هل هي صفقة رابحة أم مجرد حيلة تسويقية؟

الحقيقة وراء تكتيك بيع الشقق بخسارة.

في مشروع سكني فاخر بمنطقة هاي با ترونغ، يبيع بعض الملاك شققهم بخسارة تتراوح بين 300 و800 مليون دونغ فيتنامي. فعلى سبيل المثال، شقة مفروشة بالكامل مساحتها 100 متر مربع، مكونة من ثلاث غرف نوم، في هذا المشروع، والتي كان سعرها يزيد عن 5 مليارات دونغ فيتنامي في بداية عام 2022، تُعرض الآن بخسارة قدرها 500 مليون دونغ فيتنامي، ليصل سعرها إلى 4.5 مليار دونغ فيتنامي، أي ما يعادل حوالي 45 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وفي هذا المشروع أيضاً، يتم عرض شقة بغرفة نوم واحدة بمساحة 48 متر مربع، والتي كان سعرها سابقاً 3 مليارات دونغ فيتنامي، من قبل المالك بسعر مخفض يتراوح بين 2.5 و 2.7 مليار دونغ فيتنامي.

يتقبل العديد من أصحاب المنازل خسائر تصل إلى 300-400 مليون دونغ فيتنامي لكل عقار، بل إن بعضهم يخاطر بمخاطرة كبيرة بتقليل الخسائر إلى 800 مليون دونغ فيتنامي. (صورة: عقارات)

في حديثه مع مراسل صحيفة "الصحفيون والرأي العام"، صرّح السيد دو كين هونغ، مدير شركة وساطة عقارية في مقاطعة ثانه شوان، قائلاً: "منذ عام 2020، تكررت ظاهرة "البيع بخسارة" في سوق الشقق. صحيح أن هناك بعض الحالات الحقيقية، لكن معظمها مجرد حيل يستخدمها سماسرة العقارات."

وأوضح السيد هونغ أنه في ظل انخفاض المعروض من الشقق بشكل مطرد على مر السنين، وخاصة الشقق ذات الأسعار المعقولة التي تقل عن 25 مليون دونغ فيتنامي/م2 والتي اختفت تقريبًا في هانوي ، فلا مجال لبيع الشقق بخسارة.

وقال السيد هونغ: "تشهد معظم الشقق في هانوي التي يقل سعرها عن 35 مليون دونغ فيتنامي/م2 ارتفاعًا في الأسعار في كل من السوقين الأساسي والثانوي".

على سبيل المثال، في السوق الأولية، ارتفع سعر الشقق في مشروع تطوير حضري في منطقة نام تو لييم، والذي تراوحت أسعاره بين 41-42 مليون دونغ فيتنامي/م2 في يونيو الماضي، إلى 45-47 مليون دونغ فيتنامي/م2، وذلك حسب الموقع.

أو، مشروع تطوير حضري آخر في جيا لام، والذي تراوحت أسعار بيعه بين 30-32 مليون دونغ فيتنامي/م2 في يونيو 2022، لديه الآن سعر جديد مدرج من قبل المطور يزيد عن 35 مليون دونغ فيتنامي/م2.

في غضون ذلك، في السوق الثانوية، يُعرض مشروعٌ أُنجز عام 2020، ويقع مباشرةً في شارع كوانغ ترونغ (حي ها دونغ)، والذي بيع في البداية بسعر يتراوح بين 26 و29 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع حسب الموقع، للبيع الآن من قبل أصحاب المنازل بأكثر من 40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. وبذلك، ارتفعت قيمة المشروع بنحو 40% خلال ثلاث سنوات فقط.

وقال السيد هونغ: "لذلك، في ظل النقص الحاد الحالي في الإمدادات، من المرجح أن ترتفع أسعار الشقق بسهولة، ولكن من الصعب أن تنخفض".

وفقًا لتقرير الربع الأول من هذا العام الصادر عن موقع Batdongsan.com.vn، فإن 43% من الأشخاص الذين لديهم حاجة حقيقية لشراء منزل ما زالوا ينتظرون انخفاض أسعار العقارات.

ومع ذلك، يعتقد السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، أن أسعار الشقق من غير المرجح أن تنخفض بشكل كبير في المستقبل القريب لأن أنواع المساكن التي تلبي الاحتياجات المعيشية الفعلية لا تزال تمثل نقطة مضيئة في سوق العقارات.

يعتقد السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، أن أسعار المساكن في هانوي تتجه نحو الانخفاض الحاد، لكن هذا ليس صحيحاً في الواقع. علاوة على ذلك، فإن أسعار المساكن الحالية أعلى بكثير مما كانت عليه عندما بدأ المطورون مشاريعهم، لذا يُنظر إلى الخصومات الكبيرة كاستراتيجية عمل من قبلهم.

صرح السيد دينه قائلاً: "هذا العام، سيحظى قطاع الشقق في سوق هانوي باهتمام أكبر من العقارات منخفضة الارتفاع، وذلك بسبب ارتفاع أسعار العقارات منخفضة الارتفاع".

علاوة على ذلك، ووفقًا للسيد دينه والعديد من الخبراء الآخرين، لا يمكن حل أزمة العرض في السوق على المدى القصير، ووفقًا لمبادئ السوق، عندما يكون الطلب مرتفعًا ولكن المنتجات تصبح نادرة، فإن الأسعار سترتفع بشكل طبيعي، ولن تنخفض.

هناك حالات يتم فيها تقليص الخسائر الفعلية.

كما أوضح السيد هونغ، توجد بعض الحالات الحقيقية للبيع بخسارة، لكنها نادرة. على سبيل المثال، قد يقبل أصحاب المنازل الذين تكبدوا خسائر تجارية ويحتاجون إلى المال بشكل عاجل البيع بخسارة لاسترداد رأس مالهم.

قال السيد هونغ: "بسبب الوضع الاقتصادي الصعب، هناك العديد من الحالات التي يضطر فيها رواد الأعمال إلى بيع منازلهم وسياراتهم للحفاظ على استمرارية شركاتهم. تحدث مثل هذه الحالات، لكنها ليست شائعة. معظم أصحاب المنازل يبيعون لمعارفهم بسعر جيد".

توجد بعض الحالات الحقيقية لـ"تقليل الخسائر"، لكن معظمها مجرد حيلة من سماسرة العقارات. (صورة: MD)

ثانياً، المشاريع التي تعاني من فضائح، مثل الشقق التي لا تتناسب جودتها مع سعرها، أو المشاريع التي بها العديد من المخالفات في البناء والتصميم والتي تمنعها من تلبية معايير إصدار شهادات ملكية الأراضي، تدفع أيضاً الكثير من الناس إلى قبول الخسائر والبحث عن مشاريع أخرى.

"في هانوي، لا يوجد نقص في مشاريع الشقق السكنية التي تعاني من مخالفات في البناء والتصميم، ولم يحصل العديد من مشتري المنازل على شهادات ملكية أراضيهم لأكثر من عقد من الزمان. في مثل هذه الحالات، سيتخلى الكثير من الناس عن مشاريعهم بحثاً عن مشروع آخر"، هذا ما قاله السيد هونغ.

ثالثًا، هناك حالات يشتري فيها أصحاب المنازل شققًا بحقوق ملكية لمدة 50 عامًا، وبعد حوالي 10-15 عامًا، يقبلون "الخسارة" للبحث عن مشروع آخر.

"هذه ليست حالة شائعة، لكنها تحدث. لأن مشاريع الشقق ذات الملكية طويلة الأجل أو الدائمة ستكون أسعارها أعلى من أسعار الشقق ذات الملكية لمدة 50 عامًا. وخلال فترة الاستخدام، سيتم خصم الاستهلاك من سعر البيع، ومن هنا تأتي حالة البيع بخسارة"، كما قال السيد هونغ.

وأخيراً، المثال الأكثر وضوحاً هو مشاريع الشقق الفاخرة ذات الأسعار الباهظة التي تكافح من أجل البيع، مما يجبرها على تقليل خسائرها للتخلص من مخزونها بسرعة.

"يعاني سوق الشقق في فيتنام من نقص حاد في الشقق ذات الأسعار المعقولة، في حين يوجد فائض كبير في الشقق الفاخرة. وبسبب هذا الفائض، يضطر أصحاب المنازل إلى قبول الخسائر عند إعادة البيع"، هذا ما ذكره السيد هونغ.

مصدر: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html