اقتراض الذهب لشراء العقارات، ومواجهة خيبة الأمل مع استمرار أسعار الذهب في الوصول إلى مستويات قياسية.

صداع ناتج عن اقتراض الذهب لشراء العقارات.

في نهاية عام 2020، اشترت عائلة السيدة نغوين ثوي (من مقاطعة نام دينه ) منزلًا من 5 طوابق في زقاق في منطقة نام تو ليم (هانوي)، بمساحة 32 مترًا مربعًا لكل طابق، مقابل 2.7 مليار دونغ فيتنامي.

استدانت السيدة ثوي، بمبلغ يقارب 1.2 مليار دونغ فيتنامي، 10 سبائك ذهبية من شركة SJC من أقاربها بدون فوائد. واقترضت المبلغ المتبقي من البنك. وأوضحت أن معظم سكان بلدتها ممن يملكون فائضاً من المال يشترون الذهب كاستثمار. لذا، إذا أرادت الاقتراض، فعليها أن تقبل اقتراض الذهب، وسيكون السداد أيضاً بالذهب. في ذلك الوقت، كان سعر الذهب يتراوح بين 54 و55 مليون دونغ فيتنامي للتيل الواحد. وكان بيع الـ 10 تيل من الذهب سيجلب حوالي 540 مليون دونغ فيتنامي.

ظنّت عائلة ثوي أن سعر الذهب لن يتقلب كثيراً، لذا ركّزت أولاً على سداد قرضها البنكي. كما خططت هي وزوجها لشراء الذهب عندما ينخفض ​​سعره أكثر لسداد الدين.

لكن أقارب ثوي يقترحون الآن استعادة سبائك الذهب الأربع لبيعها وتوفير المال لتغطية نفقاتهم، مما يسبب لعائلتها مشكلة كبيرة نظراً للارتفاع الكبير في سعر الذهب مؤخراً. وقد حسبت ثوي أنه مع وصول سعر الذهب إلى حوالي 82 مليون دونغ فيتنامي للأونصة (حسب سعر افتتاح التداول في 24 سبتمبر)، فإن المبلغ الذي سيتعين على عائلتها سداده سيزيد بأكثر من 50% عن المبلغ الذي اقترضوه عند شرائه.

"لقد اقترضنا لمدة أربع سنوات تقريبًا، وزاد المبلغ الذي يتعين علينا دفعه بنسبة 50%، أي أكثر من قرضنا البنكي. وإذا استمر سعر الذهب في الارتفاع، فسيتعين علينا دفع المزيد. ورغم أن سعر منزلي قد ارتفع مؤخرًا، إلا أنه لم يواكب ارتفاع سعر الذهب"، هكذا قالت.

ذكرت السيدة تران ثانه (من كاو جياي، هانوي) أنه في نهاية أكتوبر من العام الماضي، شهدت العديد من قطع الأراضي في المحافظات انخفاضًا ملحوظًا في الأسعار. في ذلك الوقت، عثرت عائلتها على قطعة أرض مناسبة مساحتها 120 مترًا مربعًا في باك جيانغ مقابل 4 مليارات دونغ فيتنامي. ومع ذلك، ولأنها كانت تملك ما يقارب 3 مليارات دونغ فيتنامي، اقترضت 15 تيلًا من الذهب من أقاربها.

وقالت أيضًا إن الناس في مسقط رأسها يميلون إلى الحذر والادخار، لذا كلما توفر لديهم مال إضافي، يشترون الذهب لتخزينه حتى يرتفع سعره، أو يدخرونه لأبنائهم وأحفادهم. لا يملك معظم الناس سيولة نقدية متاحة بسهولة، لذا إذا أرادوا الاقتراض، فعليهم قبول اقتراض الذهب. في ذلك الوقت، كان سعر الذهب حوالي 71 مليون دونغ فيتنامي للأونصة، واعتقدت أن السعر قد بلغ ذروته. لذلك، عندما يحين وقت السداد، سيكون الذهب في أحسن الأحوال مساويًا أو حتى أقل من المبلغ المقترض.

مشروع عقاري في هانوي (صورة توضيحية: دوونغ تام).

عندما باعت السيدة ثانه العقار، حصلت على ما يقارب 1.1 مليار دونغ فيتنامي، وسارعت إلى دفع المبلغ لإتمام شراء قطعة الأرض التي كانت قد شاهدتها. إلا أن سعر الذهب ارتفع مؤخراً بشكل حاد ومستمر، بينما لم يرتفع سعر الأرض التي اشترتها سابقاً إلا قليلاً، مما أصاب السيدة ثانه بخيبة أمل.

"أتمنى الآن أن يستقر سعر الذهب قريباً. هذه أيضاً هي المرة الأولى التي أقترض فيها الذهب، لذلك لم أتوقع المخاطر بشكل كامل"، هكذا أعربت السيدة ثانه عن أسفها.

الحد من استخدام الرافعة المالية.

أوضح السيد فو هونغ ثانغ، مدير الخدمات الاستشارية وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، أن طبيعة اقتراض الذهب تستلزم سداده بالذهب أيضاً. لذا، عند الاقتراض، يجب الاتفاق بوضوح على طريقة السداد، سواء بالذهب أو نقداً بقيمته وقت الاقتراض.

في الواقع، بينما ارتفعت أسعار الذهب بشكل حاد مؤخرًا، ارتفعت أسعار العقارات في مركز المدينة بشكل ملحوظ أيضًا. بل إن أسعار المساكن في المناطق الحضرية مثل هانوي قد ارتفعت بشكل أكبر بكثير من أسعار الذهب خلال السنوات الثلاث أو الأربع الماضية. في المقابل، هناك حالات نادرة اشترى فيها الناس منازل لكن قيمتها لم ترتفع كثيرًا منذ ذلك الحين، بينما ارتفعت أسعار الذهب بسرعة كبيرة.

مع ذلك، يعتقد السيد ثانغ أن اقتراض الذهب لشراء العقارات ليس شائعاً. فإذا كانت الوثائق القانونية للعقار كاملة، يُنصح بالاقتراض من البنوك، لما في ذلك من فائدة أكبر. ومع ذلك، يتطلب استخدام التمويل بالرافعة المالية دراسة متأنية للقدرة على السداد. لذا، ينبغي على المشترين اقتراض ما لا يزيد عن 50% من قيمة العقار لضمان سلامة القرض.

يرى السيد لي دين تشونغ، عضو فريق عمل السوق التابع لجمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، أن معظم من يقترضون الذهب لشراء منازل أو الاستثمار في العقارات لا يدركون تمامًا مخاطر وتقلبات هذا النوع من الأصول. ويقترح السيد تشونغ، في حال الحاجة إلى تمويل إضافي للعقارات ذات الوضع القانوني الواضح، إمكانية اقتراض مبلغ معين من أحد البنوك.

"إذا اشتريت عقاراً في وسط هانوي، فإن معدل ارتفاع أسعار المنازل خلال الفترة الماضية ليس سيئاً للغاية مقارنة بالذهب. ومع ذلك، بالنسبة لأولئك الذين يشترون عقارات في المحافظات ويقترضون أموالاً بالذهب، فسيكونون بالتأكيد في وضع غير مواتٍ"، هذا ما صرح به السيد تشونغ.

بحسب رأيه، ينبغي على مشتري المنازل استخدام الرافعة المالية بنسبة لا تتجاوز 50% من قيمة العقار في جميع الأوقات لضمان القدرة على تحمل التكاليف. حالياً، ينبغي على المشترين إعادة النظر في استخدام الرافعة المالية نظراً للارتفاع الكبير في أسعار المنازل. في الوقت نفسه، لا يزال اتجاه سوق العقارات المستقبلي غير واضح.

كما ينصح العديد من الخبراء مشتري العقارات بالحد من استخدام الرافعة المالية، حيث لا يزال سوق العقارات الحالي غير مؤكد بشأن ما إذا كانت الأسعار ستستمر في الارتفاع أم ستصحح.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vay-vang-mua-bat-dong-san-meo-mat-vi-gia-vang-lien-tuc-lap-dinh-20240923164725293.htm