Vorschlag zur Erhöhung der Preise für landwirtschaftliche Flächen um 65–70 %: Viele Bedenken

Laut SGGP-Reportern kommt es in einigen Stadtteilen von Ho-Chi-Minh-Stadt häufig vor, dass Anträge auf Nutzungsänderung zurückgezogen werden müssen, weil die gemäß Beschluss 79/2024 berechneten Gebühren zu hoch sind. Experten halten eine Anpassung der Preise für landwirtschaftliche Flächen für notwendig, um die Gebührenbelastung bei Nutzungsänderungen zu reduzieren. Dabei müsse die Erhöhung jedoch angemessen sein.

Den finanziellen Druck auf die Menschen verringern

Dr. Pham Viet Thuan, Direktor des Instituts für natürliche Ressourcen und Umwelt in Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die Anwendung der Preisliste gemäß Beschluss 79/2024 negative Auswirkungen auf den allgemeinen Markt der Stadt habe. Dies führe zu geringeren Staatseinnahmen aus der Umwandlung von Landnutzungen, einer eingeschränkten Entwicklung des Immobilienmarktes und einem starken Rückgang des Baustoffmarktes aufgrund der geringeren Nachfrage nach Neubauten. Kürzlich übermittelte das Institut dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument mit dem Vorschlag, den Preis für landwirtschaftliche Flächen mit geplanter Wohnbebauung gemäß der zuvor in Ho-Chi-Minh-Stadt geltenden Preisliste nach Beschluss 79/2024 auf 65–70 % anzupassen.

Grundstück im Bezirk Binh Quoi, HCMC Foto: THANH HIEN

Laut Dr. Pham Viet Thuan betrifft die Anpassung landwirtschaftliche Flächen in Wohngebieten mit entsprechender Planung sowie Wohngrundstücke mit landwirtschaftlich genutzten Flächen, die noch nicht in Wohnland umgewandelt wurden, sofern eine Umwandlung gemäß dem Landgesetz von 2024 erforderlich ist. Landwirtschaftliche Flächen ohne entsprechende Planung sind hingegen von der vorgeschlagenen Preiserhöhung ausgenommen, um die langfristige Entwicklung von Projekten, Industriegebieten und Clustern zu fördern. „Bei Annahme des Vorschlags müssten die Bürger lediglich 2,5- bis 3-mal so viel Steuern zahlen, was 250 bis 300 Prozent gegenüber der vorherigen Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß Beschluss 02/2020 entspricht. Ohne Anpassung würden die Gebühren für die Landnutzung hingegen um das durchschnittliche 5- bis 25-Fache steigen, was 500 bis 2.500 Prozent entspricht – eine zu hohe Erhöhung“, so Dr. Pham Viet Thuan.

Nehmen wir den Fall von Herrn NK (Gemeinde Tan Thanh Dong, Bezirk Cu Chi) als Beispiel. Nachdem er von der neuen Grundstückspreisliste erfahren hatte, beantragte er am 30. Oktober 2024 die Umwandlung von knapp ^{960 m²} landwirtschaftlicher Nutzfläche in Wohnbauland. Gemäß der neuen Preisliste hätte er über 4,3 Milliarden VND zahlen müssen. Mit der vom Institut für Naturressourcen- und Umweltökonomie Ho-Chi-Minh-Stadt vorgeschlagenen Berechnungsmethode wäre die finanzielle Belastung für Herrn NK jedoch geringer. Konkret beträgt der Grundstückspreis in Herrn NKs Gebiet 4,3 Millionen VND/ ^m² . Würde der Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche auf 70 % des Preises für Wohnbauland angehoben, ergäbe sich eine Reduzierung von 4,3 x 70 % auf 3 Millionen VND/ ^m² . Gemäß der in Dekret 103/2024 über Grundnutzungsgebühren und Pachtgebühren festgelegten Berechnungsmethode beträgt die Grundnutzungsgebühr bei der Umwandlung eines Grundstücks in Wohnbauland 4,3 Millionen VND – 3 Millionen VND = 1,3 Millionen VND/ ^m² . Somit muss er bei einer Grundstücksgröße ^{von 100 m²} und der Nutzungsänderung nur 1,3 Milliarden VND zahlen, was einer Reduzierung von über 3 Milliarden VND gegenüber der bisherigen Berechnung entspricht.

Überlegen Sie sorgfältig

Einige Immobilienexperten warnen jedoch davor, die vorgeschlagene Erhöhung der Preise für landwirtschaftliche Flächen sorgfältig abzuwägen, da dies zu steigenden Immobilienpreisen und damit zu Beeinträchtigungen der Immobilienwirtschaft führen könnte. Zudem bestünde die Gefahr einer Anhäufung von Flächen, die auf ihre Umwandlung warten, wodurch die Bereitstellung von Produktionsland verlangsamen und die Entwicklung der urbanen Landwirtschaft gebremst würde.

Herr Vo Van Thuong, Vorsitzender des Ba Ria Real Estate Club, erklärte, dass ein Anstieg der Preise für Agrarland um 65–70 % im Vergleich zu Wohnbauland weitreichende Folgen haben könnte. Da Agrarland nicht annähernd den gleichen Wert wie Wohnbauland habe, könne dies leicht zu Spekulationen mit Agrarland führen, in der Hoffnung auf steigende Preise. Dies wiederum könne zu ungünstigen Schwankungen auf dem Immobilienmarkt für Projekte führen, die bereits Wohnbauland umfassen. Herr Le Viet Lien, Generaldirektor der Ba Ria – Vung Tau Housing Development Joint Stock Company, merkte an, dass Unternehmen bei der Realisierung eines Wohnbauprojekts die Landnutzung von Agrarland in Wohnbauland ändern müssten. Steigende Grundstückspreise erforderten daher einen höheren Kapitalbedarf für diese Nutzungsänderung. Gleichzeitig sei das Finanzmanagement von Immobilienunternehmen in dieser Phase äußerst schwierig.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Canh, Direktor der Anwaltskanzlei Nguyen Canh Law Company Limited (Vung Tau, Ho-Chi-Minh-Stadt), ist eine Preisanpassung für landwirtschaftliche Flächen zur Erhöhung zwar notwendig, muss aber im Einklang mit dem im Landgesetz 2024 festgelegten Bewertungsverfahren erfolgen. Dabei sind spezialisierte Behörden, Fachabteilungen und unabhängige Bewertungsinstitute zu konsultieren. Insbesondere ist es unerlässlich, die im Landgesetz festgelegten marktorientierten Bewertungsmethoden gründlich zu verstehen. Die Festlegung der Grundstückspreise muss auf Informationen aus dem Immobilienmarkt, den Erträgen aus dem Grundstücksverkauf, den Investitionskosten und den Preisen benachbarter Grundstücke basieren. Eine pauschale Berechnung anhand der Preise für Wohngrundstücke ist unzulässig.

THANH HIEN - QUANG VU

Quelle: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html