بنك الدولة: التعميم رقم 22 لا يمنع الرهن العقاري على المساكن المستقبلية

[إعلان 1]

ANTD.VN - أكد بنك الدولة: لا يمنع التعميم رقم 22 الأفراد من شراء منازل برهن عقاري على مسكن مستقبلي. يُطبق شرط "استكمال بناء المنزل وفقًا لعقد الشراء" فقط على قروض الرهن العقاري التي تُمنح بمعامل مخاطرة أقل من القروض العقارية الأخرى.

في وقت سابق، أرسلت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه وثيقة إلى رئيس الوزراء والبنك المركزي، تقترح تعديل واستكمال الفقرة 1 من المادة 1 من التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN.

على وجه الخصوص، أعربت HoREA عن قلقها العميق بشأن اللوائح التي تسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية فقط بإقراض الأفراد لشراء المنازل "المكتملة للتسليم" (أي المنازل المتاحة - وفقًا لـ HoREA).

تعتقد HoREA أن هذا يعني أن التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN لا يسمح للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية بإقراض الأفراد لشراء مساكن تجارية غير مكتملة للتسليم (أي المساكن التجارية التي يتم تشكيلها في المستقبل) مضمونة (مرهونة) بهذا المنزل نفسه.

ترى هذه الجمعية أنه إذا لم يتم تعديل اللائحة المذكورة أعلاه على الفور، عندما يدخل التعميم رقم 22 حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يوليو 2024، فقد يؤدي ذلك إلى عواقب وخيمة، مما يسبب صعوبات ويعيق السير العادي لسوق العقارات، مما سيؤثر سلبًا على عملية تعافي وتطوير سوق العقارات سواء على المدى القصير أو على المدى الطويل.

إن التعميم رقم 22 ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان.

رداً على هذه المعلومات، أكد البنك المركزي أن التعميم رقم 22 لا يمنع الأفراد من شراء المنازل المرهونة في المستقبل.

وفقًا للبنك المركزي، فإن التعميم 41/2016/TT-NHNN (المعدل والمكمل بالتعميم 22/2023/TT-NHNN) الذي ينظم نسبة أمان رأس المال للبنوك التجارية وفروع البنوك الأجنبية ليس وثيقة توجيهية لعمليات منح الائتمان للمؤسسات الائتمانية.

وعلى وجه الخصوص، يقدم التعميم إرشادات بشأن تحديد وتطبيق معاملات المخاطر على كل نوع من أنواع أصول البنوك (بما في ذلك القروض المضمونة بالعقارات وقروض الرهن العقاري المنزلي).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

لا يزال بإمكان مشتري المنازل رهن المساكن المستقبلية

على وجه التحديد، تنص المادة 10، المادة 2 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "القرض المضمون بالعقارات هو قرض لشخص طبيعي أو اعتباري لشراء عقارات، أو تنفيذ مشروع عقاري، وهو مضمون بالعقار أو المشروع العقاري الناتج عن القرض وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة".

التعميم رقم 22/2023/TT-NHNN لا يُعدّل أو يُكمّل هذا المحتوى. على المؤسسات والأفراد الراغبين في شراء منزل وتأمينه (رهنًا عقاريًا) تطبيق مُعامل مخاطرة يتراوح بين 30% و120%، وذلك بناءً على نسبة الضمان (LTV) المُحتسبة بنسبة رصيد القرض إلى قيمة الضمان. في حال عدم توافر معلومات حول نسبة الضمان، يكون مُعامل المخاطرة 150%.

سيتم منح المنازل المكتملة تصنيفًا منخفض المخاطر.

تنص المادة 2، البند 11 من التعميم 41/2016/TT-NHNN على ما يلي: "قرض الرهن العقاري للمنزل هو قرض مضمون بالعقارات للأفراد لشراء منزل يلبي الشروط التالية بالكامل: أ) مصدر المال لسداد الدين ليس مصدر المال لاستئجار المنزل المشكل من القرض؛ ب) تم الانتهاء من المنزل وفقًا لعقد شراء المنزل؛ ج) يتمتع البنك أو فرع البنك الأجنبي بالحقوق القانونية الكاملة في التعامل مع المنزل المرهون عندما لا يتمكن العميل من سداد الدين وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة؛ د) يجب تقييم المنزل المشكل من قرض الرهن العقاري هذا بشكل مستقل (يتم تقييمه من قبل طرف ثالث أو من قبل إدارة مستقلة عن إدارة الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) بمبدأ الحصافة (السعر ليس أعلى من سعر السوق في وقت الموافقة على القرض) وفقًا للوائح البنك أو فرع البنك الأجنبي. "

البند 1، المادة 1 من التعميم 22/2023/TT-NHNN يُعدّل ويُكمّل البند 11، المادة 2 على النحو التالي: "11. قرض الرهن العقاري هو قرض مضمون بعقار يُمنح للأفراد لشراء منزل، ويشمل:

أ) يجب أن يستوفي القرض المضمون بالعقارات للأفراد لشراء منزل الشروط التالية: i) مصدر المال لسداد الدين ليس مصدر المال لاستئجار المنزل المشكل من القرض ؛ ii) تم الانتهاء من المنزل للتسليم وفقًا لعقد بيع المنزل ؛ iii) يتمتع البنك أو فرع البنك الأجنبي بالحقوق القانونية الكاملة في التعامل مع المنزل المرهون عندما لا يتمكن العميل من سداد الدين وفقًا لأحكام قانون المعاملات المضمونة وقانون الإسكان ؛ iv) يجب تقييم المنزل المشكل من قرض الرهن العقاري هذا بشكل مستقل (يتم تقييمه من قبل طرف ثالث أو من قبل إدارة مستقلة عن إدارة الموافقة على الائتمان في البنك أو فرع البنك الأجنبي) بمبدأ الحصافة (القيمة ليست أعلى من سعر السوق في وقت الموافقة على القرض) وفقًا للوائح البنك أو فرع البنك الأجنبي.

ب) تحدد القروض المخصصة لشراء المساكن الاجتماعية والمساكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي وفقاً لأحكام قانون الإسكان وتستوفي الشروط الواردة في الفقرات (أ) (أولاً)، (أ) (ثالثاً)، (أ) (رابعاً) من هذه الفقرة.

وبذلك فإن قروض الرهن العقاري للمساكن تشمل: قروض الرهن العقاري لشراء المساكن التي تتوفر فيها الشروط المقررة بما في ذلك شرط الإكمال للتسليم، وقروض شراء المساكن الاجتماعية والمساكن في إطار برامج ومشاريع الدعم الحكومي.

يتراوح عامل المخاطرة المطبق على قروض الرهن العقاري للمنزل ما بين 20% إلى 100% اعتمادًا على نسب القرض إلى القيمة ونسبة الخصم المباشر.

بالنسبة لقروض شراء السكن الاجتماعي، وشراء المنازل ضمن برامج ومشاريع الدعم الحكومية، لا يشترط استيفاء شرط اكتمال بناء المنزل للتسليم، ومعامل المخاطرة أقل من قروض الرهن العقاري الأخرى بنحو 20% -50% فقط، وذلك تنفيذاً لسياسة الحكومة في تشجيع السكن الاجتماعي.

وأوضح البنك المركزي أن شرط اكتمال بناء المنزل وفق عقد شراء منزل ينطبق فقط على قروض الرهن العقاري للمنزل (والتي تخضع لمعامل مخاطرة أقل من القروض الأخرى المضمونة بالعقارات).

في حال احتاجت منظمة أو فرد إلى بناء أو شراء مسكن مستقبلي وقام برهن المسكن المستقبلي، فسيكون ذلك في حالة قرض مضمون بالعقارات كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 2 من التعميم 41 وسيتم تطبيق معامل المخاطر المقابل كما هو منصوص عليه في البند 10، المادة 9 من التعميم 41.

وأكد بنك الدولة أن "هذا القرار لا يقيد حقوق المنظمات والأفراد في شراء المساكن المستقبلية، ولا يتعارض مع القوانين السارية (القانون المدني، وقانون الإسكان، وقانون الأعمال العقارية، وقانون الاستثمار 2020، وقانون مؤسسات الائتمان 2024)".

[إعلان 2]
رابط المصدر