Damit sich der Immobilienmarkt sicher und risikofrei entwickeln kann

Der vietnamesische Immobilienmarkt birgt noch viel Potenzial und Entwicklungsraum, doch die Wohnungspreise steigen rasant und übersteigen die Realeinkommen bei Weitem, wodurch die Kluft zwischen Immobilienbesitzern und Menschen, die sich kein Eigenheim leisten können, immer größer wird.

Laut dem Statistischen Zentralamt trug die Bau- und Immobilienbranche in den letzten Jahren durchschnittlich etwa 10 % zum gesamten BIP des Landes bei. Davon entfielen direkt etwa 3,5 % auf die Immobilienbranche, die im Durchschnitt etwa 0,5 Prozentpunkte zum BIP-Wachstum beitrug. Im Vergleich zu anderen Ländern der Region liegt der durchschnittliche Beitrag der Branche zum vietnamesischen BIP jedoch nur bei etwa 50 %.

Der Anteil der Immobilien am gesamten Wirtschaftsvermögen beträgt lediglich rund 21 % – deutlich weniger als die 35 % in den entwickelten Ländern.

Das Angebot steigt, aber die Struktur ist unausgewogen.

Der vietnamesische Immobilienmaklerverband erklärte, dass das Wohnungsangebot auf dem Markt in den letzten drei Jahren stark gestiegen sei, die Angebotsstruktur jedoch weiterhin unausgewogen bleibe. Der Großteil des neuen Angebots konzentriere sich auf hochpreisige Luxusprojekte, die den Investitionsbedarf decken, wobei es sich teilweise auch um spekulative Objekte handle.

Selbst in Vorstadtgebieten, wo eigentlich bezahlbarer Wohnraum erwartet wird, liegen die tatsächlichen Verkaufspreise deutlich über dem Durchschnittseinkommen der Bewohner und sind nur „relativ niedriger“ als im Stadtzentrum. Gleichzeitig besteht die größte Nachfrage auf dem Markt im Segment des bezahlbaren Wohnraums.

Der aktuelle Marktentwicklungsprozess weist noch viele Anzeichen von Nichtnachhaltigkeit auf, insbesondere die Diskrepanz zwischen Produktstruktur und Zahlungsfähigkeit der Menschen.

Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat zu einem starken Anstieg der Wohnungspreise geführt, insbesondere im Wohnungssegment der Großstädte. Dadurch wurde ein neues Preisniveau erreicht, das das Wachstum der Realeinkommen deutlich übersteigt. Dies verringert nicht nur den Zugang zu Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung, sondern erhöht auch das Risiko einer Preisblase.

Unter der Annahme, dass Immobilienpreise und Einkommen gleich bleiben, sinkt die Bezahlbarkeit von Wohnraum rapide. Für eine Zweizimmerwohnung in einem städtischen Gebiet, die rund 5 Milliarden VND kostet, würde es für eine Familie mit einem hohen Einkommen von etwa 50 Millionen VND pro Monat etwa 8 Jahre dauern, wenn sie ihr gesamtes Einkommen für den Hauskauf aufwendet, und 25 Jahre, wenn sie den Grundsatz befolgt, dass die Wohnkosten ein Drittel ihres Einkommens nicht übersteigen dürfen.

Nach diesem Prinzip ist selbst der Sozialwohnungssektor, der für Menschen mit niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten konzipiert wurde, nicht mehr „billig“. Bei einem Preis von rund 1,5 Milliarden VND für eine 60 m² große Wohnung sind selbst Haushalte mit einem Gesamteinkommen „auf höchstem Niveau“ gemäß den Genehmigungskriterien – 40 Millionen VND/Monat – gezwungen, etwa 10 Jahre lang zu sparen.

Tatsächlich ist diese Zahl bei Nutzung der Kreditoption deutlich höher. Dadurch verfestigt sich die Kluft zwischen Vermögensbesitzern und Vermögenslosen zunehmend, da das Immobilienwachstum letztlich nur einer kleinen Gruppe von Vermögensbesitzern zugutekommt.

Bei ausreichend großem Angebot regulieren sich die Marktpreise selbst entsprechend dem realen Angebots-Nachfrage-Gleichgewicht.

Vier Lösungsansätze, um den Anstieg der Immobilienpreise zu „bremsen“.

Der Verband der vietnamesischen Immobilienmakler ist daher der Ansicht, dass eine Lösung gefunden werden muss, um das rasante Wachstum der Immobilienpreise zu bremsen, damit der Immobilienmarkt ohne Risiko für den Markt selbst und die Wirtschaft weiter wachsen kann.

Zunächst muss die Fertigstellung der Dokumente zur Umsetzung des neuen Rechtssystems beschleunigt und gleichzeitig die Durchsetzungskapazitäten der lokalen Behörden verbessert werden. Gleichzeitig gilt es, die Dezentralisierung und die Übertragung von Befugnissen an die Kommunen bei der Anpassung der Politik zu stärken, um für jede Region jederzeit Flexibilität zu gewährleisten und den sozioökonomischen Entwicklungszielen sowie dem jeweiligen Infrastruktur- und Stadtentwicklungsstand gerecht zu werden.

Auch Engpässe bei der Geländeräumung müssen transparent und effektiv angegangen werden, um die Umsetzungszeit für Unternehmen zu verkürzen und gleichzeitig die Rechte der Menschen zu gewährleisten.

Die Abschaffung der Regelung zur Erhebung eines zusätzlichen Aufschlags von 5,4 % pro Jahr bei verspäteter Zahlung von Grundstücksnutzungsgebühren in Fällen, in denen Personen vor dem 1. August 2024 eine Entscheidung zur Zuteilung/Verpachtung von Land getroffen haben, aber den Grundstückspreis noch nicht festgelegt haben, und die zeitnahe Veröffentlichung einer klaren und stabilen Methode zur Ermittlung der Grundstücksnutzungsgebühren werden dazu beitragen, die Projektentwicklungskosten zu senken und somit Spielraum für eine Senkung der Wohnungspreise zu schaffen.

Zweitens ist es notwendig, die Kapitalquellen zu diversifizieren, um die Abhängigkeit von Bankkrediten zu verringern. Der Markt für Unternehmensanleihen muss umstrukturiert werden, um eine effektive mittel- und langfristige Kapitalquelle zu werden. Gleichzeitig ist es erforderlich, die Bildung des Nationalen Wohnungsbaufonds zu fördern und Immobilien-Investmentfonds (REITs) zu entwickeln.

Drittens müssen Sozialwohnungen und Projekte für bezahlbaren Wohnraum in der Planung Priorität haben und durch Anreizmechanismen ergänzt werden. Die Stadtentwicklung muss mit der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere mit Ringstraßen, U-Bahnen und Autobahnen, verknüpft werden, um den städtischen Raum zu erweitern und den Druck auf die Grundstückspreise im Zentrum zu verringern. Gleichzeitig ist es notwendig, einen professionellen Mietmarkt zu entwickeln und die Vorstellung abzubauen, dass man ein Haus besitzen muss, um ein stabiles Leben zu führen.

Viertens ist es notwendig, den Aufbau und die Fertigstellung einer einheitlichen, synchronisierten und transparenten Datenbank für Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienmärkte landesweit zu beschleunigen. Die Schaffung eines offenen, vernetzten Datensystems zwischen Ministerien, Behörden und Kommunen, das Informationen zu Planung, Transaktionen, Werten, Rechtsstatus und Landnutzungsänderungen umfasst, wird nicht nur die Effektivität von Überwachung und Politikgestaltung verbessern, sondern auch zu mehr Transparenz, Risikominimierung, Verhinderung von Spekulationen und Preismanipulationen sowie zum Schutz der legitimen Rechte von Bürgern und Unternehmen beitragen.

Quelle: https://baothainguyen.vn/kinh-te/202511/de-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-an-toan-khong-rui-ro-8e479b0/