Das Bild der verflochtenen Gewinne
Der Immobilienmarkt wurde in letzter Zeit durch viele positive Faktoren unterstützt und bildete damit das Sprungbrett für einen neuen Zyklus. Projektrechtliche Probleme wurden gelöst, das Marktangebot hat sich verbessert und die Liquidität hat zugenommen. Dies hat vielen Unternehmen geholfen, dem Strudel zu entkommen, ihre Geschäftslage zu verbessern und die „süßen Früchte“ zu ernten.
Das bisher positivste Geschäftsergebnis erzielte die Vinhomes Joint Stock Company (Börsenkürzel: VHM). Der Nettoumsatz erreichte knapp 15.698 Milliarden VND, das Doppelte des Vorjahreszeitraums. Nach Abzug der Kosten verzeichnete das Unternehmen einen konsolidierten Gewinn nach Steuern von 2.652 Milliarden VND, fast dreimal so viel.
Der Grund für den starken Anstieg der Unternehmensgewinne liegt in den Kerngeschäftsaktivitäten. So stiegen die Einnahmen aus Immobilienübertragungen um 76 % auf fast 7.200 Milliarden VND.
Die Finanzzahlen stützen teilweise auch die Einschätzung von Herrn Pham Thieu Hoa, dem Vorstandsvorsitzenden von Vinhomes, auf der diesjährigen Hauptversammlung. Er sagte, der Immobilienmarkt habe viele vielversprechende Aussichten, sei zwar noch mit gewissen Herausforderungen und Schwankungen konfrontiert, aber insgesamt positiv.
Herr Le Tien Cong, Hauptbuchhalter des Unternehmens, erklärte außerdem, dass die Umsatz- und Gewinnmotivation des Unternehmens in diesem Jahr hauptsächlich auf drei Säulen beruht. Erstens auf der fortgesetzten Konstruktion, Umsetzung und Übergabe von Projekten, die in den Vorjahren zum Verkauf angeboten wurden. Zweitens gibt das Unternehmen weiterhin alle in der Umsetzung befindlichen Projekte zum Verkauf frei. Drittens ist die Wachstumsmotivation auf den Großhandel mit Großchargen zurückzuführen.
Ein weiteres Immobilienunternehmen im Norden mit positiven Geschäftsergebnissen im ersten Quartal des Jahres ist die Van Phu – Invest Joint Stock Company (Börsenkürzel: VPI).
In einem Dokument erklärte Herr To Nhu Toan, Vorstandsvorsitzender von Van Phu – Invest, dass es im Immobiliensektor in den meisten Aspekten viele positive Veränderungen gebe, wobei die stärkste Erholung im Segment der Wohnungen und Eigentumswohnungen zu verzeichnen sei, die sich über alle drei Regionen von Nord nach Süd erstrecken.
Herr Toan wies jedoch auch darauf hin, dass der Immobilienmarktzyklus normalerweise etwa zehn Jahre beträgt. Aufgrund der Schwankungen der wirtschaftlichen und politischen Faktoren in den letzten Jahren hat sich dieser Zyklus jedoch geändert und folgt nicht mehr den üblichen Regeln der Vergangenheit. Daher sollten Unternehmen vor jeder Geschäfts- und Investitionsentscheidung stets die nötige Vorsicht walten lassen und die Marktregeln sorgfältig analysieren.
Im ersten Quartal des Jahres verzeichnete das Unternehmen einen Gewinn nach Steuern von über 142 Milliarden VND, mehr als doppelt so viel wie im Vorjahreszeitraum. Das Unternehmen erklärte, der starke Gewinnanstieg sei auf Einnahmen aus Wohnungsvermietungen und Immobilienübertragungen sowie einigen weiteren Dienstleistungsumsätzen zurückzuführen.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist, dass die Zinsaufwendungen des Unternehmens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stark zurückgingen, da Van Phu-Invest und seine Tochtergesellschaften ihre fälligen Kredite zurückgezahlt haben. Der Gewinn aus Finanzaktivitäten belief sich daher auf 122 Milliarden VND und war damit 2,5-mal höher als im Vorjahreszeitraum.
Immobilienunternehmen verzeichneten im ersten Quartal des Jahres gemischte Gewinne und Verluste (Illustration: Trinh Nguyen).
Die Nam Long Investment Joint Stock Company (Börsenkürzel: NLG) verzeichnete denselben Wachstumstrend und erzielte einen mehr als sechsmal höheren Umsatz als im Vorjahreszeitraum. Der Umsatz belief sich auf über 1.291 Milliarden VND, hauptsächlich aus Einnahmen aus Projektübergaben. Nach Abzug der Ausgaben erreichte der Gewinn über 108 Milliarden VND, den höchsten in einem Quartal seit 2022 und eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Verlust im Vorjahreszeitraum.
Das Unternehmen gab an, dass seine Geschäftsergebnisse im ersten Quartal vor allem aufgrund der kontinuierlichen Produktlieferungen für Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt, Can Tho und Dong Nai stark gestiegen seien. Darüber hinaus erzielte das Unternehmen in den ersten vier Monaten des Jahres einen Umsatz von 2.576 Milliarden VND, fast 2,2-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Allerdings erzielten nicht alle Unternehmen im ersten Quartal des Jahres Wachstum – das aufgrund des Tet-Festes oft als Tiefpunkt des Jahres gilt. Die Ha Do Group (Börsenkürzel: HDG) meldete einen Nachsteuergewinn im ersten Quartal von fast 207 Milliarden VND, was einem Rückgang von 22 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.
Zuvor war der Nachsteuergewinn des Unternehmens im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 48 % gesunken. Ha Do erklärte, dass die Investitionsleistung im Jahr 2024 niedriger als geplant ausgefallen sei, da die rechtlichen Probleme bei bestehenden Projekten noch viele Konsequenzen aus Änderungen der politischen Mechanismen mit sich brächten.
Diese Probleme sind teilweise der Grund dafür, dass sich die Geschäftsergebnisse des Unternehmens im ersten Quartal dieses Jahres nicht verbessert haben. Als Gründe für den starken Rückgang des Nachsteuergewinns nannte das Unternehmen die fehlende Erfassung der Immobilienerlöse sowie die Rückstellung für die Differenz beim Stromverkaufspreis des Solarstromprojekts Hong Phong 4.
Unterdessen meldete die Novaland Group (Börsenkürzel: NVL) im ersten Quartal einen Verlust von über 476 Milliarden VND, der hauptsächlich auf Wechselkursdifferenzen und andere Betriebsverluste zurückzuführen ist. Im Vergleich zum Minus von knapp 601 Milliarden VND im Vorjahreszeitraum hat sich der Verlust jedoch verbessert. Der Umsatz war 2,5-mal höher als im Vorjahreszeitraum und erreichte über 1.778 Milliarden VND, was auf die Übergabe zahlreicher Projekte zurückzuführen ist.
Zum 31. März belief sich das Gesamtvermögen der Gruppe auf über 234.807 Milliarden VND. Der Lagerbestand belief sich auf 148.639 Milliarden VND. Davon entfielen 95 % auf Grundstücksfonds und im Bau befindliche Projekte, der Rest waren fertiggestellte Immobilien, Immobiliengüter und fertiggestellte Immobilien, die auf die Übergabe an Kunden warteten.
Bemühungen zur Schuldenbewältigung
Neben der Umsatz- und Gewinnsteigerung erhöhte Vinhomes im letzten Quartal auch seine Schulden, um Projekte zu finanzieren. Die gesamten ausstehenden langfristigen und kurzfristigen Schulden des Unternehmens beliefen sich zum 31. März auf knapp 87.950 Milliarden VND, ein Anstieg von 8 % gegenüber dem Jahresanfang. Der Großteil der Schulden stieg durch die Ausgabe von Anleihen. Die Eigenkapitalquote von Vinhomes stieg zum Ende des ersten Quartals von 37 % auf 39 %.
Im Laufe des Quartals emittierte das Unternehmen auf Empfehlung der Vietnam Technological and Commercial Securities Joint Stock Company Anleihen mit einem festen Zinssatz von 12 % p.a. Diese Anleihen sind unbesichert oder durch Landnutzungsrechte und Vermögenswerte besichert, die mit dem Land eines Ferienimmobilienprojekts oder börsennotierten Aktien verbunden sind.
Neben dem Umsatz- und Gewinnwachstum stieg auch die Verschuldung von Van Phu - Invest. Die gesamten ausstehenden langfristigen und kurzfristigen Schulden beliefen sich zum 31. März auf knapp 5.951 Milliarden VND, ein Anstieg von 31 % gegenüber dem Jahresanfang. Der größte Teil des Schuldenanstiegs war auf langfristige Bankkredite (ca. 1.434 Milliarden VND) zurückzuführen. Diese Kredite wurden von zahlreichen Banken wie Vietcombank, MB, SHB und VPBank bereitgestellt.
Im Vergleich zu Vinhomes ist die Fremdkapitalquote von Van Phu recht hoch und stieg von 90 % zu Jahresbeginn auf 114 % am Ende des ersten Quartals.
Immobilienunternehmen kämpfen immer noch mit Schulden (Illustration: Trinh Nguyen).
Einige andere Unternehmen wie Ha Do und Nam Long weisen sichere oder niedrige Schuldenquoten auf. Die Gesamtverschuldung von Ha Do sank zum 31. März im Vergleich zum Jahresbeginn leicht um etwa 2 %, was auf eine Reduzierung der langfristigen Schulden zurückzuführen ist. Bei den langfristigen Krediten des Unternehmens handelt es sich hauptsächlich um Bankkredite, es bestehen keine ausstehenden Anleihen. Das Unternehmen wies zum Ende des ersten Quartals eine Eigenkapitalquote von 63 % auf.
Zum 31. März verfügte Nam Long über 4,395 Milliarden VND an Barmitteln und Barmitteläquivalenten. Die gesamten Finanzschulden beliefen sich auf 7,101 Milliarden VND, davon 58 % langfristige Schulden. Sie blieben im Vergleich zum Jahresbeginn unverändert. Die Fremdkapitalquote lag mit nur 49 % auf einem sicheren Niveau.
Die bemerkenswerteste Entwicklung betrifft die Verschuldung der Novaland Group. Zum 31. März beliefen sich die gesamten Finanzschulden auf 59.258 Milliarden VND, davon 54 % kurzfristige Schulden. In den ersten drei Monaten des Jahres sanken die Schulden um mehr als 2.300 Milliarden VND, hauptsächlich kurzfristige Schulden. Die Fremdkapitalquote lag bei 1,2.
Die Gruppe gab jedoch an, dass ihre Schulden im Vergleich zum Ende des Jahres 2024 um fast 4 % und im Vergleich zum Ende des Jahres 2022 – dem Zeitpunkt vor der Umstrukturierung – um fast 9 % gesunken seien. Bei inländischen Anleihen hat Novaland die ausstehenden Schulden privat ausgegebener Anleihen um 18 % reduziert und im Vergleich zum Ende des Jahres 2022 privat ausgegebene und öffentlich ausgegebene Anleihen im Wert von über 4.000 Milliarden VND ausgegeben.
Der Markt hat festgestellt, dass seit Jahresbeginn eine Reihe von Unternehmen, darunter auch Immobilienunternehmen, ihre Anleihezinsen nur langsam zahlten, was auf eine schwierige Finanzlage hindeutet.
Novaland erklärte kürzlich, dass die aktuelle Finanzlage, insbesondere die Tatsache, dass die rechtliche Einigung des Projekts nicht den Erwartungen entsprach, die Einnahmen sowie den Fortschritt der Kreditauszahlung stark beeinträchtigt habe. Von jetzt an bis Ende 2026 werde die Gruppe nicht in der Lage sein, den Cashflow zur Schuldentilgung sicherzustellen.
Das Management des Unternehmens erklärte jedoch, dass es für jede Gruppe einen detaillierten Plan und Fahrplan für die Rückzahlung habe. Novaland plant, den Großteil seiner Kredite innerhalb der nächsten drei Jahre zurückzuzahlen, beispielsweise durch die Verlängerung der Zahlungsfristen, die Aushandlung einer Umschuldung und die Änderung der Zinszahlungspläne.
Erst kürzlich bat Novaland seine Aktionäre um die Erlaubnis, Aktien auszugeben, um Schulden für einige Aktionäre zu tauschen, die Sicherheiten verkauft hatten, um Schulden in Form von Krediten und Anleihen gegenüber der Gruppe zu begleichen. Zu ihnen gehörten zwei Großaktionäre, NovaGroup und Diamond Properties.
Auch der Immobilienkonzern steht in diesem Jahr unter dem Druck der Anleihefälligkeit. Nach Schätzungen der Vietnam Bond Market Association (VBMA) werden in den verbleibenden acht Monaten des Jahres Anleihen im Wert von rund 163.212 Milliarden VND fällig, wovon der Großteil (53 %) Immobilienanleihen sind.
Quelle: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/doanh-nghiep-bat-dong-san-lo-lai-dan-xen-loay-hoay-giai-quyet-no-20250519113027282.htm
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