مدينة هوشي منه تحظر تقسيم وبيع الأراضي: أسعار الأراضي متوقعة الارتفاع ولكن من غير المرجح أن "ترتفع"

لماذا تمنع مدينة هوشي منه تقسيم الأراضي وبيعها؟

أصدرت لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه للتو القرار رقم 83/2024، الذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 21 أكتوبر، وينص على أنه لا يجوز للمستثمرين في مشاريع العقارات ومشاريع الاستثمار في بناء المساكن في المنطقة بأكملها نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية الفنية في المشروع إلى المنظمات والأفراد لبناء المساكن بأنفسهم. ويستثنى من هذا التنظيم الحالات التي يهدف فيها المستثمرون إلى إعادة التوطين على الأراضي في البلدات والبلدات والمناطق في مدينة هوشي منه.

وبناء على ذلك، تحظر مدينة هو تشي منه تقسيم وبيع قطع الأراضي في المشاريع التي تهدف إلى بناء المنظمات والأفراد منازل خاصة بهم، بما في ذلك جميع المقاطعات الخمس: بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو.

في وقت سابق، أوضحت إدارة البناء في مدينة هو تشي منه أن سبب حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي هو أن المدينة كانت تعمل على تطوير مشروع استثماري لبناء مناطق في مناطق أو مدن تحت مدينة هو تشي منه في الفترة من 2021 إلى 2030. بحلول عام 2030، ستركز المناطق على الاستثمار في بناء البنية التحتية نحو الأهداف الحضرية لتصبح مدينة تابعة مباشرة لمدينة هوشي منه.

لتجنب التمييز بين مشاريع الاستثمار في بناء المساكن التجارية ولتوحيد تطبيق اللوائح، يجب على مستثمري المشاريع العقارية في مدينة هوشي منه الاستثمار في بناء المساكن بالكامل وفقًا للوائح، ثم تنفيذ إجراءات نقل حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض إلى المنظمات والأفراد. ويستثنى من هذا الحكم المشاريع العقارية التي تهدف إلى إعادة التوطين باستخدام الأراضي في البلديات والمدن والمقاطعات التي تتوافر فيها الشروط المقررة.

وبذلك يحظر القانون تقسيم وبيع قطع الأراضي في كافة أنحاء المدينة بهدف توحيد إدارة الدولة للإسكان وتعزيز مسؤولية مستثمري المشاريع، وضمان الاستثمار المتزامن في بناء البنية التحتية التقنية والبنية التحتية الاجتماعية؛ تجنب الوضع الذي يقوم فيه الأشخاص بالبناء بدون إذن أو بدون تصريح أو بدون ضمان لوائح الإدارة المعمارية. ترى إدارة البناء أن حظر تقسيم وبيع الأراضي في المنطقة بأكملها أمر ضروري.

قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) - إن التفسير المذكور أعلاه لا يتوافق مع أحكام قانون الأعمال العقارية لعام 2023 والوضع العملي. لأن المشروع لا يزال مشروعًا. في الوقت الحاضر، لا تزال المقاطعات الخمس بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو مقاطعات، وليست مقاطعات أو مدنًا في مدينة هو تشي منه.

وفقًا لأحكام قانون الأعمال العقارية لعام 2023 وقانون الإسكان لعام 2023، لا تزال هذه المناطق الخمس في حالة "في المناطق المتبقية، تحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، بناءً على الظروف المحلية، المناطق التي يُسمح فيها لمستثمري المشروع بنقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية إلى الأفراد من أجل البناء الذاتي للمنازل". علاوة على ذلك، لا يزال الطلب كبيرًا جدًا من الأشخاص الذين يرغبون في الحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي ذات البنية التحتية التقنية في المشروع في المناطق الخمس المذكورة أعلاه لبناء منازلهم الخاصة.

ولذلك اقترح أن تقوم لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه بمراجعة وتعديل اللوائح في اتجاه تقسيم قطع الأراضي للبيع في البلديات، باستثناء البلدات في المقاطعات الخمس بينه تشانه، ونها بي، وهوك مون، وكو تشي، وكان جيو، والتي لا تخضع لمزاد حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن.

وفي هذا الصدد، قال خبير العقارات دينه مينه توان - مدير المنطقة الجنوبية Batdongsan.com.vn - إنه من أجل التحضر، يتعين علينا جذب السكان، والاستثمار في البنية التحتية الجيدة، والحصول على أسعار عقارات جذابة. لكي تصبح المناطق مناطق أو مدنًا تابعة لمدينة هوشي منه، يتعين على الناس اختيار العيش في تلك المنطقة وقبول الذهاب إلى أماكن أبعد للحصول على أسعار أرخص للمساكن.

ومع ذلك، عندما يتم حظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في هذه المناطق الخمس، فإن الفجوة في الأسعار بين المنازل والمناطق الضواحي لن تكون كبيرة للغاية، مما يجعل من الصعب على الناس اتخاذ قرار الهجرة. ولذلك يعتقد السيد توان أن هدف المشروع سيكون من الصعب تحقيقه بحلول عام 2030.

واقترح الخبير المذكور أنه في هذا الوقت، يجب على مدينة هوشي منه أن تفكر في خطط الاستعداد، والحد من اتخاذ القرارات التي تؤثر على أسعار العقارات، أو إذا كان هناك أي منها، فيجب أن تكون هناك خريطة طريق لتقليل التأثير تدريجيًا. وفي الوقت نفسه، إذا تم حظر تقسيم الأراضي وبيعها، فإن مدينة هوشي منه تستطيع حظر ذلك في بعض المناطق الحضرية للغاية في المقاطعات، مثل مراكز المدن. المناطق النائية ذات الكثافة السكانية المنخفضة ليست في عجلة من أمرها.

مدينة هوشي منه تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء المنطقة، بما في ذلك 5 مناطق ضواحي (صورة توضيحية: نام آنه).

من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي والأراضي السكنية بشكل حاد ولكن من غير المرجح أن ترتفع بشكل حاد

يشعر الخبراء بالقلق من أن اللائحة التي تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي في جميع أنحاء مدينة هوشي منه قد يكون لها تأثير كبير على السوق، حيث يتم أيضًا إصدار قائمة جديدة لأسعار الأراضي في نفس الوقت. من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي السكنية والأراضي المقسمة بشكل حاد. وبالإضافة إلى ذلك، قد ترتفع أيضاً أسعار التعويضات وإخلاء المواقع لمشاريع البنية التحتية.

وقال السيد دينه مينه توان إن حظر تقسيم الأراضي وبيعها سيجعل المعروض من الأراضي النادرة بالفعل في مدينة هوشي منه أكثر ندرة، وسوف تتقلص الفرصة أمام الناس للانتقال إلى الضواحي.

وقال إن الأشخاص الذين يريدون تحويل الأراضي إلى أراض سكنية سيضطرون إلى دفع المزيد من الأموال بسبب تأثير قائمة أسعار الأراضي الجديدة، لذا سيكون الأمر أكثر صعوبة. إن تقييد تقسيم وبيع قطع الأراضي سيدفع أسعار الأراضي والأراضي السكنية إلى الارتفاع في الفترة المقبلة. وستؤدي الزيادة في سعر السوق إلى تعديل عكسي لقائمة أسعار الأراضي السنوية، مما يؤثر على تكلفة إخلاء المواقع لمشاريع البنية التحتية للاستثمار العام، مما يزيد من التكلفة المقدرة.

بالإضافة إلى ذلك، يتطلب هذا التنظيم أيضًا من وحدات تطوير المشاريع الصغيرة أن تتمتع بالقدرة الكافية لتنفيذ: بناء المنازل، وإكمال البناء، والحصول على المرافق اللازمة لبيع المنتجات. إن ارتفاع تكاليف المدخلات يجعل من الصعب عليهم بيع المنتجات بأسعار منخفضة. ارتفاع الأسعار، الذي يحد من المشترين، يمكن أن يؤدي إلى تشكيل مناطق حضرية "أشباح".

وبشكل عام، يعتقد أن التنظيم الذي يمنع تقسيم الأراضي وبيعها سيساعد في تقليل المخاطر القانونية لمشتري المنازل. ومع ذلك، في هذه المرحلة، قد لا يكون التنظيم عمليًا نظرًا لأن السوق قد مر مؤخرًا بفترة صعبة. أصبح الناس أقل اهتماما بالأرض، مما أدى إلى ركود السوق. إذا تم تطبيقها، فإن زيادة أسعار العقارات لن تحقق هدف اللامركزية في المنطقة المركزية وتوسع المناطق الحضرية في ضواحي مدينة هوشي منه.

ومع ذلك، دعمًا للقرار الصحيح الذي اتخذته مدينة هوشي منه، قال السيد فو هونغ ثانغ - نائب المدير العام لمجموعة DKRA - إن حظر تقسيم الأراضي يساعد المدينة في حل العديد من المشاكل. إذا سُمح للمستثمرين بتقسيم وبيع الأراضي دون تمييز، فقد يؤدي ذلك إلى تدمير التخطيط. وخاصة عندما تكون المدينة لديها مشاريع تخطيطية كبيرة، وتتطلب عدة مئات من الهكتارات للمشاريع ولكنها عالقة بالأراضي المقسمة.

وبحسب السيد ثانج، فإن منتجات الأراضي مخصصة بشكل أساسي للمستثمرين لشرائها وإعادة بيعها لتحقيق الربح، وهناك عدد قليل جدًا من المشترين الحقيقيين. ولذلك، لا يتم استغلال الأراضي المقسمة بانتظام، ومستوى التحضر منخفض، مما يتسبب في هدر الموارد.

واعترف أيضا بأن منع تقسيم وبيع قطع الأراضي من الممكن أن يؤدي إلى زيادة أسعار قطع الأراضي والأراضي السكنية في ظل ندرة المعروض. ومع ذلك، فإن سوق الأراضي الجنوبية الحالية تعاني من انخفاض السيولة، ولدى الدولة سياسات إدارية مناسبة، وبالتالي فمن غير المرجح أن يكون هناك "حمى" للأراضي.

يمكن للمستثمرين العثور على المنتجات المناسبة تمامًا في الأسواق الضواحي الأخرى في مدينة هوشي منه مثل بينه دونج، ولونج آن، وبا ريا - فونج تاو ... بالنسبة للمشترين الحقيقيين، يمكن أن يكون لديهم العديد من الخيارات الجيدة مثل السلع الفرعية الثانوية المتاحة؛ الأراضي والبيوت القائمة في المناطق السكنية المتاحة؛ وأضاف أن منتجات الشقق.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm