আবাসনের দাম কেবল বাড়বে এই ভেবে উদ্বিগ্ন, ব্যবসায়ীরা জমির দাম কীভাবে নির্ধারণ করা যায় তা নিয়ে ভাবছে।

আজ (১৪ জুন) সকালে থান নিয়েন সংবাদপত্র আয়োজিত "ভূমি মূল্যায়ন: সঠিক এবং পর্যাপ্ত" শীর্ষক সেমিনারে, অনেক ব্যবসায়িক নেতা এবং বিশেষজ্ঞরা উদ্বেগ প্রকাশ করেছেন এবং ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির অপর্যাপ্ততা তুলে ধরেছেন।

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ অনুমান করেছেন যে হো চি মিন সিটিতে এখনও ৫৮,০০০-এরও বেশি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে যাদের গোলাপী বই দেওয়া হয়নি। এই পরিস্থিতির একটি কারণ হল জমির মূল্যায়নে "বাধা"।

মিঃ চাউ-এর মতে, জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী সরকারের ৪৪/২০১৪ ডিক্রিতে জমির মূল্যায়নের পদ্ধতি নির্দিষ্ট করা হয়েছে। তবে বাস্তবে, জমির মূল্যায়ন বাস্তবায়নের মানদণ্ড আটকে আছে, প্রধানত উদ্বৃত্ত পদ্ধতি, যার ফলে বেশ কিছু সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তা ও কর্মচারী আইনের ঝামেলায় পড়ছেন এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলিও আটকে আছে। সকল ব্যবসা প্রতিষ্ঠানই চায় নিয়মকানুন যেন সহজে বোঝা যায় এবং বাস্তবায়ন করা সহজ হয়।

হাং থিন কর্পোরেশনের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ট্রান কোওক ডাং বলেন যে বর্তমান সমস্যাগুলির মধ্যে একটি হল জমি ব্যবহারের ফি রিয়েল এস্টেট নির্মাণের জন্য ইনপুট মূল্য তালিকার একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ অংশ। যখন জমির দাম খুব বেশি গণনা করা হয়, এবং ব্যবসার খরচ সম্পূর্ণরূপে গণনা করা না হয়, তখন প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয় স্ফীত হয়। সেখান থেকে, সকল পক্ষের অনেক প্রচেষ্টা সত্ত্বেও, আবাসনের দাম কেবল বাড়তে পারে, কমতে পারে না।

মিঃ ডাং প্রস্তাব করেন যে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনার ক্ষেত্রে রাষ্ট্র, জনগণ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের স্বার্থের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া প্রয়োজন। বাজার মূল্যের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ জমির দামের সমস্যা সমাধানের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি যুক্তিসঙ্গতভাবে গণনা করা প্রয়োজন।

জমির মূল্যায়ন ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের জন্য উদ্বেগের বিষয় (চিত্র: ত্রিনহ নুয়েন)।

লে থান কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে হুউ এনঘিয়া বলেছেন যে, জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের নির্দেশনা প্রদানকারী খসড়া ডিক্রিতে প্রকল্পের জন্য জমি তৈরির সময় ভূমি ব্যবহারের ফি এবং প্রকৃত খরচ ভুলে যাওয়া হয়েছে, যা আগস্টের শুরুতে কার্যকর হওয়ার কথা।

মিঃ এনঘিয়ার মতে, ভূমি ব্যবহার ফি গণনা করতে হবে মোট খরচ এবং মোট রাজস্ব থেকে আদর্শ মুনাফা বিয়োগ করে। তবে, রাষ্ট্রীয় সংস্থা সর্বদা সর্বোচ্চ রাজস্ব এবং সর্বনিম্ন খরচ চায় যাতে ভূমি ব্যবহার ফি সর্বাধিক হয়। বিপরীতে, এন্টারপ্রাইজ প্রমাণ করে যে খরচ বৈধ এবং রাজস্ব উপযুক্ত, যা দ্বন্দ্বের দিকে পরিচালিত করে।

এছাড়াও, মিঃ নঘিয়া আরও উল্লেখ করেছেন যে, সামাজিক আবাসনের ক্ষেত্রে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি নিজেরাই জমি খুঁজে ক্ষতিপূরণ প্রদান করে। সেই জমিটি ব্যয়মূল্যের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত নয় কারণ সামাজিক আবাসন রাজ্য সরবরাহ করে। ব্যবসা প্রতিষ্ঠান ক্ষতিপূরণ দেওয়ার পরে, রাজ্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানকে অর্থ ফেরত দেবে। তবে, ক্ষতিপূরণ প্রদান করা হয় না, বছরের পর বছর ধরে চলতে থাকে, যার ফলে বিনিয়োগকারীদের ক্ষতি হয়।

বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবসায়ীদের মতামত শুনে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের ভূমি বিভাগের উপ-পরিচালক মিঃ নগুয়েন ডাক নান স্বীকার করেছেন যে, ডিক্রি সংশোধনের প্রক্রিয়ায়, প্রচুর প্রচেষ্টা সত্ত্বেও, এখনও অনেক অনুপযুক্ত বিধি রয়েছে।

উদাহরণস্বরূপ, ভূমি মূল্যায়নের প্রক্রিয়াটি মূল্যায়ন পদ্ধতি নির্বাচনের ক্ষেত্রে এখনও বিভ্রান্তিকর। এর পাশাপাশি, বাস্তবায়নকারী শক্তি পরিমাণ এবং গুণমান উভয় ক্ষেত্রেই সীমিত। দুর্বল ডাটাবেস, দুর্বল মানব সম্পদের কারণে পরামর্শদাতা ইউনিটগুলি এটি করার সাহস করে না... যার ফলে চূড়ান্ত ফলাফল বস্তুনিষ্ঠ এবং সৎ হয় না।

মিঃ নানের মতে, জমির দাম নিয়ন্ত্রণকারী খসড়া ডিক্রি তৈরির প্রক্রিয়ায় এবং ২০২৪ সালের ভূমি আইন বাস্তবায়নের নির্দেশনা দেওয়ার সময়, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় অর্থ মন্ত্রণালয়, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের মতো মন্ত্রণালয় এবং শাখাগুলির সাথে কাজ করেছে... সাধারণ দৃষ্টিভঙ্গি হল বিদ্যমান সমস্যাগুলি মোকাবেলা করার জন্য ব্যবসা, বিশেষজ্ঞ, স্থানীয়দের মতামত গ্রহণ করার চেষ্টা করা।

আইনে ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতি অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে, বিশেষ করে কোন ক্ষেত্রে কোন পদ্ধতি প্রয়োগ করা হবে, কোন শর্তাবলী... যাতে ইউনিটগুলিকে আর বিভ্রান্ত না হতে হয়। ইনপুট ডেটা, গুণমান, সততা, সম্পূর্ণতা... সম্পূর্ণরূপে নির্দেশিত।

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রতিনিধি আরও জোর দিয়ে বলেন যে তিনি জমির মূল্যায়নের বিষয়টি নিয়ে খুবই উদ্বিগ্ন। কারণ জমির মূল্যায়ন যদি সঠিক না হয় বা পর্যাপ্ত না হয়, তাহলে এটি ব্যবসা, রাষ্ট্র এবং সমাজের জন্য গুরুতর পরিণতির দিকে পরিচালিত করবে। অতএব, এই ইউনিটটি একটি স্বচ্ছ এবং সমলয় নীতি ব্যবস্থা গড়ে তোলার জন্য মন্তব্য এবং অবদান পেতে থাকবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm