Proč mají firmy potíže se snižováním cen bydlení?

Všechny firmy chtějí snížit ceny bydlení a upřednostnit cash flow.

Pan Vo Hong Thang – ředitel poradenských služeb a rozvoje projektů ve skupině DKRA – poznamenal, že na současném trhu mnoho investorů proaktivně snižuje ceny domů a upřednostňuje cash flow před ziskem. Firmy snižují ceny tím, že podporují zákazníky delšími platebními metodami, nižšími sazbami, možností zaplatit 30 %, dokonce 10 % za obdržení domu, nebo podporou úrokových sazeb, lhůty pro splacení jistiny...

Podle pana Thanga není v současné době nabídka primárních projektů na trhu velká a počet projektů způsobilých k prodeji je velmi malý. Většina investorů však v době prodeje upřednostňuje cash flow. Vysoké ceny nepovedou k prodeji produktů, investoři budou omezeni cash flow, takže nikdo není tak hloupý, aby v tuto chvíli ukotvil ceny vysoko, poznamenal.

Pan Thang dále uvedl, že projekt bude mít nejzákladnější vzorec zisku plus nákladů pro dosažení prodejní ceny. Dříve mohli investoři očekávat zisky až desítky procent, než se do projektu pustili, ale nyní se rozhodnou dosáhnout bodu zvratu, v některých raných fázích dokonce prohrávají. Nejvyšším cílem investorů je dnes co nejnižší prodejní cena, co nejrychlejší inkaso peněz, aby se vytvořil provozní cash flow.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), rovněž připustil, že na trhu někteří investoři do luxusních a středních bytových projektů snížili prodejní ceny prostřednictvím slev a propagačních politik a poprodejních služeb, které jsou výhodné pro zákazníky.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 1 — Některé bytové projekty snížily ceny prostřednictvím mnoha preferenčních politik (ilustrační foto: Hai Long).

Firmy se snaží snížit ceny bydlení, ale...

Zástupce investora realizujícího projekty v Ho Či Minově Městě a Long Anu se svěřil, že společnost si skutečně přeje snížit ceny bydlení a skutečně doufá, že ceny bydlení budou dostatečně nízké, aby k nim lidé měli snadný přístup.

Podniky však mají také potíže se snižováním vstupních nákladů, protože je nemohou snížit. Vstupní náklady, jako jsou poplatky za užívání pozemků, kompenzace za vyklízení staveniště, úroky z bankovních úvěrů, náklady na práci, nákup stavebního materiálu atd., se v poslední době výrazně zvýšily.

Projekt, od investiční politiky až po oficiální realizaci, může trvat až 5–7 let, v některých případech 15 let, namísto průměrných 3 let, jak se očekávalo, což vede k plýtvání spoustou zdrojů a způsobuje, že podniky ztrácejí náklady ušlé příležitosti. Nemluvě o tom, že podniky mají také závazky vůči akcionářům a partnerům ohledně minimálního zisku, kterého mají ročně dosáhnout, uvedla tato osoba.

Jako někdo s dlouholetými zkušenostmi na trhu s nemovitostmi pan Chau lépe než kdokoli jiný chápe obtíže, kterým čelí podniky, pokud jde o snižování cen bydlení. Poukázal na to, že podniky musí nést mnoho druhů nákladů, jako jsou náklady na výstavbu, materiál, práci; finanční náklady; náklady na správu se zvyšují a existují i „nepojmenované náklady“.

Konkrétně náklady na pozemky v rámci projektu zahrnují náklady na kompenzace, náklady na vyčištění pozemků prostřednictvím převodu práv k užívání pozemků, placení poplatků za užívání pozemků, nájemného za pozemky a poplatků za ochranu rýžových polí (pokud jsou rýžová pole využívána) státu. Náklady na pozemky tvoří přibližně 15 % nákladů na bytové projekty, přibližně 30 % u projektů řadových domů a přibližně 20 % u projektů vil.

Zejména běžné náklady na kompenzace a vyklízení pozemků jsou příslušným státním orgánem obvykle odečteny ve výši přibližně 70 % skutečných nákladů, které podnik vynaložil. Zbývající skutečné náklady, které nebyly odečteny, se považují za zisk a podnik musí zaplatit dalších 20 % daň z příjmu právnických osob. Tyto náklady jsou nakonec zahrnuty do prodejní ceny, kterou musí zákazníci „nést“ při koupi domu.

Náklady na výstavbu tvoří přibližně 50 % nákladů na projekt bytového domu, přibližně 30 % nákladů na projekt řadového domu a přibližně 20 % nákladů na projekt vily. Tento typ nákladů roste, například 1 m2 podlahové plochy bytového domu se zvýšil na 12–13 milionů VND/m2 ve srovnání s pouhými 7–8 miliony VND/m2 dříve.

Finanční náklady včetně úroků z úvěrů a úrokových plateb z jiných zdrojů kapitálu obvykle tvoří přibližně 10 % nákladů. Náklady na správu obvykle tvoří přibližně 5 % nákladů.

U „nepojmenovaných“ nákladů není hodnota těchto výdajů malá. Protože však není zaručena „zákonnost, platnost a přiměřenost“ výdajů podle ustanovení daňového zákona, nejsou zahrnuty do investičních nákladů projektu a jsou nakonec zahrnuty do prodejní ceny, kterou musí kupující nemovitosti nést.

Pan Chau analyzoval, že všechny výše uvedené náklady jsou kalkulovány za běžných tržních podmínek, u projektů komerčního bydlení přibližně 3 roky. Pokud by se náklady prodloužily kvůli právním problémům, jak se dělo v posledních letech, celkové investiční náklady by se výrazně zvýšily.

Vì sao doanh nghiệp gặp khó trong giảm giá nhà? - 2 — Mnoho vstupních nákladů při realizaci projektu překračuje rozpočet (ilustrace: Quang Anh).

Jaké je řešení?

Zástupce firmy, která rozvíjí mnoho projektů v Long An a Dong Nai, uvedl, že ke snížení cen bydlení potřebuje trh spolupráci mnoha agentur a členů trhu.

Tato osoba navrhla, že by stát mohl zvážit daňové pobídky k využívání pozemků pro projekty sociálního bydlení a bydlení pro pracovníky; banky by mohly usnadnit podnikům půjčování kapitálu na realizaci projektů s preferenčními úrokovými sazbami. Zejména by se měl urychlit a rychle implementovat proces dokončování postupů a schvalování projektových dokumentů, aby podniky nemusely prodlužovat dobu realizace.

Jako předseda HoREA navrhl pan Le Hoang Chau mnoho komplexních řešení. Pro firmy pan Chau doporučil, aby investoři snížili očekávání ohledně zisku, nedrželi vysoké ceny, zvýšili slevy a zavedli propagační a poprodejní politiku ke stimulaci poptávky, zvýšení důvěry zákazníků, vytvoření cash flow a likvidity.

Firmy také musí přesunout své investice do segmentu dostupného bydlení s cenami odpovídajícími příjmům lidí. Program výstavby nejméně 1 milionu bytů pro sociální bydlení v období 2021–2030 může firmám pomoci získat přístup k úvěrovému balíčku v hodnotě 120 000 miliard VND s úrokovými sazbami o 1,5–2 % nižšími než běžné komerční úrokové sazby.

Kromě toho se firmy mohou účastnit programů na rekonstrukci starých bytových domů, renovaci a přemístění domů na a podél kanálů a přestavbu starých, zchátralých městských oblastí.

Na straně státu pan Chau navrhl, aby se příslušné státní orgány zaměřily na odstranění právních překážek pro zvýšení nabídky bytových projektů, což je základem pro zvýšení nabídky dostupného bydlení a sociálního bydlení. Toto zvýšení nabídky bydlení pomůže stabilizovat ceny bydlení v souladu se zákonem nabídky a poptávky a zákonem tržní konkurence.

Asociace dále navrhla, aby Ministerstvo stavebnictví brzy předložilo vládě podrobné předpisy týkající se fází investičních projektů bytové výstavby, jak je stanoveno v článku 34 zákona o bydlení z roku 2023. Cílem je standardizovat proces a administrativní postupy pro schvalování projektů komerčního bydlení a projektů sociálního bydlení a zkrátit tak dobu potřebnou k realizaci investičních postupů s využitím pozemků.

Asociace rovněž navrhla, aby stálý výbor Národního shromáždění zvážil dokončení návrhu zákona o změnách pozemkového práva s cílem vytvořit mechanismy a politiky pro efektivní a hospodárné využívání půdy k realizaci realitních projektů.

Zejména u projektů komerčního bydlení a projektů sociálního bydlení je zaručeno, že budou v souladu se zákonem o bydlení a zákonem o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023, čímž se vytvoří příznivé podmínky pro investory k přístupu k pozemkům a zajistí se, že nedojde ke ztrátě rozpočtových příjmů.

Zdroj