In der Richtlinie 34-CT/TW stellte das Sekretariat fest, dass viele Ziele für den sozialen Wohnungsbau in der Nationalen Wohnungsbaustrategie bis 2020 und der Vision bis 2030 nicht erreicht wurden. Das Angebot an Sozialwohnungen ist im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage nach wie vor begrenzt, während der Durchschnittspreis im Verhältnis zum Einkommen der Begünstigten nach wie vor zu hoch ist.
Darüber hinaus weist die staatliche Verwaltung des sozialen Wohnungsbaus zahlreiche Schwächen und Mängel auf. Der Anteil des Bodenfonds für den sozialen Wohnungsbau in städtischen Gebieten sowie die Kapitalunterstützung aus dem Staatshaushalt für Vorzugskreditprogramme für diesen Bereich sind nach wie vor gering; es wurden keine ausreichenden sozialen Ressourcen für die Teilnahme mobilisiert.
Diese Gründe haben dazu geführt, dass die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus trotz zahlreicher politischer Unterstützungsmaßnahmen nicht wie erwartet verlief. Dies erschwert auch die Erreichung der gesetzten Ziele. Eine Reihe von Schwierigkeiten erschwert die Erreichung der Ziele.
Die Schwierigkeit, das Ziel zu "binden"
Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement ( Bauministerium ), erklärte: „Derzeit gibt es noch einige Kommunen, die noch keine Pläne zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030“ vorgelegt haben. Sie haben den Bedarf an Grundstücken für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen nicht klar ermittelt, um ausreichend Land für die Entwicklung von Sozialwohnungen bereitzustellen. Gleichzeitig haben viele Unternehmen, die in den Bau von Sozialwohnungen investieren, noch immer Schwierigkeiten, an Grundstücke zu kommen, beispielsweise bei der Planung der Grundstückszuteilung oder der Bekanntmachung von Projekten zur Anziehung von Investitionen. Für einige Projekte liegen zwar genehmigte Investitionsrichtlinien und ausgewählte Investoren vor, die Umsetzung der Investitionen und der Bau verlaufen jedoch nicht planmäßig.“
Darüber hinaus verläuft die Auszahlung des Vorzugskreditkapitals in Höhe von 120.000 Milliarden VND im Vergleich zu den Erwartungen und dem tatsächlichen Bedarf immer noch langsam. Ganz zu schweigen davon, dass sich nicht viele Geschäftsbanken an der Kreditvergabe zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus beteiligen - kommentierte Herr Hai.
Die Regierung hatte sich zum Ziel gesetzt, bis 2024 landesweit 130.000 Sozialwohnungen fertigzustellen. Statistiken zeigen jedoch, dass bis zum Ende des ersten Quartals 2024 landesweit nur acht Sozialwohnungsprojekte fertiggestellt waren, also weniger als 30 % der angestrebten Wohnungsanzahl. Dieser Fortschritt zeigt, dass das Ziel, in diesem Jahr 130.000 Sozialwohnungen fertigzustellen, noch weit vom Ziel entfernt ist und große Anstrengungen erfordert.
Aus lokaler Sicht sagte Herr Huynh Thanh Khiet, stellvertretender Direktor des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass die größte Schwierigkeit derzeit darin liege, dass es an Investitionskapital aus dem Staatshaushalt mangele. Daher könne das Geld nicht vollständig für den Bau von Sozialwohnungen im Staatseigentum bereitgestellt werden, um die Probleme politischer Subjekte wie Kader, Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst usw. vollständig zu lösen.
Ho-Chi-Minh-Stadt hat derzeit nur 10 % des Kapitals für die Umsetzung von Sozialwohnungsprogrammen bereitgestellt. Von heute bis 2025 werden laut Plan 37.700 Milliarden VND benötigt. Die Stadt kann jedoch nur die Haushaltszuweisung von etwa 3.770 Milliarden VND erfüllen. Bis 2030 benötigt die Stadt 86.400 Milliarden VND, kann aber nur 8.600 Milliarden VND aus dem Haushalt bereitstellen; der Rest kann ausschließlich aus Sozialkapitalquellen stammen.
Flexibler Typ
Manche Leute sagen, einer der Gründe für den Misserfolg des Sozialwohnungsprogramms liege darin, dass es Häuser an Menschen verkauft, die sich den Kauf nicht leisten können. Herr Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilienrecht, kommentierte: „Neben dem Kauf und der Miete von Sozialwohnungen sind auch Maßnahmen zur Förderung der Entwicklung von Sozialwohnungen zur Miete erforderlich. Denn Sozialwohnungen richten sich hauptsächlich an einkommensschwache Gruppen.“
Laut diesem Experten wurde mit dem am 1. August in Kraft getretenen Wohnungsbaugesetz 2023 die Regelung aufgehoben, dass Investoren in Sozialwohnungsprojekte 20 % der Wohnfläche für die Vermietung freihalten müssen. Das bedeutet, dass der Staat, wenn 100 % der Wohnungen verkauft werden können, das Angebot für Ersatzmieten ergänzen muss.
Das Wohnungsbaugesetz 2023 sieht lediglich vor, dass die Wohnungen für Arbeiter in Industrieparks zur Miete bereitgestellt werden. Daher haben einkommensschwache Gruppen, die nicht in Industrieparks arbeiten, wie etwa Arbeiter und Freiberufler in städtischen Gebieten, kaum eine Möglichkeit, Sozialwohnungen zur Miete zu erhalten.
Trinh Quang Minh, Vorsitzender des Projektmanagementausschusses für Gewerkschaftsinstitutionen beim vietnamesischen Gewerkschaftsbund , teilt diese Ansicht und kommentiert: „Der Bau von Sozialwohnungen zum Verkauf ist sehr schwierig, da die Verfahren langwierig sind und der Verkaufspreis das Einkommen von Geringverdienern übersteigt. Die Vorschriften sind für Investoren unattraktiv, da die Gewinngrenze bei nur 10 % liegt. Daher ist der Bau von Sozialwohnungen zur Miete sinnvoller, da sie den tatsächlichen Bedürfnissen entspricht und dem Einkommen der Arbeitnehmer entspricht. Darüber hinaus ist die Nachfrage nach Mietwohnungen sehr groß, während das Angebot knapp ist und die Mieten auf dem Markt sehr hoch sind.“
Derzeit hat der vietnamesische Gewerkschaftsbund einen Plan zur Vermietung von Sozialwohnungen vorgeschlagen, bei dem die Mietpreise den Marktpreisen entsprechen oder darunter liegen. Ein typisches Beispiel ist das Pilotprojekt des vietnamesischen Gewerkschaftsbundes in der Provinz Ha Nam, das gleich nach seiner Einführung vollständig vermietet war.
Die Miete für dieses Projekt beträgt 1,2 bis 1,4 Millionen VND/Monat, außerhalb beträgt sie 2 bis 3 Millionen VND/Monat. Laut Herrn Minh gibt es beim Bau von Sozialwohnungen zur Miete jedoch drei Schwierigkeiten: die Anziehung von Investitionsmitteln, der Projektstandort und der Mietpreis.
Aus geschäftlicher Sicht analysierte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Construction Trading Company: Bei einer Investition in 1.000 Sozialwohnungen kostet jede Einheit etwa 500 Millionen VND, die Investitionskosten betragen also ebenfalls bis zu 500 Milliarden VND. Bei einer Miete von 3-3,5 Millionen VND/Monat verdient der Investor bei 1.000 Einheiten 3-3,5 Milliarden VND/Monat, also 30-35 Milliarden VND/Jahr.
Wenn der Investor einen kommerziellen Kredit mit einem Zinssatz von über 10–13 % pro Jahr aufnimmt, muss er für diese 500 Milliarden VND 50 Milliarden VND Zinsen zahlen, und der Investor wird mit Sicherheit Geld verlieren. Gleichzeitig wird im Wohnungsbaugesetz von 2023 der Bau von Sozialwohnungen zur Miete nur noch einen Gewinn erzielen, der dem von Sozialwohnungen zum Verkauf entspricht, also 10 %. Gemäß den neuen Vorschriften werden Mietwohnungen nicht mehr staatlich in Technologie und soziale Infrastruktur investiert, daher wird sich kein Investor mehr an ein Sozialwohnungsprojekt zur Miete wagen – betonte Herr Nghia.
Aus der Richtlinie entfernen
Während viele Gemeinden Schwierigkeiten bei der Umsetzung sozialer Wohnungsbaupolitik haben, wurden in Haiphong bemerkenswerte Ergebnisse erzielt. Bislang hat Haiphong die Politik genehmigt und Investoren für 31 Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt 36.600 Wohneinheiten ausgewählt. Bei neun Projekten mit insgesamt rund 15.000 Wohneinheiten wurde bereits mit dem Bau begonnen. Mit dieser Zahl wird im Zeitraum 2021 bis 2025 mit der Fertigstellung von rund 16.200 Wohneinheiten gerechnet. Damit wird das von der Regierung gesetzte Ziel von 15.400 Wohneinheiten für den sozialen Wohnungsbau übertroffen.
Dies zeigt, dass weiterhin Schwierigkeiten bestehen, die jedoch gelöst werden müssen. Dabei ist die Geschichte von Hai Phong ein typisches Beispiel. Um diese positiven Ergebnisse zu erzielen, hat sich die Stadt Hai Phong strikt an die Bestimmungen des Gesetzes zum Immobilien- und Wohnungswesen gehalten. Das Parteikomitee der Stadt Hai Phong hat sich entsprechend um die Umsetzung gekümmert, der Volksrat der Stadt hat fünf Resolutionen verabschiedet und das Volkskomitee der Stadt hat 13 damit verbundene Entscheidungen zur Umsetzung erlassen.
Insbesondere die Stadt Haiphong hat die bestehenden Mechanismen und Richtlinien flexibel und effektiv eingesetzt, um das Investitions- und Geschäftsumfeld, insbesondere den Wohnungsbau, einschließlich des sozialen Wohnungsbaus, zu verbessern. Dadurch wurde ein transparentes, offenes und freundliches Geschäftsumfeld geschaffen, das viele große Investitionsprojekte anzog und den Bedarf der Menschen nach Kauf und Miete von Sozialwohnungen effektiv erfüllte.
Direktor Hoang Hai teilte mit, dass die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus zwar einige wichtige Ergebnisse erzielt habe, es aber noch einige Mängel gebe. Derzeit konzentriere sich das Bauministerium darauf, die Verordnungen, Entscheidungen und Rundschreiben, die die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 detailliert beschreiben und anleiten, nach ihrer Verkündung umzusetzen, fertigzustellen und die Gemeinden bei der Umsetzung anzuleiten.
Gleichzeitig fordert das Bauministerium die Gemeinden weiterhin dazu auf, auf Grundlage des Projektziels „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit geringem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021–2030“ und des Ziels gemäß dem Anhang zum Sozialwohnungsbau, der 2024 fertiggestellt sein soll, dringend einen konkreten Plan zur Umsetzung von Investitionen in Sozialwohnungsprojekte zu entwickeln, um das gesetzte Ziel zu erreichen.
Zur Umsetzung der Nationalen Wohnungsbaustrategie für den Zeitraum 2021–2030 mit einer Vision bis 2045 hat das Bauministerium den Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städten ein Dokument zur Entwicklung und Anpassung von Wohnungsbauplänen für 2024 und den Zeitraum 2021–2025 übermittelt. Darin werden die Bedürfnisse und Ziele für Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen, Wohnungen für die Streitkräfte und Arbeiterunterkünfte klar definiert, um dem Wohnungsbaugesetz 2023 zu entsprechen.
Neben der Umsetzung des Aufsichtsprogramms der Nationalversammlung im Jahr 2024 wird die Nationalversammlung die oberste Aufsicht zum Thema „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“ ausüben. Ziel des Aufsichtsthemas ist es, die erzielten Ergebnisse, Einschränkungen und Schwierigkeiten zu bewerten, Ursachen zu identifizieren und die Verantwortlichkeiten von Behörden, Organisationen und Einzelpersonen zu klären, um die Wirksamkeit der Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus zu verbessern. Auf dieser Grundlage sollen Lösungen zur Verbesserung der entsprechenden Richtlinien und Gesetze vorgeschlagen werden.
Durch die synchrone Beteiligung des gesamten politischen Systems und den proaktiven Geist „Wo immer es ein Problem gibt, gibt es auch eine Lösung“ wird die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik sowohl den gesetzten Zielen als auch den Erwartungen der Gesellschaft gerecht.
Lektion 2: Erleichtern Sie den Mitarbeitern den Zugriff
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Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594
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