Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ab dem 1. Januar 2026: Vermeidung negativer Auswirkungen

Die neue Grundstückspreisliste, die gemäß den Bestimmungen des Bodengesetzes von 2024 voraussichtlich ab dem 1. Januar 2026 gelten soll, wird derzeit von den Kommunen erstellt und sieht in vielen städtischen und vorstädtischen Gebieten deutliche Preiserhöhungen vor. Obwohl erwartet wird, dass die neuen Preise die Marktpreise weitgehend widerspiegeln, befürchten Experten, dass diese Politik den Investitionskosten, den Verkaufspreisen und dem Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum erheblichen Druck verleihen wird.

Die in Hung Yen versteigerten Grundstücke verfügen über eine synchronisierte Infrastruktur. Foto: Manh Khanh/VNA

Die Provinz Dong Nai erarbeitet eine einheitliche Grundstückspreisliste, die ab dem 1. Januar 2026 provinzweit gelten soll und die beiden bisherigen Preislisten der ehemaligen Provinzen Binh Phuoc und Dong Nai vor der Fusion ersetzt. Laut dem Entwurf (der voraussichtlich bis zum 31. Dezember zur Genehmigung eingereicht wird) sind die Grundstückspreise in vielen Gebieten der Provinz, insbesondere bei landwirtschaftlichen und Wohnbauflächen, stark gestiegen.

Beispielsweise stiegen im alten Gebiet Binh Phuoc die Preise für landwirtschaftliche Flächen um das 1- bis 1,2-Fache gegenüber heute, vor allem an Provinzstraßen, in dicht besiedelten Gebieten und an wichtigen Verkehrsknotenpunkten. Auch die Preise für Wohnbauland erhöhten sich in diesem Gebiet je nach Lage um das 1,1- bis 1,4-Fache, wobei der Anstieg vor allem an neu erschlossenen oder urbanisierten Straßen zu verzeichnen war. Im Gebiet Dong Nai vor der Fusion stiegen die Preise für landwirtschaftliche Flächen im Durchschnitt um das 1,1- bis 2,2-Fache, die Preise für städtisches Bauland verteuerten sich sprunghaft um das 1,6- bis 9-Fache und die Preise für ländliche Flächen um das 2,3- bis 6,8-Fache im Vergleich zur aktuellen Preisliste.

Auch das Landwirtschafts- und Umweltamt von Hanoi hat kürzlich einen Entwurf für die Erstellung der ersten Grundstückspreisliste vorgelegt, die ab dem 1. Januar 2026 veröffentlicht und angewendet werden soll. Laut Entwurf wird ein Anstieg der Preise für Wohnbauland in Hanoi um 2 bis 26 Prozent gegenüber der aktuellen Grundstückspreisliste erwartet.

Dementsprechend verzeichneten die zentralen Gebiete der Hauptstadt innerhalb der Ringstraßen 1, 2 und 3 einen leichten Anstieg von etwa 2 %, wobei die höchsten Preise über 702 Millionen VND/m² erreichten. Diese Preise gelten für Straßenfronten in teuren Straßen wie Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao usw. Im Gegensatz dazu verzeichneten Vorortgebiete wie Me Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai usw. einen stärkeren Anstieg zwischen 16 und 26 %.

Ein Vertreter des Landwirtschafts- und Umweltministeriums von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, dass diese Abteilung auch die Gemeinden, Stadtteile, Sonderzonen, die Steuerbehörde von Ho-Chi-Minh-Stadt, die lokalen Steuerbehörden, das Grundbuchamt von Ho-Chi-Minh-Stadt und die zuständigen Behörden auffordert, dringend Daten zu den Grundstückspreisen für Routen, geplante Routen und Umsiedlungsprojekte zur Verfügung zu stellen, um diese zusammenzuführen, zu berechnen und anzupassen.

Nachdem die Preisdaten vorliegen, übermittelt die Behörde den ersten Entwurf der Grundstückspreisliste an das Komitee der Vaterländischen Front Vietnams in Ho-Chi-Minh-Stadt und veröffentlicht ihn auf dem städtischen Informationsportal, um Stellungnahmen von Behörden, Organisationen und der Bevölkerung einzuholen. Anschließend fasst die Behörde die Ergebnisse zusammen und leitet sie zur Kommentierung an den Grundstücksbewertungsrat weiter. Danach wird der Entwurf dem Justizministerium zur Prüfung der Rechtsdokumente vorgelegt und schließlich zusammen mit dem Entwurf der Grundstückspreisliste dem Volkskomitee der Stadt zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt.

Experten sagen: Die Anpassung der Bodenpreistabellen ist notwendig, um die Marktwerte genau widerzuspiegeln und zu höheren Staatseinnahmen beizutragen. Wird die Maßnahme jedoch unkontrolliert umgesetzt, kann sie unbeabsichtigt negative Auswirkungen haben.

Die Anpassung der neuen Grundstückspreislisten in den einzelnen Regionen hat weitreichende Folgen für viele Bereiche. Für Immobilienunternehmen steigen die Entschädigungskosten, die Gebühren für die Grundstücksnutzung und die Kosten für die Geländebereinigung, was die Gesamtinvestitionen für Projekte erhöht. Für Privatpersonen können die gestiegenen Grundstückskosten zu höheren Wohnungspreisen und damit zu eingeschränkter Erschwinglichkeit führen. Aus makroökonomischer Sicht besteht das Risiko eines erhöhten Kreditrisikos und kann Investitionen beeinträchtigen.

Experten und einschlägige Berufsverbände empfehlen daher, die Richtlinien flexibel an die jeweilige Region und die jeweiligen Entwicklungsziele anzupassen. Grundstückspreislisten sollten nicht nur der Regulierung von Angebot und Nachfrage dienen, sondern auch der Entschädigung und der Räumung von Bauflächen.

Der Vorsitzende des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, Nguyen Van Dinh, analysierte: Wenn die Grundstückspreisliste mit dem Ziel erstellt wird, sich eng an den Marktpreis anzupassen, dieser aber unangemessen hoch angesetzt ist, wird der Staat ungewollt erkennen, dass das Preisniveau nicht dem tatsächlichen Wert entspricht. In diesem Fall wird die Preisliste zu einem Instrument der Preisverankerung, das es dem Markt erschwert, sich auf ein angemessenes Niveau einzupendeln.

„Hinzu kommt, dass steigende Grundstückspreise auch die Inputkosten für Projektentwicklungsunternehmen erhöhen, wodurch die Produktpreise steigen und der Zugang der Bevölkerung zu Wohnraum eingeschränkt wird“, empfahl Herr Dinh.

Aus Expertensicht erklärte Dr. Tran Xuan Luong, stellvertretender Direktor des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung, dass die aktuelle Preisliste für Grundstücke mit ihren starken Preiserhöhungen nicht mit den Vorgaben der Regierung zur Kontrolle der Wohnungspreise vereinbar sei. Tatsächlich machen die Grundstückskosten oft 30 bis 50 % des Immobilienpreises aus. Mit steigenden Preisen erhöhen sich auch alle weiteren Kostenstufen, von der Entschädigung über die Grundstücksräumung bis hin zu den finanziellen Verpflichtungen.

„Das ist, als würde man Öl ins Feuer gießen, gerade jetzt, wo die Verwaltungsbehörden versuchen, den Markt und die Immobilienpreise zu stabilisieren. Es ist wichtig, die Maßnahmen bei der Anpassung der Grundstückspreistabellen aufeinander abzustimmen, insbesondere im Hinblick auf Steuern, Grundstücksdaten und Bewertungsverfahren. Eine bloße Erhöhung der Grundstückspreise ohne Anpassung der Steuersätze und der Mechanismen für Informationstransparenz ist kontraproduktiv und destabilisiert den Markt“, so der Experte.

Laut Herrn Luong sollte der Staat die Genehmigung neuer Grundstückspreislisten vorerst aussetzen und abwarten, bis Datenbank, Bewertung und Grundsteuer synchronisiert abgeschlossen sind. Die Anpassung würde dann eine marktgerechte Preisgestaltung gewährleisten, psychologische Verunsicherung vermeiden und zur Stabilisierung der Immobilienpreise beitragen, die die Regierung anstrebt.

Die Resolution Nr. 339/NQ-CP der Regierung zum Entwurf einer Resolution der Nationalversammlung, in der eine Reihe von Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Organisation der Umsetzung des Landgesetzes festgelegt werden, schlug die Anwendung einer Landpreisliste für jede Art von Land, Gebiet und Lage vor, um Landnutzungsgebühren, Landmieten und Entschädigungen bei der Rückforderung von Land durch den Staat zu berechnen.

Die Regierung hat insbesondere die Richtung klar vorgegeben: Abschaffung der „spezifischen Bodenpreise“ und Umstellung auf die Verwendung von Bodenpreistabellen als Grundlage für die Berechnung von Bodennutzungsgebühren, Bodenmieten und Entschädigungen bei staatlichen Landenteignungen. Gleichzeitig sollen Anpassungskoeffizienten und Gebührensätze für jede Bodenart, jedes Gebiet und jede Nutzungsform festgelegt werden.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm