Proč je vietnamský trh s nemovitostmi klidný, ale stále „atraktivní“ pro zahraniční investory?

Čekání na schválení důležitých právních rámců pro trh

Podle společnosti Savills je jedním z faktorů, které pomáhají Vietnamu udržet si velkou atraktivitu pro zahraniční investory, jeho velká populace s více než 100 miliony obyvatel. Z toho Ho Či Minovo Město a Hanoj mají více než 10 milionů obyvatel. To vede k relativně velké poptávce po bydlení a kancelářích v těchto dvou městech.

Kromě toho závazek vietnamské vlády přilákat přímé zahraniční investice (PZI) a podporovat průmyslové parky vytvořil atraktivitu vietnamského trhu pro zahraniční investory.

Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka oddělení výzkumu a poradenství společnosti Savills Hanoi, zhodnotila: Na základě zkušeností s prací se zahraničními investory lze pohled na vietnamský trh s nemovitostmi rozdělit do dvou hlavních směrů.

Proč jsou vietnamské nemovitosti stále atraktivní pro zahraniční investory? — Vietnamský trh s nemovitostmi je pro zahraniční investory stále velmi atraktivní, a to z mnoha důvodů. (Foto: LD)

Zaprvé, investice na úrovni projektů a investice na úrovni korporací. Z pohledu korporací se investoři zaměřují na realitní společnosti kótované na burze. Navzdory některým dlouhodobým výzvám na vietnamském trhu, jako jsou právní postupy, zůstává Vietnam atraktivní pro zahraniční investory díky silnému ekonomickému růstu a stabilním politickým institucím.

Navzdory skromnému HDP přitahuje nedávné vysoké tempo růstu Vietnamu pozornost investorů, zejména v náročných dobách. Složitost právního vlastnictví rezidenčních nemovitostí ve Vietnamu však stále omezuje účast zahraničních individuálních investorů v segmentu střední a vyšší třídy.

Zdá se, že pozemkové fondy ve velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město a Hanoj, docházejí. Vláda však v poslední době podporuje veřejné investice do městských a infrastrukturních projektů v satelitních městech kolem Ho Či Minova Města a Hanoje.

Díky tomu se domácí investoři mohli podílet na projektech většího rozsahu než dříve. Investoři s velkými pozemkovými fondy v satelitních městech jsou připraveni k nasazení, zejména v roce 2024, a těžit z měnové politiky, dostupných úrokových sazeb a prostoru pro expanzi v oblasti nemovitostí.

„Investoři stále čekají na otevřené právní postupy, které by podpořily rozvoj a poskytovaly produkty, jež by uspokojovaly sociální potřeby,“ zdůraznila paní Hangová.

Trh zažívá pozitivní změny.

Podle paní Hangové vstupuje trh s nemovitostmi do nového vývojového cyklu. Při pohledu zpět na konec roku 2023 trh obecně vykazuje pozitivní změny, ale stále přetrvávají určité výzvy.

Od začátku roku 2023 vláda aktivně a průběžně podniká kroky k odstranění překážek a obtíží na trhu. Například nařízení č. 08/2023/ND-CP, usnesení č. 33/NQ-CP, rozhodnutí 338/QD-TTg, nařízení č. 10/2023/ND-CP, oběžník č. 02/2023/TT-NHNN, telegram č. 1376/CD-TTg, telegram 965/CD-TTg atd.

Zároveň Národní shromáždění v listopadu 2023 schválilo zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a zákon o bydlení z roku 2023. Návrh revidovaného pozemkového zákona z roku 2023 je významným právním projektem, který je třeba před jeho schválením v blízké budoucnosti pečlivě přezkoumat a zajistit jeho kvalitu. Počet nových projektů a nové nabídky se sice zlepšil, ale ne o moc, omezená nabídka stále přetrvává.

Ve druhé polovině roku 2023 zaznamenal trh zlepšenou likviditu u řady bytových projektů, které spojovaly mnoho pozitivních faktorů, jako jsou renomovaní investoři, produkty odpovídající třídě kvality s rozumnou rozlohou, dobrá očekávaná kvalita při převzetí, dobrá lokalita, garantovaný právní status, plné a pohodlné inženýrské sítě, atraktivní prodejní podmínky včetně prodlouženého splátkového kalendáře, podpora úrokových sazeb... ale těchto bytových projektů není mnoho.

Vysoké ceny nemovitostí jsou také problémem ovlivňujícím likviditu. Jedním z faktorů ovlivňujících objem transakcí jsou navíc právní obavy, že projekt nelze dokončit, jakmile zákazníci splní své závazky.

„V průběhu uplynulého roku musely realitní kanceláře drasticky restrukturalizovat svá projektová portfolia, zlepšit potíže s cash flow a snížit tlak na očištění současného obrovského trhu. Tato restrukturalizace často není rychlá a její implementace stále vyžaduje čas,“ uvedla paní Hangová.

Vstupující do roku 2024 čelí trhu stále mnoha výzvám, které je třeba řešit, než dojde k jasnému oživení. V roce 2024 novelizovaný zákon o pozemkech, pokud bude schválen, vytvoří pro trh velký impuls, a to vedle zákona o podnikání s nemovitostmi z roku 2023 a zákona o bydlení z roku 2023, které vstoupí v platnost od začátku roku 2024.

Mnoho dříve očekávaných otázek bude mít letos jasné odpovědi. Nabídka se bude postupně zlepšovat. Investice do infrastruktury se posilují a vyhlídky na silný hospodářský růst zvýší poptávku po nemovitostech ve všech segmentech.

Je však nutné řádně vyřešit problém nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, je třeba mít k dispozici mnoho cenově dostupných produktů a diverzifikované obchodní formy, aby se uspokojila široká škála poptávky. Snižování nákladů na produkty je v současné době obtížné, ale pokud se tak stane, přiláká to poptávku. Vláda/stát přijímá řadu nezbytných opatření na podporu trhu.

„Investoři musí v této době udělat totéž a přijmout řadu opatření ke zlepšení závislosti na peněžních tocích z bank mobilizací z jiných kanálů, jako je investiční spolupráce, struktura investičního portfolia, prodloužení splátkového kalendáře ke snížení tlaku kupujících na peněžní toky a podpoře investičních rozhodnutí, a to ve všech fázích,“ dodala paní Hang.

Zdroj