Navrhování dalších mechanismů pro stanovení cen pozemků a nakládání s dodatečnými příjmy v návrhu

Popisek fotografie — Ilustrační foto: Tuan Anh/VNA

VNREA se proto vyjádřila k 5 bodům obsahu, v nichž navrhla změnit 3 body obsahu, které jsou již v návrhu uvedeny, a doplnit 2 body obsahu, které v návrhu usnesení dosud nebyly uvedeny.

VNREA s dvěma dalšími navrhovanými obsahy uvedla, že článek 5 návrhu usnesení stanoví použití ceníku pozemků pro určení poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemného u všech projektů při přidělování, pronájmu pozemků nebo změně účelu využití pozemků ve všech případech.

Podle analýzy VNREA však ve skutečnosti existují investiční projekty v nově rozvinutých oblastech nebo projekty s velkým rozsahem využití půdy, u kterých neexistuje ceník pozemků, nebo pokud ceník pozemků existuje, nebude jeho použití vhodné. V tomto případě je nutné stanovit konkrétní ceny pozemků podle metod stanovení cen pozemků předepsaných v současném pozemkovém zákoně, aby se vypočítaly poplatky za užívání pozemků a nájemné za pozemky.

VNREA navrhuje doplnit předpisy týkající se případů uplatňování specifických cen pozemků pro výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájemných u projektů, když stát přiděluje pozemky, pronajímá pozemky nebo mění účel využití pozemků, včetně: projektů s velkým rozsahem využití pozemků o rozloze 100 hektarů a více a investičních projektů v nově zastavěných oblastech bez ceníků pozemků.

Kromě toho VNREA navrhla doplnit předpisy o výpočtu dodatečných poplatků za období neurčené ceny pozemku. Vzhledem k tomu, že na základě bodu d, odstavce 2, článku 257 pozemkového zákona z roku 2024 vyhláška 103/2024/ND-CP stanoví výběr dodatečných poplatků v případech, kdy osoby mají rozhodnutí o přidělení/pronájmu pozemku před 1. srpnem 2024, ale cena pozemku nebyla stanovena, budou muset zaplatit dodatečný poplatek vypočítaný ve výši 5,4 %/rok (očekává se, že bude upraven dolů na 3,6 %/rok) z poplatku za užívání pozemku/nájemného za pozemky splatného za období neurčené ceny pozemku.

Důvodem je, že když není zaplacen poplatek za užívání pozemků/nájemné za pozemky, investor těží z nezaplacené částky. Tento úhel pohledu je nesprávný a nevhodný – zdůraznila VNREA. V současné době je povinnost stanovovat ceny pozemků odpovědností státního orgánu, nikoliv závislého na uživateli pozemku.

Požadavek na odpovědnost uživatelů pozemků je v tomto případě neopodstatněný. VNREA analyzovala, že pokud uživatelé pozemků nezaplatili poplatky za užívání pozemků a nájemné, nemohli uplatnit svá práva jako uživatelé pozemků: právo na koupi, prodej/převod/zastavení…, protože podle předpisů lze tato práva uplatnit až po splnění finančních závazků týkajících se pozemků.

VNREA proto doporučuje doplnit ustanovení o nakládání s dodatečnými poplatky za výběr na základě určení řady konkrétních případů. V případech, kdy bylo před datem účinnosti tohoto zákona rozhodnuto o přidělení pozemku, pronájmu pozemku, povolení ke změně účelu využití pozemku, povolení ke změně z ročního pronájmu pozemku na jednorázový pronájem pozemku na celou dobu pronájmu, prodloužení užívání pozemku, úpravě doby užívání pozemku, úpravě podrobného plánování podle ustanovení zákona o pozemkech a dalších příslušných právních předpisů, ale o ceně pozemku nebylo rozhodnuto, se stanovení pronájmu pozemku a poplatků za užívání pozemku provede podle ustanovení bodů a, b, c, odstavce 2 článku 257 zákona o pozemkech z roku 2024.

Zároveň musí uživatelé pozemků zaplatit dodatečné poplatky za dosud nevypočítané období z poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájmů, jak je stanoveno v bodech a), b), c), odstavci 2, článku 257 pozemkového zákona, pokud uživatelé pozemků uvedli pozemkovou plochu, na kterou jim byla udělena práva k užívání pozemků, do provozu, podnikání a užívání.

Uživatelé pozemků nejsou povinni platit dodatečné poplatky za období, které dosud nebylo vypočítáno z poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného, jak je stanoveno v bodech a, b, c, odstavci 2, článku 257 zákona o pozemkech, pokud dosud nezavedli pozemkovou plochu, na kterou bylo uděleno právo užívání pozemků, k využívání, podnikání nebo užívání. V případě, že uživatelé pozemků zaplatili dodatečné poplatky za období, které dosud nebylo vypočítáno z poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného, budou jim dodatečně zaplacené poplatky vráceny nebo odečteny od jiných finančních závazků vůči státu...

Pokud jde o 3 navrhované změny, VNREA citovala: Článek 7, Článek 3 o navrácení pozemků, kompenzacích, podpoře a přesídlení stanoví: „Odečet peněz za kompenzaci, podporu a přesídlení, které investor zaplatil zálohu z poplatku za užívání pozemků a pozemkového nájemného, se provede v souladu s ustanoveními článku 94, článku 2 zákona o pozemkech a vypočítá se pro celý projekt.“

Podle VNREA však zákon o pozemkech v současnosti stanoví, že v případě, že investor poskytne zálohu na kompenzaci, podporu a peníze na přesídlení, budou tyto peníze odečteny od poplatku za užívání pozemků a pozemkového nájemného projektu. Pokud po odečtení poplatku za užívání pozemků a pozemkového nájemného projektu zůstanou peníze, budou započítány do celkového investičního kapitálu projektu.

Toto nařízení proto ve skutečnosti nezaručilo práva a nepřilákalo investory k účasti na předběžném vyplácení kompenzací, podpory a přesídlení, zejména v případě projektů, které jsou osvobozeny od poplatků za užívání pozemků a pozemkových nájmů nebo od nich mají sníženou daň – analyzovala VNREA.

VNREA proto navrhuje umožnit investorům i nadále odečítat zálohy na kompenzace, podporu a přesídlení od ostatních finančních závazků, které musí investoři hradit.

Zároveň v bodě d, odstavci 1, článku 5, základ pro výpočet poplatků za užívání pozemků zahrnuje: náklady na výstavbu infrastruktury na pozemku, který investor předává státu; náklady na výstavbu infrastruktury uvedené v tomto bodě se určují podle ustanovení stavebního zákona.

Podle VNREA návrh stanoví výpočet nákladů na výstavbu infrastruktury pouze pro pozemek, který investor předává státu, což je nevhodné. Ceník pozemků je totiž obecné povahy a cena pozemku v něm je často stanovena na základě stávajících pozemků. Investiční projekty rozvoje infrastruktury, které však nemají plochu předanou státu (například investiční projekty rozvoje infrastruktury průmyslových parků), nebudou odečteny od nákladů na infrastrukturu.

Nebo investiční projekty v závislosti na geologických podmínkách a rozsahu budou mít různé investiční náklady na infrastrukturu, zejména investiční projekty v nových oblastech, rekultivovaných oblastech... mají velmi vysoké investiční náklady na vyrovnání terénu a výstavbu infrastruktury. Pokud se tedy náklady na infrastrukturu počítají pouze pro pozemky, které investoři předávají státu, nezajistí se tím spravedlnost.

Z této skutečnosti VNREA navrhuje, aby při stanovení cen pozemků bylo nutné vypočítat náklady na infrastrukturu celého projektu, nikoli pouze plochy pozemku, kterou investor předává státu. Zároveň je nutné doplnit předpisy o nakládání s náklady na rekultivaci pozemků u projektů rekultivace při stanovení cen pozemků (dle současných předpisů jsou náklady na rekultivaci pozemků při stanovení cen pozemků metodou přebytku zahrnuty do nákladů na rozvoj projektu).

Dalším obsahem, ke kterému se VNREA vyjádřila, je, že v bodě b, odstavci 13, článku 3, přechodná ustanovení pro navrácení pozemků, kompenzace, podporu a přesídlení jasně uvádějí: „V případě, že před datem účinnosti tohoto usnesení nebude vydáno rozhodnutí o schválení plánu kompenzací, podpory a přesídlení, provede se navrácení pozemků, kompenzace, podpora a přesídlení v souladu s ustanoveními pozemkového zákona a ustanoveními tohoto článku.“

Podle VNREA použití fráze „v případě, že před datem účinnosti tohoto usnesení nebude vydáno žádné rozhodnutí“ přesně neurčuje čas události. Budou existovat případy, kdy před datem účinnosti usnesení nebude vydáno žádné rozhodnutí o schválení plánu odměňování, ale v době, kdy usnesení nabude účinnosti, bude existovat rozhodnutí o schválení plánu odměňování. VNREA proto navrhuje upravit ji na „V případě, že před datem účinnosti tohoto usnesení nebude vydáno žádné rozhodnutí...“.

Zdroj: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm