বিনিয়োগকারীর পরিশোধ ক্ষমতা

ভিআইএস রেটিং আশা করে যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতার প্রত্যাশা বাড়ছে।

ভিআইএস রেটিং আশা করে যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

গতকাল (২৮ নভেম্বর) বিকেলে ভিআইএস রেটিং কর্তৃক প্রকাশিত শীর্ষ ৩০টি আবাসিক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির তথ্যের উপর ভিত্তি করে আবাসিক রিয়েল এস্টেট খাতের একটি প্রতিবেদনে ইঙ্গিত দেওয়া হয়েছে যে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট বিক্রয় আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৪৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা গত চার প্রান্তিকের মধ্যে সর্বোচ্চ স্তর। গৃহনির্মাণের চাহিদা শক্তিশালী রয়েছে, যার প্রমাণ উচ্চ শোষণ হার এবং গৃহঋণ ঋণের জোরালো প্রবৃদ্ধি ৭%, যা গত বছরের একই সময়ের মাত্র ১% ছিল।

বাড়ির দাম বৃদ্ধির প্রত্যাশা, ডাউন পেমেন্ট হ্রাসের সাথে মিলিত হয়ে, গৃহ ক্রেতাদের কাছ থেকে তীব্র চাহিদা বাড়িয়ে তুলবে। VHM, NLG, KDH, AGG, এবং HDC এর মতো অনেক ডেভেলপারের বিক্রি বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে উচ্চমানের সেগমেন্টে। তবে, ২০২৩ সালে দুর্বল বিক্রয়ের ফলে হস্তান্তরের পরিমাণ হ্রাসের কারণে ২০২৪ সালের প্রথম নয় মাসে রিপোর্টের নজরদারিতে থাকা ডেভেলপারদের রাজস্ব এবং মুনাফা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় যথাক্রমে ২০% এবং ৪৩% হ্রাস পেয়েছে। অতএব, অনুমান করা হচ্ছে যে ৬০% এরও বেশি ডেভেলপার তাদের ২০২৪ সালের পূর্ণ-বছরের মুনাফার লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করতে পারবেন না।

ধারণা করা হচ্ছে যে ৬০% এরও বেশি ডেভেলপার ২০২৪ সালের পুরো বছরের জন্য তাদের মুনাফার লক্ষ্যমাত্রা অর্জন করতে পারবেন না।

সম্প্রতি জারি করা অসংখ্য নতুন রিয়েল এস্টেট বিধিমালা ২০২৫ এবং তার পরেও বিক্রয় প্রকল্পের উন্নয়নকে উৎসাহিত করবে। সংশোধিত ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বাস্তবায়নে সহায়তা করার জন্য ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে ২০টিরও বেশি ডিক্রি এবং সার্কুলার জারি করা হয়েছিল। ডেভেলপারদের পদ্ধতি সম্পর্কে আরও স্পষ্ট নির্দেশনা থাকবে এবং তারা নতুন প্রকল্পের উন্নয়নকে উৎসাহিত করতে সক্ষম হবেন। এই দিকগুলির মধ্যে রয়েছে জমির মূল্যায়ন, জমি অধিগ্রহণ, ফি এবং অন্যান্য অনেক বিষয়।

অধিকন্তু, ২০২৪ সালের শুরু থেকে বিশিষ্ট রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য আইনি অনুমোদন ত্বরান্বিত করার জন্য সরকারের প্রচেষ্টার ফলে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে বিক্রয়ের জন্য নতুন লাইসেন্সপ্রাপ্ত এবং যোগ্য প্রকল্পগুলির সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে।

২০২৫ সালে, ভিআইএস রেটিং আশা করে যে ডেভেলপাররা নতুন প্রকল্পের সংখ্যা উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি করবে, যা তাদের বিক্রয় এবং নগদ প্রবাহ উন্নত করতে সাহায্য করবে। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে শিল্পের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা দুর্বল ছিল, তবে নতুন নিয়মের কারণে লিভারেজের মাত্রা নিয়ন্ত্রণ করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে এবং বিক্রয় বৃদ্ধির কারণে ডেভেলপারদের নগদ প্রবাহ উন্নত হবে।

২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, ভিআইএস রেটিং দ্বারা ট্র্যাক করা অর্ধেকেরও বেশি ডেভেলপারের লিভারেজ এবং ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা দুর্বল ছিল। এটি মূলত ২০২১-২০২৩ সালে প্রকল্পগুলি তৈরিতে ব্যবহৃত অতিরিক্ত লিভারেজ এবং ২০২৩ সাল থেকে বাজারের মনোভাব খারাপ হওয়ার সাথে সাথে অসম্পূর্ণ প্রকল্প এবং অবিক্রিত ইনভেন্টরির ইনভেন্টরির কারণে হয়েছিল।

প্রত্যাশা করা হচ্ছে যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

তবে, বিক্রয় অগ্রগতির উন্নতির সাথে সাথে, ভিআইএস রেটিং আশা করে যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

নতুন প্রকল্প বিক্রয় এবং নগদ প্রবাহের ইতিবাচক সম্ভাবনার সাথে, ডেভেলপারদের ঋণ কভারেজ অনুপাত ধীরে ধীরে উন্নত হবে। ২০২৪ সালের জুলাই মাসে জারি করা নতুন নিয়মাবলী নতুন প্রকল্পের জন্য ঋণের ব্যবহার সীমিত করবে। অতএব, ভিআইএস রেটিং আশা করে যে ঋণের বৃদ্ধি ২০২২-২০২৩ সময়কালে প্রতি বছর সর্বোচ্চ ১৫% থেকে ধীর গতিতে অব্যাহত থাকবে।

ডেভেলপারদের দ্বারা ইস্যু করা প্রায় ২২ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বন্ড ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে পরিপক্ক হবে, যার বেশিরভাগই পূর্ববর্তী সময়ের মধ্যে মূলধন এবং সুদ পরিশোধে খেলাপি হয়েছে। ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে পরিপক্ক হওয়া প্রায় ১৩ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বন্ড ইতিমধ্যেই ২০২৩ সালে মূলধন এবং সুদ পরিশোধে খেলাপি হয়েছে এবং বন্ডহোল্ডারদের সাথে সফল আলোচনার ফলে পরবর্তী বছর পর্যন্ত মেয়াদ বৃদ্ধি পেয়েছে।

২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে প্রায় ১৩ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের বন্ড পরিপক্ক হবে।

এই বন্ডগুলি ভ্যান থিনহ ফ্যাট, নোভাল্যান্ড , হাং থিনহ এবং সানশাইনের মতো রিয়েল এস্টেট সংস্থাগুলির সাথে যুক্ত কোম্পানিগুলি দ্বারা জারি করা হয়েছিল।

বাকি ৯,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বন্ড ১১টি কোম্পানি জারি করেছে, যার মধ্যে ৭টি কোম্পানি দুর্বল ক্রেডিট প্রোফাইল এবং উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ, প্রধানত রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশনের সাথে সম্পর্কিত কোনও ব্যবসায়িক কার্যক্রম, কোনও পরিচালন রাজস্ব এবং খুব কম নগদ প্রবাহ সহ কোম্পানি রয়েছে।

ইতিবাচক দিক হলো, রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির নতুন তহবিল প্রাপ্তির সুযোগ উন্নত হয়েছে। এই উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ ইস্যুকারীদের মূলধন এবং সুদের পরিশোধে খেলাপি হওয়া এড়াতে সংশ্লিষ্ট কোম্পানিগুলির কাছ থেকে তারল্য সহায়তার উপর নির্ভর করতে হবে অথবা অর্থপ্রদানের মেয়াদ বাড়ানোর জন্য বন্ডহোল্ডারের অনুমোদন নিতে হবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html