Stále můžete investovat do nemovitostí i bez velkého kapitálu

Podle informací z pravidelné tiskové konference Ministerstva financí odpoledne 18. června uvedl pan Bui Hoang Hai, místopředseda Státní komise pro cenné papíry, že spolupracovali se společností VPS Securities Company a požádali ji, aby okamžitě ukončila distribuci certifikátů cenných papírů ve formě rozdělených nemovitostí.

Podle šéfa Státní komise pro cenné papíry v současné době neexistují žádné předpisy týkající se této metody investování do nemovitostí. „Regulační orgán to hodnotí jako poměrně rizikový typ investice a požádal VPS, aby tento produkt přestala distribuovat,“ uvedl pan Hai.

Tato osoba také uvedla, že zahraniční trhy mají specifická nařízení pro kontrolu a zmírňování rizik spojených s tímto typem podnikání, ale Vietnamu stále chybí.

Náměstek ministra financí Nguyen Duc Chi rovněž uvedl, že ministerstvo vydalo Komisi pro cenné papíry pokyny týkající se této záležitosti.

Podle pana Chiho to současné zákony nezakazují, ale z pohledu státního orgánu pro správu má Komise pro cenné papíry odpovědnost pečlivě sledovat aktivity společností obchodujících s cennými papíry.

Služby poskytované těmito podniky musí spadat do rozsahu a odvětví, pro které mají licenci. Pokud nespadají do tohoto rozsahu, budou muset svou činnost ukončit, aby vedení mohlo provést komplexní posouzení, potvrdil pan Chi.

Model investic do nemovitostí spočívající v rozdělení podílů v podstatě spočívá v prodeji nemovitostí více investorům ve formě rozdělených podílů. Tento model se na vietnamském trhu objevil před 4–5 lety. Již dříve fungovalo několik podobných modelů, například Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes atd.

Společnost Fnest JSC v poslední době nabízí služby částečných investic do nemovitostí prostřednictvím aplikace SmartOne od společnosti VPS Securities Company.

Aby se zákazníci mohli zapojit, musí být investory VPS. Každá nemovitost je tedy oceněna obchodní jednotkou a převedena na akcie, které lze prodat primárním investorům v jednotkách Fnest. 1 Fnest odpovídá 10 000 VND. Například nemovitost v hodnotě 25 miliard VND by odpovídala 2,5 milionu Fnest. Portfolio nemovitostí nabízených společností Fnest je poměrně rozmanité a sahá od vil a obchodních domů až po byty...

V rozhovoru s reportérem VietNamNet právník Mai Thảo z advokátní kanceláře TAT Law Firm zhodnotil, že silná stránka tohoto modelu spočívá v jeho schopnosti přesně zacílit na psychologii investorů, kteří nechtějí investovat velké množství kapitálu, ale přesto chtějí investovat do nemovitostí dle libosti a vlastnit jejich část.

„Kromě toho, že tradiční obchodní modely v oblasti nemovitostí vdechují nový vzhled jejich kombinací s platformami technologie 4.0, které slibují zákazníkům větší hodnotu než tradiční obchodní modely v oblasti nemovitostí, se domnívám, že vytvoření takové „hybridní“ formy na trhu s nemovitostmi snadno způsobuje nestabilitu v této obchodní činnosti a snadno vede ke sporům, pokud neexistuje žádný specifický právní rámec, který by ji reguloval,“ uvedl právník Mai Thao a dodal, že se jedná o nevýhodu tohoto modelu, které si musí být strany zapojené do transakcí vědomy, a že státní orgány správy musí také poskytovat lidem nezbytná varování při účasti na transakcích.

fnest vietnamnet.png
Server Fnest uvádí, že nemovitosti včetně bytů, obchodních domů a vil v Hanoji a Ho Či Minově Městě jsou v současné době uvedeny jako vyprodané. Investoři, kteří si přejí koupit nemovitost, budou muset nakupovat na sekundárním trhu (koupit a dále prodat). Snímek obrazovky pořízen 20. června.

Právníci analyzují, že tento typ podnikání na trhu s nemovitostmi je v podstatě formou mobilizace kapitálu podniky. Nemovitosti vnímají jako finanční investiční kanál k přilákání peněz z trhu za účelem snadného získání provozního kapitálu. Proto z právního hlediska, kromě nezbytných podmínek pro uvedení nemovitosti na trh, používají pojem „akcie“, což investory snadno uvede v omyl a zmátí je, že mají vlastnická práva k nemovitosti.

„Ve skutečnosti investoři vlastní pouze část peněžní hodnoty nemovitosti ve formě akcií, jak se na tom strany dohodly. V současné době zákon neobsahuje předpisy o rozdělení vlastnictví nemovitostí na akcie, což v budoucnu snadno vede ke sporům o vlastnictví a správu nemovitosti,“ poznamenal právník Mai Thảo.

Pokud jde o ziskovost a likviditu, právník argumentoval, že se jedná pouze o jednostranný závazek ze strany prodávajícího modelu bez jakýchkoli záruk pro investory, což malým investorům ztěžuje výběr kapitálu v případě potřeby. Kromě toho je třeba platit servisní poplatky a správa provozních nákladů u tohoto modelu je také nejasná a postrádá transparentnost.

V případě sporu, kdo je zodpovědný?

Pokud jde o otázku, kdo je odpovědný v případech sporů týkajících se investičních nemovitostí, právník Mai Thảo uvedl, že existují dva mechanismy řešení: dohoda a urovnání prostřednictvím soudu nebo rozhodčího řízení.

Konkrétně bude základ pro řešení sporů v tomto případě záviset na podmínkách smlouvy a dalších doprovodných dokumentů, pokud existují. Pokud strany jasně vymezily svá práva a povinnosti, aniž by porušily zákon, použijí se tato ustanovení. Pokud mezi oběma stranami neexistují žádná konkrétní ujednání, budou pro určení odpovědnosti stran zúčastněných v tomto typu transakce zohledněna příslušná právní ustanovení.

„Pokud jde o odpovědnost, jak Fnest, tak i společnost zabývající se cennými papíry nesou primární odpovědnost za řešení sporů, zajištění ochrany práv investorů a dodržování předpisů týkajících se nemovitostí a dalších relevantních zákonů. Pokud dojde k porušení, budou řešeny v souladu se smluvními spory a investorům, jejichž práva byla porušena, bude poskytnuta náhrada škody (pokud k ní dojde),“ uvedl právník.

Odborníci také poukázali na to, že jedním z problémů modelu je oceňování nemovitostí. Oceňování nemovitostí je tedy nezávislou činností, která pomáhá stranám řešit spory nebo umožňuje investorům pochopit jejich finanční kapacitu pro vhodné investice.

Aby se však minimalizovaly spory, odborníci investorům doporučují pečlivě si ověřit právní dokumenty k nemovitosti a vyžádat si je přímo od developera (certifikát užívání pozemku, certifikát vlastnictví domu, stavební povolení, zpráva o převzetí stavby atd.); tyto informace lze ověřit u příslušných orgánů, jako je ministerstvo výstavby, ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, nebo u notáře, aby se zjistilo, zda nemovitost není předmětem sporů, hypoték nebo záruk ze strany developera.

Investoři musí dále zvážit podmínky ve smlouvě s developerem, protože smlouva je dohodou mezi stranami, jak je stanoveno v občanském zákoníku. Pokud jiné zvláštní zákony nemají přímou úpravu dané záležitosti, použije se občanský zákoník.

Dále je pro získání objektivního pohledu a posouzení projektu nezbytná konzultace s odborníky, jako jsou právníci specializující se na finance, investice a nemovitosti. V případě sporu vyžadujícího soudní řízení nebo arbitráž je nutné shromáždit dostatečné důkazy a přijmout neodkladná opatření, aby se zabránilo developerovi v nakládání s jeho majetkem.

Tisíce lidí padnou do pasti neuvěřitelných úrokových sazeb stanovených generálním ředitelem Vu Thi Thuyem ze společnosti Nhat Nam Real Estate Company . S přemrštěnými zisky 5–7 % měsíčně, což odpovídá 60–84 % ročně, společnost Nhat Nam Real Estate Company používala také různé další triky, aby si získala důvěru investorů a zpronevěřila mimořádně velké částky peněz.
Poté, co zákazníci zaplatili miliardy dongů na zálohách za řadové domy v Hanoji, zjistili, že developer svévolně změnil plánování . Poté, co zákazníci před mnoha lety vložili zálohy na řadové domy v projektu městské oblasti Thanh Hà - Cienco 5 (Hanoj), zjistili, že tyto pozemky byly ve skutečnosti plánovány jako vily.