمة أعلى بشكل غير مرئي من متوسط ​​سعر الأراضي التي يبيعها الناس".

وبحسب السيد توان، فإن حظر تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدينة وبلدة من شأنه أن يقلل من القدرة الشرائية في هذه الأسواق، ولكن الأراضي في المدن من الفئة الأولى سوف تجتذب تدفقات نقدية أقوى. لأن المستثمرين يرون المخاطر الخارجية مرتفعة للغاية وسينتظرون حتى تستقر القضايا المتعلقة بتقسيم الأراضي قبل التفكير في العودة إلى هذه المناطق. وفي المستقبل القريب، من المتوقع أن تستمر الأسواق المركزية في جذب التدفقات النقدية بسبب زيادة الطلب الاستثماري بشكل واضح.

ويوصي السيد توان بأنه في هذا الوقت، يجب على مستثمري الأراضي أن يفكروا بعناية عند الاستثمار في قطع الأراضي في المناطق التي تمر بمرحلة انتقالية وفقًا لقانون الأعمال العقارية أو قانون الإسكان، وخاصة في المناطق التي يُحظر فيها تقسيم وبيع قطع الأراضي. يجب على المشترين التأكد من أن الأرض الاستثمارية لديها شهادة.

وأكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، أن تشديد تقسيم وبيع الأراضي على المدى الطويل سيساعد هذا السوق على التطور في اتجاه شفاف ومستدام، ومنع المضاربة، و"حمى" الأراضي، والحد من هدر الأراضي.

ما هو سبب ارتفاع أسعار الشقق في هانوي؟

يتزايد الطلب على السكن باستمرار، مما يضغط على العرض ويدفع أسعار العقارات بشكل عام إلى تسجيل مستويات جديدة باستمرار، كل منها أعلى من سابقتها.

لقد كان قطاع الشقق في هانوي على وجه الخصوص يعاني من "حمى الأسعار" بشكل مستمر. أشارت جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين إلى العوامل التي تسببت في استمرار أسعار الشقق في هانوي في تسجيل أرقام قياسية جديدة.

منذ عام 2018، كانت السياسات المتعلقة بمصادر رأس المال وقرارات الهيئات والإدارات في التحكم بسوق العقارات أحد أسباب التراجع الخطير في المعروض من العقارات السكنية.

تظهر بيانات أبحاث VARS أن أسعار الشقق في هانوي ارتفعت لعشرات الأرباع المتتالية. ارتفع مؤشر أسعار الشقق في هانوي في الربع الأول من عام 2024 بنسبة 48٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2019 وارتفع بنسبة 8 نقاط مئوية مقارنة بالربع الأخير من عام 2023 - وهي أعلى زيادة في السنوات الخمس الماضية.

وأشار خبراء VARS إلى أنه مع التحسن المستمر للبنية التحتية، تزداد قيمة العقارات أيضًا بشكل متناسب مع الاستثمار. ولكن من غير المعقول أن نستثمر مبلغًا واحدًا فقط ثم نزيده بمقدار 3 أو 4 مرات.

وتعود أسباب استمرار أسعار الشقق في هانوي في كسر ذروتها إلى الطلب الاستثماري الكبير عندما تتدفق تدفقات نقدية كبيرة بقوة إلى العقارات للاحتفاظ بالأصول، وخاصة في سياق وصول أسعار الفائدة المصرفية إلى "القاع". وبالإضافة إلى ذلك، فإن الطلب على الاستثمار في الشقق الإيجارية مدفوع أيضًا باحتياجات الإقامة لعدد كبير من السياح الدوليين أو الخبراء الأجانب أو الطلاب الذين يتدفقون إلى العاصمة.

وفي الوقت نفسه، فإن العرض منخفض للغاية، والسلع نادرة بحيث لا تلبي الطلب في السوق. وفقًا لعلم النفس العام، فإن الطلب على امتلاك المنازل من قبل الشعب الفيتنامي مرتفع دائمًا ولا يزال في ازدياد... وتؤثر سلسلة من هذه العوامل في وقت واحد على سعر قطاع الشقق في هانوي لتحطم رقمها القياسي في الأسعار باستمرار.

وتحسب شركة VARS أنه بحلول عام 2025، من المتوقع أن يصل عدد سكان هانوي إلى 9 ملايين نسمة، مع معدل تحضر متوقع بنسبة 62%. وبذلك، سيصل عدد السكان المقيمين في المناطق الحضرية بحلول عام 2025 إلى نحو 5,580,000 نسمة، ارتفاعاً من 4,138,500 نسمة في عام 2022؛ أي ما يعادل حوالي 120 ألف أسرة حضرية جديدة كل عام.

وفي الوقت نفسه، استشهدت VARS ببيانات من خطة تطوير الإسكان في هانوي للفترة 2021-2025، والتي أظهرت أيضًا أن الطلب الإجمالي للفترة 2022-2025 يبلغ 185200 منزل؛ ومنها 166,600 شقة. في حين أن الواقع هو أن عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع في هانوي يتناقص باستمرار.

في عام 2023، سيصل إجمالي المعروض من الشقق الجديدة إلى حوالي 11 ألف منتج فقط، أي ما يعادل 66% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. وفي الربع الأول من عام 2024 وحده، سيسجل سوق هانوي بأكمله حوالي 3 آلاف شقة تم افتتاحها حديثًا فقط.

وهكذا، فمن الآن وحتى عام 2025، سوف تظل هانوي تفتقر إلى نحو 50 ألف شقة سنوياً في المتوسط. في حين أن عدد مشاريع الإسكان التجاري المرخصة حديثًا يتناقص باستمرار ويتردد الناس في بيع منازلهم خوفًا من أنه إذا استمرت الأسعار في الارتفاع، فلن يكون لديهم ما يكفي من المال لشراء منزل آخر؛ وخاصة أن السوق الآن أصبح خالياً تماماً من الشقق ذات الأسعار "المعقولة".

في عام 2023، سيصل إجمالي المعروض من الشقق الجديدة إلى حوالي 11 ألف منتج فقط، أي ما يعادل 66% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. (الصورة: HA)

الحالات التي يُسمح فيها للمنظمات والأفراد الأجانب بامتلاك المنازل في فيتنام

تنص المادة 17 من قانون الإسكان لعام 2023 (الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025) على المنظمات والأفراد الأجانب المسموح لهم بامتلاك المنازل وأشكال ملكية المنازل في فيتنام.

وبناءً على ذلك، يُسمح للمنظمات والأفراد الأجانب بامتلاك المنازل في فيتنام، بما في ذلك:

تستثمر المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمار الأجنبي في مشاريع بناء المساكن في فيتنام وفقًا لأحكام هذا القانون والأحكام القانونية الأخرى ذات الصلة؛

المنظمات الاقتصادية ذات الاستثمارات الأجنبية، والفروع، والمكاتب التمثيلية للشركات الأجنبية، وصناديق الاستثمار الأجنبية، وفروع البنوك الأجنبية العاملة في فيتنام (المشار إليها فيما يلي بالمنظمات الأجنبية)؛

يُسمح للأفراد الأجانب بدخول فيتنام.

يُسمح للمنظمات والأفراد الأجانب المحددين في الفقرة 1 من هذه المادة بامتلاك المنازل في فيتنام، بما في ذلك الشقق والمنازل الفردية من خلال الأشكال التالية:

يجوز للمنظمة المحددة في الفقرة (أ) من البند 1 من هذه المادة امتلاك المساكن من خلال تنفيذ مشاريع استثمارية في بناء المساكن في فيتنام؛

يجوز للمنظمات والأفراد المنصوص عليهم في البندين (ب) و(ج) من الفقرة (1) من هذه المادة تملك المساكن عن طريق الشراء أو الإيجار بالتقسيط من مستثمري مشاريع الاستثمار في بناء المساكن أو تلقي الهدايا أو توريث المساكن التجارية في مشاريع الاستثمار في بناء المساكن غير الواقعة في المناطق التي تتطلب الدفاع والأمن الوطني وفقاً لما هو منصوص عليه في المادة (16) من هذا القانون؛

يجوز للمنظمات والأفراد المنصوص عليهم في البند (ب) والبند (ج) من الفقرة (1) من هذه المادة تملك المساكن عن طريق الشراء أو الإيجار بالتقسيط من المنظمات والأفراد الأجانب الذين يملكون المساكن وفقاً لما هو منصوص عليه في البند (ب) من هذه الفقرة.

كوانج بينه على وشك طرح 128 قطعة أرض في المزاد العلني

من المقرر أن تطرح مقاطعة كوانج بينه مزادًا على حق استخدام 128 قطعة أرض في منطقة كوانج تراش وبلدة با دون ومدينة دونج هوي في مايو المقبل. أقل سعر ابتدائي هو 560 مليون دونج وأعلى سعر يقارب 6 مليار دونج.

في مدينة با دون ، سيتم طرح 50 قطعة أرض مملوكة لمجلس إدارة مشروع تطوير واستثمار صندوق أراضي مدينة با دون للبيع بالمزاد العلني للحصول على حقوق استخدام الأراضي من خلال مركز خدمة مزادات العقارات في مقاطعة كوانغ بينه بعد ظهر يوم 7 مايو.

50 قطعة أرض معروضة للبيع بالمزاد هي أراض سكنية ريفية ذات استخدام طويل الأمد. قطع أراضي تابعة لمشاريع البنية التحتية السكنية على طول الطريق الرئيسي من الطريق السريع الوطني 12A إلى المجموعة المركزية من البلديات في المنطقة الجنوبية، بلدة با دون.

مساحة الأرض من 160-240م2. سعر يبدأ من 560 مليون دونج إلى أكثر من 2 مليار دونج/قطعة أرض.

آخر موعد للتسجيل وتقديم العطاءات هو الساعة 4:30 مساءً، يوم 4 مايو. وسيتم الإعلان عن السعر المدفوع في قاعة اللجنة الشعبية لبلدية كوانج هوا، بلدة با دون.

وفي مدينة با دون، واصل مركز خدمة مزادات العقارات بمقاطعة كوانغ بينه تنظيم مزاد حقوق استخدام الأراضي لعشر قطع أرض بعد ظهر يوم 13 مايو.

إن قطع الأراضي المعروضة للبيع هي كلها أراضٍ سكنية حضرية، تنتمي إلى مشروع البنية التحتية الفنية لمنطقة دونج موا السكنية، حي كوانج ثوان، مدينة با دون.

مساحة كل قطعة أرض من 160.8-237 متر مربع/قطعة أرض. سعر يبدأ من 746 مليون دونج إلى أكثر من 1.3 مليار دونج/قطعة أرض.

آخر موعد لتلقي وثائق المزاد والعطاءات هو الساعة 4:30 مساءً. في يوم 10 مايو، في اللجنة الشعبية لمنطقة كوانج ثوان.

سيتم الإعلان عن الجائزة المدفوعة في قاعة اللجنة الشعبية لحي كوانج ثوان.

في منطقة كوانج تراش ، سيتم طرح 42 قطعة أرض مملوكة للجنة الشعبية لبلدية كوانج فو للبيع بالمزاد العلني للحصول على حقوق استخدام الأراضي من خلال مركز خدمة مزادات العقارات في مقاطعة كوانج بينه في صباح يوم 16 مايو.

42 قطعة أرض هي أراض سكنية ريفية، استخدام طويل الأمد؛ تابعة لمشروع البنية التحتية الفنية لمنطقة التخطيط السكني لقرية نام لان، بلدية كوانج فو.

المساحة من 200-303.6 متر مربع / قطعة أرض. السعر يبدأ من 680 مليون دونج إلى ما يقرب من 1.4 مليار دونج / قطعة أرض.

يتم إجراء المزاد عن طريق التصويت غير المباشر مرة واحدة فقط خلال فترة تقديم الطلب. آخر موعد لتقديم وثائق تسجيل المزاد ونماذج العطاءات هو الساعة 4:30 مساءً. في 13 مايو، في مقر اللجنة الشعبية لبلدية كوانج فو.

سيتم الإعلان عن الجائزة المدفوعة في قاعة اللجنة الشعبية لبلدية كوانج فو.

في مدينة دونغ هوي ، في صباح يوم 13 مايو، سيقوم مركز خدمة مزاد العقارات في مقاطعة كوانغ بينه ومجلس إدارة مشروع الاستثمار في البناء المدني والصناعي في مقاطعة كوانغ بينه بتنظيم مزاد لحق استخدام 26 قطعة أرض.

قطع أراضي تابعة لمشروع البنية التحتية الفنية للمنطقة السكنية في مركز إدارة حي دوك نينه دونج.

مساحة الأرض من 126-331.5 متر مربع / قطعة أرض. سعر يبدأ من أكثر من 1.4 مليار إلى أكثر من 5.9 مليار دونج/قطعة أرض.

الوقت المخصص للتسجيل للمشاركة في المزاد والتصويت هو حتى الساعة 4:30 مساءً. في يوم 10 مايو. سيتم الإعلان عن سعر العرض في قاعة مركز خدمة مزادات العقارات في مقاطعة كوانغ بينه.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html