রিয়েল এস্টেট উত্তপ্ত, বিক্রেতারা 'ঘুরে ফিরে', চুক্তি উল্টে দেয়, দালালদের তিক্ত করে তোলে

[বিজ্ঞাপন_১]

হোয়াং মাই জেলার ( হ্যানয় ) একজন পেশাদার রিয়েল এস্টেট ব্রোকার লে মিন কোওক, মিন খাই স্ট্রিটের (হাই বা ট্রুং জেলা) একটি গলিতে বেশ কয়েকজন ক্লায়েন্টকে একটি বাড়ি দেখানোর জন্য সংগ্রাম করার পরে তার হতাশাজনক অভিজ্ঞতার কথা বর্ণনা করেছেন, কিন্তু বাড়ির মালিক অপ্রত্যাশিতভাবে চুক্তি থেকে সরে আসেন।

মিঃ কোওকের মতে, ফেব্রুয়ারির শুরুতে, বাড়ির মালিক তার অফিসকে ৮.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ ৫৫ বর্গমিটার আয়তনের একটি ৫ তলা বাড়ি এবং জমি বিক্রির বিজ্ঞাপন দিতে বলেছিলেন।

"এই বাড়িটির অবস্থান ভালো, ফেং শুইয়ের কোনও ত্রুটি নেই এবং দাম যুক্তিসঙ্গত বলে মনে করে, আমি বেশ কয়েকজন ক্লায়েন্টকে এটি সুপারিশ করার সিদ্ধান্ত নিয়েছি যাদের থাকার জন্য একটি প্রকৃত জায়গার প্রয়োজন আছে," মিঃ কোওক বলেন।

প্রায় এক মাসের মধ্যে, এক ডজনেরও বেশি সম্ভাব্য ক্রেতার মধ্যে, নাম দিন- এর এক দম্পতি হ্যানয়ে পড়াশোনা করা তাদের ছেলের জন্য বাড়িটির জন্য ৮.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে সম্মত হন। এটি ছিল যেকোনো ক্রেতার দ্বারা প্রদত্ত সর্বোচ্চ মূল্য এবং বাড়ির মালিকের কাছ থেকে চাওয়া মূল্যের কাছাকাছি। ক্রেতারা ৫০ কোটি ভিয়েতনামি ডং জমা দিতে এবং বাকি অর্থপ্রদান এবং কাগজপত্র ২০ দিনের মধ্যে সম্পন্ন করতে সম্মত হন।

যাইহোক, যখন সবকিছু প্রায় চূড়ান্ত হয়ে গেল, তখন বাড়ির মালিক অপ্রত্যাশিতভাবে ঘোষণা করলেন যে তারা আমানত গ্রহণ করবেন না কারণ তারা "সম্পত্তির দাম বৃদ্ধির কারণে আরও অপেক্ষা করতে চেয়েছিলেন।"

"বাড়ির মালিক ঘোষণা করেছেন যে অবিলম্বে বাড়িটি বিক্রি করতে হলে, দাম ৯.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হতে হবে, যা প্রাথমিকভাবে জিজ্ঞাসা করা দামের তুলনায় ১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বেশি। যখন বাড়ির মালিক সেই দামটি উল্লেখ করলেন, তখন কেবল ক্রেতারা হতবাকই হলেন না, এমনকি আমাদের মতো রিয়েল এস্টেট এজেন্টরাও ক্ষুব্ধ হয়ে উঠলেন।"

"সম্ভবত এর কারণ হল অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা ছিল এবং তারা দ্রুত দাম চূড়ান্ত করেছিল, তাই বাড়ির মালিক এতে অনুতপ্ত ছিলেন। তারা আরও শুনেছিলেন যে বাজার ধীরে ধীরে উন্নত হচ্ছে, তাই তারা দাম বাড়াতে চেয়েছিলেন। বাড়ির মালিকের হঠাৎ মন পরিবর্তনের কারণে আমি বারবার ক্লায়েন্টদের কাছে ক্ষমা চাইতে বাধ্য হয়েছিলাম, এমনকি আমার সন্দেহ হয়েছিল যে আমি বাড়ির মালিকের সাথে যোগসাজশ করছি," কোক বর্ণনা করেন।

একই রকম পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, মিঃ নগুয়েন থান হুই ( হা নাম ) বর্ণনা করেছেন যে, ২০২২ সালের মার্চ মাসের শুরু থেকে, ভিয়েত ডাক ২ হাসপাতালের (ফু লি শহর) কাছে ১০৮ বর্গমিটার জমির মালিক একজন রিয়েল এস্টেট এজেন্টকে এটি বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দিতে বলেছিলেন।

"জমির এই প্লটটি দক্ষিণমুখী, ৮ মিটার প্রশস্ত একটি খুব সুন্দর সামনের অংশ, এবং এর দাম ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, কিন্তু সোশ্যাল মিডিয়া প্ল্যাটফর্মে দুই বছরেরও বেশি সময় ধরে পোস্ট এবং বিজ্ঞাপন দেওয়ার পরেও... কেউ এটি কেনার বিষয়ে জিজ্ঞাসা করেনি," হুই বলেন।

২০২৪ সালের মার্চের গোড়ার দিকে, জমির বাজার আরও ইতিবাচক লক্ষণ দেখিয়েছিল, বেশ কয়েকজন লোক জমি কেনার বিষয়ে জিজ্ঞাসাবাদ করেছিল। হুই বারবার জমির মালিককে ফোন করেছিলেন এবং ২২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা মূল্যে সম্মত হন।

“ক্লায়েন্ট দামে রাজি হয়ে গেলেন, মালিক বিক্রি করতে রাজি হলেন, এবং আমার অফিস সক্রিয়ভাবে একটি ৭-সিটের গাড়ি ভাড়া করে ক্লায়েন্টকে ফু লি থেকে হ্যানয় নিয়ে যাওয়ার জন্য জমির মালিকের সাথে দেখা করার জন্য জমা লেনদেনের জন্য। পক্ষগুলি যখন মিলিত হয়, তখন জমির মালিক হঠাৎ তার সুর পরিবর্তন করেন এবং অতিরিক্ত ৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা দাবি করেন। ক্লায়েন্টকে সেখানে নিয়ে যাওয়ার জন্য অর্ধেক দিন ব্যয় করার পর, চুক্তিটি উল্টে যাওয়ার পর, আমাকেও ক্লায়েন্টের দ্বারা তিরস্কার করা হয়েছিল এবং গাড়ি চালানোর জন্য আমার নিজের পকেট থেকে প্রায় দশ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং দিতে হয়েছিল,” হুই বলেন।

থান ত্রি (হ্যানয়) এর একটি রিয়েল এস্টেট ব্রোকারেজ অফিসের মালিক মিঃ ট্রান থান হাই দুঃখ প্রকাশ করে বলেন যে, বাড়ির মালিক এবং জমির মালিকদের তাদের মন পরিবর্তন করা এবং বিক্রি করতে অস্বীকৃতি জানানোর ঘটনাগুলি সম্প্রতি অস্বাভাবিক নয়, বিশেষ করে ফেব্রুয়ারির শুরু থেকে যখন রিয়েল এস্টেট বাজার উষ্ণ হয়ে ওঠে এবং ব্যাংকের সুদের হার তীব্রভাবে হ্রাস পায়, যার ফলে অনেক বিনিয়োগকারী জমি এবং বাড়ির দিকে ঝুঁকছেন।

মিঃ হাই নিজেও একবার এই পরিস্থিতিতে পড়েছিলেন। ২০২৩ সালের ডিসেম্বরের শেষে, তার ব্রোকারেজ অফিস তথ্য পায় যে একজন ক্লায়েন্টকে জরুরিভাবে একটি টাউনহাউস বিক্রি করতে হবে, যার বাজার মূল্য ২০২২ সালে প্রায় ১৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং ছিল। যেহেতু বাড়ির মালিকের ব্যাংক ঋণ পরিশোধের জন্য অর্থের প্রয়োজন ছিল, তাই তারা দামটি নাটকীয়ভাবে ১২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ নামিয়ে আনতে চেয়েছিল।

“১২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দামের এই বাড়িটি ক্রেতা খুঁজে পাওয়া সহজ না হলেও বিক্রি করা খুব একটা কঠিন ছিল না। পাঁচবার পরিদর্শন এবং সম্ভাব্য ক্রেতাদের সাথে আলোচনার পর, যখন আমরা পেমেন্ট এবং কাগজপত্র চূড়ান্ত করতে যাচ্ছিলাম, তখনই বাড়ির মালিক অপ্রত্যাশিতভাবে ঘোষণা করলেন যে তারা বিক্রি করবেন না। তারা বললেন যে তারা ইতিমধ্যেই তাদের ঋণ পরিশোধ করেছেন এবং বাজার আবার চাঙ্গা হওয়া এবং বিক্রি করার আগে দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করতে চান। ক্রেতা খুঁজে বের করার জন্য আমার সমস্ত প্রচেষ্টা ব্যর্থ হয়ে গেল,” তিক্ত কণ্ঠে বললেন হাই।

বিশেষজ্ঞদের মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার ইতিবাচক লক্ষণ দেখাচ্ছে, দাম আর অত্যধিক গভীর ক্ষতির সম্মুখীন হচ্ছে না। অতএব, এই সময়ে জমির মালিকদের "তাদের মন পরিবর্তন" এবং দাম বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষা করার ঘটনাটি অস্বাভাবিক নয়।

রিয়েল এস্টেট বাজার আবারও ক্রমশ উর্ধ্বমুখী হচ্ছে, চুক্তি বাতিল হওয়ার পর অনেক ব্রোকার তিক্তভাবে হতাশ। (চিত্র)

"যখন বাজার পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখায়, তখন বিনিয়োগকারীরা পরিস্থিতি পর্যবেক্ষণ করে বাজার মূল্যের কাছাকাছি দামে বিক্রি করে গভীর ক্ষতি এড়ান। অতএব, অনেক বাড়ির মালিক তাদের আগের দামে বিক্রি করছেন না বরং আরও ভালো দামে বিক্রি করছেন। অথবা তারা মোটেও বিক্রি করছেন না কারণ তারা তাদের নগদ প্রবাহ সুরক্ষিত করতে পেরেছেন," ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন ব্যাখ্যা করেছেন।

দা নাং ইন্টারন্যাশনাল ল ফার্মের পরিচালক আইনজীবী নগুয়েন দোয়ান হং-এর মতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেনের ক্ষেত্রে এটি একটি সাধারণ পরিস্থিতি।

আইনত, এই ক্ষেত্রে কোনও সমাধান নেই কারণ লেনদেনে কোনও লিখিত চুক্তি বা প্রতিশ্রুতি ছিল না। যদি পক্ষগুলি অর্থ গ্রহণ করে এবং একটি জমা চুক্তিতে স্বাক্ষর করে, তাহলে প্রশাসনিক ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে এবং চুক্তি চুক্তি অনুসারে কমিশন শতাংশের জন্য ক্ষতিপূরণ দাবি করা যেতে পারে। তবে, মৌখিক চুক্তির সমাধানের কোনও আইনি ভিত্তি নেই।

"একটি জমির জন্য, জমির মালিক একাধিক রিয়েল এস্টেট ব্রোকার বা অফিসকে এটি বিতরণের জন্য দায়িত্ব দিতে পারেন। অতএব, যেকোনো লেনদেনের আগে, রিয়েল এস্টেট অফিস বা দালালদের একটি নির্দিষ্ট মূল্য পরিসীমা এবং একটি নির্দিষ্ট সময়সীমা উল্লেখ করে একটি এক্সক্লুসিভ বিক্রয় চুক্তিতে স্বাক্ষর করা উচিত। যখন একজন ক্রেতা পাওয়া যায়, এমনকি জমির মালিক বিক্রি না করলেও, চুক্তিতে নির্ধারিত মূল্য এবং সময়ে মামলা করার জন্য তাদের পর্যাপ্ত কারণ থাকবে," আইনজীবী হং পরামর্শ দেন।

ফ্যাম ডুয়

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস