Mnoho protichůdných názorů na regulaci obchodování s nemovitostmi v rámci obchodního prostoru

Pomozte určit přesné ceny pozemků

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) se trh s nemovitostmi, včetně trhu s právy na užívání pozemků, dosud nevyvíjel stabilně, transparentně a udržitelně a s sebou nese mnoho potenciálních rizik. Důvodem je skutečnost, že vietnamský trh s nemovitostmi má mechanismus dvou cen pozemků, kde se cenový rámec státu a trhu jasně liší.

Z tohoto rozdílu také vyplývá mnoho právních problémů a obtíží, zejména při určování cen pozemků a poplatků za užívání pozemků. Kromě toho se po sérii porušení pozemkových předpisů mnoho projektů zpozdilo kvůli čekání na ocenění ceny a výpočet poplatku za užívání pozemků. Mnoho oceňovacích oddělení se také obává rizik spojených s oceňováním.

Ačkoli mnoho lokalit používá koeficient K, čímž se ceník pozemků přibližuje tržní ceně, stanovení koeficientu K má stále mnoho subjektivních faktorů, které nemusí přesně odpovídat tržní ceně a nejsou vhodné pro určité případy. Proto pro zdokonalení mechanismu pro stanovení cen pozemků ústřední usnesení stanoví: Zrušit rámec pro ceny pozemků, zavést mechanismus a metodu pro stanovení cen pozemků podle tržních principů a stanovit funkce, úkoly a odpovědnosti orgánu odpovědného za stanovení cen pozemků.

Stále existuje mnoho protichůdných názorů na nařízení, že transakce s nemovitostmi musí procházet prostřednictvím obrázku 1. — Očekává se, že obchodování prostřednictvím burzy vytvoří transparentní data, která pomohou posoudit skutečné ceny pozemků.

Kromě toho je pro stanovení cen pozemků, které se blíží tržním cenám a odpovídají hodnotě, kterou přinášejí, nezbytné mít údaje o hodnotách nemovitostí na základě skutečné historie převodů. Podle VARS je základem pro poskytování co nejpřesnějších cenových údajů požadavek na transakce s převodem nemovitostí prostřednictvím obchodních ploch, požadavek na platby prostřednictvím bank a přísná kontrola smluv o koupi a prodeji pozemků. Pokud je vybudována databáze, která zajistí, že ceny pozemků se blíží tržním cenám, zajistí se harmonie mezi stranami. Odtud se trh bude vyvíjet bezpečnějším, zdravějším a udržitelnějším směrem.

Kromě toho povinnost obchodovat s nemovitostmi prostřednictvím burzy také pomůže státu získat nástroj pro správu informací o trhu s nemovitostmi, a tím i pro vydávání politik pro rychlou regulaci trhu s nemovitostmi, aby se trh s nemovitostmi rozvíjel zdravě a stabilně.

Výhoda obchodování prostřednictvím burzy navíc souvisí i s ochranou investorů a kupujících nemovitostí, protože burzy jsou nuceny ověřit pravost a legalitu projektu, než se dostane ke spotřebitelům.

V reakci na tuto otázku Dr. Nguyen Van Dinh, předseda VARS, rovněž potvrdil, že burzy budou kontrolovat plnění funkcí, které stát reguluje, aby se zabránilo daňovým únikům, transparentnost finančních zdrojů a zamezení praní špinavých peněz a podvodům.

Pan Dinh však uvedl, že pokud jsou transakce s nemovitostmi vyžadovány prostřednictvím realitní kanceláře, musí být realitní kanceláře a makléři standardizovanější, profesionálnější a musí dodržovat přísná pravidla. Ne všechna realitní kanceláře a makléři proto chtějí výše uvedené pokyny uplatňovat, ale mnozí stále chtějí uplatňovat stávající zákon, protože není povinný.

Obavy ze zvýšených nákladů

Kromě výše uvedených výhod se mnoho názorů na tuto regulaci týká i protichůdných názorů. Zaprvé porušuje zásady podnikání a brání svobodě podnikání, jak je stanoveno v jiných zákonech, jako je zákon o podnicích a zákon o investicích. Obchodní plochy s nemovitostmi proto nejsou státními správními orgány a neposkytují veřejné služby na základě pověření státu. Pokud tedy regulace vyžadují, aby jiné subjekty využívaly služeb podniku, často to vytváří nerovnost.

Investoři si navíc mohou zřídit realitní burzy, kde budou prodávat své vlastní produkty. Cílem burzy je v takovém případě pouze prodat investorům co nejvíce produktů. Práva kupujících proto nebudou zaručena.

Většina zákazníků, kteří dnes kupují a prodávají nemovitosti, chce obchodovat přímo s investorem. Pro mnoho zákazníků je obchodní plocha pouze místem, kde si mohou prohlédnout informace, zodpovědět dotazy zákazníků a podpořit proces nákupu a prodeje.

Stále existuje mnoho protichůdných názorů na nařízení, že transakce s nemovitostmi musí procházet dle obrázku 2. — Realitní transakce prostřednictvím burz vyvolávají obavy z možnosti zvýšení nákladů a vytvoření dodatečných postupů pro kupující domů.

Stejně jako na současném trhu jsou otázky, které kupující nejvíce znepokojují, stále právními postupy, zda je projekt způsobilý k prodeji, či nikoli. Tyto informace se týkají státních orgánů správy, konkrétně Ministerstva stavebnictví, které je zodpovědné za kontrolu a oznamování informací lidem. Přístup k informacím na místě je proto pouze počátečním referenčním nástrojem.

Protože, jak již bylo zmíněno výše, s cílem prodat investorům co nejvíce produktů není možné si být jistý, že soukromý podnik, jako je realitní kancelář, dokáže zajistit, že zákazníkům poskytne co nejúplnější a nejpřesnější informace o právních otázkách projektu, zejména u bytových projektů, které vzniknou v budoucnu.

Kromě toho nákup a prodej nemovitostí prostřednictvím burzy vyvolává také obavy ohledně nákladů, postupů, personálu a právní odpovědnosti. To investory postaví do obtížné situace, pokud budou muset zvyšovat náklady na produkty, což dále zkomplikuje nákup a prodej nemovitostí.

Mnoho názorů se domnívá, že namísto požadavku na transakce přes burzu by měl zákon stanovit, že investoři a realitní burzy musí předkládat pravidelné zprávy státním orgánům správy, aby mohli mít přehled o databázi transakcí s nemovitostmi. To pomůže zprůhlednit trh a zároveň poskytne základ pro stanovení cen pozemků a bytů na základě skutečných transakcí.

Vzhledem k mnoha protichůdným názorům na toto nařízení nedávno ministr stavebnictví Nguyen Thanh Nghi v Národním shromáždění uvedl, že navrhovatel bude vládě předkládat zprávy o dalším pečlivém studiu a vstřebávání připomínek k tomuto obsahu, aby zajistil dokončení předpisů o obchodních plochách s nemovitostmi tak, aby byly vhodné, přísné, s jasnými povinnostmi a zajišťovaly práva osob a podniků. Zároveň bude přezkoumávat a dokončovat potvrzování transakcí prostřednictvím obchodních ploch s nemovitostmi, odpovědnosti obchodních ploch s nemovitostmi a povinnosti obchodních ploch s nemovitostmi.

Zdroj