Neue Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt und zu beachtende Punkte

Es ist notwendig, sich an die Marktpreise zu halten.

Gemäß dem Landgesetz von 2024, das am 1. August 2024 in Kraft trat, dürfen die Kommunen die alte Grundstückspreisliste bis zum 31. Dezember 2025 anwenden und ab dem 1. Januar 2026 die neue Grundstückspreisliste. Die neue Preisliste unterliegt nicht dem bestehenden Grundstückspreisrahmen und die Preise müssen sich am Marktpreis orientieren.

Ho-Chi-Minh-Stadt hat als erste Stadt Stellungnahmen zum Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste eingeholt. Die Preise in der neuen Liste liegen deutlich über den alten Preisen. So stiegen sie beispielsweise in Thu Duc um das 10- bis 15-Fache, in den Bezirken Nha Be, Binh Chanh, Can Gio und Cu Chi um das 10- bis 20-Fache. Allein im Bezirk Hoc Mon gibt es zahlreiche Straßen, an denen mit einem Anstieg der Grundstückspreise um das 15- bis 30-Fache zu rechnen ist.

Die Experten von Savills erklärten dazu, dass die Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht mit dem tatsächlichen Marktwert Schritt gehalten habe und oft deutlich darunter liege. Diese seit Langem bestehende Preisdifferenz habe ein „Zwei-Preis-System“ geschaffen, das viele schwerwiegende Folgen nach sich ziehe.

Laut Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Consulting Services in Ho-Chi-Minh-Stadt, erschwert dieses Problem die staatliche Landverwaltung. „Beispielsweise wird die Differenz zwischen dem im notariell beglaubigten Vertrag angegebenen Preis und dem tatsächlichen Transaktionspreis häufig genutzt, um die Grunderwerbsteuer zu senken. In anderen Fällen führt die Zahlung einer jährlichen Pacht auf Basis einer unter dem Marktpreis liegenden Preisliste zu Verlusten im Staatshaushalt“, so Giang.

Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin der Beratungsdienste, Savills HCMC

Die Experten von Savills gaben zudem an, dass die Entwicklung von Immobilienprojekten auf zahlreiche Schwierigkeiten stieß, insbesondere in den Phasen des Grundstückserwerbs und der Geländebereinigung. Entschädigungszahlungen, die auf Grundstückspreislisten basierten, welche weit von den Marktpreisen entfernt waren, führten zu Verzögerungen, Unzufriedenheit und finanziellen Verlusten für die Betroffenen und zogen langwierige Streitigkeiten und Gerichtsverfahren um Grundstücke nach sich.

Aufgrund dieser bestehenden Probleme ist Frau Giang der Ansicht, dass die Anwendung einer marktorientierten Grundstückspreisliste unausweichlich und notwendig ist. Dieser fortschrittliche Wandel wird dazu beitragen, bisherige Einschränkungen zu überwinden und Transparenz und Fairness im System zu gewährleisten. Insbesondere wird eine marktorientierte Grundstückspreisliste die Entschädigungs- und Räumungsprozesse erleichtern, vor allem bei wichtigen Infrastrukturprojekten, indem sie die Zustimmung der Bevölkerung zu Höhe der Unterstützung und Entschädigung fördert.

Die Experten von Savills kommentierten die vorgeschlagene Grundstückspreisliste und stellten fest, dass weiterhin eine erhebliche Differenz zwischen dem vorgeschlagenen und dem tatsächlichen Transaktionspreis besteht. Beispielsweise liegt der Marktpreis in der Cao Thang Straße (Bezirk 3) bei etwa 525 Millionen VND/m², während der vorgeschlagene Grundstückspreis lediglich 330 Millionen VND/m² beträgt. In der Tan Thang Straße (Bezirk Tan Phu) liegt der Transaktionspreis bei etwa 150 Millionen VND/m², der vorgeschlagene Preis hingegen bei 90 Millionen VND/m². Insgesamt erreicht die vorgeschlagene Grundstückspreisliste nur etwa 60 % des Marktpreises, in einigen Gebieten sogar 70 %, was die weiterhin bestehende erhebliche Differenz verdeutlicht.

Zu beachtende Punkte vor der Bewerbung

Frau Do Thi Thu Giang erklärte, dass gemäß Artikel 159 des Bodengesetzes von 2024 die Bodenpreisliste in elf Fällen Anwendung findet. Darüber hinaus verwenden auch Artikel 109 und Artikel 111 des Bodengesetzes von 2024 zur Unterstützung und Regelung von Umsiedlungen die Bodenpreise gemäß der Bodenpreisliste. Somit wird die vorgeschlagene Bodenpreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt zwei unterschiedliche Interessengruppen direkt betreffen – sowohl Nutznießer als auch Benachteiligte.

Zu den Begünstigten gehören diejenigen, die Unterstützung vom Staat erhalten, wenn Land zurückgewonnen und eine Umsiedlung veranlasst wird (gemäß Artikel 109 und 111 des Landgesetzes 2024).

Die betroffene Gruppe umfasst Haushalte und Einzelpersonen, die ihre Landnutzungspläne geändert haben. Gemäß dem vorherigen Landgesetz von 2014 wurden die finanziellen Verpflichtungen je nach Lage des Grundstücks innerhalb oder außerhalb der festgelegten Grenzen unterschiedlich berechnet: Bei Grundstücken innerhalb der Grenzen erfolgte die Berechnung anhand der Grundstückspreistabelle, bei Grundstücken außerhalb der Grenzen anhand des jeweiligen Grundstückspreises.

Das aktuelle Bodengesetz 2024 sieht diese Unterscheidung jedoch nicht mehr vor; stattdessen gilt für das gesamte Gebiet der Preis gemäß der Bodenpreisliste. Da der Preis nach der vorgeschlagenen Bodenpreisliste um ein Vielfaches höher ist als der aktuelle, erhöht sich die finanzielle Belastung des Gebiets erheblich.

Die sofortige Anwendung der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt wird viele Bevölkerungsgruppen betreffen.

Die geplante Grundstückspreisliste für Ho-Chi-Minh-Stadt, die voraussichtlich am 1. August 2024 in Kraft treten sollte, wurde zur weiteren Prüfung verschoben. Experten von Savills halten diese Verschiebung für angemessen, da die neue Preisliste im Vergleich zur alten deutlich gestiegen ist und innerhalb kurzer Zeit Anwendung finden soll. Dies würde die Betroffenen finanziell stark belasten. Daher müssen die Erstellung und Anwendung der Grundstückspreisliste sorgfältig geprüft werden, um die Interessen aller Beteiligten auszugleichen und insbesondere die Rechte der Bevölkerung zu schützen.

Darüber hinaus sind die Methoden zur Ermittlung von Grundstückspreisen noch immer nicht einheitlich und einfach. In einigen Gebieten mit hohen Grundstückspreisen scheint die Erstellung von Grundstückspreistabellen lediglich auf einer festen Koeffizientenmultiplikation für alle Strecken zu beruhen.

Beispielsweise wird im Bezirk 1 ein Multiplikator von 5,0 für alle Standorte und Strecken angewendet. Demnach sollen die Kosten für die Dong-Khoi-Straße 810 Millionen VND/m² (gegenüber derzeit 162 Millionen VND/m²) und für die Hai-Ba-Trung-Straße (vom Bach-Dang-Kai bis zur Nguyen-Thi-Minh-Khai-Straße) 484 Millionen VND/m² (gegenüber derzeit 96,8 Millionen VND/m²) betragen. Im Bezirk 4 liegt der Multiplikator bei 11,3 und im Bezirk 5 bei 5,58.

„Diese Vorgehensweise unterscheidet sich im Wesentlichen nicht von der Anwendung der alten Preisliste und deren Multiplikation mit dem Koeffizienten K, sodass sie den Marktwert jeder Route nicht wirklich widerspiegelt, wie es der Sinn des Landgesetzes vorsieht“, sagte Frau Giang.

Abschließend erklärte Frau Do Thi Thu Giang, dass die Aktualisierung der Grundstückspreisliste zur Berücksichtigung des Marktwerts zwar ein wichtiger Schritt nach vorn sei, der aktuelle Vorschlag jedoch noch verbessert werden müsse. Die Methode müsse präziser und spezifischer auf die jeweiligen Gebiete zugeschnitten werden, anstatt lediglich allgemeine Koeffizienten anzuwenden. Ein schrittweiser und transparenter Übergang, der die Interessen aller Beteiligten wahrt, sei unerlässlich für den langfristigen Erfolg dieses neuen Systems.

Quelle: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html