أسعار المساكن أصبحت أكثر وأكثر تكلفة، حتى أصحاب الدخل المرتفع لا يستطيعون شراءها.

يشير تقرير حديث صادر عن جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) إلى أن القدرة على تحمل تكاليف السكن في فيتنام قد انخفضت بشكل حاد، لدرجة أنه حتى أعلى 20% من السكان، وفقًا لتصنيف مكتب الإحصاء العام، لا يستطيعون شراء منزل، إذا تم تطبيق قاعدة عدم تجاوز أسعار المنازل ثلث الدخل.

وبالتحديد، أظهر مسح عام 2023 لمستويات المعيشة الذي أجراه المكتب العام للإحصاء أن أعلى 20% من السكان ذوي الدخل الأعلى في هانوي حصلوا على 14.47 مليون دونغ فيتنامي للفرد شهرياً. وبلغ هذا الرقم 13.8 مليون دونغ فيتنامي في دا نانغ، و13.26 مليون دونغ فيتنامي في مدينة هو تشي منه، و13.9 مليون دونغ فيتنامي في دونغ ناي، و18.38 مليون دونغ فيتنامي في بينه دوونغ .

ومع ذلك، فعند مواجهة أسعار المساكن الحالية، تواجه هذه المجموعة أيضاً عقبات كبيرة.

بافتراض أن كل أسرة تضم فردين في سن العمل ينتميان إلى أعلى فئة دخل، فإن متوسط ​​دخل هذه الفئة يقدر بحوالي 30 مليون دونغ فيتنامي شهريًا لكل أسرة، أي ما يعادل حوالي 360 مليون دونغ فيتنامي سنويًا.

تبلغ القدرة القصوى على تحمل التكاليف، إذا تم تطبيق القاعدة المالية الشائعة التي تنص على أن تكاليف السكن يجب ألا تتجاوز ثلث الدخل، حوالي 6.7 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، أي ما يعادل حوالي 80 مليون دونغ فيتنامي سنويًا.

في الوقت نفسه، يتراوح سعر كل شقة تجارية في المدن الرئيسية المذكورة بين 40 و70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وذلك بحسب المنطقة والفئة. وبالتالي، فإن شقة صغيرة (مساحتها حوالي 60 مترًا مربعًا) ستكلف ما بين 2.5 و3.5 مليار دونغ فيتنامي.

أسعار المساكن مرتفعة للغاية؛ حتى أصحاب الدخل المرتفع يجدون صعوبة في تحمل تكاليف امتلاك منزل. (صورة توضيحية: مينه دوك).

إذا قامت هذه المجموعة ذات الدخل المرتفع بشراء شقة مساحتها 60 مترًا مربعًا بسعر يقارب 3.5 مليار دونغ فيتنامي واقترضت 70% من قيمة المنزل (أي 2.45 مليار دونغ فيتنامي) من البنك بفائدة 8% سنويًا لمدة 20 عامًا، فسيكون القسط الشهري حوالي 25-27 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل أكثر من 300 مليون دونغ فيتنامي سنويًا.

وأكدت منظمة VARS قائلة: " بحد أقصى للدفع يبلغ 80 مليون دونغ فيتنامي سنوياً، بالكاد تستطيع هذه المجموعة شراء منزل ".

قال السيد تران فان نغيا (من مقاطعة نام دينه ) إن الارتفاع السريع في أسعار الشقق مؤخرًا جعل حلم عائلته بامتلاك منزل أكثر صعوبة. يتمتع السيد والسيدة نغيا بوظائف مستقرة بدخل يبلغ حوالي 35 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، ويدخران ما بين 10 و12 مليون دونغ شهريًا.

يملك الزوجان حاليًا حوالي مليار دونغ فيتنامي، ويفكران في شراء شقة بالتقسيط في منطقتي نام تو ليم أو ها دونغ. إلا أنه بعد معاينة الشقق الجديدة والمستعملة، وجد الزوج أن الأسعار مرتفعة، وتتجاوز قدرة عائلته المالية. في المتوسط، يبلغ سعر الشقة المستعملة بمساحة 70 مترًا مربعًا وغرفتي نوم في منطقتي نام تو ليم وها دونغ حوالي 3-4 مليارات دونغ فيتنامي، أي ما يعادل حوالي 50 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

قال السيد نغيا: " بمدخراتي، سأضطر إلى اقتراض أكثر من ملياري دونغ فيتنامي لامتلاك شقة مستعملة من غرفتي نوم. ولكن بالمبلغ الذي تكسبه أسرتي كل شهر، قد لا يكون لدينا ما يكفي حتى لدفع أصل القرض وفوائده للبنك ".

يواجه الشباب صعوبة في شراء منزل.

صرح السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة بروبرتي غورو فيتنام، بأنه من الواضح، عند مقارنة متوسط ​​الرواتب وأسعار المنازل بين الماضي والحاضر، أن الشباب الفيتنامي لطالما واجه صعوبات في شراء منزل بمفردهم. وتشير حسابات بروبرتي غورو فيتنام إلى أنه، بناءً على أسعار المنازل ومتوسط ​​الدخل في عام 2004، سيحتاج جيل السبعينيات (مواليد السبعينيات) إلى ما يقارب 31.3 عامًا من الدخل لشراء شقة مساحتها 60 مترًا مربعًا بتكلفة تقارب 600 مليون دونغ فيتنامي، وذلك بفائدة على الوديعة تبلغ 7.4%.

بعد عشر سنوات، أي بحلول عام 2014، احتاج جيل الألفية (8X) أيضاً إلى دخل لمدة 22.7 عاماً لشراء شقة مماثلة. وارتفع سعر الشقة إلى 1.5 مليار دونغ فيتنامي، بينما انخفضت معدلات الفائدة على الودائع إلى 6%.

حتى الآن، سيحتاج جيل 9X إلى دخل لمدة 25.8 سنة لشراء شقة مثل تلك مقابل 3 مليارات دونغ فيتنامي، بافتراض معدل فائدة على الودائع بنسبة 4.5٪.

" على الرغم من أن عدد سنوات الدخل وأسعار الفائدة قد انخفضت تدريجياً بمرور الوقت، إلا أن الشباب من جميع الأجيال لا يزالون بحاجة إلى بذل جهد طويل حتى يتمكنوا من امتلاك منزل"، هذا ما قاله السيد نغوين كوك آنه.

لا يزال الشباب الفيتناميون من جميع الأجيال بحاجة إلى العمل بجد لفترة طويلة قبل أن يتمكنوا من شراء منزل. (صورة توضيحية: الذكاء الاصطناعي)

بحسب السيد دو فان ثاتش، الرئيس التنفيذي لشركة دوفا لاند، تُشكّل أسعار العقارات الحالية تحديًا كبيرًا لمن لديهم احتياجات سكنية حقيقية. فمع متوسط ​​دخل شهري يبلغ 30 مليون دونغ فيتنامي، يكاد يكون شراء شقة في هانوي مستحيلاً دون دعم مالي إضافي أو الاضطرار إلى السكن بعيدًا عن مركز المدينة.

بحسب السيد ثاتش، يتطلب امتلاك شقة في هانوي بالسعر المتوسط ​​الحالي دخلاً شهرياً لا يقل عن 60 إلى 70 مليون دونغ فيتنامي. وهذا مستوى دخل مرتفع، يفوق بكثير قدرة معظم الناس.

حذّر البروفيسور دانغ هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، من أن الارتفاع السريع في أسعار المساكن، والذي يتجاوز دخل الرواتب، لا يُشكّل ضغطاً على الرفاه الاجتماعي فحسب، بل يُؤجّج أيضاً المضاربة العقارية. فغالباً ما ينتظر رأس المال المُضارب ارتفاع الأسعار بدلاً من الاستثمار في الإنتاج والأعمال، مما يُؤثر سلباً على التضخم وقيمة العملة.

وقال: " إن الفشل في كبح المضاربة وعدم التماثل بين قطاعات الإسكان قد أدى حتماً إلى وصول سوق العقارات الحالي إلى نهاية النفق ".

بالإضافة إلى ذلك، أشار السيد فو إلى أن سوق العقارات يلعب دورًا هامًا في الإنتاج والأعمال والاقتصاد الكلي. وسيؤثر عدم استقرار هذا السوق سلبًا على الاقتصاد برمته، كما حدث في السنوات الأخيرة. في الواقع، لا تقتصر مشكلة توفير السكن المناسب للقدرات المالية على فيتنام وحدها، بل تواجهها أيضًا العديد من المدن الكبرى حول العالم مع ازدياد الطلب على السكن نتيجة لتدفق المهاجرين.

تشاو آنه