Experten „blicken unvoreingenommen und sprechen ehrlich“ über die Immobilienlage im Jahr 2024

Der soziale Wohnungsbau braucht die Unterstützung des Staates.

PV: 2023 ist ein Jahr voller Schwierigkeiten und Herausforderungen für die vietnamesische Wirtschaft im Allgemeinen und den Immobiliensektor im Besonderen. Die Regierung hat zahlreiche Maßnahmen zur Unterstützung des Marktes ergriffen. Wie beurteilen Sie die jüngsten politischen Unterstützungsmaßnahmen für den Immobilienmarkt?

Herr Nguyen Van Duc: Die jüngsten Regierungsmaßnahmen hatten zwar positive Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, dienten aber lediglich der Beruhigung der Stimmung und griffen nicht wirklich tiefgreifend, direkt und umfassend ein, um die wirtschaftliche Lage der Marktteilnehmer zu verbessern.

Immobilienexperte Nguyen Van Duc.

Meiner Meinung nach liegt die „Krankheit“ des Immobilienmarktes jedoch nicht in der Politik, sondern in den Unternehmen selbst (Investitionen in das falsche Segment, Investitionen in die falsche Zielgruppe, Unternehmen, die sich auf zu viele Objekte konzentrieren). Wenn Investitionen falsch sind, verschulden sich Unternehmen hoch bei Banken und sind nicht in der Lage, das Problem zu lösen … dann kann keine Politik sie retten. Hinzu kommt, dass politische Maßnahmen oder Gesetze eine gewisse Verzögerung aufweisen und daher nicht über Nacht umgesetzt werden können.

PV: Viele Meinungen besagen, dass das (geänderte) Wohnungsgesetz den Engpass im sozialen Wohnungsbau beseitigt hat. Was denken Sie darüber?

Herr Nguyen Van Duc: Der Zweck des sozialen Wohnungsbaus besteht darin, armen Menschen zu einem Zuhause zu verhelfen. Das ist eine gute Maßnahme, aber entscheidend ist die Umsetzung.

Die neuen Bestimmungen im geänderten Wohnungsgesetz sind offener gestaltet und erleichtern es einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen, Zugang zu Sozialwohnungen zu erhalten. Meiner persönlichen Meinung nach benötigt der soziale Wohnungsbau jedoch staatliche Unterstützung und sollte nicht allein von Unternehmen getragen werden.

Tatsächlich haben viele Unternehmen, darunter auch wir, in sozialen Wohnungsbau investiert, konnten aber nach einiger Zeit nicht überleben. Damals gab es beim Bau von Sozialwohnungen bürokratische Hürden, steigende Preise, hohe Bankzinsen und lange Bauzeiten, was für die Unternehmen zu doppelten Verlusten führte. Daher investieren heute nur noch sehr wenige Unternehmen in sozialen Wohnungsbau.

Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2030 eine Million Sozialwohnungen zu schaffen, aber uns fehlen das Kapital und die entsprechenden Mechanismen, um dies zu erreichen. Meiner Meinung nach wird es schwierig sein, dieses Ziel wie geplant zu erreichen.

Meiner Meinung nach sollten wir den Mietwohnungsbau ausbauen und entsprechende Verordnungen und Standards für die Entwicklung dieses Segments erlassen. Mietwohnungen müssen nicht so hohe Qualitätsstandards erfüllen wie gewerbliche Wohnungen, sodass auch Menschen mit geringem Einkommen leichteren Zugang zu bezahlbarem Wohnraum erhalten.

Wird der Immobilienmarkt die Flaute überwinden?

PV: Viele Meinungen gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt von zahlreichen positiven Faktoren profitiert und derzeit über genügend gute Informationen verfügt, um einen neuen Zyklus einzuleiten. Wie schätzen Sie die Lage am Immobilienmarkt im Jahr 2024 ein?

Herr Nguyen Van Duc: Der Immobilienmarkt befindet sich seit 2022 in einer Abwärtsspirale, die bis Ende 2023 anhalten wird. Viele gehen davon aus, dass er sich bis Ende 2023 wieder erholen wird. Dennoch war es ein düsteres Jahr für den Markt, wie die zahlreichen Privatinsolvenzen, Firmenpleiten und Kontosperrungen belegen.

Meiner Meinung nach ist 2023 ein düsteres Jahr für den Immobilienmarkt. Diese schwierige Lage veranlasst Immobilienunternehmen, die Behörden fortwährend um „Rettungsmaßnahmen“ zu bitten, um ein Einfrieren und einen Zusammenbruch des Marktes zu verhindern.

Experten gehen davon aus, dass der Immobilienmarkt auch im Jahr 2024 düster bleiben wird.

In den letzten Jahren haben die Auswirkungen von Covid-19 viele Menschen in große Not gestürzt und sie gezwungen, ihre Ersparnisse aufzubrauchen, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Sie haben keine Ersparnisse, kein Geld, um ein Haus zu kaufen.

Wir müssen uns auch der Realität stellen, dass der Immobilienmarkt, solange die Menschen mit den Herausforderungen des Alltags zu kämpfen haben, weiterhin schwächeln und sich nur schwer erholen wird. Aus meiner Sicht wird der Immobilienmarkt daher im Jahr 2024 nicht wie erwartet florieren können; ich sage es ganz offen: Der Markt wird weiterhin schwächeln.

PV: Warum vertreten Sie die Ansicht, dass der Immobilienmarkt von der düsteren Lage nicht verschont geblieben ist?

Herr Nguyen Van Duc: Immobilienunternehmen konzentrieren sich seit vielen Jahren auf Investitionen in Luxusimmobilien. Sie errichten teure Villen, Geschäftshäuser, Resorts usw., deren Wert innerhalb kurzer Zeit um zig Milliarden Dong steigt. Sie produzieren Objekte für Reiche, die sich nur Wirtschaftsmagnaten leisten können, ohne dabei auf die Bedürfnisse von Menschen mit geringem Einkommen einzugehen.

Diese Realität beschränkt sich nicht nur auf Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi , sondern erstreckt sich auch auf viele andere Regionen. Die massiv realisierten Bauprojekte kommen weder der Gemeinschaft noch der Gesellschaft zugute, sondern dienen lediglich dem eigenen Überleben. Immobilienunternehmen errichten mit großem Aufwand Villen, Ferienanlagen, Geschäftshäuser usw. in der Hoffnung auf Gewinn. Diese Großprojekte erfordern jedoch Bankkredite und die Ausgabe umfangreicher Anleihen.

Im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld sind Unternehmen jedoch gefährdet, da die Effizienz in diesem Segment gering ist. Viele Objekte werden gebaut und stehen leer, bevor sie innerhalb von ein bis zwei Jahren für null VND vermietet werden. Geringe Liquidität, hohe Zinsen und hoher Fälligkeitsdruck setzen Unternehmen unter Druck. Bildlich gesprochen befindet sich der Markt für Luxusimmobilien in einem Zustand des Niedergangs; viele Projekte sind gescheitert, und Investoren sehen ihr Geld nicht zurück. Betrachtet man die aktuelle Lage, zeigt sich, dass der Immobilienmarkt zwar schwierige Zeiten durchgemacht hat, aber weiterhin viele Risiken bestehen.

Darüber hinaus wird der Staat in Kürze Zweitwohnungen erfassen und deren Besitzer besteuern – ein schwerer Schlag für Spekulanten und Geldwäscher im Immobiliensektor. Demzufolge werden Immobilienbesitzer gezwungen sein, ihre Immobilien zu verkaufen und zu fliehen.

Zudem hat der Staat die Kreditvergabe kürzlich verschärft, was Unternehmen in Schwierigkeiten bringt. Meiner Meinung nach ist diese Politik jedoch absolut richtig. Nehmen wir den Fall Van Thinh Phat als Beispiel: Hunderte von Unternehmen haben Kredite aufgenommen, was weitreichende Folgen hatte. Eine solche Verschärfung der Anleihe- und Kreditvergabe ist notwendig.

Im Jahr 2024 stellt die Fälligkeit von Bankkrediten auch für Unternehmen eine Belastung dar. Viele Immobilienunternehmen müssen Kredite und Anleihen bedienen, während ihnen die Liquidität fehlt. Soweit ich weiß, gibt es derzeit sogar Unternehmen, die keinen einzigen Cent einnehmen. Denn sie investieren viel im Luxussegment, aber wer gibt heutzutage noch Geld für Waren aus? Viele Unternehmen versuchen, die Situation zu überbrücken, indem sie ihren Kunden raten, ihre Kredite um ein bis zwei Jahre zu verlängern oder auf Restposten umzusteigen. All diese Realitäten prägen das Bild des Immobilienmarktes.

PV: Allerdings wird der Immobilienmarkt auch 2024 vor vielen Herausforderungen stehen. Müssen Immobilienunternehmen „gerettet“ werden, Herr?

Herr Nguyen Van Duc: Tatsächlich haben in letzter Zeit viele Unternehmen spekulativ und opportunistisch agiert und den Markt dadurch gestört. Sie verkaufen spekulative und unwirksame Produkte, und wenn wir sie „retten“, wäre das unfair gegenüber anderen Branchen.

Warum sollten wir Immobilienunternehmen „retten“, wenn sie spekulativ handeln, ohne der Gemeinschaft Nutzen zu bringen? Meiner Meinung nach sollten diejenigen Unternehmen unterstützt werden, die erfolgreich wirtschaften, gute Projekte haben und Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen schaffen wollen. Diejenigen, die nicht ordnungsgemäß wirtschaften, sollten dem Markt überlassen werden.

PV: Vielen Dank für das Interview!

Ngan Giang

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-nhin-thang-noi-that-ve-buc-tranh-bat-dong-san-2024-a643498.html