Je to „zelená“ pro banky, aby se mohly zapojit do realitního byznysu?

Existuje mnoho mezer v zákonech, které bankám umožňují podnikat v oblasti nemovitostí.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, stanoví článek 2, článek 90 zákona o úvěrových institucích z roku 2010 a článek 2, článek 98 návrhu zákona o úvěrových institucích, že úvěrové instituce nesmí vykonávat žádnou jinou obchodní činnost než bankovní činnost a další obchodní činnosti uvedené v licenci udělené úvěrové instituci Vietnamskou státní bankou.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — Mnozí tvrdí, že úvěrové instituce by neměly investovat do nemovitostí.

Článek 138 návrhu zákona o úvěrových institucích týkající se obchodování s nemovitostmi však stanoví, že úvěrové instituce nesmí podnikat v oblasti nemovitostí, s výjimkou následujících případů: nákup, investování nebo vlastnictví nemovitostí za účelem použití jako sídlo společnosti, pracoviště nebo sklady přímo sloužící provozní činnosti úvěrové instituce; pronájem části sídla společnosti ve vlastnictví úvěrové instituce, která není plně využívána; držba nemovitostí vzniklých v důsledku vypořádání dluhů z úvěrů. Do 5 let ode dne rozhodnutí o nakládání s nemovitostí jako zástavou musí úvěrová instituce tyto nemovitosti prodat, převést nebo odkoupit, aby byla zajištěna míra investic do dlouhodobého majetku a účel použití dlouhodobého majetku stanovený v tomto zákoně.

„Úvěrové instituce dostávají ‚zelenou‘ díky regulaci, která jim umožňuje nakupovat, investovat a vlastnit nemovitosti, které využívají jako sídla a pracoviště firem, a pronajímat část svých nevyužívaných obchodních prostor. Tato regulace vedla k situaci, kdy úvěrové instituce mají tendenci rozšiřovat svou síť poboček, pracovišť a skladů, zejména staví honosné kancelářské budovy, které slouží jak jako sídla firem, tak i jako významnou část pronájmu nemovitostí,“ analyzoval pan Chau.

Podobně stávající nařízení umožňující „držení nemovitostí z důvodu restrukturalizace dluhu“ po dobu 3 let od data rozhodnutí o nakládání se zajištěním vytvořilo „prostor“ pro úvěrové instituce k provádění obchodních činností v oblasti nemovitostí, které se neliší od profesionálního podnikání v oblasti nemovitostí. „Návrh zákona o úvěrových institucích nyní prodlužuje povolenou dobu pro držení nemovitostí z důvodu restrukturalizace dluhu na 5 let, čímž se dále rozšiřuje rozsah pro provádění obchodních činností v oblasti nemovitostí. Proto je rozumnější zachovat nařízení, které umožňuje úvěrovým institucím držet nemovitosti z důvodu restrukturalizace dluhu pouze po dobu 3 let, jako dříve,“ zdůraznil pan Chau.

Pan Chau uvedl, že předpisy umožňující úvěrovým institucím provozovat obchodní činnosti v oblasti nemovitostí jsou v rozporu s duchem nařízení, které úvěrovým institucím zakazuje provozovat jakékoli jiné obchodní činnosti než bankovnictví a obchodování s nemovitostmi. „Proto navrhuji, aby předpisy zakazovaly úvěrovým institucím provozovat jakékoli jiné obchodní činnosti než bankovnictví, s výjimkou jiných obchodních činností uvedených v licenci udělené Vietnamskou státní bankou. Zároveň by Vietnamská státní banka měla pečlivě zvážit povolení dalších obchodních činností uvedených v licenci udělené úvěrovým institucím, zejména obchodních činností v oblasti nemovitostí, jako je pronájem kanceláří, v závislosti na kapacitě každé úvěrové instituce,“ navrhl pan Le Hoang Chau.

OMEZENÍ RIZIK PRO BANKY

Podle právníka Phama Liena z advokátní kanceláře HTC Vietnam Law Firm současný zákon stanoví, že komerční banky se nesmí zabývat obchodováním s nemovitostmi, protože nemovitosti jsou ze své podstaty fixní a nemají stejnou likviditu jako hotovost, a to i přesto, že komerční banky jsou také podniky s cílem dosahovat zisku. Pokud komerční banka použije mobilizovaný kapitál k investování do realitního projektu, bude velmi obtížné tento kapitál v krátkém čase získat zpět.

Pravděpodobnost insolvence je proto velmi vysoká a ovlivňuje oprávněná práva a zájmy klientů a veřejnosti. Nejen to, ale také to ovlivňuje systém a představuje pro něj rizika. Z těchto důvodů zákon přísně zakazuje komerčním bankám investovat do nemovitostí (s výjimkou investic do obchodních prostor sloužících bankovnímu provozu; vyrovnání dluhů; podnájmu prostor atd.) za účelem zajištění zájmů vkladatelů a udržení řádu správy Státní banky.

Pan Huynh Phuoc Nghia, zástupce ředitele Institutu pro inovace ( Ekonomická univerzita v Ho Či Minově městě), se rovněž vyjádřil, že zatím není vhodné nastolovat otázku, zda by úvěrové instituce mohly podnikat v oblasti nemovitostí. Proto by měla být zachována stávající regulace. Hlavní funkcí úvěrových institucí je provádět peněžní obchody, mobilizovat úspory za účelem „vlití“ peněz do podniků a ekonomiky. Vytváření mezer v legislativě pro banky v oblasti nemovitostí by negativně ovlivnilo jejich roli v oblasti úvěrového obchodu a mnoho bank, které by se vrhly do realitního obchodu, by ohrozilo měnovou bezpečnost. Sektor nemovitostí je vysoce rizikový a často zažívá krize. Pokud by se mobilizované finanční prostředky použily k investicím do projektů a nemovitostí a nemovitosti by nebylo možné prodat, peníze by byly vázány v nemovitostech. To by ovlivnilo práva vkladatelů a dokonce by to představovalo riziko pro úvěrové instituce.

„Hlavním úkolem úvěrových institucí je upřednostňovat poskytování kapitálu ekonomice. Při pohledu na situaci s bankou SCB vidíme, že kapitál vázaný v nemovitostech snižuje efektivitu jeho využití. Když mají banky problémy, stát se musí podílet na restrukturalizaci,“ řekl pan Nghia a dodal, že v jiných zemích nejsou úvěrové instituce povzbuzovány k podnikání v oblasti nemovitostí.

Proto jsou nutné změny a doplnění, které by striktně regulovaly případy, kdy úvěrové instituce mohou „provádět jiné obchodní činnosti“ nebo „provádět obchodní činnosti v oblasti nemovitostí“, a měla by se zvážit regulace stropu pro „příjmy z obchodování s nemovitostmi nepřesahující... % příjmů úvěrové instituce“ (možná nepřesahující přibližně 15 % příjmů úvěrové instituce).

Pan Le Hoang Chau , předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města

Zdrojový odkaz