কৃষি জমির দাম বৃদ্ধির প্রস্তাব নিয়ে উদ্বেগ

কৃষি জমির দাম সমন্বয় করা জরুরি, তবে তা যথাযথ পর্যায়ে বৃদ্ধি করা উচিত যাতে মানুষ কর দিতে পারে, রাজ্য বাজেট রাজস্ব সংগ্রহ করতে পারে এবং উন্নয়নকে উৎসাহিত করতে পারে।

কৃষি জমির দাম সমন্বয় করা জরুরি, তবে বৃদ্ধি যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে হওয়া উচিত যাতে মানুষ কর দিতে পারে, রাষ্ট্র রাজস্ব আদায় করতে পারে এবং উন্নয়নকে উৎসাহিত করা যায়।

হো চি মিন সিটির ইনস্টিটিউট অফ রিসোর্স অ্যান্ড এনভায়রনমেন্টাল ইকোনমিক্স (IEER) সম্প্রতি হো চি মিন সিটির পিপলস কমিটির কাছে একটি নথি জমা দিয়েছে যাতে জমির মূল্য তালিকায় কৃষি জমির দাম আবাসিক জমির মূল্যের 65%-70% এর সমতুল্য স্তরে বৃদ্ধি করার জন্য একটি সমন্বয়ের সুপারিশ করা হয়েছে।

কৃষি জমির দাম খুব কম।

IEER-এর পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ানের মতে, হো চি মিন সিটিতে কৃষি জমির দাম বর্তমানে খুব কম, যার কোনও বৈজ্ঞানিক ভিত্তি নেই এবং বাজারের নীতি মেনে চলতে ব্যর্থ হচ্ছে। এই পরিস্থিতির ফলে ভূমি হস্তান্তর কর থেকে কম রাজস্ব, একটি মন্থর রিয়েল এস্টেট বাজার এবং ফলস্বরূপ, নির্মাণ চাহিদা হ্রাসের কারণে নির্মাণ সামগ্রীর বাজারে পতন দেখা দেয়।

IEER বিশ্বাস করে যে, নতুন জমির মূল্য তালিকার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ করার জন্য - যা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে - কৃষি জমির দাম আবাসিক জমির দামের ৬৫-৭০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করা যুক্তিসঙ্গত হবে। তবে, মিঃ থুয়ান আরও উল্লেখ করেছেন যে এটি কেবলমাত্র সেইসব কৃষি জমির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হওয়া উচিত যেগুলিকে ইতিমধ্যেই অন্যান্য ব্যবহারের জন্য রূপান্তরের পরিকল্পনা করা হয়েছে।

IEER-এর প্রস্তাবের সাথে একমত পোষণ করে, হো চি মিন সিটির হিয়েপ বিন ওয়ার্ডের বাসিন্দা মিসেস নগুয়েন হিয়েন বলেন যে তিনি ১,০০০ বর্গমিটারেরও বেশি কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার পরিকল্পনা করেছেন। তবে, কর নোটিশ পাওয়ার পর, তিনি সাময়িকভাবে প্রক্রিয়াটি স্থগিত রেখেছেন কারণ তার কাছে পরিশোধ করার মতো পর্যাপ্ত অর্থ ছিল না। বর্তমান হিসাব অনুসারে, হিয়েপ বিন অঞ্চলে জমির দাম আনুমানিক ২৮ মিলিয়ন ভিয়েনড/বর্গমিটার, যেখানে কৃষি জমির দাম মাত্র ৬০০,০০০ ভিয়েনড/বর্গমিটার। এই পার্থক্যের অর্থ হল মিসেস হিয়েনকে ২৭ বিলিয়ন ভিয়েনডেরও বেশি কর দিতে হবে - যা আগের তুলনায় প্রায় ৫০০% বেশি।

মিস হিয়েনের মতে, যদি IEER-এর প্রস্তাবিত কৃষি জমির দাম প্রায় ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় বৃদ্ধি পায়, তাহলে তার জন্য করের পার্থক্য হবে মাত্র ৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যা আগের হারের তুলনায় প্রায় ১৫০% বৃদ্ধি, যা আরও যুক্তিসঙ্গত। তবে, মিস হিয়েন মন্তব্য করেছেন যে আবাসিক জমির দামের ৭০% বৃদ্ধি খুব বেশি; এটি কেবল ৫০%-৫৫% এর মধ্যে হওয়া উচিত যাতে মানুষের আর্থিক ভারসাম্য বজায় রাখা সহজ হয়। তদুপরি, তিনি আরও উদ্বিগ্ন ছিলেন যে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার সময়, মানুষকে অবকাঠামো, রাস্তা এবং রাস্তার সীমানার খরচ নিজেরাই বহন করতে হবে, যা যথেষ্ট পরিমাণে হবে।

লিন ড্যান রিয়েল এস্টেট কনসাল্টিং কোম্পানির পরিচালক মিঃ ডো লিন ড্যানও মন্তব্য করেছেন যে হো চি মিন সিটিতে কৃষি জমির দাম বর্তমানে প্রকৃত বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক কম। এর ফলে জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় অত্যধিক উচ্চ কর আরোপ করা হয় - যা জমির বিক্রয় মূল্যের প্রায় সমান, এমনকি তার চেয়েও বেশি - যার ফলে লোকেরা আর বাড়ি তৈরির জন্য জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর করতে চায় না।

ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের জন্য, কৃষি জমি কেনা এবং তারপর আবাসিক জমিতে রূপান্তর করা উচ্চ খরচের কারণে প্রায় অসম্ভব, যার ফলে নতুন প্রকল্পের অভাব দেখা দেয়। প্রকৃতপক্ষে, নতুন জমির মূল্য তালিকা ঘোষণার পর, হো চি মিন সিটিতে প্রকল্প উন্নয়নের জন্য প্রায় কেউই কৃষি জমি কিনছেন না।

মিঃ ড্যান যুক্তি দিয়েছিলেন যে হো চি মিন সিটির বাস্তবতা প্রতিফলিত করার জন্য কৃষি জমির দাম সামঞ্জস্য করা উচিত, মানুষ এবং ব্যবসাগুলিকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে উৎসাহিত করা উচিত এবং নির্মাণ প্রচার করা উচিত। বর্তমানে, কৃষি জমির বাজার মূল্য 10-20 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যেখানে সরকারী মূল্য মাত্র কয়েক লক্ষ ভিয়েতনামি ডং, যা প্রকৃত মূল্য সঠিকভাবে প্রতিফলিত করে না।

যদি হো চি মিন সিটি কৃষি জমির দাম না বাড়িয়ে থাকে, তাহলে মিঃ ড্যান প্রস্তাব করেছিলেন যে আবাসিক জমির দামের সাথে বৃহৎ ব্যবধান কমাতে আরও যুক্তিসঙ্গত কর গণনা ব্যবস্থা থাকা উচিত, যাতে বাজার "হিমায়িত" না হয়।

IEER উল্লেখ করেছে যে কৃষি জমির দাম বৃদ্ধির প্রস্তাবিত এই পদক্ষেপ কেবলমাত্র সেইসব এলাকার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যেখানে ইতিমধ্যেই ভূমি-ব্যবহার রূপান্তর পরিকল্পনা প্রতিষ্ঠিত হয়েছে। ছবি: ট্রাং এনগুয়েন

এর ফলে অনেক পরিণতি হতে পারে।

ইতিমধ্যে, ভিয়েত আন হোয়া রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান খান কোয়াং মন্তব্য করেছেন যে আইইইআর-এর প্রস্তাবটি সম্পূর্ণ যুক্তিসঙ্গত নয় এবং এর জন্য আরও বিস্তারিত জরিপের প্রয়োজন।

মিঃ কোয়াং-এর মতে, কৃষি জমির দাম বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া উচিত। বাস্তবে, হো চি মিন সিটির অভ্যন্তরীণ এবং বহির্ভাগের মধ্যে কৃষি জমির দামের মধ্যে বিশাল পার্থক্য রয়েছে। যদি IEER-এর প্রস্তাবিত "নির্দিষ্ট হারে" সমস্ত এলাকায় কৃষি জমির দাম বৃদ্ধি পায়, তাহলে তা অযৌক্তিক হবে।

মিঃ কোয়াং পরামর্শ দিয়েছেন যে কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে উৎসাহিত করার জন্য, জমির মূল্য তালিকা অনুসারে মূল্যের পার্থক্যের ১০০% আদায় করার পরিবর্তে একটি সমন্বয় ফ্যাক্টর প্রয়োগ করা উচিত। এই হার প্রায় ০.৪%-০.৫% হওয়া উচিত যাতে এমন পরিস্থিতি এড়ানো যায় যেখানে কর একটি বাড়ি নির্মাণের খরচকে ছাড়িয়ে যায়, যা মানুষকে নির্মাণ থেকে নিরুৎসাহিত করে।

এদিকে, একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ উদ্বিগ্ন যে কৃষি জমির দাম আবাসিক জমির দামের ৭০% পর্যন্ত বাড়ানো অনেক নেতিবাচক পরিণতি ডেকে আনতে পারে। মূলত কৃষি উৎপাদনের জন্য পরিকল্পিত কৃষি জমিকে "দ্বিতীয় আবাসিক জমি" হিসেবে বিবেচনা করা যায় না। একটি নির্দিষ্ট অনুপাতের ভিত্তিতে মূল্য নির্ধারণ অর্থনৈতিকভাবে ভুল এবং "মূল্য বৃদ্ধির প্রত্যাশায় জমি মজুদ করা" এর একটি অনুমানমূলক মানসিকতা তৈরি করে, যা পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি উন্নয়নের লক্ষ্যকে বিকৃত করে।

এই বিশেষজ্ঞের মতে, হো চি মিন সিটিতে পূর্বে প্রায় ৮৮,০০০ হেক্টর কৃষি জমি ছিল, যেখানে আবাসিক জমি ছিল মাত্র ১৮,০০০ হেক্টর। যদি কৃষি জমির মূল্য আবাসিক জমির ৭০%, অর্থাৎ ৬২,০০০ হেক্টর আবাসিক জমির সমতুল্য, নির্ধারণ করা হয়, তাহলে বাস্তবতা সঠিকভাবে প্রতিফলিত হবে না।

এই বিশেষজ্ঞ জোর দিয়ে বলেন যে ভূমি ব্যবহার পরিবর্তনের অর্থ এই নয় যে কৃষি জমির মূল্য আবাসিক জমির সমান হবে। কারণ, কৃষি জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত হওয়ার পরে, মানুষ বা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিকে এলাকার একটি বড় অংশ অবকাঠামো এবং জনসাধারণের কাজে উৎসর্গ করতে হয়। বাস্তবে, ৪ বর্গমিটারকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করতে প্রায় ১০ বর্গমিটার কৃষি জমি লাগে। যদি অনুপাত ৭০% হয়, অর্থাৎ ১০ বর্গমিটার কৃষি জমিকে "সমীকরণ" করার জন্য ৭ বর্গমিটার আবাসিক জমি তৈরি করতে হয়, তবে এটি সম্পূর্ণরূপে অসম্ভব।

সূত্র: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm