Stále můžete investovat do nemovitostí i bez velkého kapitálu

Na pravidelné tiskové konferenci Ministerstva financí odpoledne 18. června uvedl pan Bui Hoang Hai, místopředseda Státní komise pro cenné papíry, že spolupracoval se společností VPS Securities Company a požádal tuto jednotku, aby okamžitě zastavila distribuci certifikátů cenných papírů ve formě rozdělených nemovitostí.

Podle vedoucího státní komise pro cenné papíry v současné době neexistují žádné předpisy týkající se této metody investování do nemovitostí. „Správcovská agentura to hodnotí jako typ s mnoha riziky a požaduje, aby VPS přestala tento produkt distribuovat,“ uvedl pan Hai.

Tato osoba také uvedla, že zahraniční trhy mají specifická nařízení pro kontrolu a omezení rizik spojených s tímto typem podnikání, ale ve Vietnamu stále žádná neexistují.

Náměstek ministra financí Nguyen Duc Chi rovněž uvedl, že ministerstvo v této věci pověřilo Komisi pro cenné papíry.

Podle pana Chiho současné zákony neobsahují žádná omezení, ale z pohledu státního orgánu pro správu má Komise pro cenné papíry odpovědnost pečlivě sledovat aktivity společností obchodujících s cennými papíry.

Služby poskytované těmito podniky musí spadat do licencovaných obchodních oblastí a odvětví. Pokud jsou mimo tento rámec, budou muset být zastaveny, aby vedení mohlo provést komplexní posouzení, potvrdil pan Chi.

Model dělení investic do nemovitostí v podstatě spočívá v prodeji nemovitostí mnoha investorům formou dělení podílů. Tento model se na vietnamském trhu objevil před 4–5 lety. Mezi modely, které fungovaly podobně, patří Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Společnost Fnest JSC v poslední době poskytuje investiční služby v oblasti nemovitostí prostřednictvím aplikace SmartOne od společnosti VPS Securities Company.

Aby se zákazníci mohli zúčastnit, musí být investory VPS. Každá nemovitost je tedy oceněna obchodní jednotkou a převedena na akcie, které lze prodat primárním investorům v jednotce Fnest. V tomto případě je 1 Fnest ekvivalentní 10 000 VND. Například nemovitost v hodnotě 25 miliard VND bude odpovídat 2,5 milionu Fnest. Portfolio nemovitostí, které Fnest nabízí, je poměrně rozmanité, od vil, obchodů až po byty...

V rozhovoru s reportérem VietNamNet , právníkem Mai Thao z advokátní kanceláře TAT, zhodnotil, že silnou stránkou tohoto modelu je, že zasahuje správný cíl a zasahuje psychologii investorů, kteří nemusí investovat mnoho kapitálu, ale přesto mohou investovat do nemovitostí, pokud si to přejí, a vlastnit tak část nemovitosti.

„Kromě přidání nového vzhledu k tradičnímu modelu realitního podnikání v kombinaci s technologickými platformami 4.0 se slibem přinést zákazníkům větší hodnotu než model realitního podnikání, si myslím, že vytvoření takové „hybridní“ formy na trhu s nemovitostmi může snadno způsobit nestabilitu v této obchodní činnosti a snadno mohou vzniknout spory, pokud neexistuje žádný konkrétní právní koridor pro její regulaci,“ uvedl právník Mai Thao a domnívá se, že toto je nevýhoda tohoto modelu, na kterou si musí strany zúčastněné na transakci dát pozor, stejně jako státní orgány správy musí mít pro lidi nezbytná varování při účasti na transakci.

fnest vietnamnet.png
Fnest představuje nemovitosti včetně bytů, obchodních domů a vil v Hanoji a Ho Či Minově Městě, které jsou v současné době všechny uvedeny jako vyprodané. Investoři, kteří chtějí nemovitost koupit, budou muset nakupovat na sekundárním trhu (koupit a dále prodat). Snímek obrazovky z 20. června.

Právníci analyzovali, že tento typ podnikání na trhu s nemovitostmi je v podstatě formou mobilizace kapitálu pro podniky. Nemovitosti považují za finanční investiční kanál, který přitahuje peníze z trhu a umožňuje tak snadno získat provozní kapitál. Proto z právního hlediska, kromě podmínek, které je třeba zajistit pro uvedení nemovitosti na trh, používají pojem „akcie“, což může investory snadno uvést v omyl ohledně jejich vlastnictví dané nemovitosti.

„Ve skutečnosti investoři vlastní pouze část hodnoty nemovitosti převedené na peníze ve formě akcií dle dohody stran. V současné době zákon neobsahuje předpisy o rozdělení vlastnictví nemovitostí na akcie, takže mohou snadno vzniknout spory o budoucí vlastnictví a správu nemovitostí,“ uvedl právník Mai Thao.

Pokud jde o hodnotu zisku a likvidity, právník uvedl, že to ukazuje pouze jednosměrný závazek ze strany jednotky prodávající model bez jakýchkoli záručních opatření pro investory, takže výběr kapitálu v případě potřeby je pro malé investory obtížný. Kromě toho je nutné platit servisní poplatky a správa provozní ceny tohoto modelu je také nejasná a netransparentní.

Kdo je v případě sporu odpovědný?

Pokud jde o otázku, kdo je odpovědný v případě sporů týkajících se investičních nemovitostí, právník Mai Thao uvedl, že řešení je založeno na dvou mechanismech: dohodě a řešení u soudu nebo rozhodčího řízení.

Konkrétně bude základ pro řešení sporů v tomto případě záviset na podmínkách smlouvy a případných dalších dokumentů připojených ke smlouvě. Pokud strany mají jasná ustanovení o právech a povinnostech stran, která neporušují ustanovení zákona, budou tato ustanovení použita. Pokud obě strany nemají specifická pravidla, budou pro určení povinností stran při účasti na této modelové transakci zohledněny příslušné právní předpisy.

„Pokud jde o odpovědnosti, obě jednotky, Fnest a společnost zabývající se cennými papíry, musí nést primární odpovědnost za řešení sporů, aby byla zajištěna práva investorů, dodržovány předpisy týkající se nemovitostí a další příslušné zákony. Pokud dojde k porušení, bude spor řešen v souladu se smlouvou a bude investorům poskytnuta kompenzace (pokud k ní dojde),“ uvedl právník.

Odborníci rovněž poukázali na to, že jedním z problémů modelu je oceňování nemovitostí. Oceňování nemovitostí je tedy nezávislou činností, která pomáhá stranám získat základ pro řešení sporů nebo investorům zjistit jejich finanční kapacitu pro vhodné investování.

Aby se však omezily spory, odborníci doporučují, aby investoři věnovali pozornost kontrole právních dokumentů k nemovitosti tím, že si je přímo od investora vyžádají (osvědčení o právu k užívání pozemku, vlastnictví domu, stavební povolení, zápis o převzetí projektu atd.); výše uvedené informace lze vyhledat u příslušných orgánů, jako je ministerstvo výstavby, ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí a notářské kanceláře, aby se ověřilo, zda nemovitost není sporná, zatížená hypotékou nebo zaručená investorem.

Investoři musí dále zvážit podmínky investorské smlouvy, protože smlouva je dohodou mezi stranami podle ustanovení občanského zákoníku. Pokud konkrétní odvětví práva nemají přímou úpravu, použije se občanský zákoník.

Kromě toho je nutné konzultovat s odborníky, jako jsou právníci specializující se na finance, investice a nemovitosti, aby bylo možné získat objektivní pohled na projekt a zhodnotit ho. V případě sporů, které vyžadují soudní spor nebo arbitráž, je nutné shromáždit potřebné důkazy a uplatnit nouzová opatření, aby se zabránilo rozptýlení majetku investora.

Tisíce lidí „padly do pasti“ neuvěřitelné úrokové sazby generálního ředitele společnosti Nhat Nam, Vu ​​Thi Thuye. S obrovskými zisky až 5–7 % měsíčně, což odpovídá 60–84 % ročně, přišla realitní společnost Nhat Nam s mnoha dalšími triky, jak si získat důvěru investorů a přivlastnit si obzvláště velké částky peněz.
Zákazníci, kteří před mnoha lety vložili miliardy na nákup řadových domů v Hanoji, zjistili, že investor svévolně „zrušil“ plán . Poté, co zákazníci před mnoha lety vložili peníze na nákup řadových domů v projektu městské oblasti Thanh Ha - Cienco 5 (Hanoj), zjistili, že tyto pozemky byly plánovány jako vily.