سوق الإيجار نصفه مزدحم ونصفه الآخر مهجور.

مدينة هوشي منه: لا تزال المنازل المعروضة للإيجار تتمتع بمعدل إشغال إيجابي يبلغ 65% أو أكثر، على العكس من ذلك، فإن المنازل الواقعة على واجهة الشارع بها عدد قليل جدًا من المستأجرين وغالبًا ما تكون شاغرة.

تُظهر سجلات VnExpress أنه من بداية الربع الثاني وحتى 21 مايو، انقسم سوق الإيجار السكني في مدينة هو تشي منه بشكل كبير إلى قسمين: فاتح ومظلم. على وجه التحديد، سجّلت شريحة الإيجار السكني التي تقلّ إيجاراتها عن 3.5 مليون دونج فيتنامي شهريًا، وتقع على بُعد 10 كيلومترات أو أكثر من المركز، وتخدم غالبية الطلاب والعمال ذوي الدخل المتوسط ​​(أقل من 12 مليون دونج فيتنامي شهريًا)، نسبة إشغال تراوحت بين 90% و95%. كما حققت شريحة الإيجار السكني التي تتراوح إيجاراتها بين 3.5 و5 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، وتقع على بُعد 3-6 كيلومترات من المركز، وتخدم العمال ذوي الدخل الجيد (من 13 إلى 20 مليون دونج فيتنامي شهريًا)، نسبة إشغال تراوحت بين 85% و90%.

بالنسبة لشريحة المساكن الإيجارية التي تزيد أسعارها عن 5-7 ملايين دونج فيتنامي شهريًا، هناك مؤشرات على تقلبات طفيفة، حيث يصل معدل الإشغال إلى 80%. بعد كل انتهاء عقد لمدة ستة أشهر أو عام، يغادر ما بين 20% و30% من المستأجرين، ويضطرون للبحث عن مستأجرين جدد. أما المساكن الإيجارية التي تتراوح أسعارها بين 8 و15 مليون دونج فيتنامي شهريًا أو أكثر، فينخفض ​​معدل الإشغال إلى 70%-75%، مع مغادرة المستأجرين الدائمين. أما المساكن الإيجارية التي تتراوح أسعارها بين 1000 دولار أمريكي شهريًا أو أكثر، فتشهد معدل إشغال أقل يتراوح بين 65% و70%، إلا أنها لا تزال في مستوى إيجابي.

على عكس معدل الإشغال المثالي للمنازل السكنية المؤجرة، تبدو المنازل المطلة على الشوارع في وسط مدينة هو تشي منه قاتمة للغاية، والعديد منها شاغر. منذ أبريل، وبعد السير على طول شوارع نجو دوك كي، وهو تونغ ماو، ولي تو ترونغ، وهاي با ترونغ، ونجوين تراي ، وشارع بوي فيين الغربي (المنطقة 1)، أصبحت المنازل المطلة على الشوارع، التي كانت تعجّ بالحركة التجارية، شاغرة بأعداد كبيرة.

شهدت منطقة دوار كاتدرائية نوتردام - مكتب بريد المدينة انسحاب العديد من العلامات التجارية. أغلق مقهى ميلور كوفي الواقع في مبنى متروبوليتان أبوابه في نهاية أبريل. ومؤخرًا، عاد متجر eDiGi، متجر التجزئة الفاخر والمعتمد لشركة آبل (APR) في السوق الفيتنامية، التابع لشبكة أعمال الملياردير جوناثان هانه نجوين، الواقع بجوار مكتب بريد المدينة. وفي الجوار، غادر مقهى سايغون لا بوست، ولم يعثر على مستأجر جديد بعد. بجوار شارع الكتب، انسحب مطعم ماكدونالدز منذ فترة طويلة، لكن هذا المتجر لا يزال شاغرًا.

في السابق، كانت المنازل الواقعة على واجهات الشوارع في قلب المنطقة الأولى تؤجرها العلامات التجارية الكبرى أو الشركات الصغيرة والمتوسطة أو الشركات الفردية، ولكن الآن يغادر المستأجرون القدامى واحدًا تلو الآخر، ولم يصل مستأجرون جدد، مما أدى إلى زيادة معدل الشواغر.

تاون هاوس للإيجار على واجهة شارع لو لوي، الحي الأول، مدينة هو تشي منه. تصوير: كوينه تران

بالنظر إلى التطورات المذكورة أعلاه، قيّم السيد لي كوك كين، الخبير العقاري المستقل، سوق الإيجارات السكنية بأنه ينقسم بوضوح إلى نصفين: مشرق ومظلم. النصف المشرق هو العقارات السكنية منخفضة التكلفة أو ميسورة التكلفة، التي تنتمي إلى فئة العقارات الاستهلاكية، والتي يمكن تصنيفها كاحتياجات أساسية، وقد حافظت على معدل إشغال جيد منذ فترة التعافي من الجائحة وحتى الآن. مع ذلك، تواجه المنازل المطلة على الشارع والمُخصصة للإيجار كمكاتب أو مبانٍ تجارية في المناطق المركزية، عادةً في المنطقة 1، ضغوطًا بسبب انخفاض الطلب والصعوبات الاقتصادية .

أشار السيد كين إلى أنه خلال فترة جائحة 2020-2021، اضطرت جميع الشركات تقريبًا التي كانت بحاجة إلى استخدام أماكن عمل إلى الإغلاق وتقليص حجمها. وبدءًا من الربع الثاني من عام 2022، بدأت إعادة فتح الأنشطة التجارية الجديدة تدريجيًا، وازداد البحث عن أماكن عمل بشكل ملحوظ.

ومع ذلك، بدأت الآثار السلبية للجائحة، بالإضافة إلى التضخم والحرب وخطر الركود العالمي، تُلقي بظلالها على السوق: إذ يُقلل المستهلكون العالميون من إنفاقهم، ولا تزال أنشطة الشركات الإنتاجية والتجارية تواجه صعوبات جمة، ولم تتعافى بعد إلى ما قبل الجائحة. لذلك، لا يزال الطلب على المساحات المكتبية والمباني التجارية منخفضًا، وهو ما يُفسر شغور العديد من المنازل المطلة على الشوارع في المناطق المركزية.

وفقًا للسيد كين، واجه الاقتصاد منذ بداية العام العديد من الصعوبات والتحديات. تميل الشركات إلى "الدفاع" بدلًا من "الهجوم"، مُعطيةً الأولوية لخفض التكاليف ومجالات الأعمال غير الفعّالة.

عندما تكون العمليات التجارية غير مستقرة، تميل الشركات إلى التحول تدريجيًا من "التكاليف الثابتة" إلى "التكاليف المتغيرة". على سبيل المثال، بدلًا من استئجار مكاتب أو مقار عمل ثابتة، تُقلل الشركات من حجم أعمالها الثابتة وتنتقل إلى نموذج عمل مرن لا يعتمد كثيرًا على المقار.

بدلاً من استئجار مقرات تجارية، لا تزال نقاط البيع التقليدية، سواءً نجحت أم لا، تُحمّل تكاليف ثابتة، ويتجه المستأجرون تدريجيًا إلى أشكال أعمال موفرة للتكاليف. وبالتالي، لا يتحملون تكاليف إلا عند تحقيق إيرادات، مثل: تكاليف تقديم الطلبات عبر الإنترنت، وتكاليف الترويج للطلبات التي تُسلّم دون استخدام مقرات تجارية، والتكاليف المدفوعة لوسطاء المبيعات (الوكلاء، ومواقع التجارة الإلكترونية) عند بيع المنتجات.

بالإضافة إلى ذلك، فإن التغيير السريع في سلوك المستهلك أثناء الوباء، والذي أدى إلى تحول المعاملات غير المتصلة بالإنترنت في المتاجر تدريجياً إلى المعاملات عبر الإنترنت، أدى أيضاً إلى تقليص تدريجي لموقف والطلب على المباني المخصصة للمنازل المطلة على الشوارع في المناطق المركزية.

قال السيد كين أيضًا إن أحد أسباب هجران العديد من المنازل المطلة على الشارع المعروضة للإيجار اليوم هو أن غالبية مالكيها من ذوي الإمكانات المالية الكبيرة. فالدخل من هذا النشاط الإيجاري ليس بالضرورة حيويًا لهم. كما أنهم أيضًا من أصحاب الغرور، ولا يتقبلون الشعور بالإجبار على دفع إيجارات أقل. لذلك، عند التفاوض على سعر أقل من السابق، يفضل الملاك ترك العقارات فارغة.

على العكس من ذلك، في قطاع الإسكان المتوسط ​​أو بأسعار معقولة، يمكن لأصحاب العقارات التفاوض على الأسعار بسهولة أكبر، كما أن أسعار الإيجار معتدلة، والعرض والطلب يلتقيان، وبالتالي فإن معدل الشواغر منخفض.

فو لي

رابط المصدر: https://vnexpress.net/thi-truong-nha-cho-thue-nua-soi-dong-nua-vang-tanh-4607885.html