سيولة سوق الشقق "تتحسن" بفضل السياسات التفضيلية.

معضلة مشتري المنازل

وفقًا لنتائج استطلاعات الرأي التي أجرتها وحدات أبحاث السوق، ازداد الطلب على شراء الشقق في الأشهر الأولى من عام 2023 بشكل ملحوظ مقارنة بنهاية عام 2022.

يتضح أن الطلب الحقيقي على المساكن موجود دائماً، بل ومرتفع في المدن الكبيرة ذات الكثافة السكانية العالية مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. ومع ذلك، يواجه مشتري المنازل ثلاثة تحديات رئيسية: العرض، وسعر البيع، والمشاكل المالية.

يرتبط العرض وسعر البيع ارتباطاً وثيقاً. ويستمر اختلال التوازن بين العرض والطلب، إلى جانب العديد من العوامل المتعلقة بالأسعار وصناديق الأراضي والوضع القانوني، في دفع أسعار الشقق إلى مستويات أعلى.

وعلى وجه التحديد، في الربع الأول من عام 2024، انخفضت الشقق التي تم افتتاحها حديثًا في هانوي بنسبة 30٪ ربع سنويًا، بينما بلغ متوسط سعر البيع الأساسي 52 مليون/ ^م2 ، بزيادة قدرها 22٪ على أساس سنوي على الرغم من ضعف السيولة.

لا تزال منطقة غرب هانوي تشهد ازدهاراً ملحوظاً في مشاريع الشقق الفاخرة، حيث تضاهي أسعار الشقق فيها أسعار الشقق في المناطق المركزية. على سبيل المثال: تتراوح أسعار مشروع ماستري ويست هايت (تاي مو، نام تو ليم - مشروع رئيسي) بين 60 و80 مليون وون ^للمتر المربع؛ بينما تتراوح أسعار مشروع ذا زي (ماي دينه - مشروع ثانوي) بين 55 و80 مليون وون ^{للمتر المربع} ؛ أما مشروع ذا ماتريكس ون (لي كوانغ داو - مشروع ثانوي) فيتراوح سعره بين 52 و64 مليون وون ^{للمتر المربع} .

يُعد مشروع Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) مشروعًا أوليًا نادرًا معروضًا للبيع في منطقة My Dinh، بسعر يتراوح بين 50 و53 مليون/ ^م2 على الرغم من موقعه بالقرب من The Zei وThe Matrix One.

تصفية شقة مع حوافز مالية والتزام بإعادة الشراء (صورة 1) — يمثل قطاع المنتجات الراقية حصة سوقية كبيرة في إمدادات منطقة غرب هانوي.

تقع شقة مونلايت 1 في منطقة أنلاك جرين سيمفوني الحضرية على بعد حوالي 8 دقائق من ماي دينه، وقد تم افتتاحها حديثًا للبيع اعتبارًا من أبريل 2023، كما أنها تتميز بأسعار تنافسية تتراوح بين 39 و45 مليون/ ^م2 .

شهد جنوب هانوي انخفاضًا في الأسعار مع عدم تحسن ملحوظ في العرض. في منطقة هوانغ ماي، نذكر بعض المشاريع مثل: فيليز هوم (مشروع سكني رئيسي) بأسعار تتراوح بين 40 و47 مليون وون للمتر ^المربع ، وهانوي ميلودي ريزيدنسز (مشروع سكني رئيسي) بأسعار تتراوح بين 31 و44 مليون وون للمتر ^المربع ، وروز تاون (مشروع سكني رئيسي) بأسعار تتراوح بين 42 و52 مليون وون للمتر ^المربع ، وفونغ دونغ غرين بارك (مشروع سكني ثانوي) بأسعار تتراوح بين 38 و44 مليون وون للمتر ^المربع ...

يقع مشروع تيكو جاردن في وسط منطقة تو هيب الحضرية (ثانه تري)، على بعد 5 دقائق من محطة حافلات نوك نجام، وهو مشروع أولي نادر في العاصمة بسعر بيع يتراوح بين 25 و28 مليون/ ^م2 .

في الوقت الراهن، لا يملك مشتري المنازل خيارات كثيرة عند البحث عن شقق، وخاصة الشقق ذات الأسعار المعقولة. يأمل الكثيرون في شراء منزل الآن قبل أن تستمر الأسعار في الارتفاع، لكنهم ما زالوا قلقين بشأن الصعوبات المالية. ورغم خفض أسعار الفائدة على القروض المصرفية، إلا أن معظمها لا يزال يتجاوز 10% سنوياً.

أطلق المستثمرون سياسات "ضخمة" لكسر جمود السيولة.

إلى جانب ضمان تقدم المشروع وجودته وشرعيته، يدرك المستثمرون أيضاً أن المسائل المالية عوامل مهمة تؤدي إلى قرارات العملاء بشأن شراء المنازل.

لذلك، أطلق بعض المستثمرين سياسات تحفيزية ضخمة مثل الخصومات المباشرة على أسعار البيع، ودعم صرف القروض بفائدة 0% لفترة زمنية معينة، أو حتى الالتزام بإعادة شراء الشقة.

في الواقع، حققت هذه السياسات نتائج إيجابية فيما يتعلق بسيولة المشاريع العقارية الأساسية. فعلى سبيل المثال، سجل مبنى مونلايت 1 السكني (أنلاك غرين سيمفوني) في غرب هانوي، رغم طرحه للبيع منذ نهاية أبريل فقط، حوالي 65 صفقة حتى الآن، وهو رقم مثير للإعجاب، لا سيما في ظل عدم تعافي السوق بشكل كامل بعد.

تصفية شقة مع حوافز مالية والتزام بإعادة الشراء (صورة ٢) — تم الانتهاء من بناء مبنى مونلايت 1، والطابق النموذجي مفتوح للزوار.

إلى جانب المساحات الخضراء الواسعة ومجموعة المرافق المتكاملة، يجذب مشروع مون لايت 1 العملاء بفضل سياسة الحوافز المرنة. فعلى سبيل المثال، يحصل أول 90 عميلًا على خصم تراكمي يصل إلى 15%. وبفضل هذه السياسة، يحصل مشتري المنازل على خصم مباشر يتراوح بين 500 و760 مليون على سعر الشقة، وهو ما يناسب ذوي القدرة المالية.

بالإضافة إلى ذلك، هناك حزم دعم لأسعار الفائدة لمدة تتراوح بين 18 و24 شهرًا؛ ويتم تقسيم تقدم الدفع إلى 10 أقساط من الآن وحتى نهاية عام 2024.

في غضون ذلك، سيحصل العملاء الذين يشترون شقق هوانغ ثانه بيرل على خصم بنسبة 2.5% عند الدفع المبكر أو حافز فائدة 0% لمدة 12 شهرًا، على أن يتسلموا منازلهم في الربع الأول من عام 2024. وعلى الرغم من أن هذه السياسة لم تحقق اختراقًا كبيرًا، إلا أن المشروع لا يزال يُعتبر ذا سعر بيع جيد مقارنة بإمكانياته، مع توقعات بوجود مجال لزيادة الأسعار.

وفي الوقت نفسه، قال الموزع دات زان مين باك في مشروع تيكو جاردن إنه بعد شهر واحد فقط من تطبيق سياسة الالتزام بإعادة شراء الشقق بعد 18 شهرًا، حدثت 35 معاملة، مع زيادة السيولة بشكل حاد مقارنة بالفترة السابقة.

تصفية شقة مع حوافز مالية والتزام بإعادة الشراء (صورة 3) — على الرغم من تسليم الشقة، لا يزال العملاء الذين يشترون شقق تيكو جاردن يتمتعون بالعديد من الحوافز.

تم تسليم مجمع شقق تيكو جاردن وحصل على شهادة الملكية، أما الشقق المتبقية فهي جميعها مكونة من ثلاث غرف نوم بالإضافة إلى غرفة معيشة، بمساحة تتراوح بين ^{127 و141 مترًا مربعًا} . ورغم استمرار الطلب على الشقق الكبيرة، إلا أن أسعار الفائدة على قروض الإسكان لا تزال مرتفعة نسبيًا، مما يجعل العملاء مترددين.

لتحفيز الطلب، قدّم مستثمر المشروع ثلاثة خيارات تمويلية للعملاء. في حال اختيار قرض بنكي، سيحصل مشتري المنازل على دعم بدون فوائد لمدة 18 شهرًا. أما إذا توفرت السيولة النقدية، فيمكن للعملاء اختيار السداد على أقساط خلال 24 شهرًا أو السداد المبكر للحصول على خصم يصل إلى 9%.

وعلى وجه الخصوص، بعد مرور 18 شهرًا من السكن، إذا لم يتمكن العميل من دفع فوائد البنك أو شعر بأنه غير مناسب، فيمكنه إعادة المنزل واسترداد أمواله، وسيدفع المستثمر رسوم التحويل.

بفضل هذه السياسة، يحقق العملاء مكاسب تفوق خسائرهم، إذ تبلغ الدفعة الأولى عند شراء شقة في تيكو جاردن 40%، أي ما يعادل 1.2 إلى 1.5 مليار. أما إذا أودعوها في البنك لكسب فوائد، فلن يحصلوا إلا على حوالي 7 إلى 8.5 مليون شهريًا.

بينما يبلغ سعر إيجار شقة من ثلاث غرف نوم بالإضافة إلى غرفة إضافية في مشروع تيكو جاردن حاليًا حوالي 12 مليون شهريًا أو أكثر، فإن العملاء الذين يشترون شقة في تيكو جاردن برأس مال متراكم قدره 1.2 مليار سيحصلون على منزل للسكن لمدة 18 شهرًا دون أي مخاطر مالية.

بالإضافة إلى ذلك، يجري حاليًا ترقية شقق تيكو جاردن إلى معايير تسليم عالية الجودة، ويتم وضعها على أنها "فيلات سماوية" للعائلات متعددة الأجيال وأولئك الذين يحبون مساحات المعيشة الواسعة، لذلك من المتوقع أن ترتفع الأسعار في المستقبل القريب.

بحسب حسابات المستثمر، بعد انتهاء فترة دعم أسعار الفائدة، انخفضت أسعار الفائدة المصرفية، ولم يعد العملاء يعانون من ضغوط مالية كما كان الحال سابقاً. مع ذلك، إذا انتظروا حتى انخفاض سعر الفائدة لشراء منزل، فمن المتوقع أن تكون أسعار الشقق قد استقرت عند مستوى جديد.

مصدر