Immobilienunternehmen leiden unter gemischten Gewinnen und Verlusten und haben mit Schulden zu kämpfen.

(Dan Tri) – Immobilienunternehmen verzeichneten im ersten Quartal des Jahres sowohl steigende als auch sinkende Gewinne und sogar Verluste. Einige Unternehmen sind weiterhin hoch verschuldet und räumen ein, dass sie kurzfristig nicht über genügend Mittel verfügen, um ihre Schulden zu begleichen.

Das Bild verflochtener Gewinne

Der Immobilienmarkt wurde in letzter Zeit von vielen positiven Faktoren gestützt, was die Grundlage für einen neuen Zyklus bildete. Rechtliche Probleme bei Projekten wurden gelöst, das Marktangebot hat sich verbessert und die Liquidität hat zugenommen, wodurch viele Unternehmen der Abwärtsspirale entkommen, ihre Geschäftslage verbessern und die Früchte ihrer Arbeit ernten konnten.

Das bisher optimistischste Geschäftsergebnis erzielte die Vinhomes Joint Stock Company (Börsenkürzel: VHM) mit einem Nettoumsatz von fast 15.698 Milliarden VND, was einer Verdopplung gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Nach Abzug der Kosten verzeichnete das Unternehmen einen konsolidierten Gewinn nach Steuern von 2.652 Milliarden VND, fast dreimal so viel wie im Vorjahreszeitraum.

Der Grund für den starken Anstieg der Unternehmensgewinne liegt in den Kerngeschäftsaktivitäten. So stiegen die Einnahmen aus Immobilientransaktionen um 76 % auf fast 7,2 Billionen VND.

Die Finanzzahlen stützen teilweise auch die Einschätzung von Herrn Pham Thieu Hoa, dem Vorstandsvorsitzenden von Vinhomes, auf der diesjährigen Hauptversammlung. Er erklärte, der Immobilienmarkt biete viele vielversprechende Perspektiven, stehe zwar weiterhin vor gewissen Herausforderungen und Schwankungen, die meisten davon seien jedoch positiv.

Herr Le Tien Cong, der Hauptbuchhalter des Unternehmens, erklärte außerdem, dass die Umsatz- und Gewinnentwicklung des Unternehmens in diesem Jahr im Wesentlichen auf drei Säulen beruht. Erstens auf der fortgesetzten Bau-, Umsetzungs- und Übergabephase von Projekten, die in den Vorjahren zum Verkauf angeboten wurden. Zweitens auf dem fortlaufenden Verkauf aller laufenden Projekte. Drittens auf dem Wachstum durch den Großhandel mit großen Grundstücken.

Ein weiteres Immobilienunternehmen im Norden, das im ersten Quartal des Jahres positive Geschäftsergebnisse erzielte, ist Van Phu - Invest Joint Stock Company (Aktienkürzel: VPI).

In einem Dokument kommentierte Herr To Nhu Toan, Vorstandsvorsitzender von Van Phu - Invest, dass der Immobiliensektor in den meisten Aspekten viele positive Veränderungen aufweise, wobei die stärkste Erholung im Segment der Wohnungen und Eigentumswohnungen zu verzeichnen sei, die sich über alle drei Regionen von Nord nach Süd erstrecke.

Herr Toan wies jedoch auch darauf hin, dass der Immobilienmarktzyklus üblicherweise etwa zehn Jahre beträgt. Aufgrund der Schwankungen wirtschaftlicher und politischer Faktoren in den letzten Jahren hat sich dieser Zyklus jedoch verändert und folgt nicht mehr den üblichen Regeln der Vergangenheit. Daher sollten Unternehmen vor jeder Geschäfts- und Investitionsentscheidung stets die notwendige Vorsicht walten lassen und die Marktregeln sorgfältig analysieren.

Im ersten Quartal des Jahres erzielte das Unternehmen einen Gewinn nach Steuern von über 142 Milliarden VND, mehr als doppelt so viel wie im Vorjahresquartal. Das Unternehmen erklärte den deutlichen Gewinnanstieg mit Einnahmen aus der Vermietung von Wohnungen und Immobilientransaktionen sowie weiteren Dienstleistungserlösen.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der deutliche Rückgang der Zinsaufwendungen des Unternehmens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, da Van Phu - Invest und ihre Tochtergesellschaften ihre fälligen Kredite zurückgezahlt haben. Der Gewinn aus Finanzaktivitäten belief sich daher auf 122 Milliarden VND, was dem 2,5-Fachen des Vorjahreszeitraums entspricht.

Die Immobilienbranche verzeichnete im ersten Quartal des Jahres gemischte Gewinne und Verluste (Illustrationsfoto: Trinh Nguyen).

Die Nam Long Investment Joint Stock Company (Börsenkürzel: NLG) verzeichnete denselben Wachstumstrend und erzielte einen mehr als sechsmal so hohen Umsatz wie im Vorjahresquartal. Dieser erreichte über 1.291 Milliarden VND, hauptsächlich aus Erlösen aus der Projektübergabe. Nach Abzug der Kosten belief sich der Gewinn auf über 108 Milliarden VND – der höchste Quartalsgewinn seit 2022 und eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Verlust im Vorjahresquartal.

Das Unternehmen gab bekannt, dass seine Geschäftsergebnisse im ersten Quartal vor allem aufgrund der fortgesetzten Produktlieferungen bei Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt, Can Tho und Dong Nai stark gestiegen sind. Darüber hinaus erzielte das Unternehmen in den ersten vier Monaten des Jahres einen Umsatz von 2.576 Milliarden VND, was fast dem 2,2-Fachen des Vorjahreszeitraums entspricht.

Allerdings konnten nicht alle Unternehmen im ersten Quartal des Jahres – das aufgrund des Tet-Festes oft als Tiefpunkt des Jahres gilt – ein Wachstum verzeichnen. Die Ha Do Group (Börsenkürzel: HDG) meldete für das erste Quartal einen Nachsteuergewinn von knapp 207 Milliarden VND, was einem Rückgang von 22 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Im Jahr 2024 sank der Nachsteuergewinn des Unternehmens im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 48 %. Ha Do erklärte, dass die Investitionsleistung 2024 geringer als geplant ausfiel, da die rechtlichen Probleme bestehender Projekte aufgrund von Änderungen in den politischen Rahmenbedingungen weiterhin erhebliche Auswirkungen hatten.

Diese Probleme sind mit ein Grund dafür, dass sich die Geschäftsergebnisse des Unternehmens im ersten Quartal dieses Jahres nicht verbessert haben. Das Unternehmen nannte die nicht erfassten Immobilieneinnahmen sowie die Rückstellung für die Differenz des Stromverkaufspreises des Solarkraftwerkprojekts Hong Phong 4 als Gründe für den starken Rückgang des Nachsteuergewinns.

Die Novaland Group (Börsenkürzel: NVL) gab unterdessen für das erste Quartal einen Verlust von über 476 Milliarden VND bekannt, der hauptsächlich auf Wechselkurseffekte und sonstige operative Verluste zurückzuführen ist. Im Vergleich zum negativen Wert von fast 601 Milliarden VND im Vorjahresquartal fiel der Verlust jedoch geringer aus. Der Umsatz stieg um das 2,5-Fache auf über 1.778 Milliarden VND, was auf die Übergabe zahlreicher Projekte zurückzuführen ist.

Zum 31. März beliefen sich die Gesamtaktiva der Gruppe auf über 234.807 Milliarden VND. Der Warenbestand betrug 148.639 Milliarden VND. Davon entfielen 95 % auf Grundstücke und im Bau befindliche Projekte, der Rest auf fertiggestellte Immobilien, Immobiliengegenstände und zur Übergabe an Kunden bereitstehende Immobilien.

Bemühungen zur Schuldenbewältigung

Neben gestiegenen Umsätzen und Gewinnen erhöhte Vinhomes im letzten Quartal auch seine Verschuldung zur Projektfinanzierung. Die gesamten ausstehenden langfristigen und kurzfristigen Schulden des Unternehmens beliefen sich zum 31. März auf fast 87,95 Billionen VND, ein Anstieg von 8 % gegenüber Jahresbeginn. Der Großteil der Schuldenerhöhung resultierte aus der Ausgabe von Anleihen. Die Verschuldungsquote von Vinhomes stieg zum Ende des ersten Quartals von 37 % auf 39 %.

Im Laufe des Quartals emittierte das Unternehmen Anleihen, die von der Vietnam Technological and Commercial Securities Joint Stock Company begleitet wurden und einen festen Zinssatz von 12 % pro Jahr aufweisen. Diese Anleihen sind entweder unbesichert oder durch Nutzungsrechte an Grundstücken und Vermögenswerte im Zusammenhang mit einem Ferienimmobilienprojekt oder durch börsennotierte Aktien besichert.

Neben Umsatz- und Gewinnwachstum stiegen auch die Schulden von Van Phu - Invest. Konkret beliefen sich die gesamten ausstehenden langfristigen und kurzfristigen Verbindlichkeiten zum 31. März auf fast 5.951 Milliarden VND, ein Anstieg von 31 % gegenüber Jahresbeginn. Der Großteil dieses Anstiegs war auf langfristige Bankkredite (rund 1.434 Milliarden VND) zurückzuführen. Diese Kredite wurden von verschiedenen Banken wie Vietcombank, MB, SHB und VPBank vergeben.

Im Vergleich zu Vinhomes ist das Verschuldungsgrad von Van Phu recht hoch und stieg von 90 % zu Jahresbeginn auf 114 % zum Ende des ersten Quartals.

Immobilienunternehmen kämpfen weiterhin mit Schulden (Illustration: Trinh Nguyen).

Andere Unternehmen wie Ha Do und Nam Long weisen sichere oder niedrige Verschuldungsquoten auf. Die Gesamtverschuldung von Ha Do sank zum 31. März im Vergleich zum Jahresbeginn um etwa 2 %, was auf einen Abbau langfristiger Verbindlichkeiten zurückzuführen ist. Bei den langfristigen Krediten des Unternehmens handelt es sich hauptsächlich um Bankdarlehen; es bestehen keine ausstehenden Anleihen. Das Unternehmen wies zum Ende des ersten Quartals eine Verschuldungsquote von 63 % auf.

Zum 31. März verfügte Nam Long über liquide Mittel in Höhe von 4.395 Milliarden VND. Die Gesamtverschuldung belief sich auf 7.101 Milliarden VND, davon 58 % langfristige Verbindlichkeiten, was sich im Vergleich zum Jahresbeginn kaum verändert hatte. Die Verschuldungsquote lag mit lediglich 49 % auf einem unbedenklichen Niveau.

Die bemerkenswerteste Entwicklung betrifft die Verschuldung der Novaland-Gruppe. Zum 31. März beliefen sich die gesamten Finanzverbindlichkeiten auf 59.258 Milliarden VND, wovon 54 % kurzfristige Verbindlichkeiten waren. In den ersten drei Monaten des Jahres sanken die Schulden um mehr als 2.300 Milliarden VND, hauptsächlich durch die Tilgung kurzfristiger Verbindlichkeiten. Das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital betrug 1,2.

Die Gruppe gab jedoch an, dass die Verschuldung im Vergleich zu Ende 2024 um fast 4 % und im Vergleich zu Ende 2022 – dem Zeitraum vor der Restrukturierung – um fast 9 % gesunken sei. Im Bereich der inländischen Anleihen habe Novaland die ausstehenden Schulden aus privat begebenen Anleihen um 18 % reduziert und im Vergleich zu Ende 2022 privat begebene und öffentlich emittierte Anleihen im Wert von über 4 Billionen VND verlängert.

Der Markt hat festgestellt, dass seit Jahresbeginn eine Reihe von Unternehmen, darunter auch Immobilienunternehmen, nur langsam Anleihezinsen zahlen, was auf eine schwierige finanzielle Lage hindeutet.

In einer kürzlich veröffentlichten Erklärung gab Novaland an, dass die aktuelle Finanzlage, insbesondere da die rechtliche Einigung im Zusammenhang mit dem Projekt nicht den Erwartungen entsprochen hat, die Einnahmen sowie den Fortschritt der Kreditauszahlung erheblich beeinträchtigt hat. Bis Ende 2026 wird der Konzern nicht in der Lage sein, ausreichend Liquidität zur Schuldentilgung zu generieren.

Das Management des Unternehmens erklärte jedoch, dass für jede Gruppe ein detaillierter Plan und eine Roadmap für die Rückzahlung vorliegen. Novaland plant, die meisten Kredite innerhalb der nächsten drei Jahre zu tilgen, beispielsweise durch Verlängerung der Zahlungsfristen, Verhandlung einer Schuldenrestrukturierung und Anpassung der Zinszahlungspläne.

Zuletzt bat Novaland die Aktionäre um ihre Meinung zur Ausgabe von Aktien zum Schuldentausch für einige Aktionäre, die Sicherheiten verkauft hatten, um Schulden gegenüber dem Konzern in Form von Darlehen und Anleihen zu begleichen, darunter zwei Hauptaktionäre, NovaGroup und Diamond Properties.

Der Druck durch fällige Anleihen trifft in diesem Jahr auch den Immobiliensektor. Laut Schätzungen des vietnamesischen Anleihemarktverbands (VBMA) werden in den verbleibenden acht Monaten des Jahres Anleihen im Wert von rund 163,212 Billionen VND fällig, wovon der Großteil (53 %) auf Immobilienanleihen entfällt.

Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm