يدخل سوق العقارات الفيتنامي دورة نمو جديدة.

يعد عام 2025 بتوقعات سوقية أكثر إيجابية، مع وجود تباين واضح في أسعار المنازل بين هانوي ومدينة هو تشي منه، في حين يميل الاستثمار إلى العودة إلى القطاعات المستدامة.

ستساعد الأسعار المعقولة الشباب على تقصير المدة اللازمة لامتلاك منزل.

كان هذا هو تقييم العديد من محللي سوق العقارات في مؤتمر فيتنام للعقارات (VRES 2025) الذي عُقد تحت شعار "زخم جديد، إيقاع ثابت"، في 11 ديسمبر/كانون الأول في مدينة هو تشي منه . وقد استقطب المؤتمر عدداً كبيراً من الخبراء والمستثمرين ووسطاء العقارات.

شرح الصورة — وقد حظي الحدث باهتمام كبير من المستثمرين ووسطاء العقارات.

قال السيد لي باو لونغ، مدير التسويق في موقع Batdongsan.com.vn، إن ارتفاع أسعار العقارات المستمر يضغط بشدة على قدرة الشباب على امتلاك منزل. ومع ذلك، فبدلاً من التشاؤم، قام الكثيرون بتغيير استراتيجياتهم المالية بشكل استباقي، وخفضوا نفقاتهم، وزادوا مدخراتهم للاقتراب من هدفهم في امتلاك منزل.

كشف استطلاع رأي أجرته Batdongsan.com.vn وشمل أكثر من ألف مستهلك عن تباين واضح في نفسية وسلوك الفئة العمرية من 18 إلى 44 عامًا، مع أربعة اتجاهات بارزة. ومن اللافت للنظر أن 93% من المتزوجين الذين لديهم أطفال ويستأجرون مساكن حاليًا أفادوا بأنهم يهدفون إلى شراء منزل خلال السنوات الخمس المقبلة، مع إقرارهم بأن السعر لا يزال يشكل عائقًا رئيسيًا. وفي هذه الفئة، أبدى 86% استعدادهم للاقتراض من البنوك بنسبة تتراوح بين 30% و50% من قيمة العقار، مما يشير إلى نهج عملي متزايد في استخدام التمويل.

ومن النقاط الجديرة بالذكر التفاوت الكبير في الطلب على المساكن بين المدينتين الرئيسيتين. ففي مدينة هو تشي منه، بلغ الطلب على تملك المنازل خلال السنوات الخمس المقبلة 81%، وهو أعلى بكثير من هانوي (69%). ويعود السبب الرئيسي إلى أن المعروض من الشقق التي تقل أسعارها عن 3 مليارات دونغ فيتنامي في هو تشي منه يمثل ما بين 21% و31% من إجمالي المعروض، بينما لا تتجاوز هذه النسبة 10% في هانوي. وقد أدى تركز أسعار المساكن في الشريحتين المتوسطة والعالية إلى انخفاض حاد في الطلب من المشترين الجادين.

وبحسب السيد لي باو لونغ، فإنه بالإضافة إلى الجهود الفردية، فإن تبسيط إجراءات الإسكان الاجتماعي، وجعل شروط الأهلية شفافة، وتوسيع نطاق المعروض من المساكن بأسعار معقولة سيساعد الشباب على تقصير رحلتهم للعثور على منزل.

فيما يتعلق بالمستأجرين على المدى الطويل، يعتقد السيد لونغ أن هذه شريحة عملاء محتملة لنماذج الاستثمار العقاري المدرة للدخل. إذ ينفق 72% من المستأجرين أقل من 30% من دخلهم على الإيجار، ويخطط 34% منهم للاستئجار لمدة ثلاث سنوات أو أكثر. وتشمل أهم العوامل جودة العقار، والمرافق، والموقع، والبيئة المعيشية. فعندما يركز المستثمرون على تحسين الجودة بدلاً من مجرد توفير "مكان للسكن"، ستكون محفظة الإيجار مستقرة وتدر تدفقاً نقدياً مستداماً.

إعادة تنظيم الوحدات الإدارية تفتح آفاقاً جديدة للنمو.

في فيتنام، تمر مدينتا ثو ثيم (مدينة هو تشي منه) ودا نانغ بمرحلة محورية: إما أن تتحولا إلى مركزين رئيسيين جديدين للمنطقة الصناعية، أو أن تصبحا امتداداً للمناطق التجارية المركزية القائمة. ويعتمد النجاح على تحديد نموذج واضح للمنطقة الصناعية، وتطوير معالم بارزة، واستكمال البنية التحتية بين المناطق وداخل المدن، ووضع آليات لجذب الشركات والمؤسسات.

صرح السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، بأن الإطار القانوني الجديد الناتج عن تعديل قانون الأراضي وقانون الأعمال العقارية يُسهم في تعزيز الشفافية وتحسين إجراءات تنفيذ المشاريع. وستظل أسعار الأراضي في العديد من المناطق عام 2025 أقل من ذروتها في عام 2022، مما يُساعد السوق على الحفاظ على استقراره والحد من المخاطر. ولا توجد حاليًا أي مؤشرات على انتشار المضاربة العقارية؛ إذ تقتصر المناطق الأكثر نشاطًا بشكل رئيسي على عمليات دمج الحدود الإدارية، ولا تزال المعاملات مُركزة في الشقق والمنازل الخاصة في المدن الكبرى.

"على المدى القريب، قد لا يزال السوق في مرحلة استكشاف، لكن على المدى المتوسط والبعيد، بدأت دورة التعافي في عام 2024، ولا يزال هناك مجال واسع للنمو. أعتقد أن عام 2026 سيشهد تميز السوق بشكل واضح ودخوله مسارًا أكثر استقرارًا. ومن غير المرجح أن يتكرر سيناريو متوتر كما حدث في عام 2022"، هذا ما علق به السيد كوك آنه.

وأضاف السيد كوك آنه أن أسعار المنازل تعكس تفاوتًا واضحًا بين المدينتين. ففي هانوي، ارتفعت الأسعار بشكل حاد على مدى ثلاث سنوات: 14% في عام 2023، و39% في عام 2024، و13% في عام 2025. في المقابل، لم تشهد مدينة هو تشي منه سوى زيادات طفيفة بلغت 3% و4% و5% على التوالي. ولن يتعافى مستوى الاهتمام بالبحث عن العقارات في هو تشي منه إلا مع بداية عام 2025، بينما لا تزال هانوي تشهد إقبالًا كبيرًا. والجدير بالذكر أن عدد عمليات البحث عن منازل في هو تشي منه من قبل مستخدمي هانوي قد ارتفع بنسبة 49% في الربع الثالث من عام 2025 مقارنةً بالربع الثاني. ولا يزال المعروض في مركز المدينة محدودًا، مما يدفع المشترين الشباب إلى التوجه نحو الضواحي، حيث توجد العديد من المناطق الحضرية المخططة جيدًا والتي تتمتع بكافة المرافق ووسائل النقل المريحة.

في مدينة هو تشي منه، يعمل خط مترو بن ثانه - سوي تيان حاليًا. ومن المقرر بدء أعمال إنشاء خط مترو بن ثانه - كان جيو في 19 ديسمبر، وخط مترو بن ثانه - ثام لونغ في 15 يناير 2026، بهدف اكتماله وتشغيله بين عامي 2028 و2030. وسيساهم ذلك في إعادة هيكلة النسيج العمراني نحو التوسع العمراني باتجاه الضواحي.

بحسب السيدة نغوين ثي ثانه هوونغ، نائبة رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، سيكون عام 2025 عامًا حافلًا بالمشاريع الجديدة في جميع أنحاء البلاد. وستشهد المنطقة الجنوبية على وجه الخصوص مشاريع عديدة في مختلف القطاعات، من المتوسطة إلى الفاخرة. وتشهد المشاريع التي تتميز بإجراءات قانونية شفافة ومطورين ذوي سمعة طيبة معدلات إقبال عالية، لا سيما على طول الطرق الدائرية والمناطق الحضرية المتكاملة.

يشهد عام 2025 أيضًا اكتمال العديد من مشاريع البنية التحتية الرئيسية: الطرق الدائرية 2 و3 و4؛ والطرق السريعة بين المناطق؛ ومترو الأنفاق والسكك الحديدية بين الشمال والجنوب... تؤدي البنية التحتية المكتملة إلى التوسع الحضري، مما يخلق فرص نمو جديدة لكل من الشركات والمناطق.

بحسب السيدة هوونغ، يُسهم إعادة تنظيم الوحدات الإدارية في فتح آفاق نمو جديدة. ومع توسع النطاق الجغرافي ومستويات الإدارة، تتاح الفرصة أمام العديد من المناطق لتحقيق اختراقات، وجذب الاستثمارات، وتعزيز نمو السوق. وانطلاقاً من أسس اقتصادية كلية مستقرة، ومع استعادة ثقة السوق، وتزايد وضوح عمليات إعادة هيكلة الشركات، يُتوقع أن تشهد سوق العقارات في فيتنام دورة نمو جديدة خلال الفترة من 2026 إلى 2028.

لحل مشكلة السكن بشكل جذري، لا بد من تضافر جهود الدولة والشركات. في الماضي، طبقت الحكومة العديد من الحلول لتطوير مشاريع الإسكان الاجتماعي، بينما وفرت الشركات وحدات سكنية بأسعار معقولة. حالياً، وحسب علمي، توجد مشاريع عديدة في المناطق المحيطة بمدينة هو تشي منه بأسعار تتراوح بين 30 و40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو سعر مناسب جداً لمعظم العمال.

وأضافت السيدة نغوين ثي ثانه هوونغ: "نأمل أيضاً أن يكون لدى الحكومة آليات وسياسات لدعم وتشجيع المستثمرين على تطوير منتجات إسكانية مناسبة لغالبية الناس في المستقبل".

المصدر: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-dang-buoc-vao-chu-ky-tang-truong-moi-20251211153144985.htm