السبب وراء ارتفاع أسعار الشقق هو أن مستثمري الإسكان الاجتماعي نادرًا ما يحققون ربحًا بنسبة 10٪

بحلول عام 2025، سترتفع أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة أكثر من الشقق الفاخرة؛ هانوي على وشك فتح أبوابها للبيع لما يقرب من 14 ألف منزل، معظمها باهظة الثمن؛ هانوي تطلب من الشرطة التعامل مع حالة "الرشاوى" عند شراء المساكن الاجتماعية.

السبب وراء ارتفاع أسعار الشقق هو أن مستثمري الإسكان الاجتماعي نادرًا ما يحققون ربحًا بنسبة 10٪

بحلول عام 2025، سترتفع أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة أكثر من الشقق الفاخرة؛ هانوي على وشك فتح أبوابها للبيع لما يقرب من 14 ألف منزل، معظمها باهظة الثمن؛ هانوي تطلب من الشرطة التعامل مع حالة "الرشاوى" عند شراء المساكن الاجتماعية.

فيما يلي أبرز أحداث العقارات هذا الأسبوع.

كل متر مربع من الشقة يحمل العشرات من أنواع التكاليف.

أجرى مراسلو صحيفة الاستثمار الإلكترونية Baodautu.vn استطلاعًا للسوق وتواصلوا مع العديد من الشركات، وأفادوا جميعًا بأن زيادة الأسعار لم تكن "مفروضة" من المستثمر، بل بناءً على تكاليف الاستثمار. وتحديدًا، بالنسبة لمشاريع الشقق، لتغطية سعر المتر المربع المباع للعملاء، لن تقل التكاليف عن 10 أنواع.

وقد أدى ارتفاع تكاليف الأراضي والبناء، إلى جانب الانتظار الطويل للحصول على التصاريح، إلى ارتفاع أسعار الشقق.

أولًا، المال اللازم لشراء الأرض. لإنشاء مشروع عقاري، يجب أن يمتلك المستثمر صندوقًا عقاريًا، وسعر الأرض مرتفع حاليًا. على سبيل المثال، في منطقة بينه دونغ ، المجاورة لمدينة هو تشي منه، تبلغ تكلفة صندوق أرض تزيد مساحته عن 5000 متر مربع، والذي يُمكن استخدامه في مشروع عقاري، ما بين 200 و300 مليار دونج فيتنامي. تستخدم الشركة 30% فقط من رأس مالها لشراء هذه الأرض، بينما تقترض الباقي من البنك، وعادةً ما يكون سعر الفائدة 10% سنويًا.

ثانياً، إذا كان هناك صندوق أرض، ولكن إذا لم يتم تطهير الأرض، فسوف يتعين إجراء تعويض عن تطهير الموقع، وعادة ما تمثل هذه التكلفة 30٪ من تكلفة الاستثمار.

ثالثا، بعد الحصول على صندوق الأرض، تقوم المؤسسة بإجراء الإجراءات القانونية للمشروع، وتبلغ تكلفة الإجراءات القانونية للمشروع من 10٪ إلى 15٪ من إجمالي رأس مال الاستثمار للمشروع.

رابعًا، ضريبة استخدام الأراضي. تُفرض هذه الرسوم وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الصادرة عن المقاطعة أو المدينة بناءً على قائمة أسعار الأراضي السارية.

خامسًا، تكلفة بناء المشروع. حاليًا، يشهد سعر الأسمنت والطوب والصلب ومعدات الصرف الصحي والديكورات الداخلية ارتفاعًا. بالنسبة للمشاريع الفاخرة، ستتراوح التكلفة بين 20 و30 مليون دونج/متر مربع، وللمشاريع متوسطة التكلفة، ستتراوح بين 15 و20 مليون دونج/متر مربع. عادةً، يقترض المستثمر تكلفة بناء المشروع من البنك لإجراء الاستثمار الأولي. إذا كان المشروع يتكون من 20 طابقًا، ويضم أكثر من 700 منتج، وطابق سفلي واحد، فستبلغ تكلفة البناء حوالي 1000 مليار دونج، ويكون معدل الفائدة على القرض الشائع 10%، ومدة البناء 28 شهرًا. وبالتالي، ستكون هناك فوائد قرض للبناء تبلغ حوالي 300 مليار دونج، وسيتم تضمين هذه الفائدة في سعر المنزل عند بيعه للعملاء.

سادسًا، تكاليف التسويق والمبيعات. تُقدر هذه التكلفة بحوالي ١٠٪ من رأس مال المشروع الاستثماري، وتُضاف أيضًا إلى سعر البيع للعملاء.

سابعًا، عمولة السماسرة. في قطاع الشقق الحالي، تتراوح عمولة السماسرة بين 6% و7% من قيمة المنتج المباع. تُضاف هذه العمولة أيضًا إلى سعر بيع المنزل.

ثامنًا، تكلفة المبيعات، كالخصومات، كإهداء الذهب والسيارات وغيرها، للزبائن. تُقدر هذه التكلفة بحوالي ١٪ من قيمة المنتج.

التاسع هو مصروف ضريبة الدخل على الشركات، والذي يبلغ 20%.

العُشر هو تكلفة ربح المؤسسة في كل مشروع. ستحسب المؤسسة الربح بأقل نسبة، وهي حوالي ٢٠٪.

وأخيرا، هناك تكاليف إدارة المشاريع ورواتب موظفي الشركات.

ناهيك عن ذلك، إذا كانت الإجراءات القانونية للمشروع بطيئة، وتستغرق 4-5 سنوات، فإن معدل الفائدة البنكية السنوية التي يتعين على الشركة دفعها مقابل القرض سيتم تطبيقه مباشرة على سعر المنزل.

في عام 2025، سترتفع أسعار الشقق ذات الأسعار المعقولة أكثر من الشقق الفاخرة

أعلنت شركة فيتنام ريبورت المساهمة (فيتنام ريبورت) مؤخرًا عن تصنيفها لعشر شركات عقارية مرموقة لعام ٢٠٢٥. وتبرز بشكل خاص التوقعات بشأن أسعار العقارات في الفترة المقبلة. ومن خلال الاستطلاع، تتوقع معظم الشركات استمرار ارتفاع الأسعار في عام ٢٠٢٥.

تقلبات أسعار العقارات حسب القطاع.

وتحديداً، ستشهد أسعار قطاعات السكن والشقق الفاخرة والمكاتب للإيجار والعقارات الصناعية والأراضي ارتفاعاً طفيفاً بنسبة تقل عن 10%.

في غضون ذلك، سيشهد قطاع الإسكان، أي الشقق منخفضة التكلفة إلى متوسطة التكلفة، زيادةً أكبر تتراوح بين 20% و30%. وتتوقع الشركات، لا سيما في قطاع عقارات المنتجعات، أن الأسعار لن تشهد تقلبات كبيرة. ويُعتبر هذا القطاع أيضًا الأبطأ في معدل التعافي بعد الفترة الصعبة.

يُذكر أن تقرير فيتنام أشار إلى أن سوق العقارات يشهد تقلبات عديدة نتيجةً لمعلومات عن اندماجات محلية. ويسعى العديد من المستثمرين حاليًا إلى اقتناص الأراضي في المناطق التي يُتوقع أن تصبح مراكز إدارية. وقد أدى ذلك إلى ارتفاع حاد في أسعار الأراضي، وصل في بعض المناطق إلى 20%، رغم عدم صدور أي إعلان رسمي.

هانوي على وشك أن تفتح للبيع ما يقرب من 14 ألف منزل، معظمها باهظة الثمن.

قامت إدارة البناء في هانوي بتحديث قائمة مشاريع الإسكان المستقبلية المؤهلة للبيع في المنطقة. وبناءً على ذلك، تمت الموافقة على 11 مشروعًا سكنيًا جديدًا، مما أضاف 13,995 وحدة سكنية إلى المعروض في السوق.

مشروع شقق سكنية جديد مُفتَتح للبيع في منطقة ها دونغ. تصوير: ثانه فو

من بين هذه المشاريع، لا تزال الشقق هي المسيطرة بواقع 8,798 وحدة موزعة على خمسة مشاريع. ويضم قطاع المباني منخفضة الارتفاع ستة مشاريع توفر 5,197 وحدة.

تقع معظم مشاريع الشقق في منطقتي أوشن بارك وسمارت سيتي الحضريتين. ويُعدّ المستثمر "ماسترايز هومز" صاحب أكبر عدد من الشقق المعروضة للبيع، إذ يضم 2,461 وحدة. وتشمل هذه الشقق أبراجًا شاهقة الارتفاع في المباني Z34 وU38 وU38A الواقعة في قطعة الأرض B6-CT01 (أوشن بارك 1).

بالإضافة إلى ذلك، سيُطرح للبيع قريبًا مشروعٌ آخر في أوشن بارك، يضم أكثر من 2000 شقة. وهو مجمع الشقق U26A، T26M، Z30، الواقع على قطعة الأرض B4-CT01، والذي تستثمره كابيتالاند.

في قطاع الإسكان منخفض الارتفاع، يقع أكبر مشروعين في الجزء الغربي من هانوي. وقد تمت الموافقة على طرح حوالي 2300 وحدة سكنية للبيع في منطقة نيو لايف الحضرية - صن شاين جراند كابيتال. يمتد هذا المشروع في منطقتي تان لاب وتان هوي (مقاطعة دان فونغ) ودوك ثونغ ودوك جيانج (مقاطعة هواي دوك).

في مقاطعة دان فونغ، سُمح لشركة فينغروب بطرح 2279 وحدة سكنية للبيع في مشروع "المدينة الخضراء". تبلغ مساحة المشروع 133.4 هكتارًا، ويقع في أربع بلديات هي تان هوي، وتان لاب، وليين ها، وليين ترونغ (مقاطعة دان فونغ). وقد أُطلق المشروع في 10 مارس.

بحلول عام ٢٠٢٥، لن يكون المعروض من المساكن في هانوي شحيحًا. ومع ذلك، ظهرت مشكلة أخرى، وهي اختلال التوازن بين العرض والطلب، حيث يهيمن قطاع الإسكان الفاخر تقريبًا على السوق بأكمله. في الوقت نفسه، يعاني قطاع الإسكان الميسور من نقص حاد.

أرباح مستثمري الإسكان الاجتماعي نادرا ما تصل إلى 10%

في حديثه مع مراسلي صحيفة الاستثمار الإلكترونية Baodautu.vn ، صرّح الممثل الإعلامي لشركة BIC Vietnam بأن قانون الإسكان لعام ٢٠٢٣ ينص على أن الحد الأقصى للربح لمستثمري الإسكان الاجتماعي هو ١٠٪. ومع ذلك، في معظم المشاريع، تجد الشركات صعوبة في تحقيق هذه النسبة.

حاليًا، لا يمكن للمستثمرين تحقيق ربح أقصى من بناء المساكن الاجتماعية إلا بنسبة 10%. الصورة: ثانه فو

في الواقع، لا يتجاوز ربح هذه الوحدة 7%، وهو ما يكفي لتشغيل آلاتها فقط. ومع ذلك، تواصل الشركة تطوير مساكن اقتصادية لإثبات مسؤوليتها الاجتماعية، وبناء سمعة طيبة، ومن ثمّ بيع منتجات تجارية أخرى.

في رده على صحيفة الاستثمار الإلكترونية ، صرّح السيد تران دوك فينه، رئيس مجلس إدارة مجموعة تران آنه، بأنّ شقق الإسكان الاجتماعي بمساحة 40 مترًا مربعًا، مع طابق نصفي، تُباع في مقاطعة لونغ آن بحوالي 15 مليون دونج للمتر المربع. إلا أن تكلفة البناء وصلت إلى 10 ملايين دونج للمتر المربع، ناهيك عن رأس مال القرض وسعر الأرض...

"بالنسبة لكل متر مربع، نحسب الربح بمبلغ مليون دونج فقط، أو حوالي 5٪"، كما قال السيد تران دوك فينه.

في موقف مماثل، صرّح السيد لي هوو نغيا، مدير شركة لي ثانه العقارية، بأنّ الحد الأقصى للربح البالغ 10% منخفضٌ جدًا. في حين أنّ الوقت الإجمالي اللازم لتنفيذ أي مشروع، من الترخيص إلى الاستثمار والبناء، يستغرق حوالي 7 سنوات.

وعلق السيد لي هوو نجيا قائلاً: "تشير التقديرات إلى أن المستثمرين يحصلون كل عام على ربح يتراوح بين 1.3% إلى 1.5% فقط، وهو ما لا يكفي لإعادة الاستثمار".

في ظل الوضع الراهن، تسعى وزارة الإنشاءات إلى استطلاع آراء المواطنين حول مشروع قرار بشأن تجربة عدد من الآليات والسياسات الخاصة بتطوير الإسكان الاجتماعي، لتنظر فيه الحكومة وتقدمه إلى المجلس الوطني للموافقة عليه. ينص المشروع على آليات تفضيلية متعددة وأكثر انفتاحًا للمستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي.

يُذكر أن وزارة الإنشاءات اقترحت زيادة هامش الربح لمستثمري الإسكان الاجتماعي من 10% إلى 13% كحد أقصى من إجمالي تكلفة بناء المشروع. وسيعتمد المستثمرون على قائمة أسعار بيع وتأجير واستئجار المساكن الاجتماعية في تحديد هامش الربح هذا.

سيُطبق مستوى الربح الجديد على جميع مشاريع الإسكان الاجتماعي، بما في ذلك مشاريع إسكان القوات المسلحة، والمبنية على الأراضي العامة، ومشاريع الإسكان التجاري التي تُخصص لها نسبة 20% من الأراضي. كما تُطبق هذه السياسة على مشاريع الإسكان الاجتماعي المنجزة، إلا أن هيئة إدارة الدولة لم تُعتمد بعد أسعار البيع والإيجار والتمليك بالتقسيط.

هانوي تطلب من الشرطة التعامل مع قضية "الرشاوى" لشراء المساكن الاجتماعية

طلبت إدارة الإنشاءات في هانوي مؤخرًا من شرطة المدينة تعزيز دور شرطة البلديات (حيث توجد مشاريع إسكان اجتماعي) لمراجعة ومعالجة السماسرة الذين يستغلون استلام الإقرارات وتقديم وثائق الشراء/الإيجار/التقسيط المنتهي بالتملك، مخالفين بذلك القانون. وسيتم التعامل مع أي احتيال عند تقديم الإقرارات وتأكيد وثائق الإسكان الاجتماعي، عند اكتشافه، بما في ذلك أثناء عملية التفتيش اللاحقة، وفقًا للوائح السارية.

كما طلبت وزارة الإنشاءات من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة توجيه مكتب تسجيل الأراضي لتسهيل عملية التصريح بالوثائق التي تثبت شروط السكن. وفي الوقت نفسه، يتعين على اللجنة الشعبية على مستوى البلديات دعم المواطنين في تأكيد شروط السكن والدخل والقروض التفضيلية.

أمام مشروع الإسكان الاجتماعي رقم ١ في ها دينه (مقاطعة ثانه تري)، افتتحت شركة عقارية، بكل جرأة، خدمةً لمعالجة الوثائق. تصوير: ثانه فو.

ملاحظة: لا يمكن تقديم الطلبات إلا مباشرةً للمستثمر، وليس عبر وسطاء أو مكاتب عقارية وسيطة. قبل بيع/تأجير/استئجار مسكن اجتماعي، يلتزم المستثمر بإبلاغ الوزارة لنشر معلومات علنية على صفحة المعلومات الإلكترونية الخاصة بهذه الوحدة حول موعد استلام الطلبات وسعر البيع.

في السابق، وفقًا للتحقيق الذي أجراه مراسل صحيفة الاستثمار الإلكترونية - Baodautu.vn ، أعلنت بعض طوابق التداول والوسطاء بشكل مستمر عن حصص شراء جديدة للإسكان الاجتماعي بفارق يتراوح بين 200 مليون دونج إلى مليار دونج مقارنة بالسعر الأصلي.

على منصات التواصل الاجتماعي، يُسوّق العديد ممن يُدّعون أنفسهم خبراء عقاريين لعقارات سكنية اجتماعية مضمونة الربح. ويؤكد هؤلاء الأفراد صراحةً أن لديهم علاقات مع شركات، وهذا ما يُفسّر تمتعهم بهذه المزايا.

حتى خدمة الاستشارات لإعداد الوثائق، التي عادةً ما يقدمها المستثمر مجانًا، تُستغل من قبل منظمات وأفراد يتقاضون رسومًا تتراوح بين 5 و10 ملايين دونج. حتى أن بعض الوحدات السكنية علّقت لافتات علنية تُعلن قبول الوثائق أمام بوابة مشروع الإسكان الاجتماعي.

وزارة الإعمار تطلب توضيحات بشأن وقوف المواطنين تحت الأمطار للمطالبة بتسليم السكن الاجتماعي

أرسل نائب وزير البناء نجوين فان سينه للتو وثيقة إلى لجنة الشعب في هانوي، يطلب فيها التحقق من المعلومات المتعلقة بالأشخاص الذين يقفون تحت المطر، ويطلب من المستثمرين تسليم المساكن الاجتماعية.

عند إطلاقه، كانت أسعار المساكن الاجتماعية في منطقة داي مو الحضرية تُقارب أسعار الشقق التجارية في المنطقة. الصورة: دونغ مينه

في 25 فبراير، تجمع عشرات العملاء الذين اشتروا شققًا في مبنى HH4 ضمن مشروع منطقة داي مو الحضرية (حي داي مو، حي نام تو ليم، هانوي) أمام مبنى FLC Landmark Tower في شارع لي دوك ثو. وعلق العديد منهم لافتات تحت المطر لمطالبة المستثمر، شركة ألاسكا للاستثمار العقاري، التابعة لمجموعة FLC، بتسليم الشقق فور الالتزام.

أفاد العملاء أنهم وقّعوا عقد شراء الشقة في عام ٢٠٢٠، ومن المتوقع تسليمها في الربع الثاني من عام ٢٠٢٢. إلا أن المستثمر لم يفِ بالتزامه، وأجّل موعد التسليم ثلاث مرات. حتى أن بعض العملاء دفعوا كامل قيمة الشقة، بما في ذلك رسوم الصيانة المقررة والبالغة ٢٪، لكنهم لم يستلموا المنزل بعد.

بموجب البند 15، المادة 75 من المرسوم الحكومي رقم 100/2024 الذي يوضح بالتفصيل عددًا من مواد قانون الإسكان بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي، تطلب وزارة البناء من لجنة الشعب في هانوي توجيه الوكالات المختصة لفحص وتوضيح التفكير المذكور أعلاه والإبلاغ عن النتائج إلى الوزارة قبل 30 مارس 2025.

في أحدث إشعار أُرسل إلى العملاء في 25 فبراير، يعتزم المستثمر إكمال ربط الشبكة قبل 15 مارس؛ ومن 15 مارس إلى 15 أبريل، سيُجري اختبارًا فنيًا للنظام وتفتيشًا للوقاية من الحرائق؛ وسيدعو الجهات المختصة للتفتيش قبل 25 أبريل. ومع ذلك، أعرب العديد من السكان عن مخاوفهم بشأن شرعية هذا الإشعار، حيث لا يحمل توقيع الممثل لقبًا محددًا.

يتكون مبنى الإسكان الاجتماعي HH4 من 29 طابقًا، ويضم 173 شقة سكنية للبيع، و57 شقة للإيجار، و58 شقة تجارية. تتراوح مساحة الشقق بين 48 و70 مترًا مربعًا.

يبدأ وقت تلقي طلبات شراء المنزل من أبريل 2021. ويلتزم المستثمر بأن يكون موعد تسليم المنزل هو الربع الثاني من عام 2022. ويبلغ سعر البيع المعتمد من قبل إدارة البناء في هانوي أكثر من 16.8 مليون دونج (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪، باستثناء رسوم الصيانة بنسبة 2٪).

Quang Ngai يفكك مشروع الإسكان الاجتماعي بقيمة 450 مليار دونج فيتنامي

مشروع فو ماي للإسكان الاجتماعي التابع لهيئة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) هو قطعة أرض سكنية شاهقة الارتفاع ضمن مشروع منطقة فو ماي الحضرية بمدينة كوانغ نجاي. وتستثمر في المشروع هيئة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD).

سيستثمر المشروع في بناء برجين جديدين، كل منهما بارتفاع تسعة طوابق، يضمان حوالي 384 شقة، على مساحة إجمالية قدرها 15,567 مترًا مربعًا، ومساحة أرضية إجمالية قدرها 36,700 متر مربع، لتلبية احتياجات حوالي 1000 شخص. يبلغ إجمالي رأس المال الاستثماري حوالي 450 مليار دونج، وتمتد فترة تنفيذ المشروع من عام 2025 إلى عام 2028.

صورة منظورية لمشروع الإسكان الاجتماعي في فو ماي - HUD.

وبحسب ممثل المستثمر، فإنه حتى هذه اللحظة، من إجمالي ما يقرب من 16 ألف متر مربع من الأراضي (المتقدمة لبناء مشروع إسكان اجتماعي)، هناك حوالي 2955 متراً مربعاً من تعويضات إزالة الأراضي التي لم تكتمل.

أما بالنسبة للمساحة المتبقية (بدون مشاكل)، فإن المستثمر يقوم بتنفيذ البنية التحتية التقنية الأساسية، ومن المتوقع الانتهاء منها في عام 2025.

وفيما يتعلق بتقدم التنفيذ، قامت شركة HUD بتعيين منظمة استشارية لإعداد تقرير دراسة الجدوى والتصميم الأساسي والوثائق المكتملة، كما تقوم بتنظيم المراجعة الفنية.

ومن المتوقع أن يتم الانتهاء من الموافقة على مشروع الاستثمار وتصميم الرسومات الإنشائية في عام 2025، ومن عام 2026 إلى عام 2027، الانتهاء من تنفيذ المرحلة الأولى من المشروع بمقياس 192 شقة في الكتلة ب، وبحلول عام 2028، سيتم الانتهاء من المرحلة الثانية بمقياس 192 شقة في الكتلة أ.

تم الانتهاء من 4 مشاريع تخطيطية لمباني الشقق القديمة في منطقة دونج دا في شهر مارس

في يوم 20 مارس، أصدر مكتب لجنة الشعب في هانوي الإشعار رقم 139/TB-VP بشأن استنتاجات نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي دونج دوك توان في جلسة العمل بشأن 4 مشاريع تخطيط مفصلة لتجديد وإعادة بناء المباني السكنية القديمة في كيم لين، وترونج تو، وخونج ثونج، وهاو نام، ومنطقة دونج دا، هانوي.

وبناء على ذلك، وبعد الاستماع إلى تقرير رئيس لجنة الشعب لمنطقة دونج دا، ووحدة مستشاري التخطيط، وآراء المندوبين الحاضرين في الاجتماع، خلص نائب رئيس لجنة الشعب في هانوي، دونج دوك توان، بالإجماع إلى ما يلي:

وفيما يتعلق بالتقدم، تنسق لجنة الشعب في منطقة دونج دا بشكل وثيق مع إدارات وفروع مدينة هانوي لتنفيذ إجراءات متزامنة لجمع الآراء من المجتمع، وتقديم التقارير إلى مجلس تقييم التخطيط الحضري وتخطيط البناء في مدينة هانوي والوكالات ذات الصلة، واستكمال مشاريع التخطيط التفصيلية الأربعة المذكورة أعلاه في مارس 2025، وتقديمها إلى إدارة التخطيط والهندسة المعمارية للتقييم في أبريل 2025، وتقديمها إلى لجنة الشعب في مدينة هانوي للنظر فيها والموافقة عليها في مايو 2025.

فيما يتعلق بطريقة حساب صندوق طابق الإسكان اللازم لإعادة ترتيب مشاريع التخطيط: يتم تحديد مساحة طابق الإسكان في مشاريع التخطيط على أساس مبدأ التوافق مع برنامج تطوير الإسكان، القرار رقم 34/2024/QD-UBND بتاريخ 27 مايو 2024 للجنة الشعبية في هانوي.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html