Wird sich der Mietwohnungsmarkt erholen?

Eine Welle von Unternehmen gibt ihre gemieteten Räumlichkeiten zurück.

In dieser schwierigen Zeit stand der Immobilienmarkt landesweit, insbesondere aber in den südlichen Provinzen, vor zahlreichen Herausforderungen. Wirtschaftliche Schwankungen beeinträchtigten viele Unternehmen und Gewerbe in Ho-Chi-Minh-Stadt erheblich und führten zu einer Welle von Mietern, die ihre Mietobjekte, Wohnungen und Büros zurückgaben, was diesem Segment zu erheblichen Schwierigkeiten verhalf.

Laut einem Bericht von batdongsan.com ging die Nachfrage nach Mietwohnungen mit Straßenfront in Ho-Chi-Minh- Stadt im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 40 % zurück. Vorläufige Statistiken zeigen einen Rückgang von 45–50 % in den Bezirken 7, 3 und Phu Nhuan. Der Mietmarkt erlitt nach den schweren Auswirkungen der Covid-19-Pandemie einen starken Einbruch, wobei Einkaufszentren, Mietflächen und Ladenlokale gleichermaßen von Schließungen betroffen waren.

Viele Gewerbeflächen zur Miete im Stadtzentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt sind mit Schildern versehen, die darauf hinweisen, dass sie auf der Suche nach Mietern sind.

Derzeit ist die Nachfrage nach Mietobjekten in südlichen Provinzen wie Ho-Chi-Minh-Stadt und Binh Duong gering. Entlang der Vo-Thi-Sau-Straße (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) sind viele Häuser und Geschäfte mit zahlreichen Telefonnummern und Adressen beklebt, die Mietwohnungen, günstige Mietangebote und Direktangebote von Eigentümern bewerben.

Mehrere Straßen, wie beispielsweise Tu Xuong, Nam Ky Khoi Nghia, Le Quy Don und Nguyen Dinh Chieu (Bezirk 3, Ho-Chi-Minh-Stadt), sind ebenfalls vollständig mit Bannern von Vermietern bedeckt, beherbergen aber immer noch keine Mieter oder Geschäfte.

Im Gespräch mit einem Reporter sagte Herr Pham Nhat Phuc (ein Bewohner des 3. Bezirks und Vermieter): „Seit der Covid-19-Pandemie haben viele Geschäftsinhaber ihre Mieträume zurückgegeben. Ich habe über 200 Quadratmeter Fläche zu vermieten, aber seit fast drei Monaten hat niemand Interesse gezeigt. Das liegt nicht an der hohen Miete, sondern daran, dass fast alle in meiner Gegend ihre Mieträume zurückgegeben haben.“

Frau Huong, wohnhaft im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt, berichtete: „Ich besitze ein Haus in der Hoang-Sa-Straße im 1. Bezirk mit einer Fläche von über 60 Quadratmetern und drei Etagen. Früher vermietete ich es für über 30 Millionen VND pro Monat sowohl geschäftlich als auch privat. Der Mieter zog jedoch aus, da die Geschäfte nicht gut liefen. Es dauerte über zwei Monate, bis ich einen neuen Mieter fand, der das Haus aber nur zum Wohnen nutzen wollte. Deshalb musste ich die Miete senken, um die Kosten auszugleichen.“

Ein weiterer Fall ist Herr Tran Thanh Tung aus dem Bezirk Binh Thanh. Er besitzt ein über 100 Quadratmeter großes Mietobjekt in der D5-Straße im Bezirk Binh Thanh. Anfang des Jahres wurde das Objekt jedoch vom Vormieter zurückgegeben. Obwohl er seit einiger Zeit ein „Zu vermieten“-Schild anbringt, hat er bisher keinen neuen Mieter gefunden.

Die Rückgabe von Mietobjekten hat einen erheblichen Einfluss auf den Mietimmobilienmarkt.

Unseren Reportern zufolge kehren zwar weiterhin viele Unternehmen aus ihren Mietobjekten in die zentralen Lagen von Ho-Chi-Minh-Stadt zurück, die Mietpreise sind jedoch relativ stabil geblieben. Eine über 100 m² große Fläche in der Le-Loi-Straße im 1. Bezirk wird für 50 Millionen VND pro Monat (über 2.000 USD) angeboten. Eine 150 m² große Fläche in der Hai-Ba-Trung-Straße im 1. Bezirk kostet 40 Millionen VND pro Monat (fast 2.000 USD).

Viele der schönsten Straßen im Stadtzentrum, wie die Pasteur- und die Nguyen-Hue-Straße, weisen aufgrund fehlender Mieter immer noch zahlreiche leerstehende Gewerbeflächen auf. Trotzdem bleiben die Mietpreise extrem hoch und liegen zwischen 3.500 und 20.000 US-Dollar pro Monat.

Frau Le Thi Hoa, eine Einwohnerin der Provinz Binh Thuan, berichtete, dass sie in Bezirk 3 ein Lebensmittelgeschäft eröffnet hatte, aber nicht überleben konnte: „Seit 2019 betreibe ich ein Lebensmittelgeschäft in der Le Quy Don Straße im Bezirk 3 mit einer Miete von über 30 Millionen VND pro Monat. Seit Beginn der Pandemie hat der Vermieter die Miete jedoch nicht gesenkt, und das Geschäft lief schleppend, sodass ich gezwungen war, die Räumlichkeiten aufzugeben und mein Geschäft einzustellen, um mir eine andere Arbeit zu suchen.“

Der Schlüssel zur Wende auf dem Mietimmobilienmarkt.

Tatsächlich ist die geringe Auslastung von Gewerbeflächen auf viele Faktoren zurückzuführen, wobei der Mietpreis der wichtigste ist. Die Mietkosten werden anhand der Grundstückspreise in der jeweiligen Gegend berechnet.

Der Immobilienmarkt hat in letzter Zeit ein rasantes Wachstum erlebt, was zu stark steigenden Hauspreisen und entsprechend höheren Mietkosten geführt hat. Viele Immobilienkäufer haben gleichzeitig Bankkredite mit hohen Zinsen in Anspruch genommen. Wenn sich der Markt oder die Wirtschaft abschwächt, leiden Dienstleistungsunternehmen unter Kundenmangel, was dazu führt, dass immer mehr Betriebe ihre Geschäftsräume räumen müssen.

Experten haben weiterhin hohe Erwartungen und schätzen das Mietsegment sehr ein; sie glauben, dass es auch im Jahr 2024 noch Umsätze für den Markt generieren wird.

Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin erklärte Nguyen Hong Hai, Vorsitzender der VNO Group: „Angesichts der aktuellen Gesamtlage steht der Mietmarkt vor großen Herausforderungen. Viele Geschäftsinhaber schließen ihre Läden und geben die Räumlichkeiten zurück. Da der Immobilienmarkt nun ebenfalls betroffen ist und viele Branchen rückläufige Umsätze verzeichnen, sieht sich der Mietmarkt mit noch größeren Problemen konfrontiert.“

Laut Herrn Hai gibt es neben wirtschaftlichen Faktoren noch viele weitere Gründe für die Rückgabe von Mietobjekten durch Mieter, darunter ungünstige Geschäftsbedingungen, veränderte Geschäftsausrichtungen, Online-Geschäfte, virtuelle Büros usw. „Anstatt wie bisher zu expandieren, konsolidieren Investoren ihre Unternehmen schrittweise und reduzieren unrentable oder rückläufig rentable Standorte, um Kosten zu senken und Investitionen auf einen einzigen Standort zu konzentrieren. Das ist im Geschäftsleben unvermeidlich“, erklärte Herr Hai.

Die derzeit in Ho-Chi-Minh-Stadt im Bau befindlichen Bürogebäude versprechen, im Jahr 2024 ein großes Angebot für dieses Segment zu schaffen.

Obwohl die Märkte für Büroimmobilien, Ladenlokale und Mietwohnungen im Jahr 2023 mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hatten, zeigen die Daten, dass diese Märkte ab dem dritten Quartal 2023 weiterhin dynamisch waren und die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich zogen.

Laut Frau Pham Ngoc Thien Thanh, stellvertretende Direktorin für Forschung und Beratung bei CBRE, wurde der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2023 durch die Eröffnung zweier neuer Bürogebäude im Thu-Thiem-Viertel von Thu Duc City, The Mett und The Hallmark, mit einer Gesamtmietfläche von rund 85.000 Quadratmetern, deutlich dynamischer.

Dank dieses neuen Angebots umfasst die gesamte Bürofläche in Ho-Chi-Minh-Stadt nun rund 1,6 Millionen Quadratmeter vermietbare Fläche. Der Großteil der großen Mietverträge in diesem Quartal wurde in neuen, hochwertigen Gebäuden abgeschlossen, die ab 2020 fertiggestellt wurden.

Im dritten Quartal 2023 erreichten die Mietpreise für Ladenflächen im Erdgeschoss im Stadtzentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt über 200 bis 350 USD/m²/Monat.

Das Angebot an Mietobjekten nimmt zu.

Herr Nguyen Hong Hai, Vorsitzender der VNO Group, erklärte: „Derzeit ist es entscheidend, die Mietpreise angemessen zu gestalten. Um Mieter zu halten, ist es daher notwendig, die Mieten an den tatsächlichen Wert der Immobilie anzupassen. Vermieter müssen den Preis jedoch unter Berücksichtigung der Lage und der finanziellen Möglichkeiten der jeweiligen Immobilie festlegen. Niedrigere Mieten als bisher helfen, langjährige Mieter zu binden, das Risiko von Leerstand zu verringern und Einnahmeausfälle bei der Mietersuche zu vermeiden. Darüber hinaus sollten Vermieter den Mietern flexible Zahlungsbedingungen anbieten, um einen ausreichenden Cashflow zu gewährleisten.“

Laut Herrn Hai haben Vermieter und Einkaufszentrumsbetreiber selbst erhebliche Summen in die Objekte investiert und benötigen daher eine große Anzahl an Mietinteressenten. Zwar wird das Jahr 2024 sicherlich Herausforderungen mit sich bringen, doch wenn die Interessen von Vermietern und Mietern in Einklang gebracht werden können und alle Beteiligten zusammenarbeiten, um die Preise in den jeweiligen Gebieten und Lagen anzupassen, werden die Möglichkeiten auf dem Mietmarkt weiterhin vielfältig sein.

Laut Immobilienexpertin Pham Thu Hoa verfolgten die Unternehmen 2023 trotz schwieriger Marktbedingungen und der Rückgabe vieler Mietobjekte durch Mieter und Investoren weiterhin unterschiedliche Geschäftsstrategien. 2024 wird Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Programme zur Förderung des Tourismus und des Einzelhandels umsetzen, um Touristen anzulocken und die besonderen Merkmale der Stadt weiterzuentwickeln. Dies bietet Unternehmen die Möglichkeit zur Rückkehr, und die Vermietung von Büro- und Einzelhandelsflächen wird zunehmen.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/bat-dong-san-cho-thue-se-khoi-sac-a644972.html