Damit sich der Immobilienmarkt sicher und risikofrei entwickeln kann

Der vietnamesische Immobilienmarkt hat noch viel Potenzial und Entwicklungsraum, aber die Hauspreise steigen rasant und übersteigen die Realeinkommen bei weitem, wodurch die Kluft zwischen denen, die Eigentum besitzen, und denen, die sich noch kein Eigenheim leisten können, immer größer wird.

Laut dem Statistischen Zentralamt lag der durchschnittliche Beitrag des Bau- und Immobiliensektors zum gesamten BIP des Landes in den letzten Jahren bei rund 10 %. Davon entfallen direkt etwa 3,5 % auf den Immobiliensektor, der durchschnittlich etwa 0,5 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum beiträgt. Im Vergleich zu anderen Ländern der Region beträgt der durchschnittliche Beitrag dieses Sektors zum vietnamesischen BIP jedoch nur etwa 50 %.

Der Anteil der Immobilien am gesamten wirtschaftlichen Vermögen beträgt nur etwa 21 % – deutlich weniger als die 35 % in den entwickelten Ländern.

Das Angebot steigt, aber die Struktur ist unausgewogen.

Der vietnamesische Immobilienmaklerverband stellt fest, dass das Angebot an neu auf den Markt gebrachten Wohnungen in den letzten drei Jahren stark gestiegen ist, die Angebotsstruktur jedoch weiterhin unausgewogen ist. Der Großteil des neuen Angebots konzentriert sich auf hochpreisige Luxusprojekte, die den Investitionsbedarf decken, wobei ein Teil davon spekulativ bedingt ist.

Selbst in Vorstadtgebieten, wo man eigentlich bezahlbaren Wohnraum erwartet hatte, liegen die tatsächlichen Verkaufspreise deutlich über dem Durchschnittseinkommen der Bewohner und sind nur „relativ niedriger“ als im Stadtzentrum. Gleichzeitig besteht die größte Marktnachfrage im Segment des bezahlbaren Wohnraums.

Der aktuelle Marktentwicklungsprozess weist noch viele Anzeichen von Nichtnachhaltigkeit auf, insbesondere die Diskrepanz zwischen Produktstruktur und Zahlungsfähigkeit der Menschen.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat zu einem starken Anstieg der Wohnungspreise geführt, insbesondere im Wohnungssegment der Großstädte. Dadurch wurde ein neues Preisniveau erreicht, das das reale Einkommenswachstum deutlich übersteigt. Dies erschwert nicht nur den Zugang zu Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, sondern erhöht auch das Risiko einer Preisblase.

Unter der Annahme, dass Immobilienpreise und Einkommen konstant bleiben, verschlechtert sich der Zugang zu Wohnraum rapide. Für eine Zweizimmerwohnung in der Stadt, die rund 5 Milliarden VND kostet, bräuchte eine einkommensstarke Familie mit einem monatlichen Einkommen von etwa 50 Millionen VND etwa 8 Jahre, um sie zu erwerben, wenn sie ihr gesamtes Einkommen dafür aufwenden würde. Würde sie sich hingegen an den Grundsatz halten, dass die Wohnkosten ein Drittel ihres Einkommens nicht übersteigen sollten, wären es 25 Jahre.

Aufgrund dieses Prinzips ist selbst der für einkommensschwache Stadtbewohner konzipierte Sozialwohnungssektor nicht mehr „günstig“, mit Preisen um die 1,5 Milliarden VND für eine 60 m² große Wohnung. Das bedeutet, dass selbst Haushalte mit der höchsten Einkommensgrenze – 40 Millionen VND pro Monat – etwa 10 Jahre lang sparen müssten.

Tatsächlich ist diese Zahl bei Nutzung der Kreditoption deutlich höher. Dadurch verfestigt sich die Kluft zwischen Vermögensbesitzern und Vermögenslosen zunehmend, da das Wachstum des Immobilienmarktes im Wesentlichen nur einer kleinen Gruppe von Menschen zugutekommt, die bereits Vermögen besitzen.

Bei ausreichendem Angebot regulieren sich die Marktpreise selbst entsprechend dem tatsächlichen Angebots-Nachfrage-Gleichgewicht.

Vier Lösungsansätze, um den Anstieg der Hauspreise zu verlangsamen.

Der Verband der vietnamesischen Immobilienmakler ist daher der Ansicht, dass Lösungen erforderlich sind, um den rasanten Anstieg der Hauspreise zu „bremsen“, damit der Immobilienmarkt weiter wachsen kann, ohne Risiken für den Markt selbst und die Wirtschaft darzustellen.

Erstens ist es notwendig, die Fertigstellung der Durchführungsrichtlinien für das neue Rechtssystem zu beschleunigen und gleichzeitig die Durchsetzungskapazitäten der lokalen Behörden zu verbessern. Gleichzeitig ist es unerlässlich, die Dezentralisierung und die Übertragung von Befugnissen an die lokalen Behörden bei politischen Anpassungen zu stärken, um Flexibilität je nach Region und Zeitraum zu gewährleisten und die Maßnahmen an die sozioökonomischen Entwicklungsziele sowie den Stand der Infrastruktur und der Stadtentwicklung in den jeweiligen Regionen anzupassen.

Die Engpässe bei der Landfreigabe müssen ebenfalls auf transparente und effiziente Weise angegangen werden, um die Umsetzungszeit für Unternehmen zu verkürzen und gleichzeitig die Rechte der Bevölkerung zu gewährleisten.

Die Abschaffung des jährlichen Zuschlags von 5,4 % auf überfällige Grundstücksnutzungsgebühren für diejenigen, die vor dem 1. August 2024 eine Zuteilungs-/Pachtentscheidung erhalten haben, deren Grundstückspreise aber noch nicht festgelegt wurden, und die umgehende Veröffentlichung einer klaren und stabilen Methode zur Ermittlung der Grundstücksnutzungsgebühren werden dazu beitragen, die Projektentwicklungskosten zu senken und somit Spielraum für niedrigere Wohnungspreise zu schaffen.

Zweitens ist es notwendig, die Kapitalquellen zu diversifizieren, um die Abhängigkeit von Bankkrediten zu verringern. Der Markt für Unternehmensanleihen sollte restrukturiert werden, um eine effektive Quelle für mittel- und langfristiges Kapital zu werden. Gleichzeitig ist es erforderlich, die Bildung eines nationalen Wohnungsbaufonds zu fördern und Immobilien-Investmentfonds (REITs) zu entwickeln.

Drittens müssen Sozialwohnungen und Projekte für bezahlbaren Wohnraum in der Planung Priorität haben und durch Anreizmechanismen gefördert werden. Die Stadtentwicklung muss mit der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere Ringstraßen, U-Bahnlinien und Schnellstraßen, verknüpft werden, um den städtischen Raum zu erweitern und den Druck auf die Grundstückspreise im Stadtzentrum zu verringern. Gleichzeitig muss ein professioneller Mietwohnungsmarkt entwickelt werden, um die Vorstellung abzubauen, dass „Wohneigentum für ein stabiles Leben notwendig ist“.

Viertens ist es notwendig, den Aufbau und die Fertigstellung einer einheitlichen, synchronisierten und transparenten nationalen Datenbank für Grundstücke, Wohnraum und den Immobilienmarkt zu beschleunigen. Die Schaffung eines offenen, vernetzten Datensystems über Ministerien, Sektoren und Kommunen hinweg, das Informationen zu Planung, Transaktionen, Werten, Rechtsstatus und Landnutzungsänderungen umfasst, wird nicht nur die Effektivität der Überwachung und der politischen Planung verbessern, sondern auch zu mehr Transparenz, geringeren Risiken, der Verhinderung von Spekulation und Preismanipulation sowie zum Schutz der legitimen Rechte von Bürgern und Unternehmen beitragen.

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