Dringender Bedarf an Sozialwohnungen – Teil 1: Wo es Probleme gibt, gibt es auch Lösungen

In der Richtlinie 34-CT/TW stellte das Sekretariat fest, dass viele Ziele der Nationalen Wohnungsbaustrategie bis 2020 und der Vision bis 2030 im Bereich des sozialen Wohnungsbaus nicht erreicht wurden. Das Angebot an Sozialwohnungen ist im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage weiterhin begrenzt, während der Durchschnittspreis im Verhältnis zum Einkommen der Leistungsempfänger nach wie vor zu hoch ist.

Darüber hinaus weist die staatliche Verwaltung des sozialen Wohnungsbaus noch immer viele Schwächen und Mängel auf. Der Anteil des für den sozialen Wohnungsbau in städtischen Gebieten bereitgestellten Grundstücksfonds sowie die staatliche Budgetförderung für Vorzugskreditprogramme für dieses Segment sind nach wie vor gering; soziale Ressourcen wurden nicht ausreichend mobilisiert, um sich daran zu beteiligen…

Diese Gründe haben dazu geführt, dass die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus trotz zahlreicher politischer Fördermaßnahmen nicht wie erwartet verlaufen ist. Dadurch sind die gesteckten Ziele nur schwer zu erreichen. Eine Reihe von Schwierigkeiten wirkt der Zielerreichung entgegen.

Die Schwierigkeit, das Ziel "zu binden".

Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungsbau und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), erklärte: „Aktuell gibt es noch immer einige Regionen, die keine zügigen Pläne zur Umsetzung des Projekts ‚Investitionen in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030‘ vorgelegt haben. Der Bedarf an Bauland für den Sozialwohnungsbau wurde noch nicht klar ermittelt, um die Zuweisung ausreichender Flächen für die Entwicklung von Sozialwohnungen zu planen. Gleichzeitig haben viele Unternehmen, die in den Sozialwohnungsbau investieren, weiterhin Schwierigkeiten beim Zugang zu Grundstücken, beispielsweise bei der Planung der Flächenzuweisung und der Veröffentlichung von Investitionsanreizprojekten. Einige Projekte haben zwar Investitionsrichtlinien genehmigt und Investoren ausgewählt, die Umsetzung der Investitionen und des Baus verläuft jedoch nicht planmäßig.“

Darüber hinaus verläuft die Auszahlung des Vorzugskreditkapitals in Höhe von 120 Billionen VND im Vergleich zu den Wünschen und dem praktischen Bedarf weiterhin schleppend. Hinzu kommt, dass sich nur wenige Geschäftsbanken an der Kreditvergabe zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus beteiligen, kommentierte Herr Hai.

Die Regierung hatte sich für 2024 das Ziel gesetzt, landesweit 130.000 Sozialwohnungen fertigzustellen. Statistiken vom Ende des ersten Quartals 2024 zeigen jedoch, dass erst acht Sozialwohnungsbauprojekte abgeschlossen wurden – weniger als 30 % der angestrebten Wohnungsanzahl. Dieser Fortschritt verdeutlicht, dass das Ziel von 130.000 fertiggestellten Sozialwohnungen in diesem Jahr noch in weiter Ferne liegt und erhebliche Anstrengungen erfordern wird.

Aus lokaler Sicht sagte Herr Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor der Bauabteilung von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die größte Schwierigkeit derzeit im Mangel an Investitionskapital aus dem Haushalt bestehe, sodass dieses nicht vollständig für den Bau von Sozialwohnungsbauprogrammen im Besitz des Staates bereitgestellt werden könne, um die Probleme von politischen Akteuren wie Kadern, Beamten, Angestellten des öffentlichen Dienstes usw. vollständig zu lösen.

Ho-Chi-Minh-Stadt hat derzeit nur 10 % des Kapitals für die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprogrammen bereitgestellt. Bis 2025 werden laut Plan 37,7 Billionen VND benötigt. Die Stadt kann jedoch nur etwa 3,77 Billionen VND aus dem Haushalt aufbringen. Bis 2030 benötigt die Stadt 86,4 Billionen VND, kann aber nur 8,6 Billionen VND aus dem Haushalt bereitstellen. Der Rest muss aus sozialen Mitteln finanziert werden.

Flexibler Typ

Manche behaupten, einer der Gründe für den mangelnden Erfolg des Sozialwohnungsbauprogramms sei, dass Häuser an Menschen verkauft würden, die sich diese nicht leisten könnten. Der Immobilienrechtsexperte Nguyen Van Dinh kommentierte: „Neben dem Kauf und der Mietkaufoption von Sozialwohnungen bedarf auch der Mietwohnungsbau politischer Maßnahmen zur Förderung. Denn Sozialwohnungen richten sich hauptsächlich an einkommensschwache Bevölkerungsgruppen.“

Laut diesem Experten wurde mit dem am 1. August in Kraft getretenen Wohnungsgesetz von 2023 die Regelung aufgehoben, nach der Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten 20 % der Wohnfläche für die Vermietung reservieren mussten. Das bedeutet, dass der Staat, falls 100 % der Wohnungen verkauft werden können, Ersatzwohnungen bereitstellen muss.

Das Wohnungsgesetz von 2023 sieht lediglich vor, dass Wohnungen für Beschäftigte in Industrieparks zur Miete angeboten werden. Dadurch haben einkommensschwache Gruppen, die nicht in Industrieparks arbeiten, wie beispielsweise Arbeiter und Freiberufler in städtischen Gebieten, kaum Zugang zu Sozialwohnungen.

Herr Trinh Quang Minh, Leiter des Projektmanagementausschusses für Gewerkschaftsinstitutionen beim Vietnamesischen Gewerkschaftsbund , teilt diese Ansicht und kommentierte: „Der Bau von Sozialwohnungen zum Verkauf ist sehr schwierig, da die Verfahren langwierig sind, der Verkaufspreis das Einkommen von Geringverdienern übersteigt und die Vorschriften mit einer Gewinnmarge von lediglich 10 % für Investoren unattraktiv sind. Daher ist der Bau von Sozialwohnungen zur Miete sinnvoller, da er den tatsächlichen Bedürfnissen entspricht und dem Einkommen der Arbeitnehmer gerecht wird. Zudem ist die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr hoch, während das Angebot knapp ist und die Mietpreise auf dem Markt sehr hoch sind.“

Der vietnamesische Gewerkschaftsbund hat ein Programm für Sozialwohnungen mit Mietpreisen vorgeschlagen, die dem Marktpreis entsprechen oder darunter liegen. Ein typisches Beispiel ist das Pilotprojekt des Gewerkschaftsbundes in der Provinz Ha Nam, das kürzlich gestartet wurde und innerhalb kürzester Zeit vollständig vermietet war.

Die monatliche Miete für dieses Projekt liegt zwischen 1,2 und 1,4 Millionen VND, während sie außerhalb des Projekts zwischen 2 und 3 Millionen VND beträgt. Laut Herrn Minh gibt es jedoch drei Schwierigkeiten beim Bau von Sozialwohnungen: die Gewinnung von Investoren, die Lage des Projekts und die Höhe der Miete.

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht analysierte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Construction Trading Company, Folgendes: Bei einer Investition in 1.000 Sozialwohnungen zu je ca. 500 Millionen VND belaufen sich die Investitionskosten auf bis zu 500 Milliarden VND. Bei einer monatlichen Miete von 3–3,5 Millionen VND erzielt der Investor bei 1.000 Einheiten monatliche Einnahmen von 3–3,5 Milliarden VND bzw. 30–35 Milliarden VND pro Jahr.

Wenn der Investor sich mit einem Zinssatz von über 10–13 % pro Jahr Geld leiht, muss er für die 500 Milliarden VND 50 Milliarden VND Zinsen zahlen und wird mit Sicherheit Verluste erleiden. Laut Wohnungsgesetz 2023 erhält die Entwicklung von Sozialwohnungen zur Vermietung lediglich 10 % des Gewinns aus dem Verkauf dieser Wohnungen. „Aufgrund der neuen Bestimmungen werden Mietwohnungen nicht mehr staatlich in Technologie und soziale Infrastruktur investiert, weshalb sich kein Investor mehr traut, ein solches Projekt zu realisieren“, betonte Herr Nghia.

Aus der Richtlinie entfernen

Während viele Kommunen Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Sozialwohnungsbauprogrammen haben, wurden in Hai Phong bemerkenswerte Erfolge erzielt. Bislang hat die Stadt Hai Phong die entsprechenden Richtlinien verabschiedet und Investoren für 31 Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt 36.600 Wohneinheiten ausgewählt. Neun dieser Projekte mit insgesamt rund 15.000 Wohneinheiten befinden sich bereits im Bau. Damit sollen im Zeitraum von 2021 bis 2025 etwa 16.200 Wohneinheiten fertiggestellt werden, womit das von der Regierung festgelegte Ziel von 15.400 Sozialwohnungen übertroffen wird.

Dies zeigt, dass weiterhin Schwierigkeiten bestehen, die gelöst werden müssen, angefangen bei den Richtlinien. Die Geschichte von Hai Phong ist hierfür ein typisches Beispiel. Um diese positiven Ergebnisse zu erzielen, hat die Stadt Hai Phong die Bestimmungen des Gesetzes über Immobilien- und Wohnungswirtschaft genau befolgt. Dementsprechend hat das Parteikomitee der Stadt Hai Phong die Umsetzung überwacht, der Stadtrat hat fünf Resolutionen verabschiedet und das Stadtkomitee 13 entsprechende Umsetzungsbeschlüsse erlassen.

Insbesondere die Stadt Hai Phong hat die bestehenden Mechanismen und Richtlinien zur Verbesserung des Investitions- und Geschäftsumfelds, insbesondere im Wohnungsbau, flexibel und effektiv angewendet; dies schließt auch den sozialen Wohnungsbau ein. Dadurch wurde ein transparentes, offenes und unternehmensfreundliches Umfeld geschaffen, das zahlreiche Großinvestitionsprojekte anzieht und den Bedarf der Bevölkerung an Kauf und Miete von Sozialwohnungen effektiv deckt.

Direktor Hoang Hai teilte mit, dass trotz einiger wichtiger Erfolge die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus noch Mängel aufweist. Das Bauministerium konzentriert sich derzeit darauf, die Verordnungen, Beschlüsse und Rundschreiben, die die Umsetzung des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 nach deren Verkündung detailliert regeln, umzusetzen, abzuschließen und die Kommunen bei deren Umsetzung zu unterstützen.

Gleichzeitig fordert das Bauministerium die Kommunen weiterhin nachdrücklich auf, auf der Grundlage des Ziels des Projekts „Investitionen in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021-2030“ und der im Anhang zum Sozialwohnungsbau festgelegten Ziele, die bis 2024 abgeschlossen sein sollen, dringend einen konkreten Plan zur Umsetzung der Investitionen in Sozialwohnungsbauprojekte zu entwickeln, um die festgelegten Ziele zu erreichen.

Zur Umsetzung der Nationalen Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021-2030 mit einer Vision bis 2045 hat das Bauministerium den Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte ein Dokument über die Entwicklung und Anpassung der Wohnungsbaupläne für 2024 und den Zeitraum 2021-2025 übermittelt; darin werden die Bedürfnisse und Ziele des sozialen Wohnungsbaus für Menschen mit niedrigem Einkommen, des Wohnungsbaus für die Volksstreitkräfte und des Arbeiterwohnraums klar definiert, um dem Wohnungsbaugesetz 2023 zu entsprechen.

Zusätzlich zur Umsetzung des Überwachungsprogramms der Nationalversammlung im Jahr 2024 wird die Nationalversammlung eine umfassende Überprüfung zum Thema „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktbewirtschaftung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023“ durchführen. Ziel dieser Überprüfung ist es, die erzielten Ergebnisse, Einschränkungen und Schwierigkeiten zu evaluieren, Ursachen zu ermitteln und die Verantwortlichkeiten von Behörden, Organisationen und Einzelpersonen zu klären, um die Effektivität der Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktbewirtschaftung und zum sozialen Wohnungsbau zu verbessern. Darauf aufbauend sollen Lösungsansätze zur Optimierung der entsprechenden Richtlinien und Gesetze vorgeschlagen werden.

Durch die synchrone Beteiligung des gesamten politischen Systems mit einem proaktiven Geist, „wo immer es ein Problem gibt, gibt es auch eine Lösung“, wird die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik sowohl die gesteckten Ziele als auch die gesellschaftlichen Erwartungen erfüllen.

Lektion 2: Erleichtern Sie den Mitarbeitern den Zugang

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594