রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি মূল্যবান 'প্রতিকার'।

Người Đưa Tin•22/10/2023

[বিজ্ঞাপন_১]

২০২০ সালের আগস্ট মাসে, প্রধানমন্ত্রী ভূমি আইনের বাস্তবায়ন পর্যালোচনা এবং সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়া প্রণয়নের জন্য একটি স্টিয়ারিং কমিটি গঠন করেন এবং খসড়া আইনটি প্রণয়নের জন্য প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়কে প্রধান সংস্থা হিসেবে দায়িত্ব দেন।

বাস্তবায়নের তিন বছর পর, সংশোধিত ভূমি আইনটি সারা দেশের সর্বস্তরের মানুষের কাছ থেকে লক্ষ লক্ষ মতামত পেয়েছে। এই আইনটি ২০২৩ সালের ২৩শে অক্টোবর শুরু হতে যাওয়া পঞ্চদশ জাতীয় সংসদের ৬ষ্ঠ অধিবেশনে অনুমোদনের জন্য জাতীয় পরিষদে পেশ করা হবে।

গণশুনানির ফলাফল প্রসঙ্গে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী ডাং কুওক খান পঞ্চদশ মেয়াদের পঞ্চম অধিবেশনে জাতীয় সংসদে উপস্থাপন করেন যে, সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়ার ওপর ১২ মিলিয়নেরও বেশি মন্তব্য ও পরামর্শ জমা পড়েছে।

যেসব বিষয় নিয়ে জনগণ উদ্বিগ্ন এবং মন্তব্য করেছেন, সেগুলো হলো ক্ষতিপূরণ, সহায়তা ও পুনর্বাসন; ভূমি বণ্টন, ভূমি ইজারা ও ভূমির ব্যবহার পরিবর্তন; ভূমি অর্থায়ন ও জমির মূল্য; এবং ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা ও তার রূপরেখা।

তদনুসারে, মতামত অন্তর্ভুক্ত করার পর সংশোধিত ভূমি আইনের খসড়াটিতে ১৬টি অধ্যায় এবং ২৬৩টি ধারা রয়েছে, যার মধ্যে জনমত গ্রহণের জন্য জমা দেওয়া খসড়ার তুলনায় ৫টি বিভাগ বৃদ্ধি, ৪০টি নতুন ধারা সংযোজন এবং ১৩টি ধারা অপসারণ করা হয়েছে।

ভূমি আইন সংশোধনে সরাসরি অবদান রেখেছেন এমন একজন হিসেবে, জাতীয় সংসদের প্রতিনিধি হোয়াং ভান কুয়ং আশা প্রকাশ করেন যে, সংশোধিত ভূমি আইনটি উদ্ভাবনী চেতনায় পাস হবে, উচ্চ পর্যায়ের ঐকমত্য ও ঐক্য অর্জন করবে এবং ভূমি ব্যবস্থাপনায় মৌলিক পরিবর্তন আনবে, বিশেষ করে অতীতের ভূমি বিরোধের মতো সীমাবদ্ধতা ও ত্রুটিগুলো কাটিয়ে উঠবে।

ভূমি আইন সম্পদ উন্মোচন করে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারকে উন্মুক্ত করে।

নুয়োই দুয়া তিন (দ্য ইনফর্মার) -কে দেওয়া এক সাক্ষাৎকারে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন (VARS)-এর চেয়ারম্যান ড. নগুয়েন ভান দিনহ আশা প্রকাশ করেন যে, রিয়েল এস্টেট খাতে কর্মরত একজন হিসেবে, সংশোধিত ভূমি আইনটি সেইসব পরস্পর-ব্যাপ্ত ও পরস্পরবিরোধী বিধানগুলোর সমাধান করবে, যা রাষ্ট্র, বিনিয়োগকারী এবং জনগণের জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করে।

এর ফলে স্থিতিশীল ও সুস্থ উন্নয়ন নিশ্চিত করার জন্য বাজার পর্যবেক্ষণ ও নিয়ন্ত্রণ করতে বিনিয়োগকারী, ব্যবসা প্রতিষ্ঠান এবং নিয়ন্ত্রক সংস্থা সকলেরই অসুবিধা হয়, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নকে সরাসরি প্রভাবিত করে।

বিশেষ করে বর্তমান সময়ে, আবাসন বাজারে সীমিত সরবরাহ এবং হ্রাসমান তারল্যের প্রেক্ষাপটে, জনাব দিন আশা করেন যে সংশোধিত ভূমি আইনটি সম্পদ উন্মোচন করতে, সমাজকে স্থিতিশীল করতে, আবাসন বাজারে বিনিয়োগকারীদের আস্থা পুনরুদ্ধার করতে এবং এই বাজারকে আরও গতি প্রদান করতে সাহায্য করবে।

"প্রণীত নীতিমালা হয়তো জীবনের সকল দিককে অন্তর্ভুক্ত করবে না, কিন্তু সেগুলোকে বাস্তব অসুবিধা ও প্রতিবন্ধকতাগুলো মোকাবেলা করতে হবে এবং ভূমি সম্পদের সর্বোচ্চ ব্যবহার নিশ্চিত করতে হবে," জনাব দিন বলেন।

ভিএআরএস-এর চেয়ারম্যান বিশেষভাবে সংশোধিত ভূমি আইনের মাধ্যমে ভূমি ক্ষতিপূরণ ও ছাড়পত্র কার্যক্রমের জন্য সুনির্দিষ্ট প্রবিধান জারির প্রত্যাশা করছেন, যা রাষ্ট্র, জনগণ এবং বিনিয়োগকারীদের স্বার্থের মধ্যে ভারসাম্য নিশ্চিত করবে।

এছাড়াও, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান বলেছেন যে, বর্তমানে হাজার হাজার স্থগিত রিয়েল এস্টেট প্রকল্প আইনি সমাধানের অপেক্ষায় রয়েছে। তাই, এই বিশেষজ্ঞ আশা করেন যে ভূমি আইনে এই সমস্যাগুলো সমাধানের জন্য নির্দিষ্ট বিধিমালা অন্তর্ভুক্ত করা হবে এবং অনুমিত ভুল বা দায়বদ্ধতার কারণে নিয়ন্ত্রক সংস্থাগুলোর প্রকল্প অনুমোদনে দ্বিধার সমস্যাটি দূর করা হবে।

স্থাবর সম্পত্তি - ভূমি আইনের সংশোধন: স্থাবর সম্পত্তি বাজারের জন্য একটি মূল্যবান 'প্রতিকার'। — ডঃ নগুয়েন ভ্যান খোই - ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের (ভিএনআরএ) চেয়ারম্যান।

এই মতের সঙ্গে একমত হয়ে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (ভিএনরিয়া)-এর চেয়ারম্যান ড. নগুয়েন ভ্যান খোই বলেন যে, শুধু হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতেই প্রায় ৪০০টি প্রকল্প বহু বছর ধরে কোনো সমাধান ছাড়াই আটকে আছে। সাম্প্রতিক সময়ে রিয়েল এস্টেট বাজারের এই স্থবিরতার পেছনে আইনি বাধার ব্যাপক প্রভাব রয়েছে, যা এই প্রকল্পগুলোর সম্মুখীন হওয়া সমস্যার প্রায় ৭০ শতাংশের জন্য দায়ী।

বিশেষভাবে উল্লেখ্য, জনাব খোই আশা করেন যে ভূমি আইনে সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার ফি মওকুফ বা হ্রাস করার বিধান রাখা যেতে পারে। যদিও বাস্তবে বর্তমানে স্থানীয় ভূমি সম্পদ সীমিত, তবুও বিনিয়োগ এবং সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে সহজে ভূমি প্রাপ্তি ও ব্যবহারের সুযোগ করে দিতে আইনটি সংশোধন করা একটি গুরুতর মনোযোগের দাবি রাখে।

এছাড়াও, বিশেষজ্ঞ জানিয়েছেন যে সরকার একটি অধ্যাদেশের মাধ্যমে এটি নিয়ন্ত্রণ করবে, তাই ভিএনরিয়া প্রতিনিধি আশা প্রকাশ করেছেন যে নির্মাণ মন্ত্রণালয়, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়, অর্থ মন্ত্রণালয় ইত্যাদির মতো সংশ্লিষ্ট মন্ত্রণালয়গুলো একযোগে সমন্বিত নথি জারি করবে, যাতে আইনটি অবিলম্বে বাস্তবায়ন করা যায়।

নতুন আইন থেকে ব্যবসায়ীরা কী প্রত্যাশা করেন?

ব্যবসায়িক দৃষ্টিকোণ থেকে, ফুক খাং কর্পোরেশনের পরিচালনা পর্ষদের উপদেষ্টা ড. দো থান ট্রুং, নুয়োই দুয়া টিন- কে জানান যে, ভিয়েতনামের আইনি ব্যবস্থায় ভূমি আইন অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ, যা রাষ্ট্র, ব্যবসা ও নাগরিকসহ সংশ্লিষ্ট অংশীজনদের প্রভাবিত করে এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়নে ভূমিকা রাখে।

সেই অনুযায়ী, জনাব ট্রুং আশা করেন যে সংশোধিত ভূমি আইনটি প্রকল্পগুলোর জন্য, বিশেষ করে পর্যটন ও রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট খাতের প্রকল্পগুলোর জন্য একটি সমাধান প্রদান করবে।

বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ করে দেখেছেন যে, পর্যটন উন্নয়নে ভিয়েতনামের ব্যাপক সুবিধা থাকা সত্ত্বেও পুরোনো আইনে রিসোর্ট রিয়েল এস্টেট খণ্ডের নিয়মকানুন সুনির্দিষ্টভাবে বিধিবদ্ধ করা হয়নি। তাই, জনাব ট্রুং মনে করেন যে ভবিষ্যতে, সংশোধিত ভূমি আইন এই রিয়েল এস্টেট খণ্ডের উন্নয়নকে সহজতর করার জন্য আরও উপযুক্ত প্রক্রিয়া ও নীতি তৈরি করবে।

ভিয়েতনাম কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান এবং গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানি (জিপি ইনভেস্ট)-এর পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপ আশা প্রকাশ করেছেন যে, ভূমি আইনের মাধ্যমে জমির তথ্যের ব্যাপক প্রকাশ বাস্তবায়িত হবে।

বাস্তবে, জনাব হিয়েপ বলেছেন যে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে এখনও অনেক ঘাটতি রয়েছে। প্রকল্পগুলো কোথায় অবস্থিত, কীভাবে সেগুলোর উন্নয়ন হচ্ছে, ইত্যাদি সম্পর্কিত তথ্য বাজারে প্রায়শই "ছড়ানো-ছিটানো ও অবিশ্বস্ত" থাকে এবং এমনকি তথ্য পেতে যোগাযোগের প্রয়োজন হয়।

সুতরাং, সংশোধিত ভূমি আইনটি বাজার সম্পর্কিত তথ্য, আইনি তথ্য, প্রকল্পের প্রাথমিক অগ্রগতি সম্পর্কিত তথ্য এবং ক্রয়-বিক্রয় কার্যক্রম সম্পর্কিত তথ্যের প্রকাশ ও স্বচ্ছতার জন্য প্রথম ‘ভিত্তিপ্রস্তর’ স্থাপন করবে, যার মধ্যে প্রতিটি সময়ে লেনদেনের পরিমাণ ও মূল্য অন্তর্ভুক্ত থাকবে।

স্থাবর সম্পত্তি - ভূমি আইনের সংশোধন: স্থাবর সম্পত্তি বাজারের জন্য একটি মূল্যবান 'প্রতিকার' (চিত্র ২)। — জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপ আশা করেন যে, ভূমি আইনে বাজারে ভূমি তথ্যের প্রকাশ ও স্বচ্ছতা সংক্রান্ত বিধিমালা প্রণয়ন করা হবে।

মিঃ হিয়েপ বলেন, “ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ও বিনিয়োগকারীরা বর্তমানে উদ্বিগ্ন হয়ে অপেক্ষা করছেন যে আইন ব্যবস্থায় কী ধরনের পরিবর্তন আনা হবে, যাতে তারা তাদের ব্যবসায়িক উন্নয়ন কৌশলগুলো পুনর্গণনা করতে পারেন। এর কারণ হলো, চলমান আইনি সংস্কারগুলো রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন ও পুনরুদ্ধারের গতির সাথে সরাসরি সম্পর্কিত এবং এর ওপর প্রবলভাবে প্রভাব ফেলে।”

জিপি ইনভেস্টের চেয়ারম্যান আশা করেন যে, ভিয়েতনামের আইন ব্যবস্থায় সময়োপযোগী পরিবর্তন আনা হলে তা অসুবিধাগুলো কাটিয়ে উঠতে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধারে সহায়তা করবে।

বিশেষ করে আমাদের মতো এক কোটি জনসংখ্যার দেশের জন্য আবাসনের চাহিদা সবসময়ই একটি আলোচিত বিষয়। তাই, আমরা যদি একটি অনুকূল আইনি পরিবেশ এবং একটি স্বচ্ছ আইনি কাঠামো গড়ে তুলতে পারি, তাহলে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের ব্যাপক উন্নয়নের সম্ভাবনা রয়েছে,” নেতাটি বিশ্লেষণ করেন ।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস