مشاريع تغير أسماءها وملكيتها بهدوء.

بيع بسعر رخيص... لا يزال عرضاً جيداً.

على امتداد شارع نغوين هو ثو (حي نها بي، مدينة هو تشي منه)، كانت أسماء مالكي المشاريع، مثل هوانغ آنه جيا لاي، وفو هوانغ آنه، وفو لونغ، وتاي نغوين، ونوفالاند ، وغيرها، كثيرة، لكنها تتلاشى تدريجياً الآن. وبدلاً منها، برزت شركات أجنبية أكثر، مثل فو مي هونغ (تايوان)، وجي إس (كوريا)، وكيبيل لاند (سنغافورة). ويشهد قطاع العقارات تحولاً هادئاً لكن سريعاً في الملكية بين الشركات المحلية والأجنبية. كما تُباع العديد من المشاريع بأسعار منخفضة غير مسبوقة.

استحوذت شركة كيبل لاند على العديد من المشاريع.

قال رئيس مجموعة عقارية في مدينة هو تشي منه إنه اضطر لبيع بعض مشاريعه الأكثر رواجاً لشركة كيبل لاند لسداد أصل وفوائد قروض بنكية. وعند سؤاله عن سعر البيع، ذكر بحزن أنه لو كان سعر السوق 10 دونغ، لكان سيبيعها للشريك الأجنبي مقابل 6 دونغ فقط.

"في الوقت الراهن، لم تعد الشركات المحلية تملك الأموال اللازمة لتنفيذ المشاريع. وحتى لو توفرت لديها الأموال، لما تجرأت على ذلك، لأنه لا أحد يضمن قدرتها على بيع منتجاتها في ظل الظروف الراهنة. لا يمكنها التقدم ولا التراجع. من الأفضل بيع كل شيء لتخفيف العبء"، تنهد، غير قادر على إخفاء حزنه.

أقرّ هذا الشخص أيضاً بوجود ندم، لكن بالنظر إلى المدفوعات المستمرة دون أي عائدات، فلو استمروا في الاحتفاظ بالمشروع، لكانت فوائد البنك ستلتهمه بالكامل في غضون عام أو عامين، لذا كان بيعه بسعر زهيد بمثابة راحة. ووفقاً له، فإن الشركات الأجنبية لا تستثمر في كل مشروع، بل تُعطي الأولوية فقط للمشاريع التي تتمتع بوثائق قانونية كاملة. والجدير بالذكر أن الشركات الأجنبية، لعلمها بضيق ذات اليد لدى الشركات المحلية، تمارس ضغوطاً عليها لشراء المشاريع بأسعار منخفضة.

"لا تملك عائلتي سوى جرة أرز واحدة. عندما ينفد مخزوننا، نضطر للاستدانة من جيراننا. لكن لا يمكننا الاستدانة إلا مرة أو مرتين قبل أن ينفد مخزونهم، وكذلك مخزوننا، لأنه لا يوجد لدينا ملجأ آخر. لهذا السبب تفشل بعض المشاريع التجارية في غضون ستة أشهر، وبعضها في تسعة أشهر، وبعضها في عام. لذا، الآن، حتى مع انخفاض الأسعار، علينا بيع كل ما نملك لشراء الأرز والبقاء على قيد الحياة"، قال هذا الشخص بمرارة، مستخدمًا استعارة.

في الواقع، بمجرد النظر إلى الواقع، يتضح أن العديد من المشاريع البارزة قد غيرت أسماءها، ما يعني تغيير ملكيتها. لكن الشركات لا تعلن عن ذلك. حتى مجموعة نوفالاند، وهي علامة تجارية رائدة في سوق العقارات، اضطرت لبيع العديد من مشاريعها إلى مجموعة جامودا لاند الماليزية.

أدت الصعوبات الممتدة وانعدام التفاؤل إلى سعي العديد من الشركات الحثيث لإيجاد شركاء لتسويق مشاريعها. وقد أعرب رئيس مجموعة عقارية كبيرة في مدينة هو تشي منه عن أسفه لعرضه مشاريعه على شركاء أجانب بأسعار زهيدة، لكن لم يشترها أحد، ولم يوافق أحد على الاستثمار فيها لافتقارها إلى الوثائق القانونية الكاملة ورسوم استخدام الأراضي. وبالمثل، عُرض على مجموعة DK، بعد نحو عام من العمل مع شريك ياباني، الاستثمار في أحد مشاريعها أو بيعه بالكامل؛ على أن تتولى DK مسؤولية جميع عمليات البيع، حتى مع تقاسم الأرباح بناءً على نسبة المساهمة. إلا أنهم لم يبرموا الصفقة بعد، وهم ينتظرون حاليًا لمعرفة ما سيحدث. وقد أدى عجز المجموعة عن البيع وتوليد الإيرادات وجذب الشركاء إلى ضائقة مالية غير مسبوقة. وقال رئيس المجموعة متحسرًا: "غادر معظم الموظفين، وتوقفت المشاريع، وخطر الإفلاس مرتفع للغاية رغم امتلاك المجموعة أصولًا كبيرة".

دعم الشركات الرائدة

يرى السيد هوينه فوك نغيا، مدير مركز الاقتصاد والقانون والإدارة (جامعة هو تشي منه للاقتصاد)، أن اضطرار الشركات المحلية لبيع أصولها لشركات أجنبية يُخلّف آثارًا سلبية عديدة على المجتمع والاقتصاد، إذ تتضاءل مساهماتها، أو قد تختفي تمامًا. علاوة على ذلك، سيستغرق التعافي إلى مستويات ما قبل الأزمة خمس سنوات، أو حتى عشر سنوات، نظرًا لضخامة خسائر الأصول. ورغم عدم وجود دراسات تُحدد بدقة حجم الخسائر، إلا أنه يُمكن تقديرها بنسبة تتراوح بين 20 و30%، وقد تصل إلى 50%.

قال السيد نغيا: "ظاهرياً، يعتقد الكثيرون أن استحواذ الشركات الأجنبية على الأسهم سيوفر للشركات المحلية تمويلاً إضافياً لمواصلة الاستثمار، مما قد يساعد السوق على التعافي. وبعد الأزمة، قد يؤدي ذلك إلى مزيد من الشفافية في السوق وتحسين التشريعات. إلا أن الواقع يُظهر أن الشركات المحلية تقضي سنوات طويلة في بناء علامة تجارية قوية قادرة على منافسة شركائها الأجانب. والآن، يُعدّ الاستحواذ عليها وإجبارها على بيع أصولها بثمن بخس أمراً مؤلماً للغاية. لذا، يتعين على الحكومة النظر في إزالة العقبات التي تعترض كل شركة وكل مشروع للحد من هذه المشكلة".

تقع العقبات التي تحول دون الموافقة على سياسات الاستثمار لمشاريع الإسكان التجاري والاجتماعي، والمسائل المتعلقة بسندات الشركات، ضمن اختصاص الحكومة. أما المسائل المتعلقة بالأراضي العامة المتداخلة، ورسوم استخدام الأراضي، وإصدار شهادات ملكية الأراضي، فتقع ضمن اختصاص الحكومات المحلية. وفيما يخص المشاريع المعلقة مؤقتًا للمراجعة، فإن تسهيل الحصول على الائتمان، وتخفيض أسعار الفائدة، وتخفيض الضرائب، وحلّ هذه المسائل، وضخّ رأس المال الأولي، من شأنه أن يُحسّن السيولة في السوق ويُخفف من الصعوبات التي تواجه الشركات.

السيد لي هوانغ تشاو

أقرّ السيد فام لام، نائب رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، بأنّ الأمر استغرق سنوات عديدة قبل أن تمتلك فيتنام شركات عقارية ضخمة مثل فينغروب، وسان غروب، وهيم لام، وماسترايز هومز، ونوفالاند، وهونغ ثينه... فهذه شركات رائدة في السوق، ولذا لا يقتصر تأثيرها على قطاع العقارات فحسب، بل يمتدّ ليشمل قطاعات أخرى عديدة، من الائتمان والبناء ومواد البناء والعمالة والتصميم الداخلي والأثاث... لذلك، عندما تواجه الشركات صعوبات، لا بدّ من وجود نهج وآلية فعّالة لدعمها، ولا سيما الشركات الرائدة، للتعافي. لأنّ تعافيها سينعش قطاعات أخرى، ويعيد الاقتصاد برمّته إلى مساره الصحيح. وفي الوقت نفسه، سيساهم ذلك في إعادة إحياء المشاريع المتعثرة، والحدّ من الهدر. والأهم من ذلك، سيمنع ذلك الموارد التي استثمرتها الشركات المحلية لسنوات طويلة في بناء هذه المشاريع من الوقوع في أيدي الشركات الأجنبية بأسعار زهيدة.

استذكر رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، لي هوانغ تشاو، التجربة المؤلمة المتمثلة في استحواذ شركات أجنبية على مشاريع بأسعار زهيدة، وتحديدًا عام 2007، حين انضمت فيتنام إلى منظمة التجارة العالمية، وهي الفترة التي شهدت تدفقًا كبيرًا للشركات الأجنبية إلى السوق الفيتنامية. في ذلك الوقت، لم يكن قلقًا بشأن استحواذ كيانات أجنبية على شركات أو مشاريع عقارية محلية. بل على العكس، في العديد من القطاعات، لم تحافظ الشركات المحلية على حصتها السوقية فحسب، بل تفوقت أيضًا على الشركات الأجنبية. لكن في الربع الثالث من عام 2022، أصدرت جمعية هو تشي منه العقارية أول تحذير لها بشأن مخاطر استحواذ كيانات أجنبية على بعض الشركات العقارية الكبيرة والشهيرة، فضلًا عن مشاريعها ذات القيمة العالية. ومن أبرز الأمثلة على ذلك، نقل مشروع بقيمة 1.5 مليار دولار أمريكي إلى شريك أجنبي بسعر زهيد للغاية من قبل إحدى أكبر المجموعات العقارية في فيتنام. وحاليًا، استحوذت شركات أجنبية على العديد من المشاريع والمجموعات العقارية الكبيرة في فيتنام، بنسبة تصل إلى 49% من أسهمها.

أكد السيد تشاو قائلاً: "تبحث الشركات الأجنبية في سوق العقارات الفيتنامية عن أفضل المشاريع بأسعار أقل من تكلفتها، وتسعى لاقتنائها. وقد أبلغتني بعض الشركات الأجنبية أنه ينبغي تعريفها بأي مشاريع معروضة للبيع. علينا أن نتقبل هذا الواقع لأن الشركات والسوق يعانيان من ضعف شديد ويحتاجان إلى رأس مال عاجل. وللسيطرة على هذا الوضع، يكمن الحل الأساسي في تعزيز مرونة وقوة الشركات المحلية عموماً، بما فيها شركات العقارات. وعلى وجه الخصوص، يجب اتخاذ إجراءات فورية لإزالة العقبات التي تعترض سبيلها على جميع المستويات - الحكومية والوزارية والمحلية - حتى تتمكن الشركات من تنفيذ مشاريعها، وبناء الثقة مع العملاء، وتعزيز السيولة، والتعافي".

رابط المصدر: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm