Může nový zákon o bydlení „zrušit“ mini byty?

Nový zákon o bydlení, který nedávno schválilo Národní shromáždění, obsahuje mnoho nových předpisů týkajících se investic do domů s mnoha byty na prodej nebo pronájem, známých také jako mini byty.

Nový zákon o bydlení zejména stanoví, že investoři musí realizovat projekty podobné běžným komerčním bytovým projektům.

Nový zákon o bydlení zpřísňuje výstavbu a správu mini bytů, obrázek 1 — Nový zákon o bydlení stanoví, že investoři musí realizovat projekty. (Foto: DM)

Konkrétně podle nových předpisů budou muset osoby, které chtějí stavět mini byty (domy se 2 a více podlažími, kde každé patro má byty, nebo 2 a více podlaží a rozsah 20 bytů) k prodeji nebo pronájmu splňovat podmínky pro investory do bytové výstavby.

Byty, které splňují podmínky pro osvědčení podle pozemkového zákona (růžová kniha), budou prodány, pronajaty nebo odkoupeny s leasingem v souladu s ustanoveními zákona o bydlení a zákona o podnikání s nemovitostmi.

Investice do mini bytů k pronájmu musí navíc splňovat stavební požadavky vydané ministrem stavebnictví. Budova musí splňovat požadavky na požární ochranu a hašení požárů stanovené zákonem.

Pan Pham Duc Toan, generální ředitel společnosti EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), uvedl, že zpřísnění výstavby a správy mini bytů je nezbytné, protože tento typ bytů se dlouhodobě bouřlivě rozvíjí s mnoha porušeními.

Mini byty bude v blízké budoucnosti téměř nemožné prodat lidem bez investičního projektu. Výstavba mini bytů bude proto výrazně omezena kvůli přísným procesním předpisům.

Mezitím bude obrovskou výzvou zavádět investiční projekty a splňovat podmínky pro investory v oblasti bytové výstavby. Minibyty jsou totiž výškové budovy postavené převážně na ploše 200–300 m2, které se nacházejí v hlubokých uličkách. Proto je zavádět projekty jako běžné komerční byty téměř nemožné.

„U uliček širokých méně než 2 metry není možné stanovit plánování 1/500, protože není zaručeno mnoho faktorů, jako například: požární ochrana, infrastruktura, ukazatele populace a posouzení vlivů na životní prostředí. Splnění těchto požadavků je u současných mini bytů téměř nemožné,“ analyzoval pan Toan.

Podle pana Toana může u komerčních bytů trvat schvalování a plánování projektu i několik let, zatímco u mini bytů bude tato doba ještě delší.

Kromě toho se mini byty staví převážně v centrálních oblastech, takže předpisy týkající se výšky budov jsou velmi přísné, obvykle se na pozemku o rozloze 200 m2 dá postavit pouze 5-6 pater. S touto hustotou a výškou nemohou investoři dosáhnout zisku, takže to nikdo dělat nebude.

Ve skutečnosti je v současnosti až 95 % stávajících mini bytů postaveno bez povolení, protože pokud by se stavěly podle předpisů, investoři by zaznamenali ztráty ještě předtím, než by vůbec začali.

„Pokud si koupíte pozemek o rozloze 200 m² za 10 miliard, ale můžete postavit pouze 5 pater a zastavíte 70 % plochy, tedy 700 m², náklady na pozemek i výstavbu činí přibližně 22 milionů VND/m². Pokud jej prodáte za 25 milionů VND/m², pak investor zjevně nedosáhne zisku výstavbou 5 pater,“ vysvětlil pan Toan.

Proto podle pana Toana v nadcházející době hrozí úpadek mini bytů, protože nutnost založit nový investiční projekt to mnoha lidem znemožní.

U mini bytů, které splňují podmínky pro výstavbu, budou náklady také velmi vysoké a nebudou konkurovat komerčním bytům, protože investiční náklady jsou příliš vysoké.

Mezitím pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA), uvedl, že investoři do mini bytů jsou jednotlivci, kteří musí dodržovat zákonné předpisy, stejně jako velcí investoři, kteří rozvíjejí komerční bytové projekty.

Konkrétně musí fyzické osoby dodržovat ustanovení zákona o požární prevenci a hašení požárů; prodej, pronájem a splátkový prodej musí splňovat ustanovení zákona o obchodování s nemovitostmi.

Kupujícím minibytů je navíc vydán certifikát (růžová knížka). Správa a provoz musí dodržovat předpisy o správě a užívání bytových domů a jasně definovat odpovědnost za inspekci a dohled nad lidovými výbory na všech úrovních s cílem zajistit bezpečnost a chránit oprávněná práva a zájmy obyvatel, kteří zde žijí.

„Toto nařízení zvýší odpovědnost místních úřadů v případě mini bytů,“ řekl pan Chau.

Zdroj