Ein starker Rückgang im Jahr 2023
Obwohl der Immobilienmarkt von der Gesamtwirtschaft beeinflusst wird, bleibt auch das Segment der Villen und Reihenhäuser davon nicht verschont. Investoren wenden sich zunehmend von diesem Segment ab, da Cashflow und Liquidität stagnieren.
Laut DKRA Group ging das Angebot an neuen Reihenhäusern und Villen in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 deutlich zurück. In den vier Quartalen wurden lediglich 907 Reihenhäuser und Villen aus 28 Projekten auf den Markt gebracht, ein Rückgang von 87 % gegenüber dem Vorjahr. Besonders stark betroffen waren Märkte wie Ho-Chi-Minh-Stadt und einige angrenzende Provinzen.
Das Angebot an Villen und Reihenhäusern ging im Jahr 2023 zurück.
Der Neuverbrauch war mit rund 315 Einheiten, was 35 % des Neuangebots entspricht, sehr gering; im Vergleich zu 2022 sind es nur 8 %. Die Transaktionen fanden hauptsächlich in der mittleren Preisklasse zwischen 1,9 und 2,4 Milliarden VND/Einheit statt und konzentrierten sich vorwiegend auf die ersten sechs Monate des Jahres.
Ho-Chi-Minh-Stadt und die umliegenden Gebiete machen etwa 47 % des Gesamtangebots und 45 % des gesamten Neuverbrauchs im gesamten Markt aus.
Ein weiteres Marktforschungsunternehmen, JLL Vietnam, stellte fest, dass das Angebot an Villen und Reihenhäusern im vierten Quartal 2023 mit nur 180 Einheiten einen Tiefststand der letzten zehn Jahre erreichte. Hauptgründe hierfür waren Verzögerungen bei Projektstarts durch Bauträger aufgrund der Marktschwäche sowie Verzögerungen bei Genehmigungsverfahren oder Baufortschritten bei Projekten, die die Voraussetzungen für den Abschluss von Kaufverträgen noch nicht erfüllten.
Bezüglich der Absatzraten verzeichnete das Unternehmen im vierten Quartal 2023 nur wenige Transaktionen mit 58 verkauften Einheiten, was einem Rückgang von 74,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Die Absatzrate verbesserte sich im Quartal zwar, blieb aber mit 15,1 % niedrig, während die Absatzrate für das Gesamtjahr lediglich 30,9 % erreichte (ein Rückgang um 60 Prozentpunkte im Jahresvergleich).
Die geringe Liquidität im Segment der Villen und Reihenhäuser ist auf die allgemeinen Auswirkungen der Marktwirtschaft zurückzuführen.
Laut Daten des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS) sanken die Preise für Grundstücke und hochwertige Villen/Reihenhäuser im Jahr 2023 um 30–40 % gegenüber ihren Höchstpreisen. Diese Entwicklung konnte jedoch weitgehend eingedämmt werden und stabilisiert sich allmählich. In Regionen mit deutlichen Erholungszeichen haben sich die Verkaufspreise für diese Segmente stabilisiert und sind stellenweise sogar leicht um 3–5 % gestiegen.
Trotz der insgesamt ungünstigen Wirtschaftslage und der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt gelten die Preise im Vergleich zu ihrem wahren Wert und den finanziellen Möglichkeiten der Bevölkerung immer noch als relativ hoch.
Markterwartungen für Ende 2024
Laut Nguoi Dua Tin war 2023 ein schwieriges Jahr für das Villen- und Reihenhaussegment. Zahlreiche rechtliche Hürden und eine restriktivere Kreditvergabe führten zu einem begrenzten Angebot und damit zu einer geringeren Liquidität im Gesamtmarkt, insbesondere im Villen- und Reihenhaussegment, das einen sehr hohen Finanzierungsbedarf hat.
Da die Regierung jedoch verschiedene Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes ergreift und die vietnamesische Staatsbank die Einlagen- und Kreditzinsen senkt, um den Geldfluss zu erleichtern, glauben viele Experten, dass sich der Immobilienmarkt erholen wird und die Segmente Villen und Reihenhäuser wieder ihren normalen Entwicklungspfad einschlagen werden.
DKRA Vietnam prognostiziert einen leichten Anstieg des Angebots und der Nachfrage nach Reihenhäusern/Villen auf etwa 1.200 bis 1.500 Einheiten. Märkte in den an Ho-Chi-Minh-Stadt angrenzenden Provinzen dürften dabei den größten Anteil am Neubauvolumen haben.
Insbesondere Produkte mit abgeschlossenen Genehmigungsverfahren, Projekte mit fertiggestellter Infrastruktur und Projekte von renommierten Investoren werden auf großes Kundeninteresse stoßen. Die Verkaufspreise am Primärmarkt dürften 2024 stabil bleiben. Gleichzeitig werden viele Investoren weiterhin Maßnahmen zur Marktstimulation ergreifen.
Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin (The Informer) erklärte Herr Nguyen Duc Luan (ein Berater aus Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt), dass Kunden derzeit bei der Suche und dem Kauf von Villen- und Reihenhausprojekten sehr wählerisch seien. Obwohl der Markt insgesamt schwächelt und die Liquidität gering ist, haben viele Käufer seit Ende 2023 und Anfang 2024 Immobilien erworben.
Die Preise werden sich jedoch deutlich stärker vom Höchststand des Marktes unterscheiden. Laut Herrn Luan ist dieses Segment bei wohlhabenden Kunden stets gefragt, und auch 2024 werden Villen und Reihenhäuser noch zu den beliebtesten Immobilienprodukten zählen.
Stadthäuser im Wert von mehreren zehn Milliarden VND in Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt.
Frau Pham Thi Nguyen Thanh, Generaldirektorin von Dat Xanh Services, kommentierte: „Immobilien wie Villen und Reihenhäuser gehören zu den am weitesten entwickelten und führenden Investitionsbereichen in diesem Segment und haben die Marktnachfrage über viele Jahre angekurbelt. Im Jahr 2023 wirkten sich ein begrenztes Angebot und eine geringe Liquidität auf dieses Segment aus.“
Mit der Lockerung der rechtlichen Bestimmungen und dem Entstehen eines Angebots in Ho-Chi-Minh-Stadt und den angrenzenden Provinzen wird sich der Markt für Villen und Reihenhäuser jedoch ab der ersten oder zweiten Hälfte des Jahres 2024 verbessern und dynamischer werden.“
Frau Trang Le, Senior Director of Consulting and Research bei LL Vietnam, teilt diese Ansicht und geht davon aus, dass sich das Angebot auf dem Villen- und Reihenhausmarkt im Jahr 2024 verbessern wird.
„Durch diesen Reinigungsprozess werden die innere Stärke und die Anpassungsfähigkeit der Marktteilnehmer an Schwierigkeiten und Herausforderungen verbessert. Obwohl die Änderungen des neuen Gesetzes noch nicht in Kraft getreten sind, stellen sie ein positives Signal dar, dem die Teilnehmer vertrauen und das ihnen neue Kraft für die kommende Zeit geben kann. Immobilienunternehmen werden im Jahr 2024 zudem über viele neue Strategien verfügen, um ihre Produkte auf den Markt zu bringen.“
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