مع ارتفاع أسعار العقارات بسرعة، متى ستنخفض؟

بحسب تقرير سوق العقارات الصادر عن PropertyGuru Vietnam للربع الأول من عام 2024، واصلت أسعار الشقق اتجاهها التصاعدي خلال الربع الأول. وبعد ست سنوات، بلغ متوسط الزيادة في أسعار الشقق في هانوي 70%.

في بداية عام 2018، بلغ سعر الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه 27 و31 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع على التوالي. وبعد ست سنوات، وصل متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي إلى 70%، متجاوزًا بذلك مدينة هو تشي منه (التي شهدت ارتفاعًا بنسبة 55%).

وبحسب تقرير صادر عن PropertyGuru Vietnam، استمرت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه في الارتفاع بنسبة 2-5% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

وعلى وجه التحديد، ارتفع سعر الطلب للشقق الفاخرة في مدينة هو تشي منه (الأسعار التي تزيد عن 55 مليون دونغ فيتنامي/م2) بنسبة 5٪؛ وبالنسبة للشقق متوسطة المدى (الأسعار التي تتراوح بين 35-55 مليون دونغ فيتنامي/م2)، فقد ارتفع بنسبة 2٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

تستمر أسعار الشقق في مراكز المدن الكبرى في الحفاظ على اتجاه تصاعدي (صورة: كونغ هيو).

بحسب الخبراء، لا يمكن أن تستمر أسعار المنازل في الارتفاع إلى ما لا نهاية. فإذا تكرر السيناريو الذي حدث قبل أكثر من عشر سنوات، حيث ازدادت مشاريع الإسكان الميسور التكلفة وعاد التوازن بين العرض والطلب، فإن أسعار المنازل ستنخفض.

يعتقد السيد نغوين آنه كيو، رئيس مجلس إدارة مجموعة G6، أن أسباب ارتفاع أسعار الشقق، إلى جانب ارتفاع تكاليف المدخلات، تنبع أيضاً من انغماس الشركات في الكثير من الإجراءات القانونية، مما يؤدي إلى تأخيرات وعدم قدرة العرض على تلبية الطلب.

مع ذلك، يرى السيد كيو أن ارتفاع أسعار الشقق لا يعني بالضرورة عدم إمكانية انخفاضها. فعلى سبيل المثال، خلال الفترة من 2008 إلى 2010، كانت هناك مشاريع شقق سكنية تتراوح أسعارها بين 50 و70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. لكن مع ظهور مشاريع الإسكان التجاري بأسعار معقولة في السوق بين عامي 2011 و2013، بمتوسط أسعار يتراوح بين 11 و15 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، انخفضت أسعار الشقق بشكل ملحوظ.

على سبيل المثال، في عام 2010، بلغ متوسط سعر بيع الشقق في مشروع إندوشاينا بلازا السكني بشارع شوان ثوي (حي كاو جياي، هانوي) 50-60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. ولكن بحلول عام 2013، ومع ازدياد المعروض، انخفض سعر العديد من الشقق في هذه المنطقة إلى 30-35 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع فقط. وبعد أكثر من عشر سنوات، وصل سعر الشقق هنا الآن إلى حوالي 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

بالنظر إلى التطورات الحالية، يتوقع ممثل مجموعة G6 أنه إذا تكرر السيناريو القديم، فقد تنخفض أسعار المنازل اعتبارًا من عام 2026. ويرجع ذلك إلى أن مشاريع الإسكان بشكل عام، ومشاريع الإسكان الاجتماعي بشكل خاص، ستبدأ في وضع اللمسات الأخيرة على الإجراءات، مما يزيد من العرض في غضون عام تقريبًا بعد ذلك ويساعد على تهدئة أسعار المنازل.

وفقًا لجمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، بعد فترة طويلة من التراجع، من المتوقع أن يزداد المعروض من الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه مرة أخرى، وذلك بفضل انتعاش السوق وجهود وكالات الإدارة الحكومية لإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع.

على وجه الخصوص، سيتم طرح وحدات الإسكان الاجتماعي ووحدات إسكان العمال في السوق قريباً. إلا أن توفير هذه الوحدات يتطلب وقتاً لاستكمال الإجراءات القانونية قبل طرحها في السوق، وتأتي في الغالب من مناطق بعيدة عن مركز المدينة.

لذا، تتوقع شركة VARS أن تستمر أسعار الشقق في مراكز المدن الكبرى، على المدى القريب، في الارتفاع، لا سيما في فئتي الشقق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. في المقابل، قد تشهد أسعار إعادة بيع المشاريع الفاخرة والراقية انخفاضاً طفيفاً.

ومع ذلك، بحلول منتصف عام 2025، عندما تدخل الوثائق القانونية المتعلقة بقطاع العقارات حيز التنفيذ، مما يخفف الصعوبات أمام المطورين والمشترين للإسكان الاجتماعي وإسكان العمال، قد تنخفض أسعار المساكن.

تتوقع شركة VARS أن " يزداد المعروض من المساكن الاجتماعية، وستنخفض أسعار الشقق إلى مستوى أكثر ملاءمة للأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية ".

بحسب السيدة دوونغ ثوي دونغ، المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي في فيتنام، فإن أسعار الشقق لا يمكن أن ترتفع إلى ما لا نهاية؛ بل سترتفع فقط حتى تصل إلى "حد تحمل" وقدرة مشتري المنازل على تحمل التكاليف.

يتوقع العديد من الخبراء انخفاض أسعار المنازل ابتداءً من منتصف عام 2025.

ووفقًا للسيدة دونغ، فإن أوضح دليل على هذا الواقع هو أن أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه، بعد ارتفاعها المستمر من 2017 إلى 2019 ووصولها إلى ذروتها، استقرت وتوقفت في عام 2022.

وعلقت السيدة دونغ قائلة: "لقد وصلت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه إلى نقطة لم يعد بإمكان الناس تحمل تكاليفها" .

فيما يتعلق بسوق الشقق في هانوي، تعتقد السيدة دونغ أن الأسعار ستستمر في الارتفاع حتى تصل إلى متوسط سعر يتراوح بين 100 و200 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وعندها ستضطر إلى التوقف.

" بالطبع، ستعتمد هذه الزيادة في الأسعار على موقع وجودة كل مشروع. المشاريع التي يبلغ سعرها حاليًا 70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع ستستمر في الارتفاع حتى تصل إلى 100-120 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع. أما المشاريع التي يبلغ سعرها حاليًا 30-40 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، فقد يرتفع سعرها إلى 50-60 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وذلك بحسب جودة الشقة وسمعة المطور العقاري "، هذا ما قالته السيدة دونغ.

بالإضافة إلى ذلك، ووفقًا للخبراء، عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ، سيزداد المعروض من المساكن ثم تنخفض أسعار المساكن.

أكد السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA)، أن التنفيذ المبكر لقانون الأراضي لعام 2024، قبل ستة أشهر من الموعد المحدد، سيعزز المعروض في السوق، مما سيؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن.

في الآونة الأخيرة، تسبب النقص المستمر في المعروض من الشقق في ارتفاع أسعارها بشكل كبير في هانوي، حتى في الضواحي حيث تصل الأسعار إلى 60-70 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، وهو سعر مماثل لأسعار الأراضي. أما في وسط المدينة، فتصل أسعار بعض المشاريع إلى ما يقارب 300 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

وفقًا لبحث أجرته شركة PropertyGuru Vietnam، فإن المشاريع الجديدة الحديثة لا تساهم إلا بحوالي 20000 إلى 30000 شقة سنويًا، في حين أن الطلب النموذجي يصل إلى 70000 إلى 80000 شقة سنويًا.

وبنفس الرأي، أضاف الدكتور نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، موضحًا: "سيساعد التطبيق المبكر لقانون الأراضي العديد من المشاريع على تجاوز العقبات وإنجازها في وقت أقرب. وهذا بدوره سيزيد المعروض في السوق، مما يساهم في تخفيف الضغط الحالي بين العرض والطلب. وستنخفض أسعار المنازل تدريجيًا إلى مستوى أكثر منطقية، يتناسب مع دخل الأفراد."

علاوة على ذلك، عندما يسهل على المطورين الوصول إلى الأراضي، تنخفض تكلفة تطوير المشروع بفضل تقصير الإجراءات القانونية اللازمة لإتمامه. كما يمكن تعديل سعر بيع المنتج.

تشاو آن

مصدر