Immobilien-Highlights 2023: Ein Jahr der Entwirrung

Reihe von Richtlinien herausgegeben

Seit Ende 2022 hat der Immobilienmarkt in vielerlei Hinsicht mit Schwierigkeiten zu kämpfen, von der Projektlegalität über das Anleihekapital bis hin zu Bankkrediten... Um diese Probleme zu lösen, hat die Regierung im Jahr 2023 zahlreiche zeitnahe Anweisungen und Maßnahmen zur Wiederbelebung des Marktes erlassen.

Im März wurde der Regierungsbeschluss 08 erlassen, der die Regelung ergänzt: Bei Anleihen, die auf dem Inlandsmarkt angeboten werden, kann das emittierende Unternehmen, falls es nicht in der Lage ist, Kapital und Zinsen der Anleihe in vietnamesischen Dong gemäß dem angekündigten Emissionsplan vollständig und fristgerecht zu zahlen, mit dem Anleihegläubiger aushandeln, Kapital und Zinsen der Anleihe mit Vermögenswerten zu begleichen.

Diese Regelung bildet die Grundlage dafür, dass Unternehmen Schulden aufschieben, Vermögenswerte mit einem Abschlag verkaufen und Kapital und Zinsen auf fällige Anleihen mit anderen Vermögenswerten wie Immobilien begleichen können.

Im März wurde außerdem das Regierungsdekret Nr. 33 erlassen, das verschiedene Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen und zur Förderung einer sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes vorsieht. Besonders hervorzuheben ist, dass die Staatsbank mit der Leitung der Umsetzung eines Kreditprogramms in Höhe von 120 Billionen VND für Sozialwohnungen und Wohnungen für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen beauftragt wurde.

Die treibende Kraft dieses Programms sind vier staatliche Geschäftsbanken ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank), die Investoren und Wohnungskäufern von Sozialwohnungsbauprojekten, Arbeiterwohnungsbauprojekten sowie Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau alter Wohnungen Kredite zu Vorzugszinssätzen gewähren.

Der Immobilienmarkt wird im Jahr 2023 durch viele positive Maßnahmen einen Aufschwung erleben (Illustration: Hai Long).

Während sich auf dem Markt ein Angebotsungleichgewicht widerspiegelt, bei dem Luxuswohnungen dominieren, während Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen quasi nicht mehr vorhanden ist, hat die Regierung umgehend den Beschluss 338 erlassen, mit dem das Projekt genehmigt wird, in den Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021-2030 zu investieren.

Demnach werden bis 2030 insgesamt rund 1 Million Wohnungen in den einzelnen Stadtteilen fertiggestellt sein, einschließlich des Zeitraums 2021–2025 mit rund 428.000 fertiggestellten Einheiten. Ziel des Projekts ist die Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Angestellte in Industrieparks und Exportverarbeitungszonen erschwinglich sind.

Ein weiterer Lichtblick ist, dass die Nationalversammlung Ende November das geänderte Wohnungsgesetz und das geänderte Immobilienwirtschaftsgesetz verabschiedet hat, die ab 2025 gelten werden. Experten zufolge wurden damit erstmals in der Geschichte zwei Gesetze mit Bezug zum Immobilienmarkt gleichzeitig erlassen. Sollte das geänderte Grundstücksgesetz 2024 verabschiedet werden, wird der Immobilienmarkt davon deutlich profitieren.

Darüber hinaus führten der Premierminister und zahlreiche Ministerien und Behörden fortlaufend Online-Meetings mit Immobilienunternehmen durch, um rechtliche Probleme von Projekten zu lösen; sie trafen sich mit dem Bankensektor, um Lösungen zur Unterstützung von Unternehmen in Bezug auf Kapitalquellen, Senkung der Kreditzinsen und Stabilisierung der Geschäftstätigkeit vorzuschlagen.

Der Markt reagierte positiv.

Experten gehen zwar davon aus, dass sich der Immobiliensektor ab Mitte 2024 erholen wird, sobald die Maßnahmen ausreichend Zeit hatten, sich zu stabilisieren, doch tatsächlich gibt es bereits viele positive Marktsignale. Dank der staatlichen Maßnahmen zur Beseitigung von Hürden bei Immobilienanleihen konnten zahlreiche Unternehmen, wie beispielsweise Novaland und Hung Thinh, die Laufzeit ihrer Anleihen verlängern oder verschieben und die Zahlungen mithilfe von Vermögenswerten leisten.

Im Rahmen einer Diskussion Anfang Dezember erklärte Herr Nguyen Hoang Duong, stellvertretender Direktor der Abteilung Finanzen von Banken und Finanzinstituten (Finanzministerium), dass für rund 40 % der überfälligen Anleihen von 68 Unternehmen bisher Verhandlungspläne vorlagen. Die Erfolgsquote der Verhandlungen stieg von 16 % im Februar auf 63 % im Oktober. Darüber hinaus haben Unternehmen, die über ausreichende finanzielle Mittel verfügten, Anleihen proaktiv vor Fälligkeit zurückgekauft.

Laut Angaben des Finanzministeriums hätte das Volumen der emittierten Unternehmensanleihen bis Ende November 220 Billionen VND erreicht, wenn im ersten Quartal dieses Jahres keine Unternehmensanleihen begeben worden wären.

Dank einer liberaleren Kreditpolitik haben auch die Kapitalzuflüsse in den Immobiliensektor zugenommen. Laut den neuesten Zahlen der Staatsbank belief sich das gesamte ausstehende Kreditvolumen für den Immobiliensektor zum 30. September auf 2,74 Billionen VND, ein Anstieg von 6 % gegenüber Jahresbeginn.

(Illustration: Quang Anh).

Die Kreditzinsen sind, wie vom Premierminister und der Zentralbank angeordnet, schrittweise gesunken. Viele Banken haben die Zinssätze für gewerbliche Wohnungsbaudarlehen für die ersten 12 bis 18 Monate um 5,5 bis 7,5 Prozentpunkte pro Jahr gesenkt und anschließend variable Zinssätze von etwa 9,5 bis 11 Prozentpunkten pro Jahr angewendet. Umfragen zeigen, dass die Bauzinsen bei vielen Geschäftsbanken im Vergleich zum Jahresbeginn um etwa 1 bis 3 Prozentpunkte pro Jahr gesunken sind.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus wurden laut Bauministerium im Jahr 2023 landesweit zehn Sozialwohnungsbauprojekte sowie Wohnungen für Industrieparkarbeiter mit insgesamt über 19.800 Wohneinheiten gestartet. Allein in Hai Phong wurden vier Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt über 6.700 Wohneinheiten begonnen. Hanoi, die Provinz Thua Thien-Hue und Lam Dong verzeichneten jeweils ein Sozialwohnungsbauprojekt.

Die Auszahlung des 120 Billionen VND schweren Kreditpakets für sozialen und kostengünstigen Wohnungsbau verlief jedoch hinter den Erwartungen zurück. Das Bauministerium gab bekannt, dass rund 23 Kommunen 54 Projekte mit einem Kreditvolumen von 25,884 Billionen VND für das 120 Billionen VND schwere Kreditprogramm angemeldet haben. Bislang wurden lediglich etwas mehr als 143 Milliarden VND ausgezahlt.

Nach Angaben des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA) gilt für das 120 Billionen VND schwere Kreditpaket ein Vorzugszinssatz von 8,7 % pro Jahr für Investoren und 8,2 % pro Jahr für Hauskäufer bis zum 30. Juni.

Ab dem 1. Juli gibt die Staatsbank halbjährlich die Vorzugszinssätze für die am Programm teilnehmenden Geschäftsbanken bekannt. Nach Ablauf des Vorzugszeitraums werden die Zinssätze zwischen Bank und Kunde neu verhandelt und vereinbart.

HoREA ist der Ansicht, dass der Kreditzins, der zwar 1,5–2 % unter dem üblichen Zinssatz für gewerbliche Kredite liegt, dennoch höher ist als der vorherige Zinssatz für Sozialwohnungsbaudarlehen. Die Vorzugsfrist ist zudem kurz (5 Jahre), und der Zinssatz wird alle sechs Monate angepasst, was bei Kreditnehmern Unsicherheit hervorruft.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm