مؤشرات التعافي كثيرة؛ والاستثمار في الشقق يحقق أرباحاً جيدة ومستقرة

يُظهر تقرير الربع الثالث من عام 2023 الذي نشرته Batdongsan.com.vn في 4 أكتوبر أنه على الرغم من أن سوق العقارات لا يزال يواجه صعوبات، فقد كانت هناك علامات إيجابية من حيث الطلب على المعاملات ومعنويات المشترين.

يُظهر تقرير الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، الصادر عن موقع Batdongsan.com.vn في ٤ أكتوبر، أن سوق العقارات أظهر مؤشرات إيجابية من حيث الطلب على المعاملات ونفسية المشتري. (المصدر: صحيفة البناء)

3 مؤشرات مهمة تشير إلى نقطة الانعكاس

وبحسب التقرير، هناك 3 مؤشرات أساسية لسوق العقارات تتوافق مع الاتجاهات المتوقعة سابقاً.

أولاً ، فيما يتعلق بأسعار الفائدة المصرفية، إذا استغرق السوق في الفترة 2008-2012 4 سنوات لإظهار علامات تعديل أسعار الفائدة المصرفية، ففي هذه الفترة، بدءًا من الربع الأول من عام 2023، أجرى بنك الدولة تعديلين لخفض أسعار الفائدة التشغيلية، تلاهما تخفيضات في العديد من أنواع أسعار الفائدة.

ثانيًا، فيما يتعلق بنمو الائتمان. بالنظر إلى عام ٢٠١٢، انخفض نمو الائتمان من ٢٠٪ إلى ٧٪، بينما بلغ التضخم ٨٪. في عام ٢٠١٣، ارتفع نمو الائتمان إلى ١٢٪، بينما بلغ التضخم ٦٪. في عام تخفيف القيود الائتمانية، ظهرت على سوق العقارات علامات انعكاس فورًا. في ظل الظروف السوقية الحالية، وجّه البنك المركزي نمو الائتمان لعام ٢٠٢٣ بأكمله إلى ١٤-١٥٪، مقارنةً بـ ١٤٪ في عام ٢٠٢٢، وهذه إشارة إيجابية.

ثالثا، فيما يتعلق بالسياسة العقارية. في عام ٢٠٠٨، تراجعت سيولة سوق العقارات بشكل حاد، ولكن لم تُطبّق سياسات دعم السوق، مثل حزمة الدعم البالغة ٣٠ مليار دولار أمريكي وإصدار قانون الأراضي المُعدّل، إلا في عام ٢٠١٣. في عام ٢٠٢٢، شهد السوق تباطؤًا جديدًا مع تشديد الائتمان، وارتفاع أسعار الفائدة، وانخفاض السيولة.

ومع ذلك، منذ نهاية عام 2022، نفذت الحكومة بشكل مستمر تدابير لإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات مثل حزمة الدعم البالغة 120 ألف مليار دونج، ويساعد المرسوم رقم 08 في تخفيف الضغط على مدفوعات السندات للشركات، ويساهم القرار رقم 33 في إزالة الاختناقات في سوق العقارات، ويسمح المرسوم رقم 35 للجنة الشعبية الإقليمية بتنظيم المناطق التي يمكن تقسيمها إلى قطع أراضي للبيع، إلخ.

وبناء على تحليل المؤشرات المذكورة أعلاه، لا يزال التقرير يحافظ على رأيه: "من المرجح أن يتعافى سوق العقارات في حدود الربع الثاني إلى الرابع من عام 2023".

قطاع الأراضي: زيادة قوية في الجنوب وزيادة مستقرة في الشمال

وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn ، حافظ مؤشر أسعار الأراضي على زيادة مستقرة من عام 2018 حتى الوقت الحاضر على مستوى البلاد ولكنه يميل إلى التمييز بين مناطق ومناطق محددة في عام 2023.

بعد فترة طويلة من الربع الأول من عام ٢٠١٨ إلى الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، ارتفعت أسعار بيع الأراضي في الجنوب بنسبة ٧١٪، وفي الشمال بنسبة ٥٤٪. وهكذا، على مدار السنوات الخمس الماضية، كان متوسط ارتفاع أسعار الأراضي في الجنوب أعلى منه في الشمال.

ومع ذلك، وبالنظر إلى عام ٢٠٢٣ وحده، أظهرت أسعار الأراضي في المنطقتين اتجاهاتٍ مختلفة. فقد حافظ متوسط سعر بيع الأراضي في الشمال على اتجاهه التصاعدي، مرتفعًا بنسبة ٤.٩٪ في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣ مقارنةً بالربع الرابع من عام ٢٠٢٢. في الوقت نفسه، أظهر مخطط أسعار الأراضي في الجنوب بوادر انخفاض، حيث انخفض بنسبة ٢٦.٢٪ منذ نهاية العام الماضي.

وشهدت المقاطعات النموذجية في الشمال نموًا مستقرًا في أسعار الأراضي على مدى فترة طويلة، من الربع الأول من عام 2018 إلى الربع الثالث من عام 2023، بما في ذلك هاي فونج (بزيادة 128٪)، وكوانج نينه (بزيادة 44٪)، وهونج ين (بزيادة 36٪)، وباك نينه (بزيادة 20٪).

في الجنوب، ارتفعت أسعار الأراضي في بينه دونغ بنسبة 147% مقارنةً ببداية عام 2018، لتكون بذلك من بين المحافظات التي حافظت على أعلى معدل ارتفاع في أسعار الأراضي في المنطقة. أما في مناطق أخرى مثل لونغ آن ، وبا ريا-فونغ تاو، ودونغ ناي، فرغم انخفاض أسعار بيع الأراضي فيها مؤخرًا، إلا أنها حققت ارتفاعًا في الأسعار بنسبة 89% و64% و60% على التوالي خلال السنوات الخمس الماضية.

سوق العقارات المنخفضة الارتفاع يتميز بالتميز

منذ بداية العام، شهد سوق العقارات منخفضة الارتفاع في جميع أنحاء البلاد ركودًا وانخفاضًا في عدد المعاملات. ووفقًا لتقرير الربع الثالث من عام 2023 الصادر عن موقع Batdongsan.com.vn ، أفاد 57% من الوسطاء المشاركين في الاستطلاع بانخفاض عدد معاملات العقارات منخفضة الارتفاع بأكثر من 50%، بينما أشار 28% إلى انخفاضها بنسبة تراوحت بين 10% و50%.

علق السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn في المنطقة الجنوبية، أن السعر هو أكبر عائق أمام المشترين في الوقت الحاضر لأن أنواع العقارات المنخفضة الارتفاع لديها أسعار أعلى بكثير من متوسط دخل الناس والمنتجات ذات القيمة العالية يصعب اقتراضها للشراء.

ويبلغ متوسط سعر بيع المنازل في الربع الثالث من عام 2023 نحو 333 مليون دونج/م2 في هانوي، و209 مليون دونج/م2 في مدينة هوشي منه.

قال السيد دينه مينه توان إن لكل قطاع من قطاعات العقارات منخفضة الارتفاع توجهًا مختلفًا وإمكانات انتعاش مختلفة. وتحديدًا، لا يزال قطاع التاون هاوس هادئًا نظرًا لضعف نمو قطاعي السياحة والتجزئة نتيجةً لتأثيرات الاقتصاد الكلي وجائحة كوفيد-19.

وتظهر بيانات موقع Batdongsan.com.vn أن مستوى الاهتمام بالمنازل في المناطق الحضرية المركزية ظل ثابتًا تقريبًا، بينما انخفض في المقاطعات السياحية الساحلية في المناطق الوسطى والشمالية والجنوبية بنسبة 11% و22% و41% على التوالي مقارنة بالربع الأول من عام 2021.

منذ بداية العام، شهدت سوق العقارات منخفضة الارتفاع في جميع أنحاء البلاد حالة من الركود، مع انخفاض حجم المعاملات. (المصدر: دان فيت)

في الوقت نفسه، تتمتع المنازل المتجاورة والفلل في المناطق الحضرية الضواحي بإمكانيات هائلة بفضل شبكة البنية التحتية المستقبلية التي تدعم توجه توسع المناطق الحضرية إلى الضواحي والمناطق المجاورة. وقد شهدت العديد من المناطق الحضرية الضواحي ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار الفلل والتاون هاوس في السنوات الأخيرة، مثل منطقة ستارليك الحضرية، وسيبوترا، ومدينة ميلان، ومدينة هانوي، وفينهومز ريفرسايد، وبارك سيتي، وإيكوبارك (هانوي) بزيادة تجاوزت 20% و30% سنويًا؛ أو منطقة سوان باي الحضرية، وقرية إيكو سايغون ريفر، ومنتزه ميزوكي (مدينة هو تشي منه) بزيادة تجاوزت 20% سنويًا، وفقًا لبيانات Batdongsan.com.vn .

بالنسبة للمنازل الخاصة، ظلّ مستوى الطلب والأسعار المطلوبة مستقرًا في هانوي، نظرًا لكونها تُلبّي احتياجات سكنية حقيقية، لذا لا يزال الطلب قائمًا. في الربع الثالث من عام ٢٠٢٣، ارتفعت أسعار المنازل الخاصة المطلوبة في العديد من المناطق، مثل تاي هو، وهاي با ترونغ، ودونغ دا، وهوانغ ماي، وها دونغ، بنسبة تتراوح بين ٤٪ و٩٪ مقارنةً بالفترة نفسها من عام ٢٠٢٢. كما ارتفع مستوى الطلب بشكل طفيف بنسبة تتراوح بين ٢٪ و٣٪ في بعض مناطق هانوي.

في مدينة هوشي منه، يتجه سعر بيع المنازل الخاصة ومستوى الاهتمام بها إلى الانخفاض، لكن الانخفاض لا يتجاوز 10% مقارنة بالربع الثالث من عام 2022.

يحقق الاستثمار في الشقق ربحًا متوسطًا يبلغ حوالي 12.5٪ سنويًا

يُظهر التقرير أيضًا أن الشقق هي نوع العقارات الأقل تأثرًا بالآثار السلبية للسوق خلال العام الماضي، نظرًا لتلبيتها احتياجات السكن الفعلية. في الربع الثالث من عام 2023، أظهر الإقبال على الشقق انتعاشًا، حيث ارتفع الطلب على شرائها بنسبة 1%، بينما ارتفع الطلب على استئجارها بنسبة 6% مقارنةً بالربع السابق. وتُعد الشقق التي تتراوح أسعارها بين 2 و4 مليارات دونج الأكثر بحثًا.

في عام ٢٠٢٣، لم تشهد أسعار بيع الشقق تغيرًا يُذكر، حيث ارتفعت بشكل طفيف من ١٪ إلى ٥٪ في هانوي، وظلت مستقرة تقريبًا في مدينة هو تشي منه. ومع ذلك، على المدى الطويل، من عام ٢٠١٥ إلى الآن، تجاوزت الزيادة في أسعار الشقق في هانوي وهو تشي منه الزيادة في دخل السكان. بعد ثماني سنوات، ارتفعت أسعار الشقق في مدينتي هو تشي منه وهانوي بنسبة ٨٢٪ و٥٦٪ على التوالي، بينما ارتفع دخل سكان المناطق الحضرية بنسبة ٣٩٪ فقط.

علق السيد لي باو لونغ، مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn، قائلاً: "يزداد شراء شقة صعوبةً على الناس عندما لا يواكب معدل نمو الدخل معدل ارتفاع أسعار المنازل. في المستقبل، سترتفع أسعار مشاريع الشقق الرئيسية أيضًا لأن المستثمرين سيضطرون إلى تحسين أرباحهم عند ارتفاع التكاليف.

فيما يتعلق بعلم نفس مستهلكي العقارات، في ظل ارتفاع أسعار المساكن، يلجأ الناس إلى الاستئجار أو البحث عن طرق للاقتراض لشراء منزل. لكن في الوقت الحالي، لم يحصل العديد من المشترين على قرض للشراء بعدُ بسبب قلقهم بشأن أسعار الفائدة.

نظراً لارتفاع أسعار الشقق باستمرار، وارتفاع الطلب على شراء واستئجار هذا النوع من الشقق، يصل متوسط معدل الربح عند الاستثمار في الشقق إلى 12.5% سنوياً (بجمعه بين ارتفاع السعر وربح الإيجار). وهذا معدل ربح أفضل وأكثر استقراراً من أنواع الاستثمار الأخرى، كالأسهم والذهب والعملات الأجنبية والأراضي والمدخرات.

[إعلان 2]
مصدر