قانون الأعمال العقارية 2023: الشفافية وتعزيز التنمية المستدامة للسوق

شهد الأول من أغسطس/آب 2024 تحولاً هاماً في سوق العقارات الفيتنامية مع دخول قانون الأعمال العقارية المعدل حيز التنفيذ رسمياً. وتعمل مقاطعة كوانغ نينه ، التي تحتل المرتبة الخامسة من حيث أعلى معدل تحضر في البلاد، على تطبيق لوائح محددة لتنفيذ هذا الإطار القانوني بفعالية.

بفضل الاستثمار المُركّز والمُوجّه نحو تطوير البنية التحتية الشاملة، أصبحت مقاطعة كوانغ نينه في السنوات الأخيرة من بين المناطق ذات أفضل مؤشر للبنية التحتية في فيتنام، حيث تضم أربع مدن تابعة مباشرة للإدارة الإقليمية، بالإضافة إلى مناطق حضرية متطورة في مختلف المقاطعات والبلدات. وقد ساهم النمو الاقتصادي القوي، مع تسجيل نمو إجمالي للناتج المحلي الإجمالي قياسياً بلغ رقمين على مدى تسع سنوات متتالية، في جعل سوق العقارات في كوانغ نينه من أكثر الأسواق حيوية في الشمال، مع انتشار واسع النطاق للتطوير في العديد من المجالات.

بهدف التنفيذ الفوري للوائح القانونية، وتطوير سوق عقاري صحي، وإدارة هذا السوق بدقة... وفقًا للتوجيه الحكومي رقم 63/CĐ-TTg بتاريخ 26 يونيو 2024، بشأن تسريع وضع وإصدار اللوائح التفصيلية لتنفيذ قانون الأعمال العقارية، وجهت اللجنة الشعبية لمقاطعة كوانغ نينه إدارة البناء على الفور لتولي زمام المبادرة في جمع الآراء وإصدار عدد من اللوائح والمحتويات المحددة للقانون لتوجيه وتطبيق ونشر وتنفيذ القانون في المقاطعة.

صرح الرفيق نغوين مان توان، مدير إدارة الإنشاءات، قائلاً: "استنادًا إلى أحكام القانون، والقرارات التوجيهية، وتوجيهات اللجنة الشعبية للمقاطعة، أوصت الإدارة اللجنة الشعبية بتقديم ملاحظاتها إلى وزارة الإنشاءات بشأن محتوى القرار، وقامت بصياغة لوائح محددة لاستطلاع آراء الجهات المعنية. ووفقًا للملاحظات الأولية، يتضمن قانون الأعمال العقارية المعدل العديد من الأحكام الجديدة والرائدة التي تُسهم في تحقيق هدف تطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية الإدارة الحكومية. وهذا بدوره يُسهم في تعزيز الشفافية والمهنية في مجال الوساطة والمعاملات العقارية، وضمان نمو مستقر وصحي لسوق العقارات...".

بالمقارنة مع قانون أعمال العقارات لعام 2014، فإن قانون أعمال العقارات لعام 2023 يستلهم ويعدل اللوائح القائمة لمعالجة العقبات، وتبسيط الإجراءات، وتعزيز الشفافية والانفتاح، وتشجيع التفاوض الحر القائم على احترام الحقوق والمصالح المشروعة لجميع الأطراف من خلال العقود، دون مخالفة المحظورات القانونية. إضافةً إلى توافق اللوائح الجديدة مع قانون الإسكان لعام 2023 وقانون الأراضي لعام 2024، فإنها تُسند أيضاً مسؤولية بناء نظام قانوني موحد ومتسق ومحدد لأعمال العقارات إلى الجهات الحكومية، مما يُرسي إطاراً قانونياً سليماً لأنشطة أعمال العقارات.

منظور تخطيطي لمدينة ها لونغ برؤية حتى عام 2040.

تتضمن بعض النقاط الجديدة على وجه التحديد ما يلي: تخويل منظمات أو أفراد آخرين بتوقيع عقود الإيداع؛ يُسمح للمستثمرين بتحصيل ودائع لا تتجاوز 5% من سعر البيع أو سعر الإيجار مع خيار الشراء لمشاريع الإسكان والبناء التي تستوفي جميع شروط بدء العمل؛ تخفيض قيمة الدفعة في عقود الإيجار مع خيار الشراء للمساكن المستقبلية؛ لا يُشترط على شركات العقارات الصغيرة تأسيس شركة؛ يجب على مستثمري المشاريع وشركات العقارات وشركات خدمات العقارات استلام المدفوعات وفقًا للعقود عبر الحسابات المصرفية؛ تشديد اللوائح المتعلقة بالمناطق التي يمكن فيها نقل حقوق استخدام الأراضي من خلال تقسيم وبيع قطع الأراضي... بالإضافة إلى ذلك، هناك بعض التغييرات الجديدة في شروط أعمال الوساطة العقارية، مثل: يجب على المنظمات والأفراد الذين يقدمون خدمات الوساطة العقارية تأسيس شركة خدمات عقارية، وقبل بدء العمل، يجب عليهم تقديم معلومات العمل إلى هيئة إدارة الدولة للعقارات لنشرها في نظام معلومات سوق الإسكان والعقارات؛ يجب على بورصات العقارات الحصول على ترخيص تشغيل قبل بدء العمليات؛ يجب على الأفراد الذين يمارسون الوساطة العقارية العمل ضمن شركة خدمات عقارية...

كما يضيف القانون الجديد أفعالاً محظورة لضمان التوافق مع القانون المدني وقانون الاستثمار وقانون الأراضي وقانون الإسكان، ولملاءمة الواقع العملي، مثل: الحظر الصارم لتزوير المستندات، والتشويه المتعمد للمعلومات المتعلقة بالعقارات والمشاريع العقارية المطروحة للتداول؛ وحظر التداول الواسع النطاق للمعاملات المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي والمنازل وأعمال البناء التي لا تستوفي شروط العمل، مما يؤدي إلى صعوبات كبيرة في الرقابة...

في الواقع، خلال الفترة الماضية، انخرط العديد من مطوري العقارات في أنشطة غير قانونية أضرت بمصالح الدولة وتسببت بخسائر للعملاء من المؤسسات والأفراد، مثل التهرب الضريبي، وتوقيع عقود بيع عقارات مستقبلية غير قانونية، وعقود تتضمن حقوقًا ومنافع غير متكافئة بين الأطراف، والإخلال بالالتزامات التعاقدية كالتأخير في تسليم العقارات، وعدم ضمان جودة البناء، واختلاس أموال العملاء. وقد أدى ذلك إلى نزاعات وانتهاكات قانونية وتلاعب بالسوق ودعاوى قضائية مطولة، وعدم الالتزام بمبادئ المساواة أمام القانون والتوزيع العادل للحقوق والالتزامات بين الأطراف المعنية. وقد تسبب هذا في حالة من الارتباك وأثّر بشكل كبير على العديد من الأفراد والمنظمات. لذلك، سيساهم تطبيق قانون الأعمال العقارية الجديد اعتبارًا من 1 أغسطس 2024 في منع هذه المشكلات السابقة والحد منها.

يُعتبر سوق العقارات أحد ركائز الاقتصاد، إذ يُسهم في تركيز الموارد وتكوين أصول ثابتة للدولة. ويُحفز تطور هذا السوق نمو القطاعات المرتبطة به (كالقطاع المالي، والبناء، وإنتاج مواد البناء، والتصميم الداخلي، والعمالة، وغيرها)، مُلبيًا بذلك احتياجات الإسكان والتنمية الحضرية، والسياحة، والخدمات، والبنية التحتية الاجتماعية. لذا، يُعدّ تطبيق قوانين جديدة تُنظم أعمال العقارات حلاً عمليًا وفعالًا لتحقيق استقرار الاقتصاد الكلي وخلق زخم للنمو، لا سيما في المناطق الحضرية المتطورة وأسواق العقارات النشطة مثل مقاطعة كوانغ نينه.

مصدر