زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة والعقارات بما يتناسب مع الاحتياجات الحقيقية

[إعلان 1]

التوقعات بشأن سرعة تعافي السوق

لا يزال سوق العقارات في دا نانغ في عام 2023 يواجه صعوبات وتحديات، ولكن من المتوقع أن يشهد المزيد من النقاط المضيئة في عام 2024. ومن غير المرجح أن يؤدي تعافي سوق العقارات إلى إحداث اختراق، لكنه سيكون متشابكًا مع العديد من الفرص الجديدة.

العقارات - زيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة، والعقارات لتلبية الاحتياجات الحقيقية — سجل سوق العقارات في دا نانغ في نهاية عام 2023 إشارات أكثر إيجابية مقارنة ببداية العام.

عند النظر إلى الصورة الشاملة لسوق دا نانغ في عام 2023، قال السيد تران ترونغ فو، عضو مجموعة أبحاث سوق العقارات في جمعية وسطاء العقارات الفيتنامية VARS في دا نانغ، إنه في نهاية العام، سجل سوق العقارات إشارات أكثر إيجابية مقارنة ببداية العام.

ومن بين المنتجات التي يمتصها السوق أكثر من غيرها مع زيادة عمليات البحث هي الأراضي والشقق منخفضة التكلفة في بعض المناطق مثل نام هوا شوان، وهوا شوان، وباو ترام ليكسايد مع ارتفاع الأسعار قليلاً من 5-10٪ مقارنة ببداية العام.

وفي قطاع الشقق، تم استيعاب المبيعات بشكل جيد أيضًا، بما في ذلك المنتجات التي تم فتحها للبيع مثل FPT Plaza بمبلغ 27 مليون دونج/م2؛ سجلت أسعار مشروع The Panoma التابع لمجموعة Sun Group ما بين 60 إلى 70 مليون دونج/م2. وهذا سعر منخفض إلى حد ما مقارنة بمستوى العرض في قطاع المنتجات الراقية.

من اللافت للنظر أن العديد من المستثمرين هذا العام يبحثون عن منتجات عقارية تُدرّ تدفقات نقدية. وقد تم تداول معظم المنتجات التي تُدرّ تدفقات نقدية تزيد عن 4% سنويًا مقارنةً بسعر التكلفة بنجاح، وفقًا للسيد فو.

وبحسب أحد أعضاء فريق عمل أبحاث سوق العقارات في VARS، وعلى عكس المناطق الأخرى، بلغت العقارات في دا نانغ ذروتها في أوائل عام 2019، ثم انخفضت وانخفضت بشكل حاد بسبب التقلبات الناجمة عن جائحة كوفيد-19.

وبحلول الوقت الذي بلغ فيه سوق العقارات ذروته في عام 2022، كان السوق قد استعاد شكله بسرعة، لكن أسعار العقارات لم تتعاف بالكامل بعد. وهذا يدل على أن العقارات في دا نانغ أكثر حدة من المناطق الأخرى.

وبالإضافة إلى ذلك، من جانب الدولة، من الضروري دراسة الآليات والسياسات التفضيلية الخاصة بالإسكان الميسور التكلفة بهدف رئيسي هو تشجيع المستثمرين على المشاركة في تطوير المعروض من هذا القطاع، وتلبية احتياجات الإسكان للأسر ذات الدخل المتوسط أو القريب من المتوسط.

بما في ذلك سياسات الائتمان التفضيلية المصممة خصيصا لزيادة "القوة الشرائية" أو زيادة الضرائب على المساكن الثانية والثالثة لتقليل الحافز للمضاربة، ويمكن إعادة تدوير أموال الضرائب لدعم المحتاجين الحقيقيين. دعم المستثمرين في تطوير وتشغيل مشاريع البنية التحتية الاجتماعية...

بالإضافة إلى ذلك، زيادة الاستثمار وتوسيع البنية التحتية لربط حركة المرور. عندما لم تعد المسافة تشكل مشكلة يجب أخذها في الاعتبار عند شراء منزل، فإن الاتجاه للانتقال من منطقة المركز الأساسية إلى الضواحي أمر لا مفر منه. كما أن البحث والاستفادة من تجارب الدول المتقدمة يعد أحد الحلول لتقصير عملية التنمية والوصول إلى الأهداف المنشودة في أقرب وقت.

الطلب الحقيقي على السكن هو "المحور" لإعادة هيكلة سوق العقارات

وبحسب توقعات مجموعة DKRA، فإن المعروض من قطع الأراضي في عام 2024 قد ينخفض قليلاً مقارنة بعام 2023، ليتراوح حول 450 - 550 قطعة أرض، تتركز بشكل رئيسي في دا نانغ وكوانج نام .

تستمر مستويات الأسعار الأولية في الاتجاه الجانبي مقارنة بعام 2023. وتستمر مستويات السيولة والأسعار الثانوية في الانخفاض في عام 2023، وخاصة في المشاريع التي لم تستكمل الإجراءات القانونية والعملاء الذين يستخدمون رأس المال المقترض.

العقارات - زيادة العرض من المساكن بأسعار معقولة، والعقارات تستهدف الطلب الحقيقي (الشكل 2). — تعد مدينة دا نانغ حاليًا المنطقة الرائدة في البلاد من حيث توفير المساكن الاجتماعية والإسكان بأسعار معقولة بأكثر من 15000 وحدة.

وفي قطاع الشقق، من الممكن أن يتراوح العرض الجديد في عام 2024 بين 800 إلى 1000 وحدة. ومن المتوقع أن ترتفع نسبة المعروض من الشقق من الفئة (أ)، والتي تتوزع بشكل رئيسي في منطقة نجو هانه سون.

ولم تشهد أسعار البيع الأولية تقلبات كبيرة أو ارتفعت بشكل طفيف بسبب الضغوط الناجمة عن تكاليف المدخلات. ويستمر الترويج لسياسات خصومات السداد السريع ودعم فترات السماح بسداد أصل الدين والفائدة على القروض المصرفية لتحفيز الطلب في السوق.

وعلق السيد تران ترونغ فو بأن السوق سيشهد عرضًا كبيرًا من الشقق في المستقبل القريب عندما يستكمل مستثمرو العقارات الإجراءات القانونية ويفتحون الباب تدريجيًا للبيع بدءًا من الربع الثالث من عام 2024.

وعلى وجه الخصوص، تعد مدينة دا نانغ حالياً المنطقة الرائدة في البلاد من حيث توفير المساكن الاجتماعية والإسكان بأسعار معقولة بأكثر من 15 ألف وحدة. وفي الأسبوع الأول من عام 2024، أعلنت المحلية أيضًا عن الدفعة الأولى من المساكن الاجتماعية للبيع. لكن في الواقع، فإنه لا يزال غير قادر على تلبية احتياجات الشعب بشكل كامل.

وفي معرض شرحه لهذه القضية، أفاد السيد فو أنه من ناحية، يتركز الإسكان الاجتماعي في دا نانغ حاليًا بشكل أساسي في منطقة لين تشيو، بينما لا توجد أي مشاريع جديدة تقريبًا في جنوب وجنوب غرب المدينة.

ومن ناحية أخرى، يبلغ معدل النمو السكاني الحالي في دا نانغ 2.51% سنويا، وبالتالي فإن العرض الحالي من المساكن الاجتماعية كبير ولكن ليس كافيا لتلبية الطلب. الدليل الأكثر وضوحًا هو أنه في عام 2023، كان هناك ما يقرب من 15 إطلاق مبيعات مع 1700 منتج من شقق الإسكان الاجتماعي للبيع، وقد بيعت جميعها بسرعة.

وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإن الطلب الحقيقي هو القوة الدافعة الأكبر لدعم السوق، وذلك استناداً إلى قصة أزمة سوق العقارات.

في عام 2023، واجهت العديد من طوابق توزيع العقارات العديد من الصعوبات بسبب ندرة العرض الجديد، ولم يتمكن السوق من استيعابه، مما أجبر الطوابق على خفض الموظفين. على الرغم من أن العديد من الأماكن اضطرت إلى الإغلاق والتوقف عن العمل، فإن شركات الوساطة العقارية المتخصصة في المنازل والشقق والأراضي السكنية لا تزال تنمو بقوة ويتم تكرار النموذج بشكل متزايد.

خذ السيد 123 على سبيل المثال؛ ملكي؛ شارع جرين؛ لا تزال المنازل في فيتنام تعمل بقوة، وتحافظ على نطاقها الذي يضم مئات الأشخاص. ويظهر ذلك أن الطلب الحقيقي يستحوذ على نسبة كبيرة خلال هذه الفترة.

إن قيام شركات العقارات بإعادة هيكلة منتجاتها والتحول إلى قطاعات العقارات والتكاليف المنخفضة لتحسين السيولة يعتبر خبراً جيداً لسوق العقارات من هذه المرحلة فصاعداً.

[إعلان 2]
مصدر