تم الكشف عن العديد من أوجه القصور في سوق العقارات والإسكان الاجتماعي.

وأشار الوفد الإشرافي للجمعية الوطنية إلى أنه في هانوي ومدينة هو تشي منه، لم يعد هناك قطاع من المباني السكنية بأسعار معقولة لغالبية السكان.

ارتفاع أسعار العقارات، وهجر العديد من المناطق الحضرية.

في 28 أكتوبر، ناقشت الجمعية الوطنية تقرير وفد الإشراف التابع للجمعية الوطنية بشأن تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 إلى نهاية عام 2023.

خلال الاجتماع، وفي معرض تقديمه لنتائج رصد تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 وحتى نهاية عام 2023، صرّح السيد فو هونغ ثانه، رئيس اللجنة الاقتصادية في الجمعية الوطنية ونائب رئيس وفد الرصد، بأنه بحلول نهاية فترة الرصد، تم تنفيذ ما يقارب 3363 مشروعًا سكنيًا تجاريًا ومشاريع تطوير حضري، بمساحة استخدام أراضٍ تبلغ حوالي 11191 هكتارًا؛ كما تم إنشاء 413 منطقة صناعية بمساحة إجمالية للأراضي الصناعية تبلغ حوالي 87700 هكتار. وفيما يتعلق بالإسكان الاجتماعي، فقد تم تنفيذ حوالي 800 مشروع بمساحة 567042 وحدة سكنية، منها: 373 مشروعًا مكتملًا بمساحة 193920 وحدة سكنية؛ و129 مشروعًا قيد الإنشاء بمساحة 114934 وحدة سكنية. حصل 298 مشروعًا على موافقة استثمارية، تضم 258,188 وحدة.

يقدم السيد فو هونغ ثانه تقريره إلى الجمعية الوطنية (صورة: كوانغ فينه)

تُظهر نتائج الرصد أن قطاعي العقارات والإسكان الاجتماعي لا يزالان يعانيان من العديد من أوجه القصور والنواقص، والتنمية غير المستدامة، واختلال التوازن بين العرض والطلب. ولا تزال أسعار العقارات مرتفعة مقارنةً بدخل غالبية السكان. وتُعاني العديد من المناطق الحضرية من الهجر، كما أن إدارة المباني السكنية الصغيرة لا تزال غير كافية. ولا توجد حلول فعّالة لمعالجة مشاكل المباني السكنية القديمة التي لا تُلبي احتياجات السكان. وتواجه العديد من المشاريع عقبات وتأخيرات في التنفيذ. وتواجه أنواع العقارات الجديدة العديد من العقبات القانونية وتفتقر إلى لوائح واضحة ومحددة.

فيما يتعلق بعملية وضع السياسات والتشريعات، تتسم بعض اللوائح بالتداخل والتناقض وعدم التزامن وعدم التوافق مع الواقع، كما أنها بطيئة المراجعة والتعديل والتحديث، فضلاً عن كونها غير واضحة وتفتقر إلى التحديد والتفصيل، مما يؤدي إلى تناقضات في التفسير والتنفيذ. ويتأخر إصدار العديد من اللوائح التنفيذية التفصيلية.

لم يُحقق تنفيذ برنامج وخطة تطوير الإسكان، ومشروع الاستثمار لبناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية (2021-2030)، النتائج المرجوة، حيث فشلت معظم المناطق في تحقيق هدف تطوير الإسكان الاجتماعي. ولم تُخصص أموال الميزانية العامة للدولة بشكل كافٍ، مما أدى إلى اقتصار معظم المناطق على تطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي الممولة من مصادر غير حكومية. وأشار السيد ثانه إلى أن "التأخير في تقييم الأراضي في العديد من المناطق يُعدّ عائقًا رئيسيًا يُؤدي إلى ركود العديد من المشاريع العقارية. ولا تزال عملية إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي، وشهادات ملكية المنازل، وشهادات الأصول المرتبطة بالأراضي تُمثل مشكلة، لا سيما بالنسبة للمنتجات العقارية الجديدة".

مشاريع الشقق الفندقية والمكاتب الفندقية "متجمدة" فعلياً.

لاحظ فريق الرصد أيضًا أن هيكل المنتجات العقارية غير متوازن، حيث يوجد خلل بين العرض والطلب، إذ يستهدف بشكل رئيسي شريحة السوق الراقية وأغراض الاستثمار المالي، مع نقص في المنتجات التي تناسب القدرة الشرائية لغالبية السكان في حين أن الطلب مرتفع. ويأتي العرض في معظمه من مشاريع نُفذت في فترات سابقة، مع قلة المشاريع الجديدة. وتواجه بعض المشاريع عقبات قانونية، لا سيما في الحصول على شهادات حقوق استخدام الأراضي وشهادات ملكية المنازل وغيرها من الأصول المرتبطة بالأرض. وتفتقر العديد من شركات العقارات إلى القدرة المالية الكافية والخبرة اللازمة للتنفيذ، مما يؤدي إلى مشاريع غير فعالة ومنتجات عقارية متدنية الجودة. علاوة على ذلك، تقوم الشركات بجمع رؤوس أموال تتجاوز قدرتها على التدفق النقدي لتوسيع احتياطياتها من الأراضي واستثماراتها التجارية، مستخدمةً العديد من أدوات التمويل بالرافعة المالية. ويؤدي هذا إلى إطالة إجراءات الاستثمار، وزيادة التكاليف المالية، وصعوبة خفض أسعار العقارات إلى قيمتها الحقيقية. ويكاد سوق العقارات الفندقية (الشقق الفندقية والمكاتب الفندقية) أن يكون "متجمدًا".

قال السيد ثانه: "العديد من المناطق الحضرية مهجورة"، مضيفًا أن أسعار العقارات ارتفعت بشكل كبير مقارنةً بزيادة دخل غالبية السكان. في هانوي ومدينة هو تشي منه، لم تعد هناك وحدات سكنية بأسعار معقولة تناسب غالبية الناس. عدد وحدات الإسكان الاجتماعي المعروضة في السوق أقل بكثير من الطلب. لم تحقق معظم المناطق أهدافها في تطوير الإسكان الاجتماعي. في المقابل، في بعض المناطق، لا يفي العرض بالطلب، مما يؤدي إلى نقص المشترين والمستأجرين، وهدر الموارد، والتأثير سلبًا على التنمية الاقتصادية الكلية، و"صحة" شركات العقارات والبنوك التجارية، وزيادة المخاطر على سوق السندات، وانخفاض إيرادات الميزانية العامة، وزيادة الديون المعدومة. من ناحية أخرى، يتسبب ذلك في عدم استقرار اجتماعي، مما يؤثر على العمل والتوظيف والأمن السكني للسكان.

السبب الرئيسي هو العوامل الذاتية.

خلص الوفد الإشرافي إلى أن أوجه القصور والقيود المذكورة آنفًا تنبع من أسباب موضوعية وذاتية، إلا أن الأسباب الذاتية هي العامل الرئيسي. وبناءً على ذلك، لا يزال تنظيم القوانين وتطبيقها ضعيفًا وغير فعال. تميل السلطات المحلية إلى الخوف من ارتكاب الأخطاء، وتتبنى عقلية قصيرة المدى، مما يؤدي إلى توجيه غير كافٍ بشأن المشاريع وتأخر في إنجاز الإجراءات. كما يُلاحظ عدم كفاية الاهتمام بتطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال في المناطق الصناعية. ويُلاحظ أيضًا نقص في التركيز على تخطيط وتخصيص الأراضي لمشاريع الإسكان الاجتماعي المستقلة. وقد اتسمت القيادة والتوجيه في تطوير القوانين وتحسينها، فضلًا عن التفتيش والإشراف على إنفاذ القانون، بالتأخر وعدم الكفاءة في بعض المجالات. ولا يزال الوعي بالامتثال للقانون منخفضًا في بعض الأماكن. ويتسم التعامل مع المخالفات القانونية بالبطء وقلة الحسم.

المصدر: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html