Dopravní infrastruktura vytváří hybnou sílu pro podporu udržitelného rozvoje trhu s nemovitostmi

Dokončená dopravní infrastruktura nejen uspokojuje cestovní potřeby, ale stává se také řešením pro utváření městského prostoru, vytváří hybnou sílu pro bytové projekty, rozvoj satelitních městských oblastí a zvyšování hodnoty pozemků.

Motivace z modelu TOD

Podle docenta, Dr. architekta Nguyen Vu Phuonga, zástupce ředitele Akademie strategie a vzdělávání stavebních úředníků (Ministerstvo stavebnictví), současné modely rozvoje měst TOD (Transit-Oriented Development) v mnoha zemích, jako jsou Spojené státy, Francie, Japonsko, Čína..., vykazují obousměrný vztah: Moderní infrastruktura podporuje rozvoj nemovitostí, zatímco nemovitosti vytvářejí zdroje pro reinvestice do infrastruktury.

Dopravní infrastruktura vytváří hybnou sílu pro podporu udržitelného rozvoje trhu s nemovitostmi.

Ve Vietnamu představuje rychlé tempo urbanizace naléhavou potřebu dopravní infrastruktury spojené s nemovitostmi v kontextu omezených rozpočtových zdrojů. Proces slučování lokalit a zavádění dvoustupňového modelu správy nastoluje otázku nového přístupu založeného na funkčních oblastech, který propojuje plánování dopravy s rozvojem měst a trhem s nemovitostmi. Tento přístup pomáhá efektivně využívat hodnotu pozemků, zajistit rovnost bydlení a jeho vhodnost pro platební schopnosti lidí prostřednictvím rozumného rozdělení pozemkových fondů na komerční bydlení, sociální bydlení (NOXH) a ekologické nemovitosti.

Podle přehledu Ministerstva stavebnictví se vietnamská síť rychlostních silnic doposud rychle rozrostla z přibližně 90 km (2010) na 1 700 km (2024) a očekává se, že do roku 2025 dosáhne 3 000 km. Systém rychlostních silnic vytvořil silný impuls pro rozvoj nemovitostí, zejména satelitních městských oblastí, průmyslově-logistických zón, rekreačních nemovitostí a zvýšil ceny pozemků podél pásových tras a rychlostních silnic. Kromě toho městské železnice, jádro TOD a rozvoje nemovitostí, například v Hanoji, využívají 2 trasy (Cat Linh - Ha Dong, Nhon - vlakové nádraží Hanoj). Ho Či Minovo Město provozuje linku metra č. 1 Ben Thanh - Suoi Tien a očekává se, že do roku 2035 budou mít tato dvě velká města více než 600 km městské železnice. To je hnací silou prostorové restrukturalizace, která vytváří satelitní městské oblasti a nemovitosti podél koridoru TOD.

Kromě toho se rychle dokončuje řada projektů letišť a námořních přístavů, jako například: projekt mezinárodního letiště Long Thanh, mořský klastr Cai Mep - Thi Vai, Lach Huyen..., které se stávají důležitými mezinárodními vstupními branami, podporují logistiku, průmysl a servisní nemovitosti - resorty a vytvářejí silný „tlak“ na trh s nemovitostmi směrem k TOD, satelitním městům a novým ekonomickým koridorům.

Vietnamská infrastruktura však stále čelí velkým problémům s nedostatkem kapitálu, institucionálními omezeními, zdroji a implementační kapacitou; trh s nemovitostmi má často „virtuální horečku“ kvůli očekáváním, spekulacím a neefektivnímu řízení trhu; mnoho městských oblastí se rozvíjí v době, kdy doprava ještě není dokončena, což vede k přetížení a nedostatku propojení; plánování není synchronizované; zatímco základním segmentům, jako je sociální bydlení, bydlení pro pracovníky a studentské koleje, se nedostává náležité pozornosti... Tato realita představuje naléhavou potřebu komplexní strategie, která by zajistila kapitálovou rovnováhu pro rozvoj infrastruktury a zároveň by úzce propojila s urbanistickým plánováním a orientací na udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi.

Orientace na udržitelný rozvoj trhu s nemovitostmi

Odborníci na nemovitosti se domnívají, že na základě zkušeností s rozvojem infrastruktury na úspěšných realitních trzích v mnoha zemích vývoj modelu TOD podporuje ekonomiku, řeší problémy s bydlením a kontroluje ceny pozemků a Vietnam jej může aplikovat na základě vhodných úprav institucionálních podmínek, zdrojů a charakteristik každé městské oblasti. Jedná se o efektivní finanční mechanismus, který může vytvářet kapitál pro infrastrukturu, využívat hodnotu pozemků v okolí metra a železnic a vytvářet příjmy pro rozvoj sociálního bydlení, studentských kolejí, bydlení pro pracovníky atd.

Docent, Dr. architekt Nguyen Vu Phuong, poznamenal, že pro maximalizaci role dopravní infrastruktury na trhu s nemovitostmi musí Vietnam zavést systém orientací a synchronních řešení se zaměřením na integrované plánování dopravy a využití území a zajistit, aby se TOD stal ústředním bodem pro metro, BRT, obchvat a dálnice. V rámci přístupu k veřejné dopravě je nutné harmonicky uspořádat typy bydlení: komerční bydlení, sociální bydlení, bydlení pro pracovníky a studentské koleje.

Kromě toho synchronně rozvíjet oblasti komerčních služeb s cílem vyvážit nabídku a poptávku, prosazovat sociální spravedlnost, civilizaci a modernitu, zejména alokovat zdroje na rozvoj sociálního bydlení, dostupného bydlení, bydlení pro pracovníky, studentských kolejí a přímého napojení na metro/BRT, protože se jedná o skupinu, která bude veřejnou dopravu využívat nejvíce; zároveň uplatňovat mechanismus sběru přidané hodnoty z pozemků, pozemkové dražby, fondy rozvoje měst, využívání pozemkových fondů v okolí stanic a reinvestování do infrastruktury.

Kromě toho ve velkých městech rozvíjejících se podle komprimovaného městského modelu, 15minutového městského modelu, se snižuje závislost na osobních vozidlech, podporuje se využívání veřejné dopravy, zlepšuje se kvalita života a zvyšuje se využití digitálních technologií při správě dopravních dat, aby se informace o plánování, ceny pozemků, projekty staly transparentními...

Ministerstvo stavebnictví se prostřednictvím výzkumu zaměřuje na budování a brzké dokončení politik TOD udržitelným a spravedlivým směrem. Zejména stanoví minimální míru sociálního bydlení v TOD a vyžaduje, aby investoři rezervovali alespoň 20–30 % pozemkového fondu nebo podlahové plochy v projektech TOD pro sociální bydlení, bydlení pro pracovníky a studentské koleje, čímž zajišťuje spravedlnost a cenovou dostupnost; pilotní model provozních podniků metra, které se podílejí na využívání nemovitostí v okolí stanic a přidělují část příjmů na reinvestice do infrastruktury a rozvoje sociálního bydlení; koordinaci s místními úřady s cílem proaktivně plánovat a udržovat pozemkové fondy na klíčových křižovatkách, předcházet spekulacím, kontrolovat ceny pozemků a zajistit rozumné uspořádání cenově dostupného bydlení...

„Dopravní infrastruktura není jen silnice a mosty, ale také nástroj k formování městských oblastí a regulaci trhu s nemovitostmi. Efektivní aplikace modelu TOD se stane nástrojem ke stabilizaci cen bydlení a zajištění sociální rovnosti a přístupu k vhodnému bydlení pro miliony lidí,“ uvedl docent, Dr. architekt Nguyen Vu Phuong.

Zdroj: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm