Smíšené názory na předpisy týkající se kaucí na budoucí bydlení

Ráno 31. října se v sále projednávaly některé obsahové a alternativní názory na návrh zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů). Poslanci Národního shromáždění se seznámili s obsahem budoucích zásad podnikání v oblasti bydlení a stavebních prací (článek 23).

V komentáři k vkladům v oblasti bydlení a budoucích stavebních projektů vyjádřil delegát Tran Hong Nguyen (delegace Binh Thuan ) souhlas s variantou 1 a argumenty uvedenými ve zprávě o přijetí a vysvětlení.

Tato možnost je proto méně riziková pro zákazníky, kteří jsou slabší stranou v realitních transakcích, protože kauce se skládá až poté, co je nemovitost způsobilá pro obchodování a obě strany oficiálně podepsaly smlouvu, což omezuje vznik sporů.

Delegáti zjistili, že doba potřebná k výběru zálohy od okamžiku, kdy státní orgán posoudí základní návrh projektu a investor má jeden z dokumentů o právech k užívání pozemků, jak je uvedeno ve druhé variantě, povede k velmi dlouhé době od přijetí zálohy do skutečné realizace projektu, což pro zákazníky představuje větší riziko.

Nemovitosti - Smíšené názory na regulaci kaucí na budoucí bydlení — Delegát Tran Hong Nguyen, delegace Binh Thuan.

Mezitím se trh s nemovitostmi v poslední době vyvíjí složitě a investoři do realitních projektů stále zneužívají vkladů a smluv o kapitálových vkladech k svévolné mobilizaci kapitálu, což způsobuje nejistotu a nepořádek.

„Ve skutečnosti mnoho projektů nebylo realizováno ani po 5 letech, ba dokonce i 10 letech od přijetí záloh. Proto je třeba zavést přísnější předpisy, které by tuto situaci omezily...“, poznamenal delegát Nguyen.

Pokud jde o ustanovení v článku 23 odstavce 5 návrhu zákona, delegát Nguyen Dai Thang (delegace Hung Yen ) zvolil možnost 2.

Podle delegáta se jedná o plán, který jasně stanoví, v jakých případech je investor oprávněn vybírat zálohy dle dohody se zákazníkem, jasně stanoví obsah smlouvy o vkladu a výši zálohy, aby byla zajištěna publicita a transparentnost, chráněna práva a oprávněné zájmy organizací a jednotlivců, kteří podepsali smlouvy o koupi, pronájmu nebo nákupu domů a stavebních prací, a omezuje podniky v oblasti nemovitostí v přijímání záloh jako kanálu pro mobilizaci kapitálu.

Pan Thang požádal navrhovatelskou agenturu, aby prostudovala a zvážila jasné rozhodnutí o podmínkách pro bytovou výstavbu a stavební práce, které mají být v budoucnu vytvářeny.

Zároveň delegáti navrhli rozhodnutí, které by investorům umožnilo prodávat budoucí byty pro stavební projekty, které splňují podmínky schválených projektů pro velké a nezbytné infrastrukturní projekty, jež byly dokončeny v plánu. Zároveň by mělo být upřesněno, co znamená „požadavek na dokončení odpovídající pokroku projektu“.

Nemovitosti - Smíšené názory na regulaci kaucí na budoucí bydlení (obrázek 2). — Delegát Nguyen Dai Thang, delegace Hung Yen.

Delegát Nguyen Thi Viet Nga (delegace Hai Duong ) se účastnil vyjádření a uvedl, že v článku 23 je nutné stanovit, že plán umožní investorům do realitních projektů vybírat zálohy pouze na základě dohody se zákazníky, pokud má projekt základní návrh a je posouzen státním orgánem a investor má jeden z dokumentů o právu k užívání pozemku.

Podle delegáta taková nařízení vytvoří podmínky pro větší rozvoj podniků a investorů, zejména v kontextu realitních podniků, které čelí mnoha obtížím. Investice do projektů vyžadují velké množství kapitálu, takže pokud investorům umožníme včasné shromažďování vkladů, pomůže jim to získat více kapitálu k reinvestování, což přispěje ke zvýšení příležitostí a přilákání potenciálních zákazníků.

„Ačkoli toto nařízení může představovat více rizik pro zákazníky, delegát zdůraznil, že je třeba toto překonat zpřísněním řízení a posílením odpovědnosti příslušných státních orgánů správy. Zejména již od počáteční fáze posuzování a výběru investorů, aby se zajistila jejich kapacita a schopnost realizovat projekt,“ uvedla paní Nga.

Podle paní Nga omezení rizik, jako je tomu u možnosti 1, tím, že by investorům do realitních projektů bylo umožněno vybírat zálohy pouze v případě, že domy a stavební práce splňují podmínky pro zahájení podnikání, omezí obchodní příležitosti, což bude v rozporu s podporou a vytvoří mechanismy pro rozvoj podniků.

Ve Zprávě o vysvětlení, přijetí a revizi návrhu zákona o podnikání v oblasti nemovitostí (ve znění pozdějších předpisů), týkajícího se zásad podnikání v oblasti bydlení a budoucích stavebních prací (článek 23), navrhl Stálý výbor Národního shromáždění 2 možnosti:

Možnost 1: „Investoři do realitních projektů mohou vybírat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud domy a stavební práce splňují všechny podmínky pro uvedení do provozu a provedly transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona.“

Možnost 2: „Investoři realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze na základě dohody se zákazníky, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor má jeden z dokumentů o právech užívání pozemků uvedených v odstavci 2 článku 24 tohoto zákona. Smlouva o záloze musí jasně uvádět prodejní cenu, cenu leasingu domu a stavební práce. Maximální výše zálohy je stanovena v souladu s vládními nařízeními, ale nepřesahuje 10 % z prodejní ceny, ceny leasingu domu a stavebních prací, přičemž je zajištěn soulad s podmínkami socioekonomického rozvoje v každém období a pro každý typ nemovitosti . “

Zdroj