„Zelená“ pro banky v obchodování s nemovitostmi?

Mnoho mezer v právních předpisech pro banky v oblasti obchodování s nemovitostmi

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, článek 90 zákona o úvěrových institucích z roku 2010 a článek 98 návrhu zákona o úvěrových institucích stanoví: Úvěrové instituce nesmí vykonávat žádnou jinou obchodní činnost než bankovní činnost; jiné obchodní činnosti uvedené v licenci udělené úvěrovým institucím Státní bankou.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — Mnoho názorů říká, že by se úvěrové instituce neměly podílet na investicích do nemovitostí.

Článek 138 návrhu zákona o úvěrových institucích v oblasti obchodování s nemovitostmi však stanoví: Úvěrové instituce nesmí podnikat v oblasti nemovitostí, s výjimkou následujících případů: Nákup, investování, vlastnictví nemovitostí za účelem jejich využití jako sídla společnosti, pracovních míst nebo skladovacích prostor přímo sloužících profesním činnostem úvěrové instituce; Pronájem části sídla společnosti ve vlastnictví úvěrové instituce, která nebyla plně využívána; Držení nemovitostí z důvodu vyrovnání dluhu. Do 5 let ode dne rozhodnutí o nakládání se zajištěným majetkem jako nemovitostí musí úvěrová instituce tyto nemovitosti prodat, převést nebo odkoupit tak, aby byl zajištěn poměr investic do dlouhodobého majetku a účel použití dlouhodobého majetku stanovený v tomto zákoně.

„Úvěrové instituce dostávají „zelenou“ díky regulaci, která jim umožňuje nakupovat, investovat a vlastnit nemovitosti, které používají jako sídlo společnosti a pracoviště, a mohou pronajímat část sídla společnosti vlastněnou úvěrovou institucí, která není plně využívána. Tato regulace vedla k situaci, kdy úvěrové instituce mají tendenci rozšiřovat svou síť poboček, pracovišť a skladů, zejména staví velkolepé kancelářské budovy, které slouží jak jako sídlo společnosti, tak i jako velká část pro pronájem nemovitostí,“ analyzoval pan Chau.

Podobně stávající nařízení umožňující „držet nemovitosti z důvodu vyrovnání dluhu“ do 3 let od data rozhodnutí o nakládání se zajištěnými aktivy vytvořilo „prostor“ pro úvěrové instituce k provádění obchodních aktivit v oblasti nemovitostí, které se neliší od profesionálního podnikání v oblasti nemovitostí. „Návrh zákona o úvěrových institucích nyní prodlužuje povolenou dobu držení nemovitostí z důvodu vyrovnání dluhu na 5 let, což otevírá více příležitostí pro obchodní aktivity v oblasti nemovitostí. Proto je rozumnější zachovat nařízení, které úvěrovým institucím umožňuje držet nemovitosti z důvodu vyrovnání dluhu pouze do 3 let, jako dříve,“ zdůraznil pan Chau.

Pan Chau poznamenal, že nařízení, která dávají úvěrovým institucím zelenou k provozování realitních aktivit, nejsou v souladu s duchem nařízení, že úvěrové instituce nesmí provozovat žádné jiné obchodní činnosti než bankovní činnosti a úvěrové instituce nesmí provozovat realitní obchod. „Proto se doporučuje, aby úvěrové instituce nesměly provozovat žádné jiné obchodní činnosti než bankovní činnosti, s výjimkou jiných obchodních činností uvedených v licenci udělené Státní bankou úvěrovým institucím. Zároveň by Státní banka měla pečlivě zvážit povolení k provozování jiných obchodních činností uvedených v licenci udělené Státní bankou úvěrovým institucím, zejména realitní aktivity pro pronájem kanceláří v závislosti na kapacitě každé úvěrové instituce,“ navrhl pan Le Hoang Chau.

OMEZENÍ RIZIK PRO BANKY

Podle právníka Phama Liena ze společnosti HTC Vietnam Law Company Limited současný zákon stanoví, že komerční banky nesmí podnikat v oblasti nemovitostí, protože povaha nemovitostí je pevně daná, jejichž likvidita není tak vysoká jako u hotovosti, ačkoli komerční banky jsou také podniky a jejich cílem je dosahovat zisku. Pokud komerční banky použijí mobilizovaný kapitál k investování do realitního projektu a potřebují jej v krátké době získat zpět, bude to velmi obtížné.

Pravděpodobnost insolvence je proto velmi vysoká a ovlivňuje oprávněná práva a zájmy klientů a osob. Nejen to, ale také to ovlivňuje a představuje rizika pro systém. Z těchto důvodů zákon přísně zakazuje komerčním bankám investovat do nemovitostí (s výjimkou případů investic do sídel podniků sloužících bankovnímu provozu; vyrovnání dluhů; podnájem prostor...) za účelem zajištění zájmů klientů ukládajících peníze v bance a zároveň zajištění řádného hospodaření Státní banky.

Pan Huynh Phuoc Nghia, zástupce ředitele Institutu inovací ( Ekonomická univerzita v Ho Či Minově městě), také souhlasí s tím, že v současné době by se neměla řešit otázka, zda by úvěrové instituce mohly podnikat v oblasti nemovitostí. Proto by měla být regulace zachována tak, jak je tomu doposud. Hlavní funkcí úvěrových institucí je totiž obchodovat s penězi, mobilizovat úspory k „pumpování“ peněz do podniků a ekonomiky. Pokud nyní vytvoříme mezery v legislativě pro banky v oblasti nemovitostí, bude to ovlivněno i role úvěrového podnikání a mnoho bank se vrhne do obchodování s nemovitostmi, což je nebezpečné pro měnovou bezpečnost. Sektor nemovitostí je totiž rizikový sektor s častými krizemi. Pokud použijeme mobilizované peníze k investicím do projektů, investicím do nemovitostí, v případě, že je nelze prodat, peníze budou „namočené“ do nemovitostí. V takovém případě to ovlivní zájmy vkladatelů, a dokonce to bude představovat riziko pro úvěrové instituce.

„Hlavním úkolem úvěrových institucí je upřednostňovat poskytování kapitálu pro ekonomiku. Při pohledu na situaci, jako je SCB, vidíme, že kapitál ukrytý v nemovitostech snižuje efektivitu jejich využití. Když mají banky problémy, stát se musí podílet na restrukturalizaci,“ řekl pan Nghia a dodal, že ani jiné země nepodporují úvěrové instituce v podnikání v oblasti nemovitostí.

Je nutné provést změny a doplnění, aby se striktně regulovaly případy, kdy úvěrové instituce mohou „provádět jiné obchodní činnosti“ nebo „provádět obchodní činnosti v oblasti nemovitostí“, a je nutné zvážit regulaci maximální sazby „příjmů z obchodování s nemovitostmi nepřesahujících... % příjmů úvěrové instituce“ (lze považovat za nepřesahující přibližně 15 % příjmů úvěrové instituce).

Pan Le Hoang Chau , předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města

Zdrojový odkaz