কৃষি জমির দাম বৃদ্ধির প্রস্তাব নিয়ে উদ্বেগ

কৃষি জমির দাম সমন্বয় করা জরুরি, তবে তা যথাযথ পর্যায়ে বৃদ্ধি করা উচিত যাতে মানুষ কর দিতে পারে, রাজ্য বাজেট রাজস্ব সংগ্রহ করতে পারে এবং উন্নয়নকে উৎসাহিত করতে পারে।

কৃষি জমির দাম সমন্বয় করা জরুরি, তবে তা যথাযথ পর্যায়ে বৃদ্ধি করা উচিত যাতে মানুষ কর দিতে পারে, রাজ্য বাজেট রাজস্ব সংগ্রহ করতে পারে এবং উন্নয়নকে উৎসাহিত করতে পারে।

এইচসিএম সিটি ইনস্টিটিউট অফ ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্ট ইকোনমিক্স (আইইইআর) সম্প্রতি একটি নথি পাঠিয়েছে যেখানে এইচসিএম সিটি পিপলস কমিটিকে জমির মূল্য তালিকায় কৃষি জমির মূল্য আবাসিক জমির মূল্যের ৬৫%-৭০% এর সমতুল্য স্তরে সমন্বয় করার অনুরোধ করা হয়েছে।

কৃষি জমির দাম খুব কম

IEER-এর পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ানের মতে, হো চি মিন সিটিতে কৃষি জমির দাম বর্তমানে খুব কম, বৈজ্ঞানিক ভিত্তির অভাব রয়েছে এবং বাজার নীতি নিশ্চিত করা হচ্ছে না। এই পরিস্থিতির ফলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর কর থেকে রাজস্ব কম হচ্ছে, রিয়েল এস্টেট বাজার মন্থর হচ্ছে এবং নির্মাণ সামগ্রীর বাজারও হ্রাস পাচ্ছে নির্মাণ চাহিদা হ্রাসের কারণে।

IEER বিশ্বাস করে যে নতুন জমির মূল্য তালিকার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে - যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে, কৃষি জমির দাম আবাসিক জমির দামের ৬৫-৭০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করা যুক্তিসঙ্গত হবে। তবে, মিঃ থুয়ান আরও উল্লেখ করেছেন যে এটি শুধুমাত্র সেই কৃষি জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যেগুলির ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার পরিকল্পনা করা হয়েছে।

IEER-এর প্রস্তাবের সাথে একমত হয়ে, হো চি মিন সিটির হিয়েপ বিন ওয়ার্ডে বসবাসকারী মিসেস নগুয়েন হিয়েন বলেন যে তিনি ১,০০০ বর্গমিটারেরও বেশি কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার পরিকল্পনা করছেন। তবে, প্রদেয় করের নোটিশ পাওয়ার পর, তিনি সাময়িকভাবে কাজ বন্ধ করে দেন কারণ তার কাছে পরিশোধ করার মতো পর্যাপ্ত টাকা ছিল না। বর্তমান হিসাব অনুসারে, হিয়েপ বিন অঞ্চলে জমির দাম প্রায় ২৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যেখানে কৃষি জমির দাম মাত্র ৬০০,০০০ ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার। এই পার্থক্যের ফলে মিসেস হিয়েনকে যে করের পরিমাণ দিতে হবে তা ২৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি - যা আগের তুলনায় প্রায় ৫০০% বেশি।

মিস হিয়েনের মতে, যদি IEER-এর সুপারিশ অনুসারে কৃষি জমির দাম প্রায় ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা বৃদ্ধি পায়, তাহলে তার করের পার্থক্য হবে মাত্র ৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা পুরনো স্তরের তুলনায় প্রায় ১৫০% বৃদ্ধি, যা আরও যুক্তিসঙ্গত। তবে, মিস হিয়েন মন্তব্য করেছেন যে আবাসিক জমির দামের ৭০% বৃদ্ধি খুব বেশি, এটি কেবল ৫০%-৫৫% এর কাছাকাছি হওয়া উচিত যাতে মানুষ সহজেই ভারসাম্য বজায় রাখতে পারে। এছাড়াও, তিনি আরও উদ্বিগ্ন যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময়, মানুষকে অবকাঠামো, রাস্তা এবং রাস্তা পরিষ্কারের জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে, যা খুব কম অর্থ নয়।

লিন ড্যান রিয়েল এস্টেট কনসাল্টিং কোম্পানির পরিচালক মিঃ ডো লিন ড্যানও মন্তব্য করেছেন যে হো চি মিন সিটিতে কৃষি জমির দাম বর্তমানে প্রকৃত বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক কম। এর ফলে আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত করার সময়, প্রদত্ত কর খুব বেশি - প্রায় জমি বিক্রয় মূল্যের সমান, এমনকি তার চেয়েও বেশি, যার ফলে মানুষ আর বাড়ি তৈরির জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে চায় না।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের জন্য, কৃষি জমি কেনা এবং আবাসিক জমিতে রূপান্তর করা উচ্চ খরচের কারণে প্রায় অসম্ভব, যার ফলে কোনও নতুন প্রকল্প তৈরি হয়নি। প্রকৃতপক্ষে, নতুন জমির মূল্য তালিকা ঘোষণার পর, হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প উন্নয়নের জন্য প্রায় কেউই কৃষি জমি কিনেনি।

মিঃ ড্যান বলেন যে হো চি মিন সিটির বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্য রেখে কৃষি জমির দাম সমন্বয় করা, মানুষ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে উৎসাহিত করা এবং নির্মাণ প্রচার করা প্রয়োজন। বর্তমানে, বাজারে কৃষি জমির দাম ১০ - ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যেখানে মূল্য তালিকা মাত্র কয়েক লক্ষ ভিয়েতনামি ডং, যা প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করে না।

যদি হো চি মিন সিটি কৃষি জমির দাম না বাড়িয়ে থাকে, তাহলে মিঃ ড্যান প্রস্তাব করেছিলেন যে আবাসিক জমির দামের সাথে বৃহৎ ব্যবধান কমাতে আরও যুক্তিসঙ্গত কর গণনা ব্যবস্থা থাকা উচিত, যাতে বাজার "হিমায়িত" না হয়।

IEER উল্লেখ করেছে যে কৃষি জমির দাম বৃদ্ধির প্রস্তাব শুধুমাত্র সেইসব এলাকার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যেখানে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার পরিকল্পনা করা হয়েছে। ছবি: ট্রাং এনগুয়েন

অনেক পরিণতি হতে পারে

ইতিমধ্যে, ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং মন্তব্য করেছেন যে আইইইআর-এর প্রস্তাবটি আসলে যুক্তিসঙ্গত ছিল না এবং আরও বিস্তারিত জরিপের প্রয়োজন ছিল।

মিঃ কোয়াং-এর মতে, কৃষি জমির দাম বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া উচিত। প্রকৃতপক্ষে, হো চি মিন সিটির অভ্যন্তরীণ শহর এবং শহরতলির কৃষি জমির দামের মধ্যে বিশাল পার্থক্য রয়েছে। যদি IEER-এর প্রস্তাবিত "নির্দিষ্ট হারে" সমস্ত এলাকায় কৃষি জমির দাম বৃদ্ধি পায়, তবে তা অযৌক্তিক।

মিঃ কোয়াং বলেন যে কৃষি জমি থেকে আবাসিক জমিতে ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে জনগণকে উৎসাহিত করার জন্য, জমির মূল্য তালিকা অনুসারে মূল্যের পার্থক্যের ১০০% আদায় করার পরিবর্তে একটি সমন্বয় সহগ প্রয়োগ করা প্রয়োজন। এই হার প্রায় ০.৪% - ০.৫% হওয়া উচিত যাতে এমন পরিস্থিতি এড়ানো যায় যেখানে কর একটি বাড়ি নির্মাণের খরচের চেয়ে বেশি হয়, যার ফলে মানুষ নির্মাণের উৎসাহ হারিয়ে ফেলে।

এদিকে, একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ উদ্বিগ্ন যে কৃষি জমির দাম আবাসিক জমির দামের ৭০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করলে অনেক পরিণতি হতে পারে। কৃষি উৎপাদনের জন্য পরিকল্পিত কৃষি জমিকে "দ্বিতীয় আবাসিক জমি" হিসেবে বিবেচনা করা যাবে না। স্থির-হারের মূল্য নির্ধারণ পদ্ধতি কেবল অর্থনৈতিকভাবে ভুল নয় বরং এটি একটি অনুমানমূলক মানসিকতাও তৈরি করে, "জমি ধরে রাখা এবং দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করা", যা পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি উন্নয়নের লক্ষ্যকে বিকৃত করে।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, হো চি মিন সিটির পূর্বে কৃষি জমির পরিমাণ ছিল প্রায় ৮৮,০০০ হেক্টর, যেখানে আবাসিক জমি ছিল মাত্র ১৮,০০০ হেক্টর। যদি কৃষি জমির দাম আবাসিক জমির ৭০%, অর্থাৎ ৬২,০০০ হেক্টর আবাসিক জমির সমান হয়, তাহলে তা বাস্তবতাকে মোটেও প্রতিফলিত করবে না।

এই বিশেষজ্ঞ জোর দিয়ে বলেন যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অর্থ এই নয় যে কৃষি জমির মূল্য আবাসিক জমির সমান হবে। কারণ, কৃষি জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত হওয়ার পরে, মানুষ বা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে বেশিরভাগ এলাকা অবকাঠামো এবং গণপূর্তের জন্য উৎসর্গ করতে হবে। প্রকৃতপক্ষে, ৪ বর্গমিটার আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে প্রায় ১০ বর্গমিটার কৃষি জমি লাগে। যদি অনুপাত ৭০% হয়, অর্থাৎ, ১০ বর্গমিটার কৃষি জমির জন্য ৭ বর্গমিটার আবাসিক জমি তৈরি করতে হয়, তাহলে এটি সম্পূর্ণরূপে অসম্ভব।

সূত্র: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm