Masivní opouštění kaucí z dražby pozemků: Některé skupiny to vnímají jako vtip a je třeba to přísně potrestat.

Fenomén uvádění velmi vysokých cen za některé pozemky a následného prominutí záloh za účelem manipulace s trhem

Výsledky pozemkových aukcí v předměstích Hanoje, jako jsou okresy Hoai Duc, Thanh Oai, Dan Phuong..., nedávno šokovaly mnoho lidí, protože vítězné ceny byly mnohonásobně vyšší než vyvolávací ceny. Navíc bezprostředně po aukci byla většina pozemků inzerována k prodeji s rozdílem 400–600 milionů VND/lot. Nejen to, po těchto aukcích se prodejní cena pozemků na okolním trhu okamžitě zvýšila na 5–10 milionů VND/m2.

Nedávno se v okrese Thanh Oai konala dražba 68 pozemků, v níž propadlo 55 pozemků, včetně nejdražšího pozemku s cenou přes 100 milionů VND/m2. Z 13 pozemků s plně splacenou kaucí byla nejvyšší cena něco málo přes 55 milionů VND/m2.

Podle ministerstva výstavby odhalila nedávná aukce práv k užívání pozemků omezení a negativní aspekty. V procesu organizace pozemkových aukcí se na některých místech vyskytuje také fenomén „aukčních makléřů“, tajných dohod..., které ovlivňují účastníky aukce: „Fenomén placení velmi vysokých cen za některé pozemky a následného opuštění kauce, vytváření virtuální cenové hladiny za účelem manipulace s trhem, nákup a další prodej mnoha vydražených pozemků za účelem dosažení nelegálního zisku je na mnoha místech poměrně běžný a dokonce i organizovaný.“

Nedávná dražba 19 pozemků v Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Hanojský lidový výbor nedávno vydal dokument, kterým nařizuje jednotkám účastnit se dražeb pozemkových práv. Hanoj ​​požádal městskou policii, aby zvážila profesionální opatření k rychlému odhalování porušení předpisů týkajících se dražeb pozemků a aby nařídila lidovým výborům okresů, měst a obcí, aby přijaly opatření k zabránění další účasti osob porušujících předpisy o dražbách na dražbách.

Policie musí dále navrhnout řešení, jak zabránit a omezit pokračující účast na aukcích pro ty, kteří se aukcí zúčastnili, zaplatili „neobvykle“ vysoké ceny za vítězství v aukcích, ale nezaplatili výherní peníze v souladu s předpisy.

Hanoj ​​rovněž požádal okresy, aby sestavily seznam případů, kdy uchazeči zaplatili za vítězství v aukci vyšší než tržní ceny, ale nezaplatili. Tento seznam bude následně zveřejněn na webových stránkách okresů a Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí.

„Skupina lidí, kteří zaplatili velmi vysokou cenu, ale vzdali se zálohy, to považovali za vtip.“

V rozhovoru s reportérem Dan Tri uvedl právník Pham Thanh Tuan, expert na právo v oblasti nemovitostí, že existují dva důvody, proč nedávné pozemkové aukce přilákaly velký počet účastníků.

Zaprvé, dříve pocházela nabídka pozemků v rozdělení od podniků zabývajících se rozvojem projektů a pozemků ve vlastnictví státu v dražbě, obvykle od center a organizací pro rozvoj pozemkového fondu. Od 1. srpna však vstoupil v platnost zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, který zakazuje podnikům zabývajícím se rozdělením pozemků ve zvláštních městských oblastech typu I, II a III.

Nabídka pozemků se proto zúžila. Lidé, kteří si chtějí koupit pozemek pro stavbu domů, se mohou účastnit pouze pozemkových aukcí pořádaných státem. Tento typ pozemků má jasný právní status a je bezpečný, takže je u mnoha lidí upřednostňován.

Druhá otázka se týká vyvolávací ceny. V roce 2017 byla vyvolávací cena stanovena metodou úpravy ceny pozemku pomocí koeficientu. Konkrétně koeficient určí poradenská organizace pro oceňování pozemků a poté jej předloží ke schválení místní radě pro oceňování pozemků a provinčnímu lidovému výboru. Vyvolávací cena se tedy v té době blížila tržní ceně. To znamená, že i záloha (20 % vyvolávací ceny) účastníků je vysoká.

Právník Pham Thanh Tuan - právní expert v oblasti nemovitostí (Foto: NVCC).

Vyhláška č. 12, platná od února letošního roku, však vyžaduje, aby stanovení vyvolávacích cen organizoval sám okresní lidový výbor, nikoliv aby si najímal firmu zabývající se odhadem cen.

Metoda výpočtu vyvolávací ceny nyní spočívá v použití ročního koeficientu úpravy ceny pozemku namísto předchozí metody vynásobené ceníkem pozemků regulovaným Lidovým výborem provincie nebo centrálně řízeného města. To vede k nízké vyvolávací ceně a zálohě.

Nízká počáteční cena vede k tomu, že mnoho lidí se zapojuje s mentalitou „když je to v pořádku, tak je to v pořádku, když ne, tak na to zapomeňte“. Navíc současné bankovní úrokové sazby jsou relativně nízké a lidé nemají mnoho investičních kanálů. Většina lidí si tedy stále zachovává mentalitu investování do pozemků za účelem vytváření zisku.

V diskusi o této otázce se podle paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE), nedávných pozemkových aukcí zúčastnily tisíce účastníků, přičemž počet pozemkových parcel byl omezený. To jasně ukazuje problém nerovnováhy nabídky a poptávky v době, kdy je poptávka po investicích a bydlení velmi vysoká.

Vítězná cena je však podle ní mnohem vyšší než průměr, což je obtížné akceptovat jak z investičního, tak z rezidenčního hlediska. Kromě toho se přímo na aukcích objevují lidé, kteří nabízejí prodej za vyšší cenu, což vykazuje známky spekulace a cenové inflace.

„Aktuální míra opuštění vkladů je vysoká a pozemky, které byly plně splaceny, jsou všechny za mírné ceny, což znamená, že opuštěné pozemky s vysokými cenami vykazují známky spekulace,“ uvedla paní Mienová.

Pokud jde o otázku, zda existují skupiny „velkých hráčů“ podílejících se na spekulacích a manipulujících s trhem, pan Pham Thanh Tuan uvedl, že současné zákony neobsahují žádná pravidla, která by definovala, popisovala a trestala cenovou inflaci v sektoru nemovitostí. Řešení této záležitosti je proto stále pouze na občanskoprávní úrovni, tj. vítěz aukce, který nezaplatí celou částku, přijde o kauci.

„Zákon neobsahuje žádná ustanovení o sankcích za spekulativní chování a cenovou inflaci, které narušují trh s nemovitostmi. Regulovali jsme pouze některé specifické formy spekulativního chování a cenové inflace, jako jsou podvody, klamání a podvodné praktiky v oblasti nemovitostí; falšování dokumentů, úmyslné falšování informací o nemovitostech... Proto nebylo stanoveno, co představuje cenovou inflaci nebo manipulaci s trhem, takže neexistuje žádný právní základ pro řešení chování, které je cenové inflaci podobné,“ uvedl pan Tuan.

Podle něj je identifikace chování spekulací s nemovitostmi obtížná, ale zvládání těchto spekulací je ještě obtížnější. Protože i když je chování cenové inflace identifikováno, případná sankce neodpovídá zisku, který z toho plyne.

Postup v trestním řízení s těmi, kteří zaplatí vysoké ceny, ale opustí své zálohy, závisí na procesu vyšetřování, jehož cílem je odhalit jakoukoli tajnou dohodu mezi dražitelem a dražitelem nebo aukční organizací, a je nutné vyčkat na výsledky vyšetřovacího orgánu.

Podle pana Tuana někteří jednotlivci a skupiny lidí platí velmi vysoké ceny, ale nevkládají zálohu, protože to považují za vtip. Důsledky způsobují zmatek v informacích o trhu s nemovitostmi a zároveň mezi lidmi vytvářejí mentalitu, že ceny nemovitostí rostou, a všichni spekulují s draženými pozemky. Ve skutečnosti se nyní objevil trend „aukční profese“.

Kromě toho bude proces získávání pozemků státem a podniky za účelem realizace projektů narážet na obtíže, protože osoby, jejichž pozemky budou získány, budou muset porovnat kompenzovanou cenu pozemku s cenou pozemku vydraženého.

Nedávná dražba 68 pozemků v Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Při pořádání pozemkových dražeb má stát dva cíle: vytvořit bydlení pro lidi a generovat příjmy do rozpočtu. Vysoká nabídka, ale žádná záloha, oba tyto cíle zhatila.

Některé názory uvádějí, že účastníci, kteří propadnou o své rozpočtové zálohy, od nich vyberou více záloh. Pozemky, které propadnou, však budou muset být znovu draženy, což státní rozpočet bude stát více.

Pokud jde o důsledky drahých aukcí se zrušením záloh, paní Pham Thi Mien uvedla, že tržní cena pozemků v aukční oblasti bude ukotvena vysoko. I když k situaci se zrušením záloh dojde, lidé si budou pamatovat pouze vysokou vítěznou cenu a použijí ji jako referenci pro prodej pozemků. „Důsledky budou obrovské, pokud budou pozemky v aukční oblasti posunuty nahoru a ukotveny nepřiměřeně vysoko, což znemožní lidem se skutečnými potřebami vlastnit pozemky a bydlení,“ uvedla.

Expert: Bez konkrétních sankcí se situace s opouštěním vkladů bude opakovat

Podle odborníků se situace vysokých aukčních cen a následného propadnutí kaucí bude i nadále opakovat, zejména během přechodného období, tj. přechodu ze zákona o pozemkech z roku 2013 na zákon o pozemkech z roku 2024, kdy obce stále používají starý dříve vydaný ceník pozemků.

„Všichni říkají, že vysoká nabídka a následné zrušení vkladu je akt cenové inflace, který způsobuje manipulaci s trhem. Aby však bylo možné tento čin definovat, musí být zákon jasně definován. Pokud neexistuje regulace, neexistuje ani sankce, která by ho trestala.“

I když existuje sankční mechanismus, je stále obtížné zabránit spekulacím a cenové inflaci. Například v sektoru cenných papírů existují předpisy týkající se manipulace s trhem, ale k porušování stále dochází. Problém je v tom, že výhody a sankce v současné době neexistují a bude obtížné je sladit. Současný zákon je samozřejmě stále nedostatečný,“ uvedl.

Pokud jde o otázku veřejného zveřejnění identity uchazečů s nejvyšší nabídkou, kteří propadnou, pan Tuan uvedl, že se jedná pouze o informativní opatření a nebude mít pro ty, kteří propadnou, žádné důsledky. Není jim totiž zakázána účast na aukci ani nejsou dotčeny jejich zájmy.

Podle něj novelizovaný zákon o dražbách nemovitostí doplnil v článku 70 sankce za porušení předpisů proti účastníkům dražby. V případě přidělení nebo pronájmu pozemku za účelem realizace investičních projektů nebo práv na těžbu nerostných surovin se vítěz dražby, který propadne složení jistoty, což má za následek zrušení výsledků, nebude moci dražby účastnit po dobu 6 měsíců až 5 let.

Toto ustanovení se však vztahuje pouze na případy, kdy dražitel provádí investiční projekty nebo práva na těžbu nerostných surovin. Revidovaný zákon o dražbách nemovitostí nabude účinnosti 1. ledna 2025.

Nalezení a identifikace subjektu, který způsobil inflaci cen nemovitostí, nebude efektivní. Aby se zabránilo spekulacím, je potřeba zavést nástroj pro zdanění nemovitostí založený na množství nebo době převodu. Například nemovitosti převedené do jednoho měsíce budou mít jinou sazbu daně než nemovitosti koupené a prodané po 5 letech. Kromě toho je možné zdanit podle množství a plochy v porovnání s průměrnými potřebami užívání každé osoby.

Paní Mien se podělila o řešení, jak zabránit spekulacím, a uvedla, že nyní existují jasné předpisy, které stanoví, že pokud ceny nemovitostí do 3 měsíců abnormálně vzrostou o 20 % nebo pokud na trhu dojde k jiným výkyvům, které ovlivňují socioekonomickou stabilitu, stát zasáhne a provede regulaci.

Aby však bylo možné pochopit neobvyklý nárůst cen nemovitostí, je nutné vybudovat databázový systém a pravidelně jej aktualizovat, aby stát mohl včas přijmout opatření k zásahu.

Zároveň uvedla, že je nutné využívat daňové nástroje a intervence v oblasti úvěrové politiky. Konkrétně případy vlastnictví mnoha nemovitostí, které však nejsou uvedeny do užívání, ale jsou opuštěny, budou muset platit vyšší daně. Nemovitosti, které jsou kupovány a prodávány v krátkém čase, budou podléhat vysokým daním. Čím delší je doba převodu nemovitosti, tím nižší bude daň.

Pokud jde o úvěrovou politiku, paní Mien uvedla, že pokud trh vykazuje známky nestability, úroveň úvěrů se sníží.

Například kapitálové výdaje obvykle činí 30 %, zbývajících 70 % si půjčí od banky. Pokud však trh nepředvídatelně kolísá, úroveň úvěru se sníží na přibližně 40–50 % a zbývající kapitál bude tvořit kapitál kupujícího. Může být dokonce uplatněna i vyšší úroková sazba. Poznamenala však, že toto opatření by se mělo vztahovat pouze na ty, kteří si kupují druhý nebo více domů. Pro ty, kteří si kupují první dům k bydlení, by měla existovat preferenčnější politika.

Kromě toho paní Mien uvedla, že aby se zabránilo situaci, kdy se podá vysoká nabídka, ale záloha se opustí, měla by existovat opatření k vyhodnocení úrovně reputace. Ti, kteří vyhrají aukci, ale zálohu opustí, budou na určitou dobu zbaveni účasti.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm