Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs: Ein gesünderer Immobilienmarkt.

Das geänderte Immobiliengesetz soll voraussichtlich am 1. August 2024 in Kraft treten. Es beinhaltet ein Verbot der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden – eine Steigerung um 81 im Vergleich zu den bisherigen Regelungen. Angesichts der aktuellen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt stellt sich die Frage, ob diese neuen Bestimmungen die Situation verschärfen werden.

Grundstücke zum Verkauf in der Gemeinde An Phu Tay, Bezirk Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Gefahr von Lieferengpässen und Preiserhöhungen.

Laut Herrn Nguyen Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement im Bauministerium , sind Grundstücke stets das Segment mit der höchsten Nachfrage und den meisten Transaktionen im gesamten Immobilienmarkt. Im ersten Quartal 2024 wurden landesweit 97.659 Grundstückstransaktionen erfolgreich abgeschlossen, fast dreimal so viele wie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern. Tatsächlich hat der Immobilienmarkt in den vergangenen 15 Jahren aufgrund stark gestiegener Grundstückspreise auch zahlreiche Turbulenzen erlebt.

Professor Dang Hung Vo ist der Ansicht, dass die unklaren Bestimmungen des Landgesetzes von 2013 der Grund dafür sind, dass Grundstücksteilungen und -verkäufe ausgenutzt werden und dadurch die Grundstückspreise kontinuierlich in die Höhe schnellen. Der Höhepunkt dieses Preisanstiegs wurde im Zeitraum 2020–2022 erreicht, als zahlreiche Planungsprojekte auf zentraler und lokaler Ebene angekündigt und massiv in die städtische Verkehrsinfrastruktur investiert wurde, was mit den taktisch motivierten Methoden von Grundstücksmaklern einherging, die die Grundstückspreise in die Höhe trieben.

Dank entschlossener Maßnahmen der Regierung und der zuständigen Ministerien legte sich der Immobilienboom bis Ende 2022. Anschließend geriet der Markt jedoch in eine weitere extreme Lage, da der Grundstücksmarkt in vielen Regionen in den letzten zwei Jahren nahezu vollständig zum Erliegen gekommen ist. Laut Statistiken des Bauministeriums belief sich der Bestand an Immobilien in Projekten im ersten Quartal 2024 auf rund 23.029 Einheiten, wobei der Großteil des Bestands auf Einfamilienhäuser und Baugrundstücke entfiel, konkret 10.855 Grundstücke.

Dem Bauministerium fehlen derzeit konkrete Zahlen zu den aufgegebenen Grundstückserschließungs- und Verkaufsprojekten. Ein Blick auf die Gebiete, die vor zwei Jahren einen Immobilienboom erlebten, offenbart jedoch ein düsteres Bild. Vor allem in den Regionen Südosten, Zentralhochland, Zentral und Norden liegen viele Projekte brach. Viele, die damals hohe Preise für Land zahlten, können es nun kaum noch verkaufen, da der Markt praktisch leer ist.

Schwierigkeiten kurzfristig, aber Nachhaltigkeit langfristig.

Obwohl anerkannt wird, dass der Immobilienmarkt durch das Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs beeinträchtigt wird, bleiben Experten optimistisch, dass er sich langfristig gesünder entwickeln kann. Laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, wirkt die neue Regelung wie ein „Filter“. Sie hilft, Bauträger auszusortieren, die lediglich Grundstücke für Bauprojekte beantragen, diese dann aber parzellieren und verkaufen, ohne dem Land wirtschaftliche Vorteile zu bringen. Zudem beugt sie Bodenspekulationen mit anschließendem Leerstand vor, bei denen das Kapital der Bevölkerung in Grundstücken gebunden ist und der Wirtschaft erheblichen Schaden zufügt.

Bezüglich der Bedenken, dass die Regelungen zum Verbot der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs die Rechte der Bevölkerung beeinträchtigen könnten, bestätigte ein Vertreter des Bauministeriums, dass die neuen Regelungen lediglich private Investoren im Immobiliensektor betreffen und keine Auswirkungen auf staatliche Grundstücksentwicklungsprojekte haben. Bei diesen Projekten finanziert der Staatshaushalt die Rodung von Grundstücken und organisiert Auktionen, bei denen die Bevölkerung Grundstücke für den Wohnungsbau erwerben kann, um dem natürlichen Bevölkerungswachstum und damit dem Wohnraumbedarf zu begegnen. Die neuen Regelungen betreffen auch nicht Personen mit rechtmäßigen Nutzungsrechten an Grundstücken, die diese zum Zwecke der Schenkung, Vererbung oder Übertragung an andere teilen.

Aus Sicht von Immobilienentwicklern gehen Unternehmen davon aus, dass trotz kurzfristiger Schwierigkeiten langfristige Stabilität möglich ist. Herr Vo Hong Thang, Investmentdirektor der DKRA Group, erklärte, dass die Anzahl der Grundstücksteilungen und -verkäufe in Städten der Kategorien II und III in den letzten Jahren stark zugenommen habe. Daher werde die Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksteilung im Rahmen des neuen, geänderten Immobiliengesetzes den gesamten Markt von Nord nach Süd betreffen, wobei 90 % der betroffenen Investoren in Städten der Kategorien II und III ansässig seien. Tatsächlich führe die Grundstücksteilung und der -verkauf leicht zu Ausbeutung. Viele finanzschwache Bauträger hätten die Regelung ausgenutzt, um Grundstücke zu erwerben, zu roden, eine rudimentäre Infrastruktur zu errichten und diese dann zu hohen Preisen an Privatpersonen und Spekulanten zu verkaufen, um ihre Verluste auszugleichen. Dies sei die Hauptursache für die Preisinflation, die ein regelrechtes „Grundstücksfieber“ auslöse und Risiken für den Immobilienmarkt berge. Daher werde erwartet, dass die Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksteilung und zum -verkauf dazu beitragen werde, Investoren zu „filtern“ und professionelle Immobilienunternehmen zu etablieren.

Herr Nguyen Van Hau, Generaldirektor der Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company, erklärte: „Das Verbot der Aufteilung von Baugrundstücken in Sondergebieten sowie in städtischen Gebieten der Typen I, II und III wird die Struktur der Immobilienmarktsegmente erheblich beeinflussen. Die Anzahl der aufgeteilten Grundstücke wird in der kommenden Zeit sinken, und die Angebotsverknappung wird zu steigenden Grundstückspreisen führen. Langfristig wird dies jedoch zu einer gesünderen Marktentwicklung beitragen und die Stadtplanung systematischer gestalten.“

Das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 legt fest, dass das Nutzungsrecht an Grundstücken in Stadtbezirken, Bezirken und Städten mit besonderem Status sowie in städtischen Gebieten des Typs I, II und III nicht an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern oder zur Selbstaufteilung und zum Verkauf von Grundstücken übertragen werden kann. Dies gilt auch für Fälle, in denen das Nutzungsrecht an Grundstücken im Rahmen von Investitionen in Wohnungsbauprojekte gemäß dem Bodengesetz versteigert wird. Laut Bauministerium gibt es im Land zwei besondere städtische Gebiete (Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt), 22 städtische Gebiete des Typs I, 36 städtische Gebiete des Typs II und 45 städtische Gebiete des Typs III.

MINH DUY - DUC TRUNG

Quelle: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html