المعضلة التي يواجهها مشتري المنازل.
ووفقاً لشركات أبحاث السوق، فقد ازداد الطلب على الشقق في الأشهر القليلة الأولى من عام 2023 بشكل ملحوظ مقارنة بنهاية عام 2022.
من الواضح أن الطلب على العقارات بين السكان قائم دائماً، بل ويظل مرتفعاً في المدن الكبيرة ذات الكثافة السكانية العالية مثل هانوي ومدينة هو تشي منه. ومع ذلك، يواجه مشتري المنازل ثلاثة تحديات: العرض، والسعر، والتمويل.
في هذا السياق، يرتبط العرض وأسعار البيع ارتباطاً وثيقاً. ويستمر اختلال التوازن بين العرض والطلب، إلى جانب عوامل مختلفة تتعلق بالأسعار وتوافر الأراضي والمسائل القانونية، في دفع أسعار الشقق إلى الارتفاع.
وعلى وجه التحديد، في الربع الأول من عام 2024، انخفض عدد الشقق الجديدة المطروحة للبيع في هانوي بنسبة 30% مقارنة بالربع السابق، بينما بلغ متوسط سعر البيع الأولي 52 مليون دونغ فيتنامي/ م² ، بزيادة قدرها 22% على أساس سنوي على الرغم من ضعف السيولة.
على الصعيد الإقليمي، لا يزال الجزء الغربي من هانوي نابضاً بالحياة بفضل مشاريع الشقق الفاخرة، حيث تصل أسعار بعض الشقق إلى مستويات مماثلة لتلك الموجودة في المناطق المركزية. على سبيل المثال: تتراوح أسعار شقق ماستري ويست هايتس (تاي مو، نام تو ليم - السوق الأساسي) بين 60 و80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع ؛ وتتراوح أسعار شقق ذا زي (ماي دينه - السوق الثانوي) بين 55 و80 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع ؛ أما أسعار إعادة بيع شقق ذا ماتريكس ون (لي كوانغ داو - السوق الثانوي) فتتراوح بين 52 و64 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع .
يُعد مشروع Hoang Thanh Pearl (Nguyen Van Giap) مشروعًا نادرًا في السوق الأولية معروضًا للبيع حاليًا في منطقة My Dinh، بأسعار تتراوح بين 50 و53 مليون دونغ فيتنامي/ م2 على الرغم من قربه من The Zei وThe Matrix One.
يمثل قطاع المنتجات الراقية حصة كبيرة من المعروض في غرب هانوي.
تقع شقق مونلايت 1 في منطقة أنلاك جرين سيمفوني الحضرية على بعد حوالي 8 دقائق من ماي دينه، وقد تم طرحها للبيع في أبريل 2023، كما أنها تقدم أسعارًا تنافسية تتراوح بين 39 و45 مليون دونغ فيتنامي/ م² .
في جنوب هانوي، الأسعار منخفضة ولم يطرأ تحسن ملحوظ على العرض. في منطقة هوانغ ماي، تشمل بعض المشاريع البارزة: فيليز هوم (السوق الأساسي) بأسعار تتراوح بين 40 و47 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع ، وهانوي ميلودي ريزيدنسز (السوق الأساسي) بأسعار تتراوح بين 31 و44 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع ، وروز تاون (السوق الأساسي) بأسعار تتراوح بين 42 و52 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع ، وفونغ دونغ غرين بارك (السوق الثانوي) بأسعار تتراوح بين 38 و44 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع .
يقع مشروع تيكو جاردن في قلب منطقة تو هيب الحضرية (ثانه تري)، على بعد 5 دقائق فقط بالسيارة من محطة حافلات نوك نجام، وهو مشروع سوق أولي نادر في هانوي بأسعار بيع تتراوح من 25 إلى 28 مليون دونغ فيتنامي / م² .
يواجه مشتري المنازل حاليًا خيارات محدودة عند البحث عن شقق، لا سيما تلك ذات الأسعار المعقولة. ويأمل الكثيرون في شراء منزل الآن قبل استمرار ارتفاع الأسعار، لكنهم ما زالوا قلقين بشأن التمويل. ورغم تعديل أسعار فائدة القروض المصرفية نحو الانخفاض، إلا أن معظمها لا يزال يتجاوز 10% سنويًا.
أطلق المطور سياسة "ضخمة" لكسر تجميد السيولة.
إلى جانب ضمان تقدم المشروع وجودته والامتثال القانوني، يدرك المطورون أيضاً أن الاعتبارات المالية عامل حاسم يؤثر على قرارات العملاء المتعلقة بشراء المنازل.
لذلك، أطلق بعض المطورين بقوة سياسات تحفيزية ضخمة مثل الخصومات المباشرة على سعر البيع، ودعم صرف القروض بفائدة 0% لفترة معينة، أو حتى الالتزام بإعادة شراء الشقة.
في الواقع، حققت هذه السياسات نتائج إيجابية فيما يتعلق بسيولة المشاريع الرئيسية. فعلى سبيل المثال، سجل مبنى مونلايت 1 السكني (أنلاك غرين سيمفوني) في غرب هانوي، رغم إطلاقه في نهاية أبريل فقط، حوالي 65 صفقة بيع، وهو رقم مثير للإعجاب، لا سيما في ظل سوق لم يتعافَ تماماً بعد.
تم الانتهاء من بناء برج مونلايت 1، وتم افتتاح صالة العرض للزوار للتجول فيها.
إلى جانب مساحاتها الخضراء ومجموعة مرافقها المميزة، تجذب مون لايت 1 العملاء أيضاً بسياساتها التحفيزية المرنة. ومن أبرزها الخصم التراكمي الذي يصل إلى 15% لأول 90 عميلاً يقومون بالحجز. وبفضل هذه السياسة، يحصل مشتري المنازل على خصم مباشر يتراوح بين 500 و760 مليون دونغ فيتنامي على سعر الشقة، وهو ما يناسب ذوي السيولة المالية العالية.
بالإضافة إلى ذلك، هناك حزم دعم لأسعار الفائدة لمدة تتراوح بين 18 و24 شهرًا؛ ويتم تقسيم جدول الدفع إلى 10 أقساط من الآن وحتى نهاية عام 2024.
في غضون ذلك، يحصل العملاء الذين يشترون شققًا في مشروع هوانغ ثانه بيرل على خصم 2.5% للدفع المبكر أو فائدة 0% لمدة 12 شهرًا، مع تسليم الشقق في الربع الأول من عام 2024. ورغم أن هذه السياسة ليست مبتكرة، إلا أن المشروع لا يزال يُعتبر ذا سعر بيع جيد مقارنة بإمكانياته، مع وجود مجال كبير لمزيد من الزيادات في الأسعار.
وفي الوقت نفسه، في مشروع تيكو جاردن، أفاد الموزع، دات زانه شمال فيتنام، أنه بعد شهر واحد فقط من تطبيق سياسة ضمان إعادة شراء الشقق بعد 18 شهرًا، حدثت 35 معاملة، مما أدى إلى زيادة السيولة بشكل كبير مقارنة بالفترة السابقة.
على الرغم من تسليم الشقق، لا يزال مشتري شقق تيكو جاردن يتمتعون بالعديد من المزايا.
تم تسليم مجمع شقق تيكو جاردن بالكامل، وحصلت الوحدات المتبقية على شهادات ملكية. جميع الوحدات المتبقية عبارة عن شقق بثلاث غرف نوم بالإضافة إلى غرفة معيشة، تتراوح مساحتها بين ١٢٧ و١٤١ مترًا مربعًا . ورغم استمرار الطلب على هذه الشقق الأكبر حجمًا، إلا أن ارتفاع أسعار الفائدة على قروض الإسكان يُثير تردد العملاء.
لتحفيز الطلب، قدّم مطوّر المشروع ثلاثة خيارات تمويلية للعملاء. في حال اختيار قرض بنكي، سيحصل مشتري المنازل على فائدة 0% لمدة 18 شهرًا. أما إذا كان لديهم سيولة كافية، فيمكنهم اختيار السداد على أقساط لمدة 24 شهرًا أو السداد المبكر للحصول على خصم يصل إلى 9%.
وبالتحديد، بعد 18 شهرًا من الإقامة، إذا لم يتمكن العميل من دفع فوائد البنك أو شعر أن العقار غير مناسب، فيمكنه إعادة المنزل واسترداد كامل مدفوعاته، مع تغطية المطور لرسوم النقل.
بفضل هذه السياسة، يحقق العملاء مكاسب تفوق خسائرهم، إذ تبلغ الدفعة المقدمة عند شراء شقة في مشروع تيكو جاردن 40%، أي ما يعادل 1.2 إلى 1.5 مليار دونغ فيتنامي. أما إذا تم إيداعها في البنك للحصول على فوائد، فلن تتجاوز العائدات الشهرية 7 إلى 8.5 مليون دونغ فيتنامي.
في حين أن سعر إيجار شقة مكونة من 3 غرف نوم + 1 في تيكو جاردن يتراوح حاليًا من 12 مليون دونغ فيتنامي شهريًا فما فوق، ومع رأس مال متراكم قدره 1.2 مليار دونغ فيتنامي، فإن العملاء الذين يشترون شقة في تيكو جاردن في هذا الوقت سيحصلون على مكان للعيش فيه لمدة 18 شهرًا دون تكبد مخاطر مالية.
بالإضافة إلى ذلك، يجري حاليًا ترقية شقق تيكو جاردن إلى مستوى تسليم عالي الجودة، ويتم وضعها على أنها "فيلات سماوية" للعائلات متعددة الأجيال وأولئك الذين يفضلون مساحات معيشة واسعة، لذلك من المتوقع حدوث زيادة في الأسعار في المستقبل القريب.
بحسب حسابات المطور العقاري، بعد انتهاء فترة دعم أسعار الفائدة، انخفضت أسعار الفائدة المصرفية، ولم يعد العملاء يواجهون نفس الضغط المالي السابق. مع ذلك، إذا انتظروا حتى انخفاض أسعار الفائدة لشراء منزل، فمن المتوقع أن تكون أسعار الشقق قد استقرت عند مستوى جديد.
مصدر
تعليق (0)