Wie lässt sich das Paradoxon des schwierigen Immobilienmarktes und der weiterhin hohen Hauspreise auflösen?

Kürzlich veröffentlichte das Regierungsbüro eine Mitteilung über die Schlussfolgerung des Premierministers auf der Konferenz „Lösungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten beim Kreditwachstum für Produktion und Unternehmen, zur Förderung des Wachstums und zur Stabilisierung der Makroökonomie“.

In der Ankündigung beauftragte der Premierminister das Bauministerium damit, die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt genau zu beobachten, um zeitnah geeignete und wirksame Maßnahmen zur Förderung der Marktentwicklung zu empfehlen und vorzuschlagen.

Gleichzeitig ist das Bauministerium verpflichtet, Immobilienunternehmen bei der Umstrukturierung von Marktsegmenten und der Senkung der Produktpreise zu unterstützen. Es gibt geeignete, zeitnahe und wirksame Lösungen zur Umstrukturierung von Marktsegmenten für Menschen mit tatsächlichem Bedarf, Sozialwohnungen, Wohnungen für Arbeiter und Menschen mit niedrigem Einkommen.

Paradoxerweise steigen die Hauspreise trotz des schwierigen Immobilienmarktes weiterhin stark an.

Im Gespräch mit Nguoi Dua Tin mit Blick auf die Realität des Immobilienmarktes in jüngster Zeit stellte Herr Nguyen Van Dinh – Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes und Präsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbandes (VARS) – fest, dass die Immobilienpreise trotz der vielen Schwierigkeiten, mit denen der Immobilienmarkt in letzter Zeit konfrontiert war, immer noch auf einem hohen Niveau „verankert“ sind.

Auch der Wohnungsmarkt in Großstädten setzt seinen Aufwärtstrend fort und erreicht ein neues Rekordpreisniveau, das das Einkommen der meisten Menschen weit übersteigt. Im Gegensatz dazu sinken die Preise und die Verfügbarkeit von Grundstücken, Villen, Geschäftshäusern und Reihenhäusern.

Herr Nguyen Van Dinh - Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, Präsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS).

Laut VARS-Daten haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren vervielfacht. Allein im Jahr 2021 stieg der durchschnittliche Hauspreis zweistellig. Niedrige Zinsen und eine Rekordinflation tragen zwar zu diesem starken Preisanstieg bei, das Kernproblem ist jedoch das sinkende Angebot.

Hinzu kommt, dass die Nachfrage nach Wohnraum stetig steigt, was zu einem „Druck“ auf das Angebot führt und die Immobilienpreise immer wieder auf neue Höchststände treibt.

Nach Schätzungen von VARS wird es in Vietnam jedes Jahr einen Mangel von etwa 300.000 Wohneinheiten geben, der auf das Entstehen neuer städtischer Haushalte zurückzuführen ist, insbesondere auf das Bedürfnis der jungen Generation, sich von ihren Großfamilien zu trennen und "getrennt zu leben".

„Dieser gravierende Mangel wird die Wohnungspreise mit Sicherheit noch weiter in die Höhe treiben“, prognostizierte Herr Dinh.

Obwohl der Immobilienmarkt mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, sind die Immobilienpreise nach wie vor auf einem hohen Niveau "verankert".

Dr. Le Xuan Nghia, Direktor des Instituts für Wirtschaftsentwicklungsforschung und Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beirats, äußerte sich ebenfalls zu diesem Thema und zitierte Statistiken des Instituts. Er erklärte, dass die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahrzehnten viermal schneller gestiegen seien als die Goldpreise. Dies zeige, dass Immobilien in jedem Kontext stets ein attraktiver Investitionskanal seien.

Herr Nghia erklärte weiter, dass man bei einem Blick auf die Realität des vietnamesischen Immobilienmarktes feststellen könne, dass es sich in Vietnam um einen Markt mit Angebotsmangel handele, während die Nachfrage sowohl kurz- als auch langfristig hoch sei.

„Der Bereich mit dem größten Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen ist aufgrund fehlender Mechanismen, Grundstücke und Kapital unzureichend ausgestattet. In den letzten fünf Jahren ist die Genehmigung und Umsetzung von Projekten stark zurückgegangen, insbesondere in den letzten zwei Jahren wurden fast keine neuen Projekte gestartet, was zu einer zunehmenden Verknappung von Wohnimmobilien geführt hat“, sagte Herr Nghia.

Immobilien-Downgrades: Wo anfangen?

Mit Blick auf das Jahr 2024 sagte VARS-Vorsitzender Nguyen Van Dinh, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden, insbesondere im Segment der Wohnungen.

Gleichzeitig erklärte Herr Dinh: „Die hohen Wohnungspreise sind nicht nur darauf zurückzuführen, dass Investoren versuchen, die Preise hochzuhalten, sondern auch auf gestiegene Investitions- und Baukosten aufgrund höherer Material-, Lohn- und Finanzierungskosten. Hinzu kommt, dass die Kosten für die Erschließung von Grundstücken sehr hoch sind und bei der Umsetzung von Investitionen, Bauvorhaben und Projektentwicklungen viele unvorhergesehene Kosten entstehen, was es Investoren erschwert, die Preise zu senken.“

Darüber hinaus trugen auch die niedrigen Zinssätze und die Rekordinflation der vorangegangenen Periode zu dem starken Anstieg der Immobilienpreise bei, doch der Kern des Problems ist nach wie vor der Angebotsrückgang.

Herr Dinh wies jedoch auch darauf hin, dass Immobilien ein stark regional geprägtes Produkt seien und die Immobilienpreise in verschiedenen Regionen und Märkten unterschiedlich schnell steigen würden, hauptsächlich abhängig vom Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Dementsprechend sagte Herr Nguyen Van Dinh, dass zur Umstrukturierung des Segments und zur Senkung der Produktkosten "gemeinsame Anstrengungen", eine Vereinheitlichung der Standpunkte, der Umsetzungsmethoden und eine Koordination vieler Akteure und Komponenten erforderlich seien, von staatlichen Verwaltungsbehörden bis hin zu Unternehmen und Banken.

Insbesondere muss der Staat die Verwaltungsverfahren für Investitionen und Bauvorhaben prüfen und verkürzen, Pläne zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und zur Geländebereinigung entwickeln, um Unternehmen zu unterstützen; die Staatsbank verfügt über zusätzliche Kreditprogramme mit Vorzugszinsen für Investoren, die bezahlbaren Wohnraum schaffen, und für Hauskäufer.

Auf Investorenseite erklärte Herr Dinh, dass Unternehmen ebenfalls proaktiv ihr Investitionsprojektportfolio überprüfen, Schulden proaktiv umstrukturieren und den Cashflow planen, die Gewinnerwartungen reduzieren, sogar einen Verkauf mit Verlust in Kauf nehmen, Gewinne aus Vorjahren zur Aufrechterhaltung des Betriebs nutzen und sich proaktiv auf das Segment der erschwinglichen Preise ausrichten müssen, um die Absatzkapazität bei der Markteinführung von Produkten sicherzustellen.

Dr. Le Xuan Nghia - Direktor des Instituts für Wirtschaftsentwicklungsforschung, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beratungsrates.

Darüber hinaus sagte Dr. Le Xuan Nghia, dass die Nachfrage in naher Zukunft sehr groß sein werde, wenn der Immobilienmarkt Produkte mit guten rechtlichen Verfahren, Projekte mit ausreichenden Ressourcen und angemessenen Preisen biete.

In seiner Prognose analysierte Herr Nghia, dass der Markt ein neues Preisniveau mit weiterem Wachstum erreichen könnte. Mit der Unterstützung politischer Maßnahmen äußerte Herr Nghia die Hoffnung, dass die Immobilienpreise stabil, gesund und in einem akzeptablen Rahmen steigen würden.

Dementsprechend betonte der Experte, dass das neue Preisniveau den Immobilienmarkt auf die effektivste Weise umstrukturieren werde und dass zu diesem Zeitpunkt jedes Unternehmen oder jeder Investor, der diesem Preisniveau standhalten könne, überleben könne; wer dazu nicht in der Lage sei, müsse sein Geschäft nach den Prinzipien des Marktes umstrukturieren .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html